成都市写字楼市场分析报告.docx

1、成都市写字楼市场分析报告图表目录说明：本报告数据截止日期为2011年12月31日；本报告中的“新增供应”是按照取得预售许可证统计的供应；本报告中销售市场“存量”主要指待售项目数量，租赁市场“存量”指竣工交付使用的项目数量；本报告中的“空置率”是对建成后投入使用的写字楼进行统计；除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库。一宏观经济环境分析1GDP及第三产业平稳增长近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-10月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。第三产业生产总值在2011年前三季度累计完成2449.2亿，占到GDP比例

2、为48.9%。宏观经济的强势增长及第三产业的快速发展对写字楼发展起到积极的推动作用。图 1：成都市GDP及第三产业增长情况2固定资产投资额保持较快增长2011年1-11月固定资产投资4471.9亿元，其中房地产开发投资1411.6亿元，占固定资产投资比例达到31.6%。天府新区全面启动，基础建设投资出现快速增长。固定资产投资保持较高的增长速度，城市基础设施建设也不断完善。图 2：成都市固定资产投资情况3写字楼开发规模较大2010年成都市写字楼的施工面积为370.29万，同比增长41.4%；新开工面积为119.57万，同比增长129.0%；竣工面积为26.10万，同比回落8.9%。施工面积和新开

3、工面积齐齐上扬，增长态势明显，预示着未来仍将有大量的写字楼供应，而建设周期拉长竣工面积出现一定回落。图 3：成都市写字楼开发情况二商业用地市场分析 1. 商业用地供需两旺2011年商业用地供应3381.77亩，成交3013.23亩，总体成交率为89.1%。自成都住宅市场限购后，土地市场急速转冷。政府趁机加大商业用地的供应力度，而开发商也不断增加商业地产的开发比重，商业用地供需两旺。2011年3、4季度商业用地供需量持续走高，成交率持续保持在高位。图 4：2011年成都市主城区商业用地供需概况从成都市主城区商业用地成交方位来看，主要集中在城东，城南和城西，总体供应量达到2950.34亩，占到总量

4、的87.3%；成交量为2581.30亩，占到成交总量的85.7%。其中不乏热点区域的重点商业地块，比如城东的建设南支路地块等大幅商业地块的出让，区域商业发展将逐步完善。建设路，大源，高新区和光华-外光华等板块表现抢眼。图 5：2011年成都市各方位供需概况2. 重点区域成交分析2.1 城东多幅重量级商业地块顺利出让随着城东区域旧城改造的全面进行，后备土地充足，且位置优势明显。保和街道办事处临近东客站地块被上海长峰公司收入囊中，预计打造城东区域标杆-龙之梦新城，对整个东客站区域推动作用十分明显。建设路区域的建设南支路地块规模大，传媒集团预计打造成都最大影视文化产业基地，对建设路商圈的扩容奠定了坚

5、实的基础。表 1：城东区域主要商业金融用地出让一览表板块序号地块面积（亩）起价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得单位万年场-保和1成华保和街道办事处东虹社区8组，9组、10组247.31 401 401 上海长峰房地产开发有限公司龙潭寺2成华区向龙12组范围内34.24 400 433 四川合信旅游开发有限公司建设路板块3成华区建设南支路4号关家片区A地块205.58 406 406 成都传媒集团4成华区建设南支路4号、6号关家片区B地块85.14 1568 1568 成都传媒集团5成华区建设北路二段四号电子科大改造地块160.42 1189 1192 信远地产攀成钢6锦江区攀成钢片区11、1

6、2号地块76.20 1588 1588 四川泰合房地产开发有限公司2.2 城南天府新区全面启动，商业用地加快出让城南作为成都发展最快的新兴区域，商务氛围正在逐步形成，尤其是天府新城写字楼项目林立。商业用地加快推出，出让的商业地块主要集中在大源和站南板块，地块方正、规模适中、可操作性强。并且随着天府新区规划出台及启动，地块未来发展前景较好。表 2：城南区域主要商业金融用地出让一览表板块序号地块面积（亩）起价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得单位大源1高新区灯塔村7组30.00 480480成房置业2高新区花荫村9组、灯塔村8组48.64 460460天合裕兴3高新区民乐村1、2组55.61 50

