西安市房地产市场调研报告.docx

1、西安市房地产市场调研报告西安中体健身广场筹划报告目录第一局部：西安城市环境总体调研1一、西安概述2二、西安的政治环境31政府的办事效率和作风对城市建设和开展的影响32政策法规3三、西安的经济环境41西安在全国经济网络中的经济地位42西安经济开展现状43产业状况54西安消费水平调研6四、西安的社会环境91历史文化对西安的影响92西安的人文环境103人口状况114交通状况11五、城市规划及开展趋势研究15六、相关支柱性产业的研究181西安旅游产业调研182高新产业的开展21第二局部：西安市房地产市场调研22一、西安房地产市场宏观环境分析231西安市总体房地产市场开展概况232西安市房地产板块的划分

2、243板块根本特征244供应量现状分析255西安房地产总体价格分析26二、西安房地产板块市场开展分析281城南板块282长安板块市场房地产开展状况分析323城北板块房地产开展状况分析344城东板块房地产开展状况分析395城西板块房地产开展状况分析416各板块市场之间的竞争态势44三、重点工程市场调研451重点工程选取标准452类比工程概况分析47四、西安房地产消费市场调研分析631房地产主力消费层群体构成分析632主力消费层的区域构成分析643消费意向调研654市场消费力的特征总结695市场消费力的开展趋势70五、地块SWOT分析721工程地块的优势722劣势分析723威胁点分析724时机点分

3、析73第三局部：产品定位及可行性分析74一、产品定位751目标消费群体确实定752产品定位及其特点76二、投资可行性分析78方案一商场设在地块内78方案二商场设在地块外86第一局部：西安城市环境总体调研一、西安概述二、西安的政治环境三、西安的经济环境四、西安的社会环境五、城市规划及开展趋势研究六、相关支柱性产业的研究一、西安概述西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是我国西北地区最大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。作为六大古都之首，

4、西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。二、西安的政治环境1政府的办事效率和作风对城市建设和开展的影响城市的开展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来开展的信心曲江面临的最大问题就是高速高质的招商。西安市近几年的开展情况充分说明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设，积累了一定经验，对今后城市的开

5、展极为有利。2政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：l加大国土资源和房屋管理立法力度；l加强土地储藏管理；l物业管理立法；l加大住房公积金管理透明度；l购房契税减半激活楼市；l加强规划管理。三、西安的经济环境1西安在全国经济网络中的经济地位西安市是中国区域经济开展网络模式“三纵三横主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市具有承

6、东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具开展带动作用的城市之一。2西安经济开展现状自*总书记在古城西安发出了西部大开发的总发动令至今，作为“桥头堡的古城西安无论是在城市建设、经济结构的调整、投资环境的优化等方面都取得了长足的进步，为进一步吸引投资、开展经济奠定了根底。资料1：西安市截至2003年6月底引进外资情况：l已批准外商投资企业1918家，投资的国家和地区有55个。l上半年引进了60个外商投资工程，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增长21。l批准外资工程中合同外资额在1000万美元以上的大工程有17个，占新批工程总数的28。l高新技术开发区和经

7、济技术开发区仍是外商投资的热点区域，今年上半年，这两个开发区共新批投资工程30个，合同外资额3.16亿美元，分别占全市新批工程的50和62。结论：西部大开发战略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐渐成为投资的热点城市。加大城市建设力度，营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点。资料2：西安市截止到2003年6月未各类经济指标：l全市GDP比去年同期增长12.2；l全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提高6.09个百分点，比去年同期提高9.73个百分点；l上半年全市完成地方财政收入28.72亿元，同比增长15.8；l全市地方财政支出26.99亿元，同比增长32.9；l金融机

