房地产会所方案.ppt

1、房地产会所策划研讨会目录房地产的武器-会所房地产会所分析会所策划方案会所营运定位-虚拟案例分析房地产的武器-会所会所(住宅会所)目前已经成为楼市里一个不可缺少的卖点，在中国市场上的各个楼盘中也是花样百出，同时也成为每个新建楼盘的必出之王牌。但是，应该如何根据客户定位来确定会所的风格，在会所中提供哪些硬件设施，以及如何妥善地经营和管理会所，也是现实中不容忽视的问题。但为了提高房产销售，会所配套是不可少的，所以住宅会所经营一直是房地产开发商头痛的问题，如何经营、管理和不为开发商做成长远包袱等这些都是开发商希望解决的问题。房地产会所分析(1)会所，这个舶来的概念全面登陆中国住宅小区已有好几个年头，然

2、而根据调查发现，国内各类住宅区内的会所都有著同样的尴尬命运，绝大部分会所经营惨淡，10家会所有9家处于亏损状态。即使是在因地少人多会所盛行的香港地区，会所经营亏损的比例也在10左右，而在北京的比例高达60，在深圳和广州，更是达到了80，令不少开发商、经营者叫苦不迭，因管理不善而造成会所形同虚设、业主权利遭受损害的例子比比皆是。房地产会所分析(2)房地产面对会所经营亏损，会考慮将会所对外经营，对外经营在短时间内可能会提高会所经营的利润，而从长期来看，繁杂的外来人员会降低社区会所的服务水准，同时会造成社区业主流失，对小区的管理和服务品质都将会造成负面影响。作为小区辅助服务功能的会所，盈利不是其首要

3、任务，带动整个楼盘品质提高才是会所的根本意义。房地产会所分析(3)会所前期定位普遍“偏题”在不少经营不善的社区中，会所前期的定位过高过大是造成目前会所走入误区的主要原因之一。会所之所以在香港非常流行，原因是因为香港寸土寸金，户型面积普遍偏小，于是会所应运而生，方便业主健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动。而目前不少以大房型为主的小区，同样配有较大面积的会所中心，降低了需求功能。此外，目前为了吸引购房者，提高楼盘品质，会所的建造似已成为必备条件之一。开发商往往不惜重金，在销售阶段同步推出小区会所。一些高档的会所具备较好的软硬件条件，一般包括泳池、网球或羽毛球场、健身房、中西餐厅、酒吧、

4、咖啡厅、阅览室，有的甚至还建有桑拿中心等。然而绝大部分开发商在项目前期，对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，许多楼盘入住以后，会所成了一种摆设。会所一旦从展览品过渡到实用品，就失去了昔日的光环。而同时会所每年要产生高额维护保养费用，会所运营费主要表现在设备维护费、电费、空调费、人工费等方面，其中尤其以空调电费为最。由于管理经营不善，光顾者少之又少，目前大多数会所都是惨淡度日。分析，开发商如此热衷会所，而且越造越大越高档，是因为开发会所要提高楼盘品质。在开发商的眼中，物业本身已经没有太多突破可能，自然要转向其它领域，会所已经成为吸引购房人眼球的重要筹码。而现在的会所建设进入了一个误区，其实最

5、好的会所不是最高档的会所，而是最实用的会所。其实对于不少中档小区，很多设施多了，档次上去了，业主反而来得少，大多数购房者希望会所是可以提供邻里活动交流的场所，为家居面积偏小的业主提供休闲娱乐之用。房地产会所分析(4)在国外，成熟的会所集餐饮、娱乐、休闲于一体，它不仅是社会名流聚会交流的重要平台，也是身份的标志。在中国，现在大多的房地产开发商都配套会所，但是开发商如何针对业主的经济收入、文化层次等来确定会所功能及风格是最关键的问题，因为会所终究是为住户服务的，它的风格和功能是否令人满意，是根据物业业主类别、消费层次来确定会所提供的服务内容，制定一套完善的会员标准。如果掌握不好这一点，盲目效仿，就

6、会造成俱乐部后期经营压力。会所策划方案建造住宅会所的最终目的是为小区的业主提供服务。所以，业主需要什么样的住宅会所，需要会所具备什么功能，是开发商、物业公司在建设和经营管理要首先考虑的问题。会所策划方案-个案分析住宅平方米售价业主人群住宅户数小区人口物业周边的市场调研会所策划方案-定位会所定位经营定位功能定位会所定位会所定位分以下三类超豪华会所超豪华会所(五星级五星级)豪华会所豪华会所 综合性大众化会所综合性大众化会所別墅別墅/豪宅豪宅 高级公寓高级公寓 普通住宅普通住宅25000以上/15000-25000/10000-15000/会所定位真言房地产会所定位的原则不应以物业的房价而定位不应以

7、物业的房价而定位 其实房地产会所的定位只有一类就是住宅会所(业主会所)！而住宅会所的定位是房地产商按物业的房价、住户的文化及生活方式考慮会所经营模式及设施功能而宜。例一：红酒雪茄吧功能建设例一：超大型集体操课室/场功能建设会所策划方案-功能规划会所功能设施规划表功能面积功能面积功能面积大堂接待窒内网球场电子遊战室咖啡厅室外网球场红酒雪茄吧中餐厅室内羽毛球场酒吧西餐厅室内壁球场SPA美容美体中心宴会厅室内籃球场美发室会议室室外籃球场医务室住宿客房乒乓球室公共区域健身中心台球室管理办公区室内泳池阅览室员工区域室外泳池儿童游乐中心棋牌室经营定位住宅会所会员制，这是发展的主流趋势。但一个会所要得到良性的发展，在发展会员的时候，一方面要考虑会员的数量，不能超过这个数字，否则就不能保证服务的全方位性；另一方面，也要制定合理的入会门槛，门槛太低，会员的素质层次性可能会杂乱，太高又会影响到正常的运营状况。协调好这些矛盾，找到一个最佳的契合点，会所才能更好地运转。