7、0 500 四川佳兆港投资有限公司4高新区民乐村1组44.01 500 500 成都合创锦城实业有限公司5高新区花荫村6、7组58.71 548 867 成都嘉华美实业有限公司6高新区石墙片区34.80 360 360 成都鑫信合实业有限公司7高新区大源商务商业核心区E6地块31.41 400 400 四川川商投资控股有限公司8高新区大源组团42.43 460 460 成都锐力投资管理有限公司9高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧78.80 550 550 成都裕丰汇锦置业有限公司10高新区大源商务商业核心区C4地块29.34 500 1667 四川省集美实业有限公司 站南11高新区仁和1组、2组

8、23.11 300 300 成都金宝盛世投资管理有限公司12高新区仁和1组、2组25.00 300 300 珠海金山软件有限公司13高新区仁和1组、2组4.77 300 300 成都中国青年旅行社14高新区站南组团26.93 250 250 成都茵特环保技术有限公司顺江15武侯区顺江村91.50 320 340 成都润利鑫置业有限责任公司2.3 城西龙湖地产率先扛起商业地产大旗2011年2月，重庆龙湖地产率先在高新西区斩获大幅商业地块，打造龙湖时代天街，这是继北城天街之后在成都打造的又一个超大城市综合体项目。项目辐射区域将达到整个成都西部。成都青羊城乡建设发展有限公司在外光华区域竞得三幅大宗商

9、业用地，预计为企业总部经济发展用地，打造高新技术产业。表 3：城西区域主要商业金融用地出让一览表板块序号地块面积（亩）起价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得单位高新西区1高新区西部园区237.75 221 221 重庆龙湖地产发展有限公司2高新区西部园区220.75 221 221 重庆龙湖地产发展有限公司3高新区西部园区19.17 130 136 成都云祖投资管理有限公司4高新区西部园区72.85 186 460 中国东方电气集团有限公司光华-外光华5青羊区内绕城高速西段外侧、光华大道以南123.62 234 234 成都青羊城乡建设发展有限公司6青羊区内绕城高速西段外侧、光华大道以南254

10、.76 379 379 成都青羊城乡建设发展有限公司7青羊区内绕城高速西段外侧、光华大道以南218.47 496 496 成都青羊城乡建设发展有限公司三销售市场：销售平稳，未来挑战严峻2011年写字楼全年销售表现平稳，整体销售情况好过住宅。一方面，实体经济的不断增长对写字楼需求与日俱增，而成都写字楼市场正处于快速发展期，市场供应持续，产品类型丰富，正常的市场消化带动成交量的不断攀高。另一方面，由于写字楼不受限购、投资回报率较高，在通货膨胀的大背景下，成为投资的重要渠道而被广泛关注，市场反应积极。但是值得注意的是，2011年4季度开始，由于受到自身供求关系、信贷紧缩及宏观经济放缓等方面的影响下，

11、部分中小投资者退出市场，写字楼销售进度出现放缓迹象。并且随着供应的大规模持续放量，库存量急剧攀升，写字楼市场也开始面临严峻挑战。1整体特征1.1 供应井喷 需求平稳2011年写字楼市场供应达到273.14万平方米，环比增加31.87%；成交面积为143.77万平方米，环比增长28.1%，在供应大幅放量的同时，市场需求保持平稳。写字楼作为楼市主要的投资产品，投资需求较为旺盛，支撑了成交量的持续走高。图 6：成都市写字楼供需情况（2005-2011年）1.2供需失衡加剧 供远大于求2011年成都写字楼的供需比再度攀升达到1.90，市场中供大于求的局面进一步恶化。尽管部分项目采取只租不售的经营策略一

12、定程度上导致供需比失衡，但是整体来看，2009年以来市场供应大幅放量，而市场消化能力有限，众多项目去化缓慢，写字楼库存量急剧攀升，短期内过剩危机凸显。2供应特征2.1供应波动明显 下半年持续发力2011年写字楼供应波动明显，上半年供应量仅为56.75万平方米，下半年开始，市场持续发力出现大幅增长，供应量居高不下。其中年度峰值出现在9月，供应量为54.56万平方米，创造出单月供应的历史新高。成都写字楼市场正处于快速上升期，开发规模较大，供应大规模放量已经成为市场常态。图 7：成都市写字楼新增供应（2011年1-12月）2.2 商务公寓占比上升2011年甲级写字楼仅有棕榈泉国际中心，希顿国际广场、