8、构存款余额1966亿元，比年初增加186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年初增加116亿元，同比多增10亿元；l城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4；人均消费支出增长14.3；农村居民人均现金比上年同期增长5.77。结论：2003年上半年，全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势，财政收入较快增长，贷款力度加大，居民收入稳定增加，良好经济形式为房地产的开展提供了稳定的根底。3产业状况国内生产总值亿元国民经济所占比例%第一产业5.80第二产业45.23第三产业西安城市主要以第二、第三产业为主，但相对经济兴旺城市第三产业所占比重仍然较弱。随着经济的开展，其第三产业仍有很大的上升空间。资料2

9、：2002年西安工业总产值的构成情况工业总产值(亿元)销售收入(亿元)实现利润(万元)航空工业6696航天工业3350兵器工业30311305电子工业538机械工业1908.3输变电制造业纺织工业化学工业轻工业2.7食品工业15.64冶金工业2结论：西安的工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。西安东西部受传统工业区开展的影响，房地产的区域开展将受到一定限制。第三产业中的经贸(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市经济的支柱性产业，这充分说明了西安城市的特色和未来开展的方向。4西安消费水平调研资料1：

10、2002年末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元。存、贷款的增幅均高出陕西省及西北五省区的平均水平。资料2：西安市在岗职工工资水平：截止2002年年底，西平安市职工共计138.39万人，劳动报酬总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。行业月均工资行业月均工资农、林、牧、渔业816批发和零售贸易、餐饮业593采掘业512金融、保险业1705制造业878房地产业1000电、煤气及水的生产和供应业1258社会效劳业1036建筑业801卫生、体育与社会福利业1000地质勘察业762教育文化和播送影视业1304交通运输、仓储及邮电通信业125

11、8科学研究和综合技术效劳业1277国家机关、政党和社会团体1269其他行业936结论：西安市在岗职工工资总体水平在全国范围内属中等偏低水平，特别是和北京、上海、深圳等经济兴旺地区相差较多。从行业来看月均工资自500至1700元不等，说明其收入差距较大。其中房地产从业人员月平均工资为1000元，接近平均工资水平。另一个值得关注的现象是西安的批发和零售贸易和餐饮业较兴旺，而月均工资较低，造成这一现象的主要原因是在西安从事这一行业的人数众多，且档次较低，因此造成整体平均工资的偏低。居民收入较低，但与之形成巨大反差的是西安房地产的售价，说明了房屋尚未成为城市的“群众消费品，巨大的需求未能成为有效需求，

12、其中蕴藏着惊人的潜力。资料4：2002年西安城镇居民家庭根本支出情况单位：元年人均实际支出总额7819.74其中数值所占比例食品28.2%衣着6.9%医疗6.8%交通和通讯7.3%娱乐和教育14.4%居住10%购房与建房5.3%结论：从2002年西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应属于中生活地区水平。资料5：西安近三年人均购房与建房支出比较年份2000年2001年2002年人均购房与建房支出270元290元415元结论：2000至2001年西安人均购房与建房支略有上升，而2002年增幅到达43.1%，说明西安房地产市场自2002年开始启动，工薪阶层的购置力开

13、始释放出来，依据沿海城市房地产开发经验，这一阶段大致可持续五年左右的时间，因此目前西安房地产市场正处于一个上升阶段，该阶段预计可再持续两到三年，这正是房地产开发的大好时机。四、西安的社会环境1历史文化对西安的影响中国是世界四大文明古国之一，西安那么是中国的六大古都之一。“自古长安帝王都，从三千多年前的西周起，先后有11个王朝在这里建都，历时千年以上，经历了秦、汉、唐的鼎盛时期，创造并保存了辉煌的古代文化。如今的西安已成为一座“天然的历史博物馆和宗教文化中心。资料1：从旅游工程看西安的历史文化文化遗产远古时代半坡遗址、蓝田猿人遗址周朝西周车马坑、沣镐遗址秦朝兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址汉朝汉长安

