市场经济分析.docx

1、市场经济分析1、宏观经济形势2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48 亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8 : 37.2 : 61.0。其中一、 二、三产业分别完成增加值 189.05亿元、3950.64亿元和6464.79 亿元，分另U增长3.2%、13.0加 13.2%。1农业生产平稳增长2010年，全市实现农业总产值 323.38亿元，同比增长3.5%,增 幅比一季度和上半年均提高0.8个百分点，与13季度累计持平。2工业生产较快增长2010年，全市完成规模以上工业总产值 14721.47亿元，同比增长17.6%，增幅比一季度、上半年、1 3季度累计

2、降低5.5个、5.7 个和3.6个百分点。今年以来，全市规模以上工业增长呈现先快后慢 态势，二、三季度各月累计增速较高（20恕上），四季度开始增速 逐渐回落。主要原因是去年同期基数逐步增加， 以及亚运会期间部分工业企业有限、停产和减排等亚运保障任务，对工业生产造成一定的 影响。3全社会固定资产投资快速增长在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目和万达广场工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。 2010年，全市完成全社会固定资产投资3263.57亿元，同比增长22.7%。其中房地产 开发完成投资983.66亿元，增速为20.3

3、%。亚运会空气质量保障方 案要求第四季度所有扬尘性建设工地停工， 受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈现前高后低的特 点，前三季度各月累计保持高位增长，第四季度开始各月累计增速有 较大回落，一季度、上半年、13季度及全年累计分别为38.3% 43.5% 41.5的 22.7%。在全国主要城市中，111月累计，广州市全社会固定资产投资 增速（28.8%）低于重庆（31.4%）、天津（30.9%）等市，高于苏州 （20.5%）、深圳I （ 14.2%）、北京（13.1%）和上海（-4.9%）等市， 高于全国平均增速（24.9%,城镇口径）和全省平均增速（22.5%）

4、。4消费需求持续畅旺今年以来，市委、市政府继续大力推行 扩内需、促消费”的政策 措施，借 亚运”商机提升广州 千年商都”形象，采取提升改造与规划 新建相结合的方式，重点打造了广州美食园、广州老字号手信一条街、 北京路广府文化商贸旅游区、岭南酒吧街等特色街区；还新建了一批 高档现代购物中心，积极支持企业开展世界一线品牌招商，引入世界 一线品牌在广州开设旗舰店和营销总部或区域营销总部；精心策划组 织了亚运广州购物行”、广州亚运美食文化节”、广州国际美食节”、 快乐广州迎春时尚购物节”、广佛肇亚运欢乐购物节”等一系列活 动，同时继续开展 方村千乡”市场工程、4411”市场提升工程、家电 下乡、汽车下

5、乡以及家电以旧换新等活动。 在这一系列政策措施的带动下，我市消费市场需求持续畅旺。2010年，全市实现社会消费品 零售总额4476.38亿元，同比增长24.2%,增幅比一季度提高8.9个 百分点，比上半年提高3.6个百分点，比13季度累计提高2.9个 百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额3883.59 亿元和592.79亿元，同比分别增长23.4册日29.5%。在限额以上批发 和零售业中，社会消费品零售额增速较快的有中草药及中成药类、 金银珠宝类、家用电器和音像器材类、汽车类、服装、鞋帽和针纺织品 类和石油及制品类等，同比分别增长 47.1%、40.8%、36.1% 31.0

6、% 29.3%H 27.3%。全市批发和零售业商品销售总额 21204.27亿元，同 比增长40.0%,增幅比一季度提高13.3个百分点，比上半年提高10.0 个百分点，比13季度累计提高4.0个百分点。在全国主要城市中，111月累计，广州市社会消费品零售总额 （4021.93亿元）居第三位，低于北京（5610.87亿元）和上海（5506.38 亿元）。广州市社会消费品零售总额增速（22.8%）居第一位，高于 天津（19.4%）、重庆（18.9%）、上海（17.6%）、北京（17.0%）和 深圳（16.7%）等市，高于全省平均增速（17.2%）和全国平均增速 （18.7%）。5商品进出口恢复性