13、时代1号及雄飞中心等项目，供应量为34.39万平方米，占比13%，较2010年出现明显下滑；乙级写字楼供应波动不大，供应量为115.01万平方米，占比42%；而商务公寓供应占比达到45%，首度超越前二者。商务公寓具有面积小、总价低、销售速度快等特征，越来越多的开发商加入到这类产品的开发中，市场供应明显上升。图 8：成都市写字楼供应类型分析2.3供应外移加重 一路向外2011年写字楼三环外供应面积为194.28万平方米，占到总供应量的71.6%，写字楼向外环发展的趋势愈加明显。三环内可供开发的商业用地日益减少，写字楼供应量较为有限，而以天府新城为代表的新兴商务金融中心写字楼建设量庞大，供应外移趋

14、势加重。图 9：成都市写字楼供应环线分布（单位：万平方米）2.4城南再度冲高 遥遥领先2011年城南写字楼供应量为173.09万平方米，较2010年上涨59.5%，领先于其他方位，再度成为写字楼供应的主导区域；城中写字楼供应为17.24万平方米，土地稀缺是其发展的最大限制因素；其它方位供应城西略高，城东、城北则大体相当，新增写字楼进一步向城南集中。图 10：成都市写字楼市场各方位供应分布（单位：万平方米）3需求特征3.1成交平稳 年末下滑2011年写字楼每月成交量基本在8万平方米以上，整体销售较为平缓。值得注意的是年末通常为写字楼销售的黄金时期，但是市场并没有出现预期的火热，10月及12月写字

15、楼销售出现明显下滑。由于蓄客量不足，市场较多项目不断推迟开盘时间，而新开盘项目以较低价格入市以实现快速销售。住宅市场的观望情绪向写字楼市场蔓延。图 11：成都市写字楼月度销售走势（2011年1-12月）3.2 乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减2011年乙级写字楼成交面积占比达到43%，成为市场的成交主力领跑市场。甲级写字楼由于集中在年末取得预售，进入市场时间较短，成交占比出现一定下滑。商务公寓成交占比42%，销售依然强劲，商务公寓投资门槛低、不限购、投资灵活性强，受到投资者的青睐，市场销售热度不减。图 12：成都市写字楼销售类型分析3.3价格继续上扬 涨幅放缓2011年写字楼销售价格为1049

16、6元/平方米，环比上升8.18%。在2010年写字楼成交价格出现较大幅度增长之后，价格趋于平稳，涨幅明显放缓。由于大规模的放量，市场竞争较为激烈，部分项目为了快速回笼资金，采取较为保守的价格策略，价格上涨步伐有所放缓。图 13：成都市写字楼销售价格（2006年-2011年）3.4甲级写字楼价格持续领先2011年甲级写字楼成交价格维持在19000元/平方米上下，变动幅度收窄，整体价格居高不下。乙级写字楼成交价格整体呈现“M”型变动，由于市场竞争较为激烈，在10月开始，成交价格出现一定松动。商务公寓中随着品牌房企的不断加入，并且精装、挑高项目增多，价格呈现波动上升的趋势。图 14：成都市各类型写字

17、楼价格走势（2011年1-12月）三租赁市场：成交活跃，租金持续上涨2011年成都写字楼租赁市场发展情况较好，由于交付使用写字楼项目相对较少，写字楼新增项目对市场冲击不大，写字楼市场暂时保持平静。虽然全球经济面临不确定因素增多，外资在内地扩张计划暂时放缓，对写字楼租赁需求有所回落，但本土企业的不断发展壮大支撑了写字楼租赁需求的持续上升，市场成交活跃，租金上涨，空置率则持续下降。1供应特征1.1交付项目有限2011年写字楼市场交付项目较为有限，仅有39.01万平方米写字楼交付并投入使用，与销售市场的巨大供应相比悬殊。但是，由于大量的写字楼项目仍处于建设阶段，随着这些项目陆续竣工并交付使用，租赁市

18、场压力将逐步增大。图 15：成都市新交付写字楼情况（2011年1-12月）注：统计交付项目不包含商务公寓等类写字楼项目1.2 非核心商务区写字楼崛起2011年交付的项目中，天府新城项目开始显现，如新希望国际等项目占据较大体量。而非核心商务区域写字楼项目较多，例如中海大厦、优诺国际、中大君悦广场、财富又一城等项目均为非核心商务区项目，凭借便捷的交通，较好的软硬件配置吸引企业进驻，不断填补区域写字楼空白，并且租金水平达到70-90元/平方米.月，与核心商务区域写字楼租金相差不大。图 16：成都市新交付写字楼分布情况（2011年1-12月）2需求特征2.1租金持续走高2011年成都优质写字楼整体租金

