房地产销售回款计划.docx

1、房地产销售回款计划房地产销售回款计划 房地产销售回款计划 篇一: 房地产公司销售回款流程统一版 1. 目的 规范公司销售收款工作，加速应收款的回笼，规避应收款的财务管理风险。 2. 适用范围 适用于集团所有项目的销售收款管理工作，即操作主体均为项目公司层面。 3. 术语和定义 无 4. 职责 4. 1. 项目市场营销部/销售代理公司 4. 1. 1. 负责与客户签定认购协议，交项目财务成本部备案; 4. 1.2. 负责及时与客户签定购房合同，并将合同复印件交财务部备案; 4. 1.3. 负责通知客户按照合同约定交付房款; 4. 1.4. 负责收集办理按揭的客户资料，并提交银行按揭人员 4. 1

2、.5. 负责编制销售进度和应收款回笼计划; 4. 1.6. 负责办理解抵押、预告(预售)及再抵押手续，将相关单据提交银行; 4. 1.7. 负责逾期应收款的催收，对于催收无效的客户负责提请勒令退房程序; 4. 1.8. 负责录入营销管理系统并更新销售资源; 4. 1.9. 负责统计部门销售台帐并与财务成本部校对无误后报送集团市场营销部。 4.2. 4.2. 项目财务成本部 1. 负责收取定金，开具定金的收款通知单; 4.2.2. 负责收取房款，开具正式发票; 4.2.3. 负责已通过审核待放的按揭款的按时落实; 4.2.4. 负责将收到的现金房款及时存入银行; 4.2.5. 负责审核房款是否结

3、清; 4.2.6. 负责将到帐的按揭款提交项目市场营销部备案; 4.2.7. 负责资金日报和销售回款表的编制; 4.2.8. 负责落实按揭银行的驻场及派专职财务人员进驻项目销售案场; 4.2.9. 负责落实项目解抵押资金; 4.2.10. 负责统计部门销售台帐并与市场营销部校对无误后报送集团财务成本部。 5. 工作程序 5. 1. 签订认购协议5. 1. 1. 代理公司(或项目市场营销部)与客户签订认购协议书，并带领客户至财务处缴纳 定金，现场出纳核对专案标注，在系统中收款，开票，打印票据，在票据上盖定金收讫章，将认购书和票据交付客户。无特殊情况，应当在签订定购协议后7个工作日内完成合同签订及

4、支付收付款。 5. 1.2. 当款项确认到帐后，出纳登记销售回款表，财务会计在系统中进行收款操作。 5.2. 付款方式及期限 5.2. 1. 现金或POS机 a) 现金支付，出纳及时将回款在系统登记好，并将现金交存银行，必须保证准确及安全，所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞由当班出纳负责赔偿; b) POS机刷卡，持卡人须为购房者本人(可通过卡背面的签名进行识别，没有签名者一律当场补签)，如由其他人代为刷卡，必须要求持卡人写承诺书，承诺同意代购房者缴纳房款。使用未设密码的信用卡刷卡需验证持卡人身份证件(留存复印件)，POS机交易单第一联和发票(收据)记帐联粘贴在一起交财

5、务部入帐，第二联交客户。出纳查询该笔款项的到帐情况，到帐后及时登记，并通知知市场部; 5.2.2. 票据(支票、汇票或者本票) a) 出纳人员对客户交付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看出票 日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需出纳人员当场补齐; b) 所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未 提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票; c) 支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知置 业顾问进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票(收据)，同时用红字发票

6、冲回，重新按实际交款方式开具新发票; d) 出纳人员应及时将票据复印件、委托书原件、保证书原件和发票(收据)记帐联 粘贴在一起交财务部入帐; 支票是入账后第二天到帐，本票是立即到帐。 5.2.3. 一次性付款或分期付款 按照项目营销的规定或项目所在地的一次性或分期付款规(原文来自:承诺书，承诺同意代购房者缴纳房款。使用未设密码的信用卡刷卡需验证持卡人身份证件(留存复印件)，POS机交易单第一联和发票(收据)记帐联粘贴在一起交财务部入帐，第二联交客户。出纳查询该笔款项的到帐情5.2.2. 票据(支票、汇票或者本票) a) 况，到帐后及时登记，并通知知市场部; 出纳人员对客户交付的支票、汇票、本票