14、城宫殿遗址、桂宫、阳陵三国时期拜将台、马超墓、定军山、饮马池唐朝华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫明朝城墙城、碑林、钟鼓楼、革命战争时期八路军办事处纪念馆等宗教遗产慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安的象征法门寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成为佛教圣地大兴善寺、青龙寺、香积寺等著名寺院，是中外友好交往的象征楼观台、八仙庵和城内罕见的古建筑群清真大寺，分别是道教和伊斯兰教文化的重要传播地结论：从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝，历史为西安的旅游业留下了一笔丰厚的遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西城市建设和开展的特色。2西安的人文环境西安是

15、我国重要的科研基地和高等教育基地，西北地区的高新技术产业中心。就综合科技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安作为内陆城市，多年来远离了沿海城市所经历的剧烈竞争和经济快速开展，又承袭了千年古都古老文明的影响，这些表达在西安人身上的就是一种与世无争的心态和随遇而安的生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来的新生事物接触较少。表达在城市建设尤其是房地产的建设上就表现为与省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符的滞后。资料1：全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流动站，约100处博士学位授予点和300多处硕士学位授予点，其中著名的西安交通大学、西

16、北工业大学、西北大学等高校每年为国家培养大批的现代化人才，成为名副其实的“人才的摇篮。资料2：全市现有各类科研机构3000余个。每年都有一大批重大科研成果问世，到达或接近国际先进水平。凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产业开展的龙头和代表，为科技成果的转化和西安经济的开展注入了强大的生命力。结论：科技是第一生产力，这已成为人们的共识。面对西部开发这一历史契机，西北部城市缺少的已不是政策和资金，而是如何利用高素质的人才和先进的技术创造经济价值。在这一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些都为西安的开展建设提供和储藏了大批的人力资源和技术

17、力量。问题及建议：无论是作为高教基地还是科研基地，都是来自于多年前国家方案经济的产物，并非西安自身依据城市规划和开展方向有意而为，因此至今仍带有方案经济的烙印。如何将这些珍贵的资源转化为现实的生产力，应用到西安如今的城市开展建设中，将成为一个重要的课题。科研成果的转化，“西高新已经做了有益的尝试，并且取得了巨大的成效，而教育的产业化必将成为新西安开展的又一个亮点。目前就全国优秀的房地产工程而言，与教育等其他产业相结合的复合型地产成为开展方向，并且均取得了成功。善用教育资源，例如与西安交大、西北大学等名校的联合将成为推动西安房地产开展的重要手段。3人口状况资料：2002年西安各区人口分布区域名称

18、人口总数万人人口密度人/公里2区域名称人口总数万人人口密度人/公里2新城区15346灞桥区1500碑林区30232阎良区24976莲湖区5815262临潼区67747未央区1500长安区570雁塔区6140114交通状况西安地处中国的地理中心，是古代丝绸之路的起点，作为联接东西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空，铁路，公路为主的现代化立体交通网络。41航空资料：机场建设咸阳国际机场距西安市中心40公里，是中国四大国际航空港之一。开设航线国内开辟100多条航线，并与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、新泻、韩国汉城、中国香港、澳门实现直航。航空公司西北航空公司、中国联合航空公司西安公司、长安航

19、空公司的总部都设在西安。近期西北航空公司已被东方航空公司兼并，组建中国东方航空集团公司，公司资产总额473亿元，围绕上海、北京、广州三大中心，以华东地区为腹地，以西安、昆明为两翼，拓展西北和西南市场。西安航空建设根底设施较好，通过兼并重组的东方航空集团增强了其在西部地区竞争力，同时也壮大了西安航空运输的力量，增强了西安与其他地区的交通联系。42铁路资料：车站建设西安火车站是中国特等客运站之一、欧亚大陆桥在中国境内的重要站点。铁路建设目前西安铁路已初步完成“米字型布局的规划，现正开始进入实施阶段。“欧亚大陆桥陇海铁路横贯西安；西延与建设中的神延、包神铁路相连，经延安直达包头；西康铁路“横断秦岭直