19、为107.46元/平方米，环比上升了7.74%。随着实体经济的强势增长及第三产业的快速发展，市场对写字楼需求较为强劲，并且在通货膨胀、物价上涨的经济背景下，优质写字楼租金持续走高。图 17：成都市优质写字楼租金及空置率（2009年1月-2011年12月）注：优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼2.2空置率下降2011年成都优质写字楼平均空置率为21.72%，环比下降1.32%。尽管由于项目多为近期交付，优质写字楼空置率较高，但是空置率下降趋势非常明显。由于2011年租赁市场新交付项目有限，入市项目招商较为顺利。2.3四川中原工商铺2011年租赁成交案例表 4：四川中原工商铺2011年租赁

20、成交信息表项目名称板块等级面积（平方米）租赁/销售单价仁恒置地广场市中心CBD甲级410租赁160元/平方米.月时代广场市中心CBD甲级479租赁110元/平方米.月川信大厦市中心CBD乙级477租赁85元/平方米.月平安财富中心人民南路甲级524租赁155元/平方米.月丰德国际广场人民南路乙级288租赁100元/平方米.月新希望大厦人民南路甲级981租赁115元/平方米.月国航世纪中心人民南路甲级591租赁110元/平方米.月新希望国际天府新城乙级247租赁60元/平方米.月摩根中心东大街乙级1049租赁107元/平方米.月商会大厦东大街乙级206租赁90元/平方米.月中大君悦广场其它乙级3

21、08租赁70元/平方米.月数据来源：四川中原工商铺四主要商务板块：天府新城强势崛起注：板块划分标准根据政府的相关规划结合各个板块的市场特征，将写字楼市场划分为市中心CBD、人民南路SBD、天府新城、东大街沿线及其它非核心区等几个板块。表 5：成都市写字楼板块划分标准板块地理范围市中心CBD东至红星路，南至锦江，西至东城根街，北至江汉路人民南路SBD北起锦江，南至火车站天府新城北起火车站，南至华阳边界，东起府河，西至铁路西环线，占地37万平方公里东大街西起红星路、东至二环路沙河大桥其它非核心区域除了以上板块的其他非核心区域1市中心CBD 1.1概况市中心CBD在几大商务板块中依旧居于首位，顺城大

22、街、盐市口及红照壁为传统的写字楼聚集区。该板块地处核心商圈，交通便利，各项配套完善，市场发展成熟。但是，由于环状的城市结构注定了市中心难以摆脱交通日益拥堵的困扰，并且区域可开发利用土地较少，后续发展受到较大限制。1.2供需情况2011年新增供应5.23万平方米，成交3.27万平方米，成交价格18246元/平方米。新增供应的项目主要来自雄飞中心，并且该项目年末开盘，市场以消化存量项目为主，区域成交量较低。市中心可持续性供应较少，项目定位偏向高端，成交价格保持在较高水平。图 18：成都市中心CBD板块写字楼供需情况（2009-2011年）1.3租赁情况由于市中心写字楼修建年代较早，整体品质不高，普

23、遍面临硬件配置落后、老化严重、车位不足等问题，早期修建写字楼租金水平不高。曾经辉煌一时的甲级写字楼租金也出现一定的下滑。新建项目仁恒置地广场及航天科技大厦等项目代表成都写字楼最高水平，租金水平则领先于市场水平。表 6：市中心CBD典型项目分析项目名称等级建筑面积交付时间租金空置率仁恒置地广场甲级645562010年16515%时代广场甲级781792005年1007%中环广场甲级480002008年1128%1.4未来市场分析由于市中心土地稀缺，未来供应的项目较为有限。但与此同时，由于土地取得成本较高，促使新增项目定位趋向高端，新增项目与现有项目之间的物业档次将拉大。一面是使用时间相对较长的老

24、旧项目云集于此，一面是按照较高标准打造的新项目逐渐呈现，市场将呈现两极分化的局面，租金差距也将拉大。预计未来有百扬大厦、成都国际商城、华置广场、泰丰国际广场、茂业二期、帝豪大厦等项目入市，供应体量在30-40万平方米之间。2人民南路SBD 2.1概况人民南路SBD发展较为成熟，人民南路作为成都的中轴线成为成都的门户，顺畅的交通使其具备集中发展写字楼的绝佳条件。人民南路是成都甲级写字楼最集中的商务板块，写字楼整体档次及租金水平较高。2.2供需情况2011年人民南路SBD较为沉寂，区域无新增供应项目，成交面积7.74万平方米，市场以消化存量为主，写字楼成交价格为16452元/平方米。由于可利用土地