7、等票据须认真进行审核，重点查看出票 日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需出纳人员当场补齐; b) 所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未 提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票; c) 支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知置 业顾问进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票(收据)，同时用红字发票冲回，重新按实际交款方式开具新发票; d) 出纳人员应及时将票据复印件、委托书原件、保证书原件和发票(收据)记帐联 粘贴在一起交财务部入帐; 支票是入账后第二天到帐，本票

8、是立即到帐。 5.2.3. 一次性付款或分期付款 按照项目营销的规定或项目所在地的一次性或分期付款规(原文来自报审，所有资料放入合同档案袋中; 5.3.2. 现场出纳开具收据/发票，收取首付款/房款和印花税等代收款项，并在系统中录入 合同收款信息，如有定金此时定金转为房款; 5.3.3. 专案,副总对合同进行审核审批; 5.3.4. 项目财务成本、市场营销和行政人员在系统中做合同审核操作(合同审核通过后， 销售主管无权修改合同);代理公司(或项目市场营销部)在合同文本上加盖“合同专用章”，如有超权限优惠，需核对优惠审批单，并将优惠审批单存档; 5.3.5. 合同盖章后，项目财务成本部落实项目解

9、抵押资金，项目市场营销部或销售代理公 司提交一份合同复印件给项目财务成本部备案; 5.3.6. 项目市场营销部或销售代理公司的权籍人员开始启动预告(预售)备案登记流程， 5.4. 按揭办理 5.4. 1. 项目财务成本部应在销售前联系可以办理按揭贷款的银行，为客户办理按揭提供选 择，项目财务成本部应要求按揭银行明确放款标准，反馈给项目市场营销部，并安排按揭银行驻场办公; 5.4.2. 代理公司(或项目市场营销部)收集相关按揭资料，指导客户填写按揭合同，已盖 章的按揭合同及相关贷款文件递交给银行; 5.4.3. 按揭贷款申请银行审核通过后，由销售代理公司(或项目市场营销部)办理按揭贷 款抵押手续

10、，抵押手续办完之后通知项目财务成本部，后者告知按揭银行提请放款; 5.4.4. 如因特殊原因银行退单，代理公司(或项目市场营销部)应按照银行要求收集、补 充相关材料，重新进行审核审批，提交银行; 5.4.5. 对于手续齐全的按揭贷款，项目财务成本部联系银行在规定时间内发放贷款。 5.5. 款项催收 5.5. 1. 代理公司(或市场营销部)每周从系统中打印已到付款期限客户交款通知书，进行 房款催收工作，逾期一周以内的销售专员电话联系客户付款，逾期一周以上的由销售专员向客户发送催款通知书; 5.5.2. 对于逾期60天以上，催收仍无效的客户，由项目公司管理层决定是否启动退房程篇二: 房地产销售回款

11、管理办法 房地产销售回款及结算管期理办法 第一章 总则 第一条 为加强股份有限公司所属各房地产开发公司销售回款及结算业务的管理工作，规范房地产收款环节内部控制操作程序，降低财务风险，特制定本办法。 第二条 公司各利润中心(目前为区域总部)负责人为第一责任人，全面负责房地产销售、结算及回款的管理，督促、协调相关责任部门具体实施。 第三条 公司营销策划部、营销代理公司是销售回款的直接责任机构，主要负责认购、签约、销售欠款催收、按揭资料收集及审核，按揭款项的下发。 公司财务部在利润中心负责人的领导下，对本单位房地产销售收款及结算 第四条 内部控制的建立建全及组织实施负责，对营销部门负责的销售、银行按

12、揭回款工作情况进行监督，并对认购书、合同、相关优惠政策等单据的审批情况进行审核。 财务应参与对按揭银行的后评估，评估意见作为按揭银行分配的参考依据。 第五条 公司财务部门负责销售收款及结算具体实施，每周向营销策划部门提供定金、合同收款、银行按揭款项实际到帐情况信息，营销策划部门也应统计除银行按揭款之外其他款项的实际收取情况，并定期与财务部门核对，建立部门之间业务核对关系。 第六条 营销策划部门每周要对签约销售额至少进行以下进行三个方面工作: (一)是否超过了合同收款期限; (二)逾期欠款原因分析; (三)对逾期欠款催收(拟)已采取的相关措施。 营销部门将分析反馈回财务部门后，财务部对逾期欠款的

