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1、1商业管理概论商业地产知识竞赛知识点商业管理概论（专项业务类）1.商业物业的典型形态购物中心的特征及类型（一） 物理特征体态大：一般都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽；（二） 管理特征统一管理、计划组合、分散经营；（三） 功能特征满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场；（四） 物业特征持有型物业，产权统一，只租

2、不售；（五） 形象特征城市形象的地标功能（6）经营特征以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营；购物中心有不同的分类法。以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个主要指标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。此外，在一些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有4050个停车位。2.商业物业的高级形态城市综合体的特征（一）高可达性城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中的地区，

3、至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。（二）高集约性城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。（三）功能高度复合性 城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群

4、的不同需要；（四）空间连续性城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。（五） 整体形象高度统一在城市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。相应的，这些建筑集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的管理。在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬勃发展的新阶段。进入21世纪以后，城市综合体也开始陆续出现。比较著名的有 遍布全国各地的万达广场等等。3.商业物业的形成规律（一）生活的需要出现了交换在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平等的

5、没有交换关系的简单生活。这个时候，既没有商品，也没有交换，更没有交易平台。到了原始社会后期，随着氏族出现，人类的生产关系开始出现以氏族为主体的利益群体，为了互通有无，氏族之间的交换也就产生了。这种交换只是一种物与物的简单交换，没有交换媒介即货币，也不需要固定的专门交换平台。人类交换关系的确立，既是人类生产关系的改变，也是商品生产的社会基础。此后出现的货币，使人类的交换变得更加简便，交换的商品品种不断丰富、交换的形式不断更新，交换的手段不断复杂，交换的内容不断延伸，交换的时间和空间不断扩展。直至现在，人类的关系，从某种意义上说，变成了一种交换关系，即每个个体，每个团体，每个国家，每个民族，都在相

6、互交换，交换它们各自的劳动、智慧等等。交换是人类生存的必然需求，也是社会发展的基本动力。（二）商品生产与消费的矛盾产生了交易平台随着人类交换关系的深入，不仅出现了作为媒介的货币，同时出现了作为交换中介的商人。最初，人们的交换只是一种把自己生产的产品通过自己与别人进行面对面的交换。出现商人以后，不同生产者的产品就可以通过商人这个中介，进行交换。这个时候的交换形式，一般是商人把不同的产品集中起来，肩挑手推，走村串户，而没有固定的交易场所。随后出现的集市，是人类交换平台的最原始形态。在集市里，不同的生产者之间进行交换，卖出自己的产品，买回自己需要的产品。集市是一种自发的并有固定日子和固定场地的交易场

7、所。同时，随着集市的固定化，集市周围开始出现不再走村串户的商人，这些商人建起了自己的店面，这就是商铺的雏形。店铺不断增多，形成了传统的街市，最后发展成商业中心。集市、店铺、街市和商业中心，本质都是一种交易平台。我们所说的商业物业也开始产生，一些资金雄厚的商人不仅有自己的店铺，也开始建造店铺出租給其他商户。历史上的“食租”阶层产生了。它们是最原始的“商业物业开发商”。交易平台的产生，最根本的原因在于商品生产与消费的固有矛盾，即生产与消费在时间和空间上的分离。为了买到自己需要的不同商品，消费者不可能亲临不同的生产地，生产者也不可能把自己单一的产品分别卖给分散的不同消费者，这样做既不可能，也没必要，

8、因为成本太高。商人以及交易平台的产生，解决了这个矛盾。商人的作用，是把不同的商品集中，满足了不同的消费需求。交易平台的作用，是把不同的商人集中，满足了更多的消费需求，也减低了交易成本。（三）商品流通的不同需要出现了不同的交易平台随着商品种类的扩大，生产地更加分散，类似于集市、店铺的交易平台开始满足不了日益扩展的商品流通，也满足不了日益丰富的消费需求。商品生产地相对集中，人们消费需求比较单一的时候，作为个体的商人，可以把分布并不广泛的商品集中起来进行出售，商品生产者也可以把自己的产品直接拿到商人那里，商人以低于市场的价格买入。但这都需要一个前提，就是商品生产地的分布范围较小，商品的种类也比较简单

9、。如果地域分布相对遥远，商人就没有能力通过自己的力量集中大量的不同商品，商品生产者从成本角度考虑，也不会分别出卖自己的产品給商人。这个时候，批发市场就出现了。商人可以在批发市场里一次性大量买回不同的商品，再转卖給分散的消费者；商品生产者也可以在这里把自己的产品一次性卖给不同的商人。这对各方都是一种成本最低的方式。批发市场这种交易平台，适应了商品生产地比较分散，生产企业较多，生产规模不大，购销渠道不畅且不稳定的商品流通需要，但对于那些有众多同类品牌，可选择性较强，消费者比较分散的商品，则不适合在批发市场这种交易平台里流通，于是零售型专业市场就诞生了。零售型专业市场的形式很多，有小店铺，杂货店、折

