花源丽景项目市场研究及可行性分析报告.docx

1、花源丽景项目市场研究及可行性分析报告花源丽景项目市场研究及可行性分析报告第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：花源丽景项目（二）建设地址：某县花源镇（三）项目业主：某县城乡建设投资有限责任公司（四）项目法定代表人： （五）建设性质：商品房（六）建设规模:43000平方米（七）项目建设投资：8600万元 。（八）建设期：本项目计划建设周期为 18个月。二、项目业主简介某县城乡建设投资有限责任公司是经某县县委县政府批准成立的国有独资公司。于2007年3月30日正式注册成立，注册资本为5000万元人民币。公司主营项目投资、项目策划、投资信息咨询服务、房地产开发、物业管理、花卉及园艺作物种植和销售。

2、截止今年5月底，公司总资产为99711.78万元，负债93707.79万元。某县国有资产局代表县政府依法对公司国有资产实施监督管理，公司依法享有授权范围授权范围内国有资产的占有、支配、处置和收益权，负责授权范围内国有资产的经营和管理，履行国有资产保值增值责任。公司实行产权明晰，权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理机制。三、项目编制依据编制依据：建设项目经济评价方法与参数（第三版）投资项目可行性研究指南（试用版）建设项目经济咨询评估指南项目单位提供的有关资料.四、研究的范围及内容1研究范围本可研报告的研究范围如下:项目建设背景和建设的必要性分析;建设场址和建设条件分析;建设规模和建设方

3、案论证;环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；可行性研究结论与建议。 2研究内容 本项目的研究内容主要有以下几方面：（1） 项目建设的必要性和可行性；（2） 项目需求分析和未来预测；（3） 合理确定本项目的建设规模；（4） 项目建设的基本条件；（5） 项目建设方案 ；（6） 项目的招投标、建设进度安排；（7） 建设水平及投资估算；（8） 建设资金筹措；（9） 经济效益。五、技术经济指标1.投资估算经测算，本项目建设投资8600万元。2.资金筹措自有资金2580万元，银行贷款6020万元。第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项

4、目提出的背景某县位于四川盆地西部、*南部，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。某历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。某民营经济发达，是“四川省个体私营经济试验区”和“四川省非公有制经济示范区”，孕育了全国最大的民营企业希望集团，具有活跃的全民创业氛围。全县90%的企业是民营企业，民营经济占地方生产总值比重达到67.6，居全省第一位，在全省民营经济发展综合评价中位列前十强，民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、农

5、民增收的主体和就业创业的主体。某工业发展强劲，近年来，某坚持实施“工业强县”战略，依托省级开发区四川某工业园区和西部对台交流合作平台四川某台湾农民创业园，全力推进工业集中集约集群发展，工业集中发展区已聚集工业企业216户。已落户纳爱斯、美国开利、通威水产品、天威硅业、中蓝晨光等一大批重大产业化项目；形成了食品、机械、化工、光伏等优势和特色产业。工业经济对GDP的贡献率连续四年超过50%，成为推动县域经济跨越式发展的主力军。某人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。某自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙

6、马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“*后花园”。特别是围绕“成南门户，水城某”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。依托区位、资源、产业等优势，某县在市委、市政府的正确领导下，以“三个集中”为抓手，以产业发展为突破口，积极探索、大胆实践，重点突破、统筹推进，全县经济社会保持了又好又快的发展势头。县第十二次党代会以来，我县紧紧围绕“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”奋斗目标，大力实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，创新举措，突出重点，推进县域经济又好又快发展。200

7、7年，全县完成地区生产总值70.92亿元，增长16.8%；完成全口径财政收入11.52亿元，增长121%，其中地方财政收入7.64亿元，增长155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前4年实现翻番；完成规模工业增加值26.13亿元，增长32.7%；到位市外资金41.8亿元，增长94.24%；完成全社会固定资产投资50.31亿元，增长47.3%；城镇居民人均可支配收入10421元，增长13.4%；农民人均纯收入5523元，增长13.6%。被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68位、四川省县级综合经济实力评比第15位，连续4年被省委、省政府评为平原类区先进

8、县。花源镇是*市14个优先发展重点镇之一，距*市区20公里，距某10公里，距西南航空港10公里。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个行政村，1个社区，人口4.3万人，其中，城镇人口2.65万人，建成区面积近5平方公里。目前，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。 花源镇以打造“*市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.4

