房屋建筑物评估案例.docx

1、房屋建筑物评估案例房屋建筑物评估案例案例一：办公楼 （房屋明细表 5-1-1 第 44 项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于 2003年3月竣工使用， 2008年 12 月 31日账面原值 1,151,496.00元，账面净值 921,196.50元。房产证为房 权证陈宝字第 280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司， 建筑面积为 952.53平方米。该建筑物为 4层混合结构， 檐高 15米，条形基础，为现浇钢筋混 凝土柱、梁、板 ,外墙为滚刷涂料，基础 3:7灰土垫层，外墙采用滚耍 涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室 内大厅地面采用花岗岩楼地面

2、及拼色镶贴花岗岩组成， 走廊及室内地 面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗 为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、 电、暖及通讯、消防系统等设施。该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外 墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良 好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价 =建筑安装工程造价 +前期及其他费用 +资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的 总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套

3、用内蒙古自 治区施工机械台班费用价格（2004）、内蒙古自治区建设工程混 凝土、砂浆配合比价格（2004）、内蒙古自治区建筑工程消耗量 定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及 基础价格（2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基 础价格（2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则（2004） 及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造 价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定 给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定， 计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用， 费用比例见上表。根据实

4、际情况该项目建成至投产的合理建设期为 3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资 金成本；建筑土建工程造价取费计算表金额单位：元序号项目名称计算方法费率金额（一）工程直接费工程量X基价872,672.17（三）企业管理费:（一）+（二）X费率9.34%81,507.58（四）利润工一）（三）费率5.54%52,861.56（五）组织措施费工一）（四） 费率6.57%66,162.61（七）地区价差按规定35,687.70（八）规费工一）（七） 规费5.50%60,989.04（九）税金工一）（八）X税率3.35%39,191.00（十）总造价工一）（九）1,2

5、09,071.67（十一）安装工程100,352.95（十二）建筑安装总造价1,309,424.61注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。(2)前期及其他费用计算表工程前期费用计算表金额单位：元序号费用名称取费基数费率金额取费依据-一-建安工程造价1,309,424.611建设单位管理费建安工程造价0.87%11,391.99财建2002394号中煤建协字200790号2勘察设计费建安工程造价3.21%42,032.53计价格200210号中煤建协字200790号3工程建设监理费建安工程造价1.70%22,260.22发改价格2007670号 中煤建协字200790号

6、4工程质量监督费建安工程造价0.40%5,237.70中煤建协字200790号5招标代理服务费建安工程造价0.10%1,309.42计价格20021980号6环境评价费建安工程造价0.08%982.07中煤建协字200790号 计价字2002125号7墙体材料专项基金建筑平方米87,620.24财综字200255号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥3392.67财综200223号9市政公用设施建设配套费建筑平方米109,525.30内政发199912号-二二合计100,752.14(3)资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为 3.0年, 1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金

7、按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=:(建筑安装工程造价+前期及其它费用)X合理工期X贷款利息X1/2=(1,309,424.61 + 100,752.14 x 5.40%x 3/2=114,224.32元(4)重置全价：重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=1,309,424.61 + 100,752.14+114,224.32=1,524,401.07元=1,524,400.00元（取整）3、成新率该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使 用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基础无沉降现 象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙

8、和天棚有部分轻 微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等 配套设施正常使用。通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。理论成新率=（1已使用年限逐济寿命年限）X100%=(1 5.76/50) X00% =88%。勘察成新率见下表:房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号结构名称标准分勘察分-一-结构部分（占80%）100841基础30272柱25223梁20164板15125承重墙107-二二装修及装饰部分：（占10%）100751屋面30242门、窗20143外墙1074内墙15125顶棚1066楼面、地面1512二设备部分：（占10%）100801给排水及采暖403

9、02电气照明35303通风2520四勘查成新率83%成新率=勘察成新率60%+理论成新率M0%=83%X60%+88% 40%=85%4、评估值的确定评估值=重置全价 成新率=1,524,400.00 85%= 1,295,740.00元案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1第117项）1、评估对象概况该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年 12月31 日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。房产证为房 权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司， 建筑面积为2,407.47平方米。该建筑物为1层框架结构，檐高15米，