7、快速增长2010年，全市实现商品进出口总值 1037.76亿美元，同比增长 35.3%。其中，进口 553.96亿美元，增长 41.0%;出口 483.80亿美 元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保 持30/上的高位，这是在2009年低基数上实现的恢复性快速增长。 在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长 26.4%和30.4%;机电产品出口和高新技术产品出口分别增长 31.9%日30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额 39.79亿美元，同比增长5.4%。在全国主要城市中，111月累计，广州市商品出口总值（438.35 亿美元）低于深圳（1

8、804.50亿美元）、上海（1644.33亿美元）、 苏州（ 1390.14亿美元）、东莞（632.00亿美元）、北京（504.61 亿美元）和宁波（472.68亿美元）等市。广州市商品出口总值增速 （31.8%）高于上海（29.8%）、深圳I （26.4%）、天津（26.1%）和北 京（16.4%）等市，低于重庆（63.9%）、苏州（36.2%）、宁波（36.8%） 和佛山（35.0%）等市，低于全国平均增速（33.0%）,高于全省平均 增速（27.3%）。6财政收入稳步较快增长2010年，全市实现一般预算财政收入 872.65亿元，同比增长20.2%。其中，营业税、增值税和企业所得税分别为

9、 177.73亿元、159.42亿元和93.53亿元，合计占一般预算财政收入的 49.35%,营 业税、增值税和企业所得税同比分别增长 17.2%、15.9%H 27.7%。2010 年，全市地方财政总收入为 3348亿元，同比增长26.1%。7市场价格继续攀升今年以来，我市城市居民消费价格月度同比波动较大并稳定在 较高水平。2010年，城市居民消费价格同比增长 3.2%,增幅比13 季度累计扩大了 0.3个百分点。其中食品类和衣着类引领价格上涨， 分别增长5.7册日6.6%。工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进 价格增幅分别为2.4册日10.9%,生产价格涨幅 剪刀差”呈逐季扩大态 势，一

10、季度、上半年、13季度和全年累计分别为5.4个、7.6个、 8.4个和8.5个百分点。111月累计，在全国主要城市中，广州城市居民消费价格总水 平同比涨幅为3.1%,低于天津（3.5%）、深圳（3.3%）、苏州（3.2%） 等市，高于上海（3.0%）、北京（2.2%）等市,低于全国平均水平（4.9%）, 略高于全省平均水平（3.0%）。8亚运助推旅游市场繁荣2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%, 增幅分别比一季度、上半年和 13季度累计提高9.8个、3.6个和 3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提高。近一年来， 广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面

11、貌，新建了 1060公里绿道， 其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园， 新增绿地1300万平方米。绿道网串联各白然保护区、风景名胜区、 森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。（2）房地产产业政策分析1二套房贷首付不得低于40%1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知。通知明确二套房贷首付不得低于 40%同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管； 加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落 实了实施细则。2住宅用地必须符合70衔准”1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批

12、准城市建设用地申报与实施工作的通知。提出申报住宅用地的，经 济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住 宅用地的比例不得低于70%3收紧首次购房契税优惠范围3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普 通住房有关契税政策的通知。通知明确，对两个或两个以上个人共 同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的， 该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4二套房贷首付不低于50%4月14日，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措 施，被称之为 新国四条”。其中最严厉的

13、要属：对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款不得低于 50%贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。5房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知。通知明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张 的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房 贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 地居民暂停发放购买住房贷款。6土地增值税清算措施出台5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题 的通知，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期 开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、 土地增值税清算

14、时收入确认的问题等。7二套房认定标准出台认房又认贷6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人 住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。 通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系 统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上） 成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请 贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈 （必要时 居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 贷款人都应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。即首 付5成，利率1.1倍。8房贷七折优惠利率取消

15、10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从 11月1日起， 全面取消房贷七折利率，首套房首付最低 30%利率优惠下限调整为 同档期基准利率的85%二套住房最低首付50%利率执行同档期基 准利率的1.1倍。9停止第三套住房公积金贷款11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会 11 月3日发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通 知。通知规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通白住 房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于 20%套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现 有人