9、8万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：*职业艺术学院规模不断壮大，北大附中和*职业技术学院国际旅游学院已分别于2008年9月8日和今年3月正式开学。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。该项目占地8平方公里，预计一期将在今年年底对外开放。二是大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。三是坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。“比起从前，现在的花源镇可以用脱胎换骨来形容她的变化。”这是人们走进花源镇的共同感觉。欧式风格的建筑随处可见，幽幽牧马山别墅成排，

10、清清杨柳河书声琅琅花源镇，这个依山傍水天生丽质的川西小镇如今正以深具欧洲风情的个性小城呈现在世人面前。 2004年，*市从全市30个重点镇中挑选出14个作为优先发展镇，明确将通过3年时间其将建设成为新的亮点。凭借突出的区位优势和自然环境优势，花源镇被*市确定为首批启动的优先发展重点镇。4年过去，花源镇大变脸，一组数据展示了它的成长：城区面积由不足1平方公里增长到近4平方公里；建城区人口由0.95万人增长到2.45万人；城市化率由31.2%，增长到61%；全镇GDP从4.17亿元增长到6.9亿元；农民人均年纯收入由4295元增长到5860元，；城镇居民人均可支配收入从9889元增长到12397元

11、。一个实力雄厚特色鲜明的欧风小镇已然呈现。先天资源条件 催生低密住区“第四城” 当平原*遇上牧马浅山，当高尔夫优雅的姿势划过花源，当知名地产商群聚小镇，当国际城南的英气直逼某花源镇，理所当然、顺理成章地成为*低密舒居住区的经典地场。罗马不是一天建成的，*低密舒居住区也不是一朝一夕绘就的，但，花源镇已经迈出了坚实而重要的一步。政府的强力助推，企业的激情相拥，市民的热情追捧，花源镇，正在迎接一个光明的未来。 .自然景观是高端住宅先天的必备，这是全国乃至世界都已经认可的一条至关重要标准，由于城市土地资源的稀缺性和人工痕迹太重决定了城市高端住宅有着难以逾越的局限性，浣花城市低密住区虽然紧挨几大主题公园

12、和有浓郁文化氛围的杜甫草堂，有着较好的人文景观，但它仍不可避免的带有城市高端住宅的局限性容积率相对较高，缺乏独特的自然景观。上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的低密住区，已经成为国内高品质低密度社区的标杆。占据不可复制的自然资源、拥有便捷的交通路网、成熟生活配套满足多样化生活需求，是建立低密住区的三大基石。优越的自然资源和方便的交通条件或许能吸引购买者下单，而真正要把他们留在低密住区里生活，则要依靠娱乐、休闲、餐饮、运动、医院、学校等完整的配套系统。没有人居住的低密度住区只能拥有光鲜的外表，没有人气，没有生命力和活力，上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的与众不同就在于此。 要造就这些知名低密住宅群

13、落，只有后天的人工雕琢是不够的，几乎所有的成功案例，都是依托了独特的区位优势以及良好的自然环境。暂且不论品牌开发商对区域的建设能力，仅对比先天优势，花源镇的潜力也不可低估。正待开发的花源镇新区，是*的城南门户，紧邻杨柳河、牧马山脉，自然环境优美，白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。在*市的城市化进程中，花源镇已经引起国内地产巨头的强势关注。在不可复制的、稀缺的良好生态环境基础上，具有丰富经验的开发商可以在此大展拳脚，建造更加适合人居的高品质住区。 后天谋划 欧洲小镇成就低密住区第四城 背靠牧马山麓、紧邻杨柳河畔，难得一见的绵延山丘和自然起伏的天际线让花源镇如画般美丽；山环水绕的自然环境和便利的交通，

14、以及丰富历史遗存的人文底蕴，使花源镇独具魅力；白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。不可复制的、稀缺的良好生态环境，为打造适合人居的低密度高品质住区提供了有力的先决条件。面对如此优质的先天条件，某经过充分谋划，于今年7月6日正式评审通过水城某总体规划。根据新的水城某总体规划，某花源镇的发展定位，是打造居住、旅游、运动休闲及教育文化产业为支持的都市功能区。 同时，某县特别邀请了全球著名的规划设计公司阿特金斯专门为花源镇进行筹划，设计规划了广场庆典区、创意遐想区、音乐漫步区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区、大型中央广场，大片绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设

15、施，将为游人活动提供充裕的空间，将小镇的低密生活演绎到极致。另外，根据不同区域和土地利用性质的不同，结合“打造低密度、高品质的住区”理念，规划在不同地块开发强度指标上提出了不同要求。在老镇区、风貌核心区等形成开发较高密集的区域，沿牧山大道(大件路)形成中高密度开发区域，牧山大道(大件路)与杨柳河之间形成中低密度的区域，杨柳河以东牧马山片区进行低密度的开发。 据了解，在水城某总体规划正式通过评审后，已经有不少的国内外房地产企业瞄准某花源镇，准备在花源镇大展拳脚，投资开发无数高品质的低密度项目。由此可见，在不久的将来，一场低密度、高品质的房地产开发大潮将在某花源镇隆重上演。 加大投入 力争中国低密