13、客户进行检查，并对逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰当性进行分析评估，每周通过办公信息平台公布，供相关领导查阅和监督，营销策划部门应对以下内容按约定期限及逾期时间的长短建立分级预警机制: 1、客户定购后按期签约的情况。 2、首付款交付并按规定的时间提交按揭资料的情况。 3、按揭资料交齐且工程已符合银行下款条件的按揭款回款情况 4、一次性付款款项交付情况。 5、与客户约定的其他情况。 以上分级预警机制的预警级别按以下标准划分: 1、至约定期限前2天设为一级预警，应及时提醒客户按期履约。 2、至约定期限客户没有按期履约设为二级预警，应催促客户履约。 3、逾期5天的客户设为三级预警，发书面函

14、件至客户并告知其将要承担的违约责任。 4、逾期10天的客户设为四级预警，要及时书面上报至公司法务部处理。 以上分级预警机制营销部门可以根据市场变化进行阶段性调整，并和相关部门协商确定后，报董事长批准实施。 第二章 销售收款准备工作 第七条 在房地产项目销售开盘前，营销策划部门应将拟推出销售街区并经董事长核准的销售窗口表(项目、幢号、房号、建筑面积、已售面积、尚余面积、批准单价、合同单价、合同价总价等信息)、优惠政策等相关材料交财务部。 财务部门签收后及时按税务机关的要求编制销售信息明细表，将楼盘销售信息明，经测试可正常打印发票。 细表导入税务开票系统 财务部门应根据预计销售情况，向税务机关领购

15、一定数额的发票，并做好后续领购及保管工作。 第八条 在每一新项目进行开盘销售的前期，应由财务部门牵头对销售业务员、收款员、相关人员进行收款、结算方面的业务知识培训，以便销售业务员、收款员、相关人员能够熟悉收款及结算流程。 收款员应具有实际收款工作经验，能够熟练使用POS机及税务开票系统，并掌握银行票据结算的基础知识。 第九条 收款员及开票员的办公场所应安装录像监控设备，采取必要的安全保卫措施，以避免和客户发生不必要的纠纷。 第十条 在新楼盘开盘前五天，营销部门应通知公司财务部做好各项准备工作，否则由于财务准备工作不足，对公司产生的损失由营销部门承担全部责任。 第三章 收款、结算人员岗位职责 第

16、十一条 财务部门设臵开票员、收款员、收入会计销售收款及结算岗位，建立内部控制及稽核机制，并由公司出纳兼职办理票据交存银行业务及POS机刷卡收取款项进帐的逐笔核对工作。 在非集中收款日，开票员和收款员的工作可由一人承担。 第十二条 岗位工作职责 (一)开票员工作职责 1、从票据保管人处领取地产公司销售发票，根据税务机关的要求开具销售发票。 2、发票应按顺序号依次使用，所有联次一次填开，不得涂改。对于填错的发票应全份保留，并加盖“作废”印戳，不得撕毁。 3、每日编制、上报发票开具情况报表。 4、将当天的收款信息录入销售明源ERP系统。 5、上级交办的其他事项。 (二)收款员工作职责 1、现金收款:

17、 房款、定金。 2、票据收款: 本票、支票。 3、POS机收款: 客户刷卡后核对款项金额与信用卡签名，每日完成POS机结账。 4、负责去各银行缴存当日收取现金。 5、向客户解释各项款项收取结算方面、财务方面问题，并将相关信息及时反馈至公司财务部。 6、每日按时编制、上报收款日报表。 7、应付案场的突发事件。 8、上级交办的其他事项。 (三)收入会计工作职责 1、核对收款员上报的收款日报表、开票员上报的发票开具情况日报表。 2、审核收款员、开票员移交的各种销售及收款原始单据并编制销售报表 3、根据收款员、开票员移交的资料，在财务用友帐务系统制作相关会计凭证。 4、按国家税收法律、法规的的要求进行