16、均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途 仅限于购买改善居住条件的普通白住房。 第二套住房公积金个人住房 贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于同期首套住房公积 金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存 职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。10个人住房公积金贷款利率再次上调12月26日，在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布 上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下（含 五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调 0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%,五年期以上从4.05%调 整为4.3

17、0%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试 点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10嗷行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。（3）、广州市近期房地产市场分析2010年，广州楼市就在 国十一条”中拉开了帷幕，全年调控不 断，政策力度达到史上最严。而发展商与消费者在上半年观望数月后， 随着高通胀和高流动性的经济环境而纷纷入市，发展商在土地市场频 创新高，在金九银十加大推货力度，成交量亦在黄金月创下历史新高。 下半年多个高端项目的上市，楼价也是达到历史新高，全年楼市呈现 出政策史上最严”、地价史上最高”、成交分化最大”、楼价涨幅最 高”的市场态势，可谓是多

18、方深度博弈的一年。土地市场2010 土地市场风云突变，从年初的冷清观望到年末的地王频出， 在跌宕起伏中楼面地价稳步上扬。2010年商住用地的平均楼面地价 创历史新高，已接近7000元/讹，而历年广州市公开出让的商住用地 楼面地价排行前十名中，有五块土地是在 2010年拍出，排名第一的 是保利地产在白云新城的 AB2907008-2地块，楼面地价达到20605元 / nf,地价史上最高。纵观全年广州土地出让市场，2010年1-5月仅有三块位于南沙 及萝岗的住宅用地出让，市场反应冷淡。5月中旬，国土房管局公布 2010年广州市将实行 勾地”制度，有7.67平方公里的商品住房用地 被纳入正式出让计划

19、。消息公布后，市场一片欢欣鼓舞，消费者期待 政府能扩大土地供应以降低房价，发展商亦希望能在资金充裕时扩大 土地储备。因此，6月中旬出让的荔湾区高尔夫球场 A、B地块备受市场关 注，并吸引了不少外来开发商参与争夺， 最后地块由外来的央企开发 商中铁集团以超过7000元/讹的楼面地价取得，由此拉开了 2010年 外来开发商进军广州的序幕。随后8月底推出的番禺区中心城区南区 的两个地块由城建地产获得，其中4-2地块原为金地番禺地王，收回 重拍后楼面地价比原来高出17%达到7282元/nf。九月中旬荔湾区 高尔夫球场口 E、F地块则由保利地产和路劲地产获得，而天河区氮 肥厂地块则由深圳发展商天健地产以

20、 8124元/讹获得。土地市场逐步 升温。到11月，多块土地相继出让，土地市场愈发火热。白云区金沙 洲B3702A-06地块由深圳发展商深业地产获得，楼面地价达8351元/ 讹，充分表明外来发展商在广州圈地发展的决心。而 11月下旬广铁南站地块的出让就凭借其规模及高达 9627元/ ttf的楼面起拍价受到市场的普遍关注，最终老东家广铁集团以 86亿的总价、17276元/ nf 的楼面地价获得，成为广州2010年度总价地王。而12月中旬白云新 城首次推出的三块住宅用地虽然受到较多关注， 但市场普遍预期其楼面地价上限在1.3万元/nf左右，最后在多家发展商的争抢下，分别 拍出19632元/叭 20

21、605元/讹及19970元/ nf的楼面地价，超过珠 江新城楼面地价，并成为目前广州市楼面地价前三位，市场一片哗然。纵观全年土地市场，经历了年初的淡静，到市场的逐渐升温， 然后到年末的火爆，楼面地价更是屡创新高。房地产市场2009年，在楼市扶持政策的护航下，整个广州市场迎来了成交 疯涨的一年，更创下了年度成交的历史高位，达 978.3万itf。但步入 2010年，中央遏制房价过快上涨的决心非常明显，房地产调控政策 频繁出台，再加上发展商推货不积极，8月之前广州市场的月度成交量均处于低位。但即使是史上调控力度最大的 4 15”新政，也未能很好的抑制住需求，在观望了几个月后，买家重新入场，成交量开