16、住区“第四城”早日建成 先天优势独特，后天筹划完美，如何早日让这个中国低密住区的“第四城”呈现在人们面前，让更多的人们享受到这个世界级居住社区呢？花源镇有关负责人认为，从区位上讲，花源镇是*南部新城的重要组成部分，其地理位置和地理优势决定了她不仅将成为南部新城的功能性补充，又是某通往*的桥头堡。要充分发挥其桥头堡的作用，就必须基础先行，借助民间资金、通过项目包装，把基础配套做好了，城市才具备发展的基石，从而快速融入都市化进程。 为此，某从去年7月15日正式开始建设*至某的免费快速通道，该道路建成后，*到某的时间将缩短一半，某也将完全融入*半小时经济圈。当然，从*到花源镇高端低密度社区的时间则更

17、短。 道路改扩建仅是花源镇建设的冰山一角。据某花源镇负责人介绍，3年来该镇实施城市建设项目123个，编制了城镇总体规划、城镇控制性详细规划、土地利用规划、产业发展规划、城市街景风貌设计导则等14个深度性规划设计，城市规划面积由3平方公里调整为7.98平方公里，城市发展更加科学有序。其他如学校、医院、自来水厂、污水处理厂、污水管网等配套功能逐步完善，城市承载能力不断增强。 据某县有关负责人介绍，目前，某县正在进行全面规划，科学统筹，力争让某花源镇这个中国低密度居住社区早日呈现在人们面前，也让更多的人早日享受到具有国际领先水平的低密度社区生活。原规划的实施情况 2005年8月编制完成的某县花源镇规

18、划确定城镇为“一镇两片”的组团式布局结构，即北部居住生活组团和南部工业发展点组团。城镇的性质为：以发展机械加工和商贸为主的某县北部的工贸型片区中心镇。 城镇北部组团按照规划实施了道路、管网等基础设施和房产项目建设，房产销售情况良好；南部组团无明显的扩展。 花源镇招商引资情况良好，引入项目多为文化教育、生态休闲及房地产业，其原因在于根据*市总体规划的战略部署结合资源和环境的优势，花源这一区域更适宜这些项目的发展。 因此花源镇规划确定的城镇功能布局和发展方向不能适应*市南部新城功能定位的要求，不能适应牧马山区域联动发展的要求，不能适应*生态环境维护的要求。急需对原规划进行调整。规划调整的背景 （一

19、）、某县社会主义新农村建设布局规划的编制 某县社会主义新农村建设布局规划已经*市规划委员会审查过，该规划从县域的实际出发，全县确定了36个农村新型社区，花源镇布局了3个农村新型社区。原总体规划与该规划不相符，应对花源镇总体规划应进行调整。（ 二）、花源镇城镇工业点的布局和定性、定位已不能适应花源镇城镇的发展 1、设立花源镇工业点的背景 2005年9月26日*市人民政府下发的*市人民政府关于切实做好工业集中发展区和工业点布局落实工作的通知（成府发200552号）中确定了花源镇作为10个布局工业点的重点镇之一。、花源镇城镇的发展定位由原来的工贸型重点向生态休闲及房地产业方向转变 （1）花源镇工业点

20、不适应南部新城功能定位的要求（2）花源镇工业点不适应区域联动发展的要求（3）花源镇工业点不适应*生态环境维护的要求（4）花源镇工业点远景发展空间不足 3、2006年10月12日某县花源镇工业点调整专题会议精神和2006年11月8日市长会议精神。规划调整的重点 （一）、总体规划部分 1、镇域总体规划中村镇体系布局规划，按照某县社会主义新农村建设布局规划进行重新布局。 2、从区域经济发展整体要求出发，调整花源镇产业发展方向及布局，加快花源镇社会经济发展和城镇建设步伐。 （二）、建设规划部分 1、调整花源城镇发展的功能定位，重新确定花源镇城镇的性质、规模。 2、调整城镇的布局结构和功能分区。 （三）

