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1、房地产行业审计实务房地产行业审计实务 太原房产网太原房产网 http:/http:/房地产开发企业审计若干实务房地产开发企业审计若干实务第第1 1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境第第2 2讲讲 房地产行业审计重大错报风险点审计房地产行业审计重大错报风险点审计第第3 3讲讲 房地产企业财务报表附注特点房地产企业财务报表附注特点房地产开发流程图房地产开发流程图项目前期工作项目前期工作成立项目公司成立项目公司招标招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳土地出让金，取得土地权转让合同，交纳土地出让金，取得土地使用证使用证项项目目选选址址及

2、及取取得得选选 址址 意意 见见 书书办办理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证物物 业业 接接 管管施工单位招标，申请施工许可证施工单位招标，申请施工许可证项目建设，包括现场管理项目建设，包括现场管理房房产产预预售售项目验收竣工项目验收竣工市市政政配配套套施施工工环环保保验验收收绿绿化化、卫卫生生防防疫疫、环环卫卫、电电梯梯、管管线线等等部部门门验验收收消消防防验验收收人人 防防 验验 收收与购房者办理验收、移交与购房者办理验收、移交消防验收消防验收工程质量监督验收工程质量监督验收建建筑筑面面积积测测绘绘竣竣工工档档案案验验收收规划验收规划验收申请交付

3、使用许可证申请交付使用许可证办理竣工验收备案办理竣工验收备案配配套套设设施施验验收收取取得得房房屋屋所所有有权权证证可行性研究、做出决策可行性研究、做出决策第第1讲讲了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境第第1 1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境 1.1房地产行业状况、法律环境与监管环境房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；以及其他外部因素；1.2被审计单位的性质；被审计单位的性质；1.3被审计单位对会计政策的选择和运用；被审计单位对会计政策的选择和运用；1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；风险；1.5被审计单位

4、财务业绩的衡量和评价；被审计单位财务业绩的衡量和评价；1.6被审计单位的内部控制。被审计单位的内部控制。1.1房地产行业状况、法律环境、房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素1、行业状况、行业状况注册会计师可能需要了解以下情况：（1）房地产行业的总体发展趋势是什么？（2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何？（3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。1.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及

5、其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规1）法律）法律中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法(主席令主席令2007年第年第72号号)城乡规划法城乡规划法(主席令主席令2007年第年第74号号)中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法(主席令第主席令第28号号)中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法(主席令第主席令第91号号)2）行政法规）行政法规房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定(建设部令第建设部令第77号号)建设项目选址规划管理办法建设项目选址规划管理办法(建规

6、建规1991583号号)关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字建规字1990第第66号号)中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令国务院令第第256号号)建设用地审查报批管理办法建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第国土资源部令第3号号)招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第国土资源部令第39号号)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院令第国务院令第55号

7、号)建建筑筑工工程程施施工工许许可可管管理理办办法法（1999年年10月月15日日建建设设部部令令第第71号号发发布布，2001年年7月月4日修正）日修正）工程建设监理规定（建监工程建设监理规定（建监1995737号）号）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）号）1.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规2）行政法规）行政法规建设工程质量管理条例（国国务院令第建设工程质量管理条例（国国务院令第279号号）建设工程质量保证金管理

8、暂行办法建设工程质量保证金管理暂行办法（建质（建质20057号号）建设项目建设项目工程工程竣工验收办法的通知（建设竣工验收办法的通知（建设19901215号）号）房房屋屋建建筑筑工工程程和和市市政政基基础础设设施施工工程程竣竣工工验验收收备备案案管管理理暂暂行行办办法法（建建设设部部令令第第78号）号）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建2000142号）号）关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房200244号号）商品房销售管理办法建设部令第商品房销售管理办法建设部令第

9、88号号城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（建设部令第（建设部令第131号号2004年年7月月20日修订日修订）城市房地产转让管理规定建设部令第城市房地产转让管理规定建设部令第45号号 房屋登记办法建设部令第房屋登记办法建设部令第168号号房屋建筑工程质量保修办法（建设部令房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第第号）号）商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房1998102号）号）经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法（建住房（建住房2007258号号）建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法(财建财

10、建2004369号号)1.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规3）地方颁布的行政法规及规章）地方颁布的行政法规及规章新疆维吾尔自治区实施新疆维吾尔自治区实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法备案管理暂行办法细则（新建监细则（新建监200011号）号）徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民政府令第政府令第114号）号）北京市新建商品住宅

11、小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法步交付使用管理暂行办法（京建法（京建法200799号号）上海市新建住宅交付使用许可规定上海市新建住宅交付使用许可规定(2005年年11月月25日上海市第十二届日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定（2006年年5月月12日宁夏回日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会

12、议通过）苏州市商品住宅交付使用管理办法苏州市商品住宅交付使用管理办法（苏州市人民政府令第（苏州市人民政府令第94号）号）1.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规4）涉及的税收法规）涉及的税收法规中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第（国务院令第138号）号）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字财法字19956号）号）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国家税

13、务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税（国税发发2006187号号）土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知（国税发的通知（国税发200991号号）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字财税字1995048号号)财政部财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税财税200621号号)财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税财税2002191号号)房地产开发经营业务企业

14、所得税处理办法（国税发房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号号）中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号号）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令）号令）中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发198519号）号）中华人民共城市房产税暂行条例（国发中华人民共城市房产税暂行条例（国发198690号）号）中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号）号）中华人民共城

15、镇土地使用税暂行条例（国务院令第中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）号）中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）号）1.2被审计单位的性质被审计单位的性质1、所有权结构；、所有权结构；2、治理结构；、治理结构；3、组织结构、组织结构；4、经、经营活动营活动；5、投资活动、投资活动；6、筹资活动、筹资活动1.3被审计单位对会计政策的选择和运用被审计单位对会计政策的选择和运用（一）重要项目的会计政策和行业惯例（一）重要项目的会计政策和行业惯例（二）重大和异常交易的会计处理方法（二）重大和异常交易的会计处理方法（三）会计政策、会

16、计估计的变更（三）会计政策、会计估计的变更（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则和相关会计制度。和相关会计制度。1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营风险被审计单位的目标、战略以及相关经营风险1、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。2、地域区段风险分析、地域区段风险分析。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。3、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。导致开发成本提高的风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。4、筹资风险。公司筹措资全时，