房地产企业的相关税收政策.ppt

1、房地产行业相关房地产行业相关税收政策税收政策2012年年10月月营业税n n一、纳税义务发生时间：一、纳税义务发生时间：n n纳税人转让土地使用权或者销售不动产，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。权转移的当天。n政策依据：政策依据：营业税暂行条例营业税暂行条例及其实施

2、及其实施细则细则n预收账款包括预收定金，预收定金的营业预收账款包括预收定金，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。天。n政策依据：国税函发政策依据：国税函发【1995】156号号二、视同销售二、视同销售n n单位或者个人将不动产或者土地使用权无单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。行为。n n政策依据：政策依据：营业税暂行条例营业税暂行条例及其实施及其实施细则细则三、计税依据计税依据n1、纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形

3、资产或者销售不动产收取的全部转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价款和价外费用。n2、价外费用：包括收取的手续费、补贴、价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：费：n（一）由国务院或者财政部批准设立的政（一）由国务院或者财政部

4、批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。n3、纳税人有视同发生应税行为而无营业额、纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同

5、（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：（三）按下列公式核定：营业额营业额=营业成本或者工程成本营业成本或者工程成本（1成本利润率）成本利润率）（1-营业税税率）营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。直辖市税务局确定。n政策依据：政策依据：营业税暂行条例营业税暂行条例及其实施及其实施细则细则n n4、单位和个人销售或转让其购置的不动产、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原

6、价后的动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。余额为营业额。n n政策依据：财税政策依据：财税【2003】16号号5、单位和个人销售或转让抵债所得的不动、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。为营业额。n n政策依据：财税政策依据：财税【2003】16号号四、其他四、其他n1、单位和个人转让在建项目时，不管是否、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动

7、产所有权或土地使实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：以下办法征收营业税：（1）、转让已完成土地前期开发或正）、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按段的在建项目，按“转让无形资产转让无形资产”税目税目中中“转让土地使用权转让土地使用权”项目征收营业税。项目征收营业税。n（2）、转让已进入建筑物施工阶段的）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按在建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征税目征收营业税。收营业税。在建项目是指立项建

8、设但尚未完在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。工的房地产项目或其它建设项目。n政策依据：财税政策依据：财税【2003】16号号n2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照土地劳务取得的收入应按照“建筑业建筑业”税税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业服务业代理业代理业”行为，应

9、以提供代理劳务取行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。n政策依据：国税函政策依据：国税函【2009】520号号n3、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入减去其代委托方地，以其取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆迁工程费用后的余额为计税营业额。迁工程费用后的余额为计税营业额。n政策依据：政策依据：云南省营业税差额征税工作云南省营业税差额征税工作指

10、南指南2012年年9月月1日执行日执行n4、对采取、对采取BT、BOT投融资方式进行工程投融资方式进行工程项目建设，按项目建设，按BT、BOT方式操作并签订方式操作并签订BT、BOT项目合同的，对投融资人无论其项目合同的，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程总承包人，按工程总承包人，按“建筑业建筑业”税目征收营业税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除支付给其他施工企和合理回报等收入）扣除支付给

11、其他施工企业的分包款后的余额。业的分包款后的余额。n政策依据：政策依据：云南省营业税差额征税工作指云南省营业税差额征税工作指南南2012年年9月月1日执行日执行土土 地地 增增 值值 税税一、预征（经济适用房除外）一、预征（经济适用房除外）n n（一）2005年7月1日-2010年6月30日n n1、计税依据计税依据：转让房地产取得的经营收入（包括预收账款和预收定金）。n n政策依据：云地税发【2005】181号n2、预征率：（昆明市）、预征率：（昆明市）n普通住宅普通住宅0.5%；n写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房公寓等商品房1%；n开发土

12、地使用权转让开发土地使用权转让2%；n既开发普通住宅又开发其他类型房地产项既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，一律按确核算，一律按1%预征。预征。n政策依据：昆地税发政策依据：昆地税发【2005】92号号n n（二）（二）2010年年7月月1日开始日开始n n1、计税依据：转让房地产取得的收入和预、计税依据：转让房地产取得的收入和预收账款。收账款。n n政策依据：云南省地方税务局公告政策依据：云南省地方税务局公告2010年年第第3号号n2、预征率：（昆明市）、预征率：（昆明市）n普通住宅普通住宅1%；n非普通住宅非

13、普通住宅2%；n写字楼、营业用房、车库等商品房写字楼、营业用房、车库等商品房3%；n开发土地使用权转让开发土地使用权转让4%；n既开发普通住宅又开发其他类型房地产项既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，从高适用预征率预征。确核算，从高适用预征率预征。n政策依据：云南省地方税务局公告政策依据：云南省地方税务局公告2010年年第第3号号n3、纳税期限：次月、纳税期限：次月15日内日内n4、普通住宅的划分标准：同时满足以下条、普通住宅的划分标准：同时满足以下条件：建筑面积件：建筑面积144平米以下，容积率在平米以下，容积率

14、在1.0以上，单位售价在同类房地产的以上，单位售价在同类房地产的1.44倍以倍以下下二、清算二、清算n n（一）清算条件、要求（一）清算条件、要求n n1、纳税人符合下列条件之一的，应进行、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；售的；(2）整体转让未竣工决算房地产开发项）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；目的；（3）直接转让土地使用权的。）直接转让土地使用权的。n n要求：应进行土地增值税清算的项目，纳要求：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起税人应当在满足条件之日起90

15、日内到主管日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关办理清算手续。n n报送的清算资料不齐全的，纳税人应在报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号）号）n2、对符合以下条件之一的，主管税务机关、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未以上，或该比例虽未超过超过85%，但剩余

16、的可售建筑面积已经出，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；土地增值税清算手续的；(4)省（自治区、直辖市、计划单列市）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。税务机关规定的其他情况。n对前款所列第（对前款所列第（3）项情形，应在办理注销）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。登记前进行土地增值税清算。n要求：税务机关可要求纳税人进行土地增要求：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起人应当在收到清算通知之日起90日内办理日内办理清算手续。清算手续。n报送的清算资料不齐全的，纳税人应在报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。