21、、基础设施部分 1、强化对外交通联系，使花源镇真正融入大*，融入南部新城。 2、进一步完善各项市政基础设施配套，为花源镇社会经济发展和城镇建设服务。 镇域总体规划的调整 （一）、村镇体系的调整 1、2005年8月花源镇总规优化调整确定了城镇和农村新型社区两级布局，并确定了8个农村新型社区。 2、某县社会主义新农村建设布局规划在花源镇确定了两个农村新型社区，即兴乐社区和梁筏社区，规划人口均为3000人。本次规划镇域社区的个数、点位和人口按某县社会主义新农村建设布局规划进行调整。 （二）、产业发展布局规划 1、花源镇原规划确定以农业为基础，二、三产业为主导的发展战略，强调以机械加工工业和农业产业化

22、项目为重点，作为花源镇的产业支撑。 2、本次规划调整，着重从*市南部区域发展战略出发，针对花源镇的实际条件进行深入研究，坚持“整体开发打造牧马山”的观念。我们认为花源作为一个镇，社会经济发展不可能孤立于大的环境，从可持续发展和科学发展观的角度分析，确定花源镇的社会经济发展必须利用自身的优势融入到大的区域才能取得长足的发展，因此必须对其产业发展布局规划进行调整。 花源镇今后的发展，应以第三产业为重点，发展房地产、教育、文化、旅游及运动休闲产业，通过上述几类三产业的发展带动商业、服务业的发展。 逐步弱化第二产业的发展，近期保留现状工业，远期逐步迁出进入某县工业集中发展区。使*南部新城牧马山片区商务

23、、居住、休闲旅游功能纯洁化。 农业的发展应更进一步加强规模化和产业化经营，建立上规模的蔬菜、食用笋及水产品基地，发展规模化养殖基地，推广公司+农户的经营模式，注重生态绿色食品品牌的打造。加强畜禽粪便的集中处理和无害化排放。二、项目建设的必要性城镇定位从“第二县城”发展为“融入大都市的桥头堡”，产业方向从“主抓工业”变为“以居住、旅游、休闲和教育文化产业为主”，同时将“*南部新城的重要组成部分和牧马山片区的中心”作为城市发展的战略定位不过几年时间，花源镇整体思路发生了大逆转，这“变”，让重点镇建设找对了感觉找准了方向。 应该说，一直以来，花源镇是全县发展基础较好的乡镇之一，特别是第二产业基础较好

24、，在被确定为*市重点镇之前，曾有工业企业52家，规模以上工业企业23家。能如此忍痛割爱，是基于外界发生了改变：*市向东向南发展的战略、西南航空港临空经济圈、成新经济走廊、牧马山休闲文化产业带的发展、某融入大都市的发展战略都决定了花源镇必须主动接受来自*中心城区的辐射，2006年底，经过县、镇两级数次大讨论，花源镇最终确定了以发展第三产业和现代农业为主的思路，走出了嬗变的第一步。红火三产，奠定镇域发展之基 9月23日，投资25亿元打造的专供跨国公司高级管理人员及其家属居住、子女就读的高档社区西部国际社区，正式签约落户花源镇杨柳河畔，而此前落户的龙湖、置信、金秋、中鹏等9家大型房地产企业总投资达5

25、0亿元以上，其中龙湖长桥郡已成为*高档住宅的样板。据悉，花源镇打造的牧马山高尚居住区占地上千亩，是*近郊规模最大的高尚居住区之一，是围绕山水和生态主题的低密度、园林式大型生态社区， “住在花源”已成为都市人南部置业的时尚和潮流。 文化教育产业也不甘示弱。川师设计艺术学院，通过近几年的发展，规模不断扩大，全校师生总数达7000余人。占地150亩的标准化学校已正式投入使用，在校教职工达1200人；投资3亿元的*职业技术学院国际旅游学院，将于明年春开学；投资约2亿元的北大附中某实验学校，已于今年9月1日开学。 在旅游业上，现有三星级以上会所3家 ，正规划建设体育运动公园和一批乡村旅游项目。集运动休闲

26、和现代服务于一体的“牧马天堂”牧马山旅游开发项目，占地8平方公里，预计一期将在明年年底对外开放。此外，花源镇还是*片区最大的建筑机具租赁基地之一，年产值达1亿元以上。 城市建好了，产业发展了，人气随之上涨，而商机也浮现了。1999年落户的*职业艺术学院比起刚落户时的情景，学校周边环境的变化可谓是沧海桑田。川流不息的车辆和鳞次栉比的商铺很难让人想象这里是曾经的烂泥湾。据统计，学校周边的商家，80%以上是周边各村的失地农民，不少人都说：“现在家乡发展的这么好，学校多起来了，我们再不想到外出打工了，自己开个小店，一个月保守估计也有三、四千的收入。”众多商家的热捧，令沿线店面的租金也随之水涨船高，正对