25、较少，同样也面临后续发展扩容受限的问题，经过数年的发展，后续供应项目有限。图 19：成都市人民南路SBD写字楼供需情况（2009-2011年）2.3租赁情况由于区域内商务氛围较为成熟，写字楼项目整体品质较高，租金坚挺并处于领先地位。由于区域内租赁需求十分旺盛，空置率较低，较多项目基本处于满租状态。新交付项目如新希望大厦等招商也较为顺利。表 7：人民南路典型项目分析项目名称等级建筑面积交付时间租金空置率丰德国际广场乙级1200002006年893%汇日央扩甲级378002006年1386%新希望大厦甲级657212010年11040%2.4未来市场分析人民南路SBD凭借优越的交通条件和完善的配套

26、，市场发展较为迅速，形成了良好的商务氛围，引领市场的走势。预计未来将有来福士广场、人南科技广场、上善国际、万通中心、华宇蓉国府、香港汇日等写字楼项目陆续推出，写字楼部分体量40万平方米，未来市场将继续保持良好的发展势头。3天府新城3.1概况人民南路向南延伸，天府大道两侧站南及大源两大组团大量的写字楼项目崛起，逐渐发展成为写字楼的高度聚集区。按照政府规划，天府新城将建成集办公、科研、金融、商业一体的综合性片区，商务金融建筑面积达3450万平方米。随着天府新区规划获批，天府新城成为龙头区域，发展步伐将加快。3.2供需情况2011年，天府新城新增供应136.09万平方米，成交59.55万平方米，成交

27、价格11951元/平方米。尽管几大商务板块均出现一定萎缩，但天府新城持续发力，主导市场供应。由于区域写字楼项目分布密集，产品定位同质化较明显，各项目之间短兵相接，竞争十分激烈。同时由于项目距离核心较远，写字楼成交价格在几大商务板块中也相对较低。图 20：成都市天府新城板块写字楼供需情况（2009-2011年）3.3租赁情况2011年天府新城内仍然以政府主导的科技研发基地或市政办公为主，租金水平较低，仅40-50元/平方米.月。随着高新国际广场、拉德方斯等项目的交付使用，区域租金水平有了较大提升。虽然区域投入使用项目不多，目前人气依然不足，但商务氛围处于快速培育之中。表 8：天府新城典型项目分析

28、项目名称等级建筑面积交付时间租金空置率高新国际广场乙级2000002007年889%水电大厦乙级603512009年7219%拉德方斯甲级623612009年10028%3.4未来市场分析区域规划了大量写字楼项目，正处于开发建设之中。随着这些项目的建成，企业的进驻，天府新城将有可能取代市中心，成为未来的CBD。根据统计，未来新增项目较多，写字楼部分体量约250-300万平方米。表 9：天府新城未来新增项目情况组团新增商业项目预计体量站南组团富森美创意中心、成美广场、银泰中心、枫丹中心、泓昌嘉泰金融中心、华商金融中心、金控广场、创新广场、丽都国际中心、中航国际交流中心、泰达时代金融广场、誉峰写字

29、楼、中海国际广场、旺旺商业广场、首座MAX、大魔方 250-300万平方米大源组团两江国际、星宸国际、哥谭、新城国际广场、创源中心、保利国际广场、东方天祥投资大厦、环球时代中心、通威大楼、中信大厦、成都环球金融中心、峰度天下、大源国际中心、鼎能国际广场、富润国际广场4东大街4.1概况东大街为政府规划的西部华尔街，新兴的商务板块成为港资地产商争先进驻的区域，九龙仓、新鸿基、香港置地、太古等在此云集，土地拍卖价格较高，每亩单价上千万。东大街向外延伸至攀成钢片区，延线尚有较多的可开发土地，未来发展前景较好。4.2供需情况2011年东大街市场表现较为平静，销售市场继时代8号之后，新增项目仅有时代1号，供应量8.97万平方米，全年写字楼成交量4.42万平方米，销售价格18145元/平方米。由于项目单一，品质较高，销售价格保持较高水平。图 21：成都市东大街写字楼供需情况（2009-2011年）4.3租赁情况东大街作为后发区域，起步时间较晚，写字楼项目较少，