10、扣店、百货商场等等。 （四）人类的多元化消费需求促进交易平台的不断进步交易平台的形成与发展，不仅是商品生产与商品流通的需要，也是人类消费日益多元的必然要求。人类的消费需求，取决于几个基本要素：一、可支配货币。可支配货币越多，消费的需求约旺盛，反之亦然；（二）、闲暇时间。闲暇时间越多，消费的可能性越大；（三）商品的丰富程度。商品的品种和功能，以及提供的服务，都可能刺激或抑制消费；（四）、商品的价格。这个因素对部分价格敏感者有着不可忽视的作用；（五）便利性。便利性是消费者的消费选择的重要因素，也是决定它们消费态度的重要指标；（六）、舒适性。当上述的因素都是正面数值时，也就是说，当人们既有比较强的购

11、买能力、有充足的闲暇时间，而且消费的条件比较方便、舒适，那么，人类的消费需求就会越来越高，对消费场所，也就是商业物业就会提出更高的要求。而且，随着这种消费需求的多元化，个性化、层次化就开始涌现，这就要求商业物业就不能仅仅是购物的场所，而且是休闲、交际、文化娱乐和其他。这就促进了商业物业的形态不断发生变化，以满足这种日益多元且个性的消费需求。也就是在这种背景之下，人类社会才会不仅存在集市、农贸市场、批发集散地、专业店、百货、超市乃至购物中心、城市综合体等等不同的商业设施和场所。这些不同形态的交易场所同时存在（但不是同时产生），既反映了社会的不同层次的消费需求，也昭示着商业物业也必将随着消费需求的

12、不断变化而变化。（五）生产力的发展水平规定了交易平台的规模和形式交易平台的建设与发展，需要许多社会条件。它的发展水平以及规模、形态，不仅取决于商业自身的要求，也不仅取决于人们消费观念和消费水平的变化，还取决于社会生产力的发展状况。商业物业的建设和开发受制于生产力水平。社会生产力状况对商业形态的制约表现在如下几个方面：1、建筑技术、材料、设备等等；2、消费条件，如交通工具、交通设施建设、交通状况 3、商品的丰富度。4、各种具有广泛传播效果的传媒或者载体；其中，私家车的普及，是以购物中心为基本标志的商业物业大力发展的根本性物质因素。（六） 商业竞争是商业物业形态发生变化的内在动力现代综合性购物中心

13、的出现，首先是出于商业自身的要求。以美国的购物中心的变化为例，早期的购物中心建于20世纪6070年代，到了90年代，这些购物中心已经老化。为了吸引顾客就必须改建，而且必须满足现代消费者的新的需求，这就产生了综合体。同时，商业物业发展速度过快，造成空置率上升，商业竞争加剧。20世纪80年代，美国人均商业建筑面积为1.31.5平方米。到90年代中期，则上升到2平方米。商业面积的增加，还有网上购物的冲击，使得商业竞争更加剧烈。这样，商业内部就必须寻求新的商业物业形式。（七） 社会生活方式的变化促进商业物业的外部动力人类生活方式的变化，都会带来消费观念的变革，从而促进了商业形式和交易平台的改变。比如在

14、人类历史的大多数时间里，人类交换只是为了互通有无，因而交易平台长期处于集市、码头、货栈、街区、百货商店等。随着经济水平的上升，人们也逐渐从“物质型消费”为主转向“体验型消费”。也就是说，人们消费不是单纯为了购物，而是为了享受某种体验或者刺激或者其他目的，比如娱乐、旅游、运动、社交、欣赏甚至接受教育。这种体验型消费，既可以伴随着购物，也可以为了单纯的体验。此外，特定的生活方式也成了特定人群的个性特征，特定人群又有了特定的消费需求，于是开始出现专门为特定人群而生产的消费品和消费场所。体验型消费方式和特定人群的消费，传统的百货商场、购物中心都不可能全部满足，而综合体就是为了满足这些需要而产生了。（九