27、校门的互惠超市可谓是黄金口岸，房东笑得乐开了花： “我的店面80多个平方米，租金一年是40000多元，而且每年还要随着行情上浮。和谐生活，百姓乐翻天 “现在的生活以前硬是想都不敢想哦。”花源镇花源社区的王大娘告诉记者，以前，自己和其他农户一样住在分散的破旧瓦房里，过着面朝黄土背朝天的艰辛生活。而如今，他们搬进了集中安置的新房，不仅实现了水电气“三通”，还买了铺面，有了医保社保，生活上要用什么，想买什么，想怎么方便就怎么方便。“现在花源镇这么美，想喊我到哪儿耍久点我都不干。” 今年7月8日，县交巡警大队派驻花源片区交巡警中队正式到位，拉开了花源交通管理上的新篇章。而此前城管执法大队也派出机构进驻

28、，如今花源镇共有专职城管执法队员和交巡警队员20余人，保洁工人100余人。按照大都市标准进行城市管理，不断改善人居环境、提升城市品位，投资100余万元，购置了洒水车、垃圾清运车等，布置垃圾桶300余个、新建农村垃圾房113个，生活垃圾无害化处理率达100%。四年来，全镇新增绿化面积近50万平方米 ，建成区绿地率37.19%。 群众的社会保障更加完善。四年来全镇共落实安身工程42户；通过计划生育“三结合”工作，定向扶贫、脱贫90户；为856名失地农民购买了农村社会保险；共举办各类技术培训近20期，培训农村适龄劳动力近7000人次，全面消除 “零就业”家庭，建成充分就业社区比例达92.6 %,农村

29、富裕劳动力实现向非农产业转移就业率达91.5 %以上，全镇劳动力就业率达93.8。 四年来,花源镇不仅在重点镇目标考核中连年升位，而且先后获得“*市重点镇专项目标考核先进单位”、“*市教育强镇”、“*市卫生集镇”、“*市劳动保障先进集体”、“*市爱国卫生先进单位”等荣誉。但这些还不够，“今年年终考评，花源镇要力争冲进全市重点镇前三名。”县委县政府对花源镇重点镇发展深切关怀，更寄予殷殷重托，眼下，花源镇正在对标检查，加快建设，力争达到县委县政府的要求，冲进全市三强！科学规划，铸就“慢生活”品质 被确定为市级优先发展的重点镇后，花源镇就把科学规划列为发展的第一要务。据悉，三年来花源镇先后投入资金5

30、00余万元，编制了城镇总体规划、城镇控制性详细规划、土地利用规划、产业发展规划、城市街景风貌设计导则等14个深度性规划设计，城市规划面积由不足3平方公里调整为7.98平方公里，城市发展更加科学有序。此外，还专程请来世界著名规划咨询公司阿特金斯为全镇打造整体规划方案，根据规划未来花源将是一个休闲慢生活欧风小镇。高规格高起点的规划为发展“宜居花源”占领了制高点，以“慢生活”的理念吸引开发商和业主的同时也让花源镇从细处对自己的发展定位明确了方向，让不同路段不同地块发挥了不同功能和更大潜能。 在县委县政府的领导下，花源镇还用超前的规划及一系列优惠政策，吸引民间资金，共同为城市的基础设施配套输血出力，目

31、前成效初显：白云大道、花源大道、森林大道、丽景路、杨柳大道等城市主要道路建设已基本完成，水电气网基础设施逐步配套完善，生态河堤、湿地公园正在倾力打造预计今年花源镇城区将拓展到4.5平方公里以上，城区人口达四万人左右。该镇将结合争创“*市市容示范镇”，按大都市标准进行城市管理，不断改善人居环境、提升城市品位。完美配套，奠定城市之基 幽幽牧马山，清清杨柳河，千年古刹白云寺掩映于青青松柏中天生丽质的花源镇仿佛是传说中的“桃花源”，深深地吸引着渴望“离尘不离城”的人们。 龙湖、置信等地产巨头纷纷抢滩花源镇，正是看中了花源不可复制的天然优势，同时看中了她超前的规划理念及日趋完善的城市配套。从区位上看，花源镇是*南部新城的重要组成部分，其地理位置和地理优势决定了她不仅将成为南部新城的功能性补充，还是某通往*的桥头堡。目前从*经双流前往花源镇，困扰牧马山房产开发多年的交通瓶颈问题得到有效解决。眼下牧山大道（大件路）某段已经通车，双流段正在紧张施工，全线通车限速标准提高到80公里/小时后，某完全可以融入*半小时