房地产开发流程(二级开发)(超级详细).ppt

1、返回返回北京市房地产二级开发北京市房地产二级开发流程简介流程简介返回返回基本节点图基本节点图取得国有土取得国有土地使用权地使用权立项审批立项审批规划审批规划审批开工审批开工审批预售审批预售审批其它审批其它审批节能审批节能审批项目核准项目核准建设用地规建设用地规划许可证划许可证修建性详细修建性详细规划方案规划方案建设工程规建设工程规划许可证划许可证施工监理单位施工监理单位招投标备案招投标备案安全监督备案安全监督备案面积测绘面积测绘并备案并备案地名核准地名核准人防审批人防审批消防审批消防审批施工许可证施工许可证预售证预售证交通审批交通审批竣工验收竣工验收规委规委竣工验收竣工验收权属登记权属登记勘察

2、设计勘察设计招投标招投标质量监督注册质量监督注册人防规划人防规划意见书意见书人防初设审批人防初设审批人防施工人防施工图审批图审批园林审批园林审批面积实测面积实测初始登记初始登记销售机构销售机构注册备案注册备案建委建委竣工备案竣工备案流程关系图流程关系图此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节

3、点内容此节点未含大、小市政的节点内容返回返回取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项1.市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划2.指标，各地块之间有市政路分割指标，各地块之间有市政路分割3.2.市国土局在市国土局在“招拍挂招拍挂”文件中注明可按各宗文件中注明可按各宗地的地的4.具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定参考规定：返回返回取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项注意事项：注意事项：公司在实施的土地一级开发项目公司在实施的土地一级开发项目l划分入市土地的规模划分入市土地的规模l设计土

4、地入市的顺序设计土地入市的顺序l选择土地入市的时机选择土地入市的时机l控制土地入市的节奏控制土地入市的节奏返回返回取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项注意事项：注意事项：非公司实施的土地一级开发项目非公司实施的土地一级开发项目l选择投标主体、成立项目公司选择投标主体、成立项目公司l结合政策规定确定土地分块方案，搭建结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台项目操作平台返回返回节能审批流程节能审批流程编写节能专篇编写节能专篇基本流程及所需时间基本流程及所需时间环资处受理环资处受理向区发改委申报向区发改委申报编写申请报告编写申请报告节能中心审核节能中心审核第三方审核第三方审核其它处

5、室意见其它处室意见取得审批取得审批向市发改委申报向市发改委申报3至至7个个工工作作日日1个工作日个工作日2至至4个工作日个工作日1个个工工作作日日1个工作日个工作日3至至5个工作日个工作日5至至7个工作日个工作日3至至5个工作日个工作日1个工作日个工作日注：市发改委自收到申请材料之日起注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。个工作日内决定是否受理。受理之日起受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日个工

6、作日环资处批办环资处批办3至至5个工作日个工作日返回返回节能审批节能审批主要审查内容主要审查内容:项目用能总量及能源结构是否合理项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备设备国家规定的其他条件和标准国家规定的其他条件和标准返回返回节能审批节能审批受约束节点受约束节点:制约节点制约节点:制约项目申请报告的报批制约项目申请报告的报批项目设计方案是否足够深化，提供的设备项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理资

7、料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效项目申请报告是否及时有效返回返回项目核准项目核准基本流程及所需时间投资处受理投资处受理向区发改委申报向区发改委申报编写申请报告编写申请报告取得能评批复取得能评批复签订出让合同签订出让合同取得审批取得审批向市发改委申报向市发改委申报2至至4个工作日个工作日注：市发改委自申请被受理之日起注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。个工作日内作出决定。20个个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。个工作

8、日。征求意见期间，工作日停止计算征求意见期间，工作日停止计算3至至7个工作日个工作日征求市规委意见征求市规委意见会签市建委会签市建委市规委建管处根据项市规委建管处根据项目情况反馈意见，如目情况反馈意见，如需重新核发规划意见需重新核发规划意见书，则需要重新审核书，则需要重新审核市建委根据项目市建委根据项目情况反馈意见情况反馈意见1个个工工作作日日1个工作日个工作日1个工作日个工作日2至至5个个工工作作日日1个个工工作作日日1个个工工作作日日2至至45个个工工作作日日返回返回项目核准项目核准主要审查内容主要审查内容符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民

9、经济和社会发展中长期规划、行业规划符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定返回返回项目核准项目核准受约束节点受约束节点制约节点制约节点节能专篇批复节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让