15、）商业活动在城市功能的发挥中起到越来越重要的作用，因而商业物业的建设和开发得到了政府的重视和扶持城市历史学家指出，城市的商业功能与其他功能，比如最初的军事功能和现代的行政功能一样，都是城市起源的主要动力之一。事实上，所谓城市，是“城”与“市”，是其形成之初的军事和商业的统一物到后来的“生产”和“消费”功能的统一物。特别是近30年来，随着全球经济一体化进程的加快，商业载体在这个一体化进程中的纽带作用越来越明显，各国政府把商业中心的改建、扩建、兴建作为促进经济发展的重要战略举措。它们希望通过这些举措来拉动城市经济的增长，增加就业岗位，扩大税源，提升城市形象和城市竞争力。在这个动力的推动下，世界各国

16、的主要城市都在政策上主动扶持商业物业的开发和建设，使像购物中心、综合体等形式的商业设施得到了空前的发展。（十）城市化进程的加快，促进了商业物业尤其是大型购物中心、城市综合体的兴建速度。古代都城的建筑基本上以皇宫和神庙为主，它的主要职能是行政、军事和宗教。但随着人口的集聚，商业功能开始出现。在中国的战国时期，就有“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市”的记载。这说明，当时的都城就开始有“后市”的商业场所。到了宋代，都城汴梁已是一座以商业为主角的都市；明清时代，北京城内已经形成了108坊，市肆132行，四个商业中心的大都市。在欧洲，工业革命以后，曾经的手工业城市逐渐

17、发展成为大机器生产的工业城市。恩格斯在英国工人阶级状况曾对此有过生动的描述：“旧城扩张了，新城在交通要道和原料产地也陆续诞生。于是，村镇变成小城市，小城市又变成大城市。城市越大，搬到里面来就越有利。城市惊人迅速成长”。这种城市化进程，到了现在还在加快，尤其是中国，这种趋势越来越明显。城市迅速扩展，人口急剧增加，城市的总体消费水平不仅足以支撑各种形态的商业设施，而且对商业平台提出了更高的要求。4.国外对商业形态形成规律的几种理论零售轮回定律这个定律最早由美国哈佛商学院零售学专家马尔科姆。P。麦克尼欧提出来的。它的核心思想是，新的零售业态以低价位、低毛利进入市场，与传统的零售业态进行竞争，在取得了

18、成功之后又被更新的零售业态拷贝，形成新的竞争。竞争的结果是新的零售业态成本增加，不得不提高价格，慢慢的跟传统的零售业态同流合污，回到同一价位。这个轮回完毕后，又有新的零售业态以低价位、低毛利进来。新的一轮竞争又开始。如此循环反复，总是沿着低高低高的周期在变化，就跟车轮的旋转似的。于是被称为“轮回定律”。在零售业态的发展史上，诸如超级市场、折扣店、连锁店、仓储店等等，都有轮回定律的轨迹。但是，零售轮回定律并不能解释所有零售业态的演变，有的零售业态甚至沿着相反的方向发展并取得成功。比如专业店就不是以低价位进入，而是恰恰相反。尽管如此，轮回定律仍然可以帮助我们对革新的零售业态如何出现、出现以后如何发

19、展以及为什么这么发展，提供了一个思考的视角。零售手风琴理论 手风琴理论是针对轮回定律而来的。它认为，是商品组合的变化而不是价格和毛利的变化，促使零售形态的变化。零售业态是按照所经营的商品组合，从综合到专业再到综合，不断的演化。这种理论用手风琴风箱的宽窄变化来形容零售业态的上述变化，故被称为“手风琴定律”。“手风琴理论”解释了零售业态经历的五个阶段：杂货店阶段（综合）专业店阶段（专业）百货店阶段（综合）方便店阶段（专业）购物中心阶段（综合）。但事实上，零售业态的发展，从综合到专业，从专业到综合，在商业不太发达的时期，是有规律的，到了商业比较发达的历史阶段，却是是交叉式发展，即综合中有专业，专业中

20、有综合。零售自然选择定律该理论的核心思想是，所有零售业态都坚守“适者生存”“优胜劣汰”的自然法则。那些新出现和生存能力比较强的商业形态都是适应了社会、经济、文化、竞争、技术、法律和政治环境，而拒绝或者不能适应环境的零售业态将会被自然淘汰或走向衰落。这个理论成功地解释了美国等一些发达国家，在20世纪5060年代兴起购物中心。购物中心是汽车家庭化、城市空心化、住宅郊区化、交通网络化的产物。而那些传统的百货商店，由于历史原因，交通拥挤、业态单调、客流减少而趋于衰落。这种衰落导致了后来的大规模改建扩建。零售生命周期理论这个理论是美国零售学家戴维森等人提出的。它认为，零售业态也有自己的生命，也遵循着出生