22、始反 弹。特别是9月份，开发商加大了推货，多个热点楼盘有新货推出， 更有全城瞩目的亚运城入市，市场一下子被搅热了，成交量也上涨明 显。而传闻已久的 土次调控”终于出台，调控力度再次升级，部分城 市更是祭出 限购令”，在广州也将 限购”的预期下，市场上演了最后 的疯狂，网签量翻倍上涨，月度成交量更是高达 156.68万讹，与2月份29.12万讹的成交低位相比，足足多了接近128万nf,成交情况 可谓是冰火两重天”。在如此高压政策下，单月成交竟能如此火爆，背后其实是中央 政府调控力度与通胀压力的角力。 今年以来，虽然中央政府抑制房价 决心明显，但房价并无明显下降，消费者开始对调控失去信心，再加 上

23、下半年CPI持续走高，国内通胀压力空前加大，负利率的存在使得 大部分消费者不愿意把钱放在银行， 而是选择了投资房产，因而也导 致需求的空前爆发。2009年12月中央经济工作会议和国务院常务会议召开后， 遏制部分城市房价过快上涨便成为了 2010年房产调控的基调。但2010年 以来，调控政策是越来越严了，但房价却是越调越涨了，今年房价同 比涨幅高达38.77%,已超过07年，当之无愧成为了史上房价 最疯 狂”的一年。2010年初，中心区楼盘单价超过两万的便是区域里的豪宅，超 过三万的楼盘屈指可数，但下半年市区的新盘新货一出便叫价两万。 芳村的逸彩新世界上半年单价还在一万四五徘徊，到了国庆 C5栋

24、推出时，报价已去到1.6-2.2万元/平方米；远在金沙洲的保利西海岸 揽江公馆”组团，一线望江单位也卖到2万元/平方米的单价。而2010 年超高端豪宅也是频出，且一个叫价比一个高。去年叫价 5万兀/平的正佳 万豪金殿，已经是广州近几年来开盘价最高的楼盘。但在今 年，作为豪宅集聚地的珠江新城就有好几个盘单价在 5万元/平方米以上。博雅首府之前B栋还仅卖毛坯均价3.8万元/讹，2010年新推 的A栋售价就去到4.5-5.1万元/平方米毛坯；星汇云锦于今年第四 季度推出了其压轴之作-超豪华天际复式单位，均价 4-5万元/平方 米带超豪华装修；凯旋新世界新一期 广粤尊府”组团，对外报价4-6万元/平方

25、米，其部分正面南向望江组团更是卖到 10万/平方米的单价，普通一套平层单位便是千万级豪宅。而目前广州最贵的豪宅，当 属珠江新城内罕有的别墅盘珠江璟园，开价 6万元/平方米，总价基本在两千万以上。从现在这种趋势来看，叫价越高越能引起市场的关 注，也越能代表项目的豪宅地位。总的来看，2010年广州房价涨幅如此之疯狂，究其原因，第一， 由于广州承办亚运后城市市政配套和城市面貌有了很大的提升外， 城市价值的提升也促使住宅价格也跟着上涨。第二，就目前而言， CPI持续走高，通胀压力加大，再加上投资渠道偏少，买房便成为大部分 人资产保值增值的最佳方式，这也在很大程度上推动了房价的上涨。 第三，精品化成为了

26、行业的发展趋势，多个项目走豪宅路线，价格也 是一再拉到历史最高位置，导致成交均价猛升。(4)广州二手住宅市场分析2010年，广州二手住宅市场在不断加深的楼市调控影响下波动发展。根据广州市国土房管局公布的数据，2010年，广州二手住宅市 场共成交95939宗买卖，同比减少13.9%;交易登记面积共825.42 万平方米，同比减少13.9%。以交易登记面积计算，2010年广州二手 住宅的市场份额为56.4%,比2009年提高了 6.9个百分点。价格方面，根据满堂红地产的成交数据，2010年全市二手住宅买 卖成交均价为11047元/平方米，同比上涨31.1%。套均总价为88.9 万元/套，比2009