18、税款的纳税申报及销售发票申购、管理工作。 5、定期与出纳核对销售收入款项到帐情况。 6、负责对银行对账单的核对并对出纳编制的银行存款余额调节表进行审核。 7、负责房地产销售收款、结算相关资料的收集、装订及档案管理。 8、定期将按揭贷款到账情况录入ERP明源销售系统，及时反馈至营销部门、营销代理公司。 (四)财务经理工作职责 1、公司财务经理负责销售收款及结算整体工作的组织及协调，安排本公司财务人员与营销部门信息沟通及反馈。 2、对收入会计上报的所有销售资料及报表进行最终审核。 3、对逾期欠款的分析及催收的监控。 4、负责对开票员、收款员、收入会计的工作监督及考核工作。 5、审核银行对账单并对银

19、行存款余额调节表进行最终签字确认。 第四章 现金收款流程 第十三条 收款员在收款前至少应对以下方面对经公司营销部门签字确认的认购书、合同等单据进行审核: 有无涂改、大小写金额是否正确一致，房款总价的计算是否正确，销售价格与经董事长或授权人核准的销售窗口表进行核对，相关优惠政策是否符合公司文件的规定，特殊折扣是否取得董事长或授权人批准。 第十四条 收到的现金必须经验钞机清点两次以上，且用手摸看辨别真伪及清点数量。收到的款项应当天存入银行，所有现金收付业务应在监控录像下进行。 将现金送存银行时，应向行政部提出派车申请，若现金金额超过20万以上，须通知保安人员随从，注意保密，确保资金安全。 行政部门

20、应重点保证财务去银行解现用车申请，否则将承担相应责任。 休息日及特殊事项当天收到的大额现金无法存入银行时，应报财务经理批准，必要时财务经理应协调物业公司人员加强保卫工作。 第十五条 收取款项时，当出现实际付款人与认购单、合同上的购房人名称不一致时，应要求实际付款人填写委托付款承诺书，由付款人签字确认或加盖单位公章。当认购单、合同上的购房人名称发生变更时，必须符合公司的相关审批规定。篇三: 房地产月度营销计划 XX项目X月份营销计划模板(试行版) 一、上月重点工作回顾 1、销售情况 2、货量盘点 2.1剩余货量(达到销售条件但尚未认购，同库存)盘点(货量分布图示意如下)2. 2、 剩余货量的盘点

21、总结 重点阐述下阶段重点去化的房源方向。 3、上月营销费用使用情况 4、市场分析 4.1当地月度市场分析 4.2竞品分析 (无新开盘情况，则填写当月销售套数及均价) 二、下月营销计划 1、某月任务 1. 1、销售指标(只需要指标总额) (1)认购: (2)签约: (3)回款: 1. 2、指标说明 (1)库存盘点及认购指标 (2)签约说明 (3)回款说明 2、下月推盘计划 3、推广计划 3. 1、下月营销费用计划 3. 2、 推广主题 3. 3、 核心策略 3. 4、 渠道计划 简要文字说明 三、项目销售难点篇四: 房地产项目销售年度营销计划 2 XX新城09年度营销计划 09年房地产市场估析:

22、 房地产行业背景 宏观调控下的房市: 自07年密集的宏观调控政策出台，房地产市场的量价齐升的势头在停滞在下半年，现在看来那是本次宏观调控政策抑制的行业拐点，至今已经有1年有余的时间。也随着时间的推移，也在媒体的“助力”下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌开始频频出现在媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，一线、二线、三线，国内各城市房地产市场距离高点的位置出现大幅度的价格回调。 金融环境下的房市: 起始与美国次级债危机，从开始出现问题到演变成今天的全球性金融危机，并已经波及到实体经济。 国内的楼市在去年的空前的调控抑制政策带来的资金困难，不辛的叠加了金融危机，当管理层意

23、思到“下手太重”，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业，终于在08年的第三季度出现松绑的积极信号。然而股市的深幅暴跌，消灭了房地产主要的目标客群的中产阶层，下跌截止到10月一年时间蒸发约24万亿市值，大量的民间资金在股市消失，市场投资能力迅速下降。 行业苦行下的楼市: 在08年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。 仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的降价但力度不足的促销下，得到一个经验就是“持币观望，还没到底”消费认知，市场出现恶性循环。预计在08年的最后一个月以及09年春节前市场会引来一