21、、发展、成熟和衰亡的周期。至于一种新的零售业态的生命周期有多长，该理论只是做了统计学的说明，而没有具体的时间表。业态发展最快的年代从开始到成熟的年限现状百货业1860194080成熟，趋于衰退折扣商店1915195050成熟超市1935196530成熟，开始出现衰退购物中心1950196540成熟5.商业房地产的利润模式（一）持续性收益 即业主通过对物业的出租和管理，获取连续不断的租金收入。物业持有者也因此获得稳定的现金流；同时，由于房地产的耐久性质，商业物业能够获得长久收益，这种长久收益至少在理论上计算要比一次性收益大得多。（二）增值式收益 即通过对商业物业的有效经营管理，并由于这种有效管理

22、使商业物业的市场价值的提升，由此带动租金不断提升；（三）溢价式收益 经过一定时间的品牌累积之后，商业物业不仅能够获得正常的和增值的收益，还可能获得商业品牌的溢价收益。同时，由于房地产是一种不动产，持有型商业物业更容易得到金融机构的偏爱，更容易获得它们的信贷支持。这对投资额巨大的房地产业，十分重要。6.商业房地产的投资特点一）资金门槛高 王健林认为，商业地产其本质，既不是商业，也不是地产，而是以零售物业的租金为现金流来源的长期不动产投资，是一个十分复杂的综合性产业。首先它对资金的要求就极其苛刻。 与住宅地产或者其他地产相比，商业地产的资金要求是最高的。住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或

23、3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业，住宅项目总投资50%以上来自预售。但是商业地产不一样，因为它是“持有型物业”，只租不售，所以不可能像住宅地产那样预售，10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。商业地产的选址也不像住宅地产，住宅地产的位置并不是决定性要素，地段差的楼盘，只要价格合适都不愁销售。可是商业地产对地段的选择标准就非常高，能做商业地产的地块也非常有限，楼面地价也比住宅贵，一个项目总投资动辄就十几亿甚至几十亿，企业不具备相当资金实力做不了商业地产。国外商业地产归类于金融类行业，一般是由基金公司、信托公司等来控制。金融公司募集资金，找到土地，委托发展商进行设计建造，再委托商业管理公司

24、招商管理，然后把收益对投资者进行分配，资产完全证券化。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外都是使用房地产信托基金。但在中国，这种房地产信托基金还没有出现，因而，资金门槛就成了众多房地产企业跨越不了的台阶。 （二）风险大 商业地产在国内是一个新兴产业，国外也没有一套可以完全适合中国的经验，所以在其各个环节又有其摸索的过程，这个过程本身就存在风险，其中一个风险是规划设计。商业地产对位置的选择极其严格，但即使位置选对了，交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题。上海有一个48万平方米的摩尔，在松江大学城旁，项目位置非常好，附近几个大学加起来有20多万人，政府也做了交通枢纽的连接，地

25、铁站、20多路公交汽车的交汇。当地政府为了打造这个商业项目，还给项目配套了相当数量的住宅用地，应该说项目本身没有大问题。但是由于开发商将项目设计成地下一层地上六层，每层6万多平米，层高4.5米，荷载500公斤的普通公建，这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。每层6万多平米 的空间使顾客没有方向感，所以项目都建到一半了，也招不到商，现在这个项目已经烂尾死掉了。（三）管理难 除了上述原因，商业地产即使有资金，招商成功，项目也建成开业了，也不意味着全部成功。开业不一定是大吉，也可能是大难的开始。因为商业地产项目后期运营管理，在很大程度上决定着商业地产的好坏。第一，商业地产有

26、培育期。任何想做商业地产的人都要有足够的思想准备，要熬两年才能说项目是否真正成功。开业不等于胜利，至少还要过二、三年市场培育期的苦日子。广州的天河城，五家股东拿了几个亿盖了一个商业中心，当时是广东最大的商业项目。但周边人口不是特别多，交通也不成熟，前四年非常困难，甚至连利息都无法支付，到了面临倒闭的状况。后来政府开会，要求这五家大股东每家再拿几千万出来，再熬几年。恰恰几年市场培育期一过，周边的人口增加，地铁一开通，成了广州最火的商业中心。这个项目的租金，8年之内翻了6倍，现在一铺难求。7.第二，收租率也决定成败。一般商业项目火，租金就好收，一旦商业不旺，租金收缴就非常困难。大连铜锣湾开了一个购