27、年提高了 18.7万元/套。总体而言，2010年广州 二手楼市呈现“成交量同比小幅减少，价格波动大幅上升”的特点。二手住宅市场运行情况分析2010年1月7日，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知，从“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”、 “合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”、 “加强风险防范和市场监管”、“加快推进保障性安居工程建设”、“落实地方各级人 民政府责任”五大方面、共十一条为全年的房地产市场调控定下了基 调。此后，来白中央和地方的房地产调控政策不断加深，广州二手住 宅市场也因此波澜顿生，全年四个季度的表现起伏不定。第一季度，广州二手住宅市场延续了 200

28、9年的火爆成交态势， 交易登记面积共225.43万平方米，月均交易登记面积高达75万平方 米左右。其中，1月份的交易登记面积高达109.21万平方米，全年 最高。第二季度，由于第一季度全国楼市的火爆以及价格上涨态势， 2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，在重申大力做好住房保障、增加住房有效供应、加强房 地产市场监管等调控工作的同时，提出要实行更严格的差别化住房信 贷政策，大幅提高非首套住房的贷款首付比例和贷款利率， 将二套房贷的首付比例提高至4成以上，并敦促房地产市场过热地区停发三套 以上住房以及非本地居民购房的住房贷款。 “国十条”的发布，对抑制楼市投资投

29、机气氛的蔓延起到了积极的效果。 4-6月份，广州二手住宅交易登记面积同比降幅持续扩大， 分别减少8.6%、14.2% 30.6%。 全季交易登记面积减至201.34万平方米，环比减少了 10.7%。第三季度，尽管“4.17调控”还在实行，但是经过两三个月的市 场消化之后，政策的影响力已经开始减弱，特别是从 8、9月份开始， 市场再度呈现升温的迹象。最终，全季二手住宅交易登记面积共 188.87万平方米，仅比第二季度减少了 6.2%。鉴于楼市再次出现的 升温迹象，为了巩固前期宏观调控的效果，防范市场在十一黄金周过 热反弹，中央政府于2010年9月29日再次下发文件，敦促地方政府 立即研究制定贯彻

30、落实国发201010号文件的实施细则，要求房价 过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购 房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等，再次掀起调控风暴。第四季度，配合中央政府的“ 9.29新政”，广州市政府于10月 15日出台了 “限购”、“限贷”、“限外”、“限年龄”四大调控 细则措施，抑制楼市的投资投机气氛。不过，上述新政细

31、则对于以刚 性需求为主的二手楼市的成交量并未造成非常大的影响。 由于年末置业旺季、“限购令”下业主“惜售”所造成的紧张供求气氛，以及 CPI走高带来的保值防通胀压力等多重因素的综合作用，市民在第四 季度购买二手住宅的意愿仍然保持上升， 全季二手住宅交易登记面积 最终录得209.78万平方米，比第三季度增加了 11.1%。价格波动上升 同比涨幅扩大根据满堂红地产的成交数据，2010年，广州二手楼价从最低的1 月份的9701元涨到最高的12月份的12523元/平方米，年头年尾涨 幅高达29.1%。而从年度数据来看，全年全市二手住宅买卖均价为 11047元/平方米，同比上涨31.1%,涨幅比2009

32、年扩大了 11.2个百 分点（ 2009年二手楼价涨幅为19.9%）。综观全年价格走势，广州二手楼价在经过前四个月的快速波动攀 升之后，由于“ 4.17新政”出台后的市场观望气氛，在 5、6月份曾有小幅回调。但是，市场在经过两三个月的消化期之后，政策的影响 力开始消退，前期积累的观望需求随之释放。从 7月份开始，二手楼市的成交量成功实现了触底反弹，二手楼价亦随之重归升势。此后, 为了抑制楼价的反弹趋势，国务院于 9月29日出台了 “国五条”， 广州市政府亦于10月15日出台了 “限购令”，严厉打击楼市的投机 炒作气氛。但是，由于“限购令”在抑制投资投机性需求的同时，亦 使业主产生了 “惜售”的心态，紧张的供求关系使二手楼价始终高居 不下。而通货膨胀压力的增大，亦成为市民加快置业步伐的重要理由。2010年，广州十区二手住宅交易登记面积共 825.42万平方米, 同比减少13.9%。其中，中心城区共成交492.66平方米，同比减少宅交易