资产评估师 cpv 《评估实务一》讲义市场法和收益法.docx

1、资产评估师 cpv 评估实务一讲义市场法和收益法第06讲 市场法和收益法 二、市场法 （一）适用条件 使用市场法的前提条件有符合 公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。 公开市场（1）买卖双方都是出于各自的动机，是充分自愿的，无任何强迫；（2）双方都已对标的有充分的了解，并且按照他们的最佳利益决策行事；（3）在这个开放的市场中，允许一段合理的时间用于披露信息；（4）价格表示设备交易的正常货币价格，按正常的方式结算，不受特殊的付款方式或销售优惠的影响。市场有效（1）市场所提供的信息是真实可靠的；（2）评估参照物在市场上的交易是活跃的。活跃市场是指类似的资产交易

2、在市场上频繁发生，而不能是有价无市的市场；不是被部分垄断销售商或购买者控制，资产可以在完全自由的市场中进行交易；没有恶意地煽动市场、操纵市场，制造虚假市场现象。相似或可比性（1）相似性是指评估对象和参照物之间在物理特征、交易特征、市场特征等方面是相似的；（2）可比是指评估对象和参照物之间有共同的特征可以比较，对评估对象和参照物之间的比较是通过比较因素来进行的。 （二）比较因素 一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。 1.个别因素 在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括： （1）名称； （2）型号规格； （3）生产能力； （4）制造厂家； （5

3、）技术指标； （6）附件； （7）设备的出厂日期； （8）役龄； （9）安装方式； （10）实体状 2.交易因素 设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。 交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。 3.时间因素 不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。 4.地域因素 由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作

4、出调整。 （三）运用市场法评估机器设备的具体方法 1.直接比较法 【使用前提】 评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。 【公式】 V=V i （3-32） 公式中：V评估值； V参照物的市场价值； i差异调整。 【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。区别之处在于： （1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元； （2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。 若该参照物的市场售价为80 000元，则： 正确答案V= V

5、=80 000+400+1200=81600（元） 2.相似比较法 特点是将与评估对象相似的市场参照物作为评估的基础，通过比较、调整评估对象与市场参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法。适用条件在难以找到与评估对象基本相同的市场参照物，但存在与评估对象相似的市场参照物时。调整比较原则交易背景相似包括：（1）购买和出售的动机；（2）购买方和出售方是否有关联；（3）购买方是最终用户还是经销商；（4）出售商是原使用者还是经销商；（5）交易的数量等。设备状况（1）尽可能是相同制造商生产的产品；（2）尽可能是相同规格型号的产品；（3）出厂日期和服役年龄比较接近；（4）随机附件、备件完备情况接近；

6、（5）实体状态接近。交易因素（1）销售时间与评估基准日期接近；（2）交易位置接近；（3）安装方式接近；（4）交易方式一致；（5）尽量选择同一个市场。 【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。 （1）评估专业人员首先对被评估对象进行勘查，基本情况如下： 设备名称：普通车床 规格型号：CA61401500 制造厂家：A机床厂 出厂日期：2009年2月 投入使用时间：2009年2月 安装方式：未安装 附件：齐全（包括仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构） 实体状态：评估专业人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1分

7、（2）评估专业人员对二手设备市场进行调研，确定与被评估对象较接近的三个市场参照物，如表3-14。 表3-14 比较项目评估对象参照物 A参照物 B参照物 C名称普通车床普通车床普通车床普通车床规格型号CA61401500CA61401500CA61401500CA61401500制造厂家A机床厂A机床厂B机床厂B机床厂出厂日期 /役龄2008年/8年2008年/8年2008年/8年2008年/8年安装方式未安装未安装未安装未安装附件仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构仿形车削装置、后刀架、快速

8、换刀架、快速移动机构状况良好良好良好良好实体状态描述传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为 6.1分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为 5.7分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为 6.0分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为 6.6分交易市场评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地市场状况二手设备市场二手设备市场二手设备市场交易背景及动机正常交易正常交易正常交易正常交易交易数量