20、达重庆；建设中的西合铁路西安合肥南京、西中铁路西安平凉中卫将形成一条东西连动的“陇海大动脉。西安是西北各省联接西南、中原及华东地区的重要铁路交通枢纽。其米字型的布局完成后，将对西安的快速开展起到重大的推进作用。同时西安的中心城市地置也将进一步得到稳固和加强。43公路资料1：l西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地；l西安现有公路2800多公里，东线、西线有高速公路，北线有高等级公路；l西安市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。大公交线路129条，营运车辆2500多台；中巴线路31条，车辆800余台；日行驶里程近50万公里，运送乘客1

21、50多万人次；l西安机动车辆年增长速度为15.8，道路年增长率达5，停车场地面积缺乏6.2万平方米。在局部新建道路上由于缺乏公交港湾，交通拥堵的状况尤为严重。西安作为中西部重要交通枢纽的地位已不可动摇。但根底设备仍比较落后，城市的共交系统、交通工具及公路建设已不适应今天城市建设高速开展的需要，城市交通状况亟待改进和完善，否那么将严重影响到未来房地产的开发和城市的建设步伐。2003年政府规划中已加强了公路建设的力度，周边公路网的建设、道路拓宽及改造工程、高速公路、城区快速干道的建设、秦岭终南山公路隧道的建设成为今年西安市公路建设重点。44地铁西安地铁现在正处于申报待批阶段。规划中共有条线路，全长

22、余公里，其中1号线西至咸阳，东连临潼兵马俑，是最具前景的一条线路。号线路从张家堡至韦曲；号线路从火车站至高新区；号线从南二环三环之间穿越一环、5号线贯穿南郊。【地铁规划布局示意图】地铁的建设是城市开展的需要，它将极大地缓解西安市内交通拥堵的问题，缩短出行时间，有力地促进了房地产的开发和销售，规划中的地铁3号线由火车站至西高新，说明政府对于西新区的重视，对其开展给予的丰厚的的优惠条件。地铁的规划从侧面反映了城市未来开展的规划和布局，地铁一号线的规划反映了临潼和咸阳对于西安对外交流的重要作用；从地铁线路的整体布局来看，城市南部的力度要大于北面。由此可见南部未来的开展具有广阔的空间。结论：西安一直是

23、我国中西部重要的交通枢纽，交通便利，设施齐全。如今以西部大开发为契机，西安市政府加大投资，对交通等根底设施进行改建和扩建。交通建设将为西安的城市开展提供有力的保障。西安外部交通航空、铁路、公路较为便利，为其向国际化城市的开展提供了可靠的保证，但市内交通道路、公交、地铁建设相对还较为滞后，虽然政府目前已开始加大市内道路及地铁建设的投资力度，但彻底转变这一面貌还有待时日。五、城市规划及开展趋势研究西安城市规划及开展趋势将由三个方面的因素共同作用的结果来确定。第一层面：地理因素从城市开展需要来说，西安作为西北部经济、文化、交通的中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济的开展的作用，这就要求西

24、安自身必须加快经济开展速度。只有不断扩大产业规模才能到达这一需要，需要占用更多的土地资源，原有的城市规模不仅难以满足需求，还会限制经济的开展，因此城市向外拓展成为必然的趋势。西安中心城市规划方向：形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功能组团为实体，生态林带为间隔的城市空间格局化布局结构。开展外围新区，降低中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸开展。第二层面：经济因素从城市经营的角度来看，土地的经营是城市运营的重要一环，如何使土地利润最大化，前期城市开展规划就尤为重要。西安的中远期规划表达了对城市土地经营的战略设想。第三层面：生活因素从城市运营方向来看，目前城市运营成为各城

25、市规划和开展的最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地的所有权和经营权，所以与具有实操能力的房地产开发商整合，使其提升为城市运营商，参加到城市运营的行列。于是，地产工程规划和分布成为城市规划的直接表象。城市远期规划：西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。城市的开展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为核心形成工业产业开展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济开展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸的高新科技开展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸的旅游度假开展轴。结论：西安城市开展规划将直接影响到当地房地产行业的开展方向、开发和经营；城市