24、次较为猛烈的下跌，预计幅度将会达到10%,15%左右，理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。但是稳健的投资者在等待08年度以及09年第一季度的报告。市场的信心恢复需要时间来聚集。何时结束盘整的格局这有待于国内、国际市场的整体表现。个人估计: 形势会像向好的方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 由于我国的经济成长是依赖于三驾马车的拉动，出口、投资、消费。08金融危机的爆发直接影响到我国外贸出口的大幅减少，并于10月首次出现负增长。由于国内实体企业较大程度上是出口外贸企业，当国际上的金融危机延烧到国内出现直接绕过“金融”这道防火墙直接伤及我国的实体经济，失业

25、率的增加，对未来的不确定性导致消费信心进一步下降。美国的7000亿救市计划，主要用于金融企业的救助，并未对其实体实体经济进行救助，导致美国大量企业由于受到金融的影响濒临或正在破产，失业率大幅度上升，美国的消费需求急剧下降，刚刚开始的圣诞购物季的第一个重要时间窗口的感恩节购物零售数据表现不乐观。市场的解读美国的经济问题可能比想像中还严重。有经济学者认为美国的经济可能要到09年下半年才能走出低谷，最快在6月出现转机。届时美国的经济转暖，市场消费信心的提升，人民币适度的贬值，才能对国内的外贸出口起到提振作用。 央行刚刚宣布部的两率下调是几年来最大的力度下调，实际上是向市场发出的积极的货币政策信号，4

26、万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。 A市当前房产市场状况与国内的大部分城市一样出现成交量大幅萎缩，但是不同的是价格没有明显的调整。如果地产市场没有出现最后的一跌，这将留给我们足够的价格空间与形成有利于市场竞争的高性价比。按照往年的经验A市的销售经验是: 在春节前后客居在外的A人就会形成购买房产的小高峰。 综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、

27、行业上升期等。目前，我们结合市场的实际情况，只对行业回暖期、行业拐点、观察期作政策的研讨与判定。 观察期。在全球金融危机爆发后，美国宣称将会在今年11月底实施援救方案。这7000亿美元是靠印钞机还是从国债等筹集，其关键是否涉及侵犯其他经济体的利益。如果美国用牺牲其他经济体的利益，将风险转嫁给其外债债权国。那其他经济体的进一步下滑将会是更加危险。如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑。这此间时间段内均属于观察期。 行业拐点。在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。如在观察期间，国家经过几次的降息以及降低保证金率。即保证金率在15%以下

28、，贷款年利息6%以内，并相应对房地产行业确定扶持、发展的主基调。预计判定时间点是在09年的3月至5月份，两会各地政策出台后，到重点关注国际国内的相关产业经济指标是否发生转向。 行业回暖期。针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。 行业上升期。行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12,13%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案;(悲观部分，另做阐述) 第一部分: 销售部署 一、 2017年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前

29、经济环境与A楼市近况，XX新城在09年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房(商铺+住宅)情况 商住楼住宅剩余 119套合计面积: 13916M2 均价: 1950元/M2共计: 2700万 商铺剩余面积 7585.87M2 均价: 4100元共计: 3110万 公寓楼住宅剩余 183套合计面积: 24942M2 均价: 2500元共计: 6235万商铺剩余面积 3578.83 均价: 4100元共计: 1460万 合计: 住宅: 302套 面积: 38858M2 总金额: 8935万 商铺: 面

30、积11164.7M2 总金额: 4570万 二、09年度目标解读 我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271M2,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680M2,占总推出体量的8.2%。 09年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件: 1、前提: 09年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。 2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的35%)。 考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险

31、。建议在09年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。 综上所述，09年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2017年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对09年度的营销任务做如下大致安排: 按完成可销售住宅总量的75%作为销售最底值控制，即住宅226套，总销售金额6700万(非回款量)，加上商铺合计7400万，争取在此基础上突破。 各计划销售任务分解与物业销售安排: 篇五: 地产销售资金回笼表格 表155 应收帐款控制说明: 对销售而言，最重要的在于回款。 表156 资金回笼步骤设计表表157销