9、单台交易单台交易单台交易单台交易交易日期2016-3-312016-2-102016-1-252016-3-10转让价格23 000元27 100元32 300元 （3）确定调整因素，进行差异调整。 制造厂家调整。所选择的3个参照物中，1个与评估对象的生产厂家相同，另外2个为B厂家生产。在新设备交易市场，A、B两个制造商生产某相同产品的价格分别为4.0万元和4.2万元。 被评估资产价值/参照物价值4/4.20.95 出厂年限调整。被评估对象出厂年限是7年，参照物A、B、C的出厂年限分别是8年、7年和6年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率应为：A，+4.9%；B，0%；C，7.0%。

10、 实体状态调整。实体状态调整见表3-15。 表 3-15 实体状态调整表 参照物实体状态描述调整比率A传动系统、导轨、进给箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合值为 5.7分+7%B传动系统、导轨、进给箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合值为 6.0分+2%C传动系统、导轨、进给箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合值为 6.6分-8% 调整比率计算过程见下表 调整比率计算过程表 参照物调整比率A（6.1-5.7）/5.7100%=7%B（6.1-6.0）/6.0100%=2%C（6.1-6.6）/6.6100%=-8% 计算评估值。计算

11、评估值见表3-16。 表 3-16 计算评估值表 参照物 A参照物 B参照物 C交易价格23000元27100元32300元制造厂家因素调整1.00.950.95出厂年限因素调整1.0491.00.93实体状态因素调整1.071.020.92调整后结果25816元26260元26254元 被评估对象的评估值（258162626026254）/326110（元） 3.比率估价法 特点在市场上无法找到基本相同或相似的参照物时，利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系，确定评估对象价值的评估方法。适用条件基于同类型设备的贬值程度与使用年限之间存在基本相同函数关系的统计规律。但不同

12、类型设备的这种函数关系是不同的，采用比率估价时需要判断相关比率数据是否适合评估对象。公式方法1：评估值全新设备的价格变现系数变现系数二手设备价格重置价方法2：回归方程（1）线性模型。资产评估专业人员也可以建立变现系数Y与使用年限X之间的函数关系，得到计算方程（2）指数模型很多设备的折扣率与使用年限之间是指数关系，方程为： Y=aebx 三、收益法 （一）适用对象 大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力。因此，单项设备通常不采用收益法评估。 对于生产线、成套设备等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。 （二）计算公式 1.对于租赁的设备，其租金收入就是收益，如果租金收入和折现率不变的

13、，则设备的评估值为： P= A1-1/（1+r） n/r= A（P/A,i,n） = A1-（1+r） -n/r （3-34） 公式中： P评估值； A收益年金； n收益年限； r资本化率。 2.投资回收系数与年金现值系数 公式中， r/1-1/（1+r） n称为投资回收系数，用r A表示，它是年金现值系数（P/A.i,n）的倒数。因此式，（3-34）可以表示为： P= A（P/A,i,n）=A/r A （3-35） r A=A/P 3.折现率的获取方法-参照物折现率平均法 【教材例题3-17】用收益法评估某租赁机器设备的价值。 （1）评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为19 2

14、00元； （2）评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为9年； （3）评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如表3-22。 （这一步是为了求折现率） 表 3-22 类似设备市场调查数据 市场参照物设备的使用寿命（年）市场售价（元）P年收入（元）A11044 00010 50021063 70016 7003867 50020 000正确答案 1.计算被评估设备的折现率及对应的投资回收系数 （1）根据公式（3-35）分别计算上述三个市场参照物的投资回收系数，分别为： 23.86%、26.22%、29.63%。 （2）三个参照物寿命不同，分别查对应年限的年金现值系数表，并用内插法计算出对应的资本化率： 查10期年金现值系数表得到-运用内插法得到资本化率为20.01%，22.85%； 查8期年金现值系数表得到-运用内插法得到资本化率为24.48%； 20.01%，22.85%，24.48%的均值为22.45%。 2.从而得到设备的评估值为： P=A（P/A,r,9） =A（P/A, 22.45%,9） =71 705（元）