27、物中心，6万平米，一开始还可以。但由于地点选址不好，运转了一段时间就出了问题。租金逐渐收不到，一年后就只好关店。所以，商业地产项目开店后，租金收取率的高低，决定项目的成败。7.三个层面的商业管理及其关系 （一）作为宏观控制和行业规范的商业管理这是第一个层面的商业管理。这个层面的商业管理，是指国家或者行会通过法律法规、行政手段、章程条例和其他措施，对商业行业的统筹管理；比如法律强制，政策调整，行业规定，工商管理，税收调节，金融信贷，道德制约等等；这是一种国家对商业领域的宏观调控和管理与服务。 这个层面的商业管理，其行为主体一般指国家或者行会，管理对象既可能是企业，可能是个人，也可能是整个领域，管

28、理手段带有政策性，方向性和强制性，它调整的是商业领域与社会其他领域的关系。比如在中国的封建社会，国家通过“抑商”导向，在社会主流价值的设置上，对商业活动进行贬压，进而贬低商人的社会地位，以此来调节民众的商业职业选择；同时，国家还通过对某些生活必需品比如食盐、丝织品等的“专卖政策”，实行行业垄断；在欧洲资本主义兴起以后，国家对商业的管理，主要是通过行会的自我规范和自我保护，同时借以法律、金融政策、税收政策等；在我国的计划经济时代，我们主要是靠行政手段，比如设立商业局对商业进行管理；在社会主义市场经济时代，一方面靠法律法规政策等法律行政手段，一方面依靠市场的自我调节和行业的自我约束，同时依靠税收、

29、金融等杠杆进行综合管理。（二）作为商品经营的商业管理 这是第二个层面的商业管理。商品经营有狭义与广义之分。广义的商品经营，是指在市场交换中获取利润的活动总和，它的经营主体是各种经济体；狭义的商品经营，是指商业企业或个人进行商品流通的行为。本书讨论的是狭义的商品经营。作为这种商品经营行为的主体，它们通过各种方式获取商品的差额利润。其中包括：批发、零售、经销、代销、连锁经营、特许经营、直销等等。对这些经营活动的管理就是我们说的商品经营中的商业管理， 它的管理对象主要指具体的流通过程、商业活动。虽然这种商品经营活动也需要商业物业的支持，但作为商品经营的管理者，一般情况下不对它所在的交易场所进行管理，

30、而只需要支付租金或者物业管理费即可。（三）作为商业物业经营的商业管理 这是第三个层面的商业管理。这个层面的商业管理，就是本书所指的“商业管理”，它是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营支持，整合商家资源，与商家共同构建营销平台，为消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。这个定义表述了商业管理的对象，是整体性的商业物业，而不是商品流通。它的管理主体是商业管理公司，管理的目标既不是第一个层面的宏观调控，也不是第二层面的赚取商品的差额利润，而是为业主赚取租

31、户的租金，从而为自己获取相应的管理费。这个层面的商业管理也是一种经营性活动，但它的经营对象和经营行为、管理手段等跟第一第二个层面的商业管理都有本质区别。 三个层面的商业管理之间的联系作为第一个层面的商业管理，是对第二、第三个层面的管理、服务和指导，它是国家宏观经济调节的主要手段。第二第三个层面既是它的管理与服务的对象，又是其赖以生存的基本依据。第一层面的商业管理，主要是通过像商业规划、土地出让以及拍卖、为营造商业环境而进行的市政设施建设、金融信贷、税收政策、价格政策等，对第二、第三层面的商业管理服务，同时，通过法律法规、行政手段、行业规范等对它们进行管理和调控。反过来，第二、第三层面在第一层面

32、的管理界面内，通过对自身有效规范的经营，促进生产、刺激消费，增加税收，繁荣市场，拉动整个国民经济的发展，达到了第一层面的管理根本目标。8.第二个层面的商业管理，表面上看是一种自我管理，其实与商业物业的管理密不可分。商业物业的管理要为商品经营者提供一个安全、秩序、有良好氛围、有品牌效应、人气旺盛的交易平台， 商品经营者对业主及其商业物业管理者支付租金和管理费。商业物业是商品经营的重要物质条件。商业物业的自然条件，比如位置、结构、品质、设备设施、交通动线、人流动线、停车位的数量等等，对商品经营极大影响；商业物业的经营管理水平及效果，比如它的营销手段、环境管理、氛围制造以及客流的吸引等等，对商品经营尤其重要。同时，商品经营是商业物业价值衡量的基本标准，也是商业物业管理效果的最终检验。商品经营的好坏，决定了商业物业的租金水平，租金水平又决定了商业物业的市场价值。商品经营得好，经营者也就是商业物业里的租户就可以按时并且持续地缴纳租金，当租金提高的时候，它们仍然可以继续经营，反之亦然。所以，商品经营的状态，既可以