26、范围的扩大将带来大规模的造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展的主力军；在未来西安的城市建设和城市开展中，房地产开发无疑先行。本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新轮圈地运动，以求将来的开展。六、相关支柱性产业的研究1西安旅游产业调研11西安的旅游资源西安是闻名全国乃至海外的著名旅游城市，旅游资源丰富。资料：西安的主要旅游资源类型代表历史文化西安见证了华夏文明的发源、古代王朝的盛衰和中国革命的烽火，每一个历史阶段都为其遗留了大量珍贵文化遗产。其中以半坡遗址、秦始皇陵兵马俑、大小雁塔、华清池、碑林、钟鼓楼为代表自然风光西安周边有峰峦叠嶂逶迤相连几百里的秦岭山脉、险峻挺拔的西岳

27、华山、以温泉汤池闻名天下的临潼骊山、四季葱绿内藏珍稀的终南山、六月积雪不化的太白山传统民俗以秦腔、皮影戏、剪纸为代表的西安传统风俗，独树一帜，同时也是自成一体的西北文化的缩影和代表地理景观西安北部是渭河冲积平原、中部是黄土台地、南部为秦岭山脉，其独特的地质、地貌，也是吸引旅游者观光的一个热点西安旅游资源得天独厚，不仅有著名遐尔的自然风光和传统民俗，而且拥有大量得天独厚的历史文化资源和地理景观资源，如此丰富的旅游资源，如果合理充分的被利用起来，开发适合本地特色的旅游地产，将成为西安未来城市开展和经营的一大特色。12西安旅游业开展现状目前，西安市旅游业和商贸业借助西部大开发的有利契机，开展势头非常

28、迅猛。全市旅游总收入占全市国内生产总值GDP的15.4%，旅游业已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。资料1：2002年西安国际旅游根本情况指标总计其中国际旅游人数74万人外国人66万港澳台同胞8万旅游外汇收总额26亿元劳务性收入15.5亿元旅游者在西安人均停留天数旅游者在西安人均消费3500元资料2：2002年国内客源市场的构成省份及比例最多陕西河南山东四川江苏甘肃山西14.8%7.9%6.4%6.3%6.1%5.9%5.3%一般河北湖北北京宁夏广东湖南浙江3.9至1.2最少黑龙江贵州海南资料3：西安旅游的优势资源2002年西安共接待国内外旅游者多达1567万人次，全年旅游收入105亿。随着

29、旅游业的开展，各项旅游设施如涉外饭店、旅行社、出租汽车等和市政工程如高速公路网建设、机场建设、旅游专线也得到进一步完善，为旅游业的开展提供了保障。今日西安，还是一座内陆全方位开放的国际大都市：累计接待的海外游客已有600多万；100多位国家元首和政府首脑先后访问过西安；并与日本、韩国、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，罗马尼亚、乌克兰等国十二个城市建立了友好城市关系。问题1：西平安年国内旅游收入为105亿元人民币，国际旅游收入为3.2亿美元约合25亿元人民币。因此目前西安旅游收仍以国内游客为主。但是根据国内客源市场的构成情况分析，国内主要客源多来自陕西本省及临近周边省份总份额占35%，而陕西的临近省份多为经济不兴旺地区，因此限制了其旅游的消费。问题2：从国际旅游收入构成来看，其购物和长途交通和住宿为主要收入，而游览观光的销费只占极小比重。从游客出游目的的比例看，观光旅游的仅列第三位，而且比重也不大，由此可以看出西安的旅游业必须在原有的根底上有所提升，形成更多元更丰富旅游概念，如体验旅游、商务旅游、消费旅游等的复合旅游。对于曲江，这会是相当大的发挥空间和利用资源。资料5：2002年国际旅游收入构成长途交通购物住宿餐饮游览娱乐市内交通邮电通讯其他数额6816960044803264112089676