10、合同土地出让合同勘察设计招投标的申报勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报年度计划任务的申报返回返回建设用地规划许可证建设用地规划许可证用地钉桩成果用地钉桩成果基本流程及所需时间基本流程及所需时间综合科受理综合科受理向区规划委申报向区规划委申报土地出让合同土地出让合同规划科审查规划科审查副局长审查副局长审查局长决定局长决定核发用地证核发用地证1个工作日个工作日1个工作日个工作日3至至15个工作日个工作日1至至3个工作日个工作日1至至3个工作日个工作日注：区规划委审查决定时间为注：区规划委审查决定时间为20个工作日个工作日(可延长可延长10个工作日个工作日)。项目地名核准项目地名核准1个工作日个

11、工作日返回返回建设用地规划许可证建设用地规划许可证主要审查内容主要审查内容实体审查实体审查确定建设用地的性质确定建设用地的性质确定建设用地及代征城市公共用地范围和面确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积积 其它法律、法规、规章中要求审查的内容其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查形式审查所有申报材料是否符合要求所有申报材料是否符合要求返回返回建设用地规划许可证建设用地规划许可证受约束节点受约束节点制约节点制约节点国有土使用权出让合同的签署国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书规划意见书项目地名核准批复项目地名核准批复建设工程规划许可证建

12、设工程规划许可证施工许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证预售许可证及国有土使用证返回返回勘察设计招投标勘察设计招投标项目核准批复项目核准批复基本流程及所需时间基本流程及所需时间勘察设计招勘察设计招投标管理处投标管理处确定勘察确定勘察设计单位设计单位中标通知书中标通知书1个工作日个工作日注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日个工作日(可延长可延长10个工作日个工作日)。规划意见书规划意见书1个工作日个工作日招标立案登记招标立案登记资格预审资格预审招标文件审核招标文件审核招投标备案招投标备案1个工作日个工作日3至至15个工作日个工作日3至至10

13、个工作日个工作日1至至3个工作日个工作日返回返回勘察设计招投标勘察设计招投标主要审查内容主要审查内容勘察及设计单位资格审查及委托代理机构勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查的资格审查对方案的技术指标进行审查对方案的技术指标进行审查程序审查程序审查返回返回勘察设计招投标勘察设计招投标受约束节点受约束节点制约节点制约节点项目立项批复项目立项批复规划意见书规划意见书修建性详细规划方案的申报修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证建设工程规划许可证返回返回修建性详细规划方案修建性详细规划方案勘察设计招投勘察设计招投标审查标审查基本流程及所需时间基本流程及所需时间综合处受理综合处受理向市（区

14、）规向市（区）规划委申报划委申报规划意见书规划意见书建管处审查建管处审查副处长审查副处长审查处长决定处长决定方案审定方案审定1个工作日个工作日1个工作日个工作日3至至15个工作日个工作日1至至2个工作日个工作日1至至2个工作日个工作日注：市、区规划委审查决定时间为注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日个工作日(可延长可延长10个工作日个工作日)。技术图纸技术图纸1个工作日个工作日其它资料其它资料返回返回修建性详细规划方案修建性详细规划方案主要审查内容主要审查内容实体审查实体审查审查配套指配套指标、车位指位指标、建筑、建筑间距、距、绿地指地指标、容容积率、率、户型型标准、建筑高度等各准、建筑

15、高度等各项技技术指指标是否是否满足城市控制性足城市控制性规划及相关划及相关规定的要求定的要求审查项目目规模、建筑退模、建筑退线、日照等是否符合要求、日照等是否符合要求历史文化保史文化保护规划的相关要求划的相关要求 其它法律、法规、规章中要求审查的内容其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查形式审查所有申报材料是否符合要求所有申报材料是否符合要求返回返回修建性详细规划方案修建性详细规划方案受约束节点受约束节点制约节点制约节点规划意见书规划意见书勘察设计招投标勘察设计招投标建设工程规划许可证建设工程规划许可证人防规划意见书人防规划意见书涉及交通、园林的方案涉及交通、园林的方案返回返回规划方案示

16、例规划方案示例返回返回建设工程规划许可证建设工程规划许可证规划意见书规划意见书基本流程及所需时间基本流程及所需时间综合科受理综合科受理向区规划委申报向区规划委申报修建性详规修建性详规规划科审查规划科审查副局长审查副局长审查局长决定局长决定核发规划证核发规划证1个工作日个工作日1个工作日个工作日5至至25个工作日个工作日1至至2个工作日个工作日1至至2个工作日个工作日注：区规划委审查决定时间为注：区规划委审查决定时间为30个工作日个工作日(可延长可延长10个工作日个工作日)。图纸资料图纸资料1个工作日个工作日工程档案登工程档案登记表记表勘察设计招勘察设计招投标文件投标文件项目地名核准项目地名核准返回返回建设工程规划许可证建设工程规划许可证主要审查内容主要审查内容实体审查实体审查已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。计方案。前款规定项目以外的建设项目：前款规定项目以外的建设项目：申报图纸的用地范围与规划确定的范围是申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致否一致返回返回