10、独立基础，其中荷载大者 则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋 的框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙， 内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成， 窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外 墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良 好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价 =建筑安装工程造价 +前期及其他费用 +资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰

11、）工程、给排水、电气工程的 总价，建安工程造价采用预 （决 ）算调整法进行计算，套用内蒙古自 治区施工机械台班费用价格 （2004）、内蒙古自治区建设工程混 凝土、砂浆配合比价格（ 2004）、内蒙古自治区建筑工程消耗量 定额及基础价格 （2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及 基础价格 （ 2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基 础价格（ 2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则 （ 2004） 及陈旗地区建材信息网站 2008年 12月材料价格信息计算工程建安造 价。根据建筑物的安装工程实际情况， 按其土建工程造价的比例确定 给排水、电气等安装工程造价。 根据委托

12、方所在地方政府的有关规定， 计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用， 费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为 1.0年, 1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资 金成本；建筑土建工程造价取费计算表金额单位：元序号费用项目计算方法费率（%）金额（元）（一）直接工程费按定额计算1,708,798.13（二）措施项目费按计算规则计算1.04%17,771.50（三）小计（一） + （二）1,726,569.63（四）企业管理费、利润255,636.201企业管理费直接工程费7.96136,020.332利润直接工程费7119,615.87（

13、五）合计（三）+ （四）1,982,205.83（六）材料差价调整85,020.35（七）合计（五）+ （六）2,067,226.18（八）规费113,077.271工程排污费按实际发生计算2工程定额测定费不含税工程造价0.153,100.843养老和失业保险及医疗保险不含税工程造价4.1786,203.334住房公积金不含税工程造价0.8918,398.315意外伤害保险不含税工程造价0.265,374.79（九）合计（七） + （八）2,180,303.45（十）税金（九）X综合税率3.3573,040.17（十一）工程造价（九）+（十）2,253,343.62（十二）安装工程240,88

14、2.43（十三）建筑安装工程造价（十一）+（十二）2,494,226.05注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表金额单位：元序号费用名称取费基数费率金额取费依据-一-建安工程造价2,494,226.051建设单位管理费建安工程造价1.13%28,184.75财建2002394号2勘察设计费建安工程造价3.78%94,281.74计价格200210号3工程建设监理费建安工程造价2.18%54,374.13发改价格2007670号4工程质量监督费建安工程造价0.10%2,494.23内发改费字2007677号5招标代理服务费建安

15、工程造价0.31%7,732.10计价格20021980号6环境评价费建安工程造价0.08%1,870.67计价字2002125号7墙体材料专项基金建筑平方米819,259.76财综字200255号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥31,290.18财综200223号9市政公用设施建设配套费建筑平方米1024,074.70内政发199912号-二二合计233,562.26（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为 1.0年, 1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=:（建筑安装工程造价+前期及其它费用）X合理工期X贷款利息X1/2=(2,49

16、4,226.05+233,562.26 x 5.31%x 1/2= 72,422.78元（4）重置全价：重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.78=2,800,211.10元=2,800,200.00元（取整）3、成新率该建筑物1984年 12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济使 用年限为60年，已使用24.02年。理论成新率=（1已使用年限逐济寿命年限）X00%=(1 24.62/60) X100%=60%。鉴定成新率通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用

17、现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表号 序分 准 标分 察 勘结构部分G1O39载 承 定W力253223O2O14面 屋O145面 地53給 裂 立口 局X 1 /( #: r% O8装修部分S6窗 nJ52717O388墙 内53529O15X7 +6/(9%58设备部分BO 14O22水4O2不象3O23般X 4 1 + 3 + 2 O 1 /( #: r%385#: 合58成新率=勘察成新率60%+理论成新率M0%=58%X60%+60% 40%=59%4、评估值的确定评估值=

18、重置全价 成新率=2,800,200.00 59%= 1,652,118.00元案例三：驻呼和浩特市办事处 （房屋明细表 5-1-1 第 103 项）1、房屋建筑物概况（1） 位置及周边环境评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街 ，用途为办公室。临 近新城区新华大街，财神庙街上有 2路、3路、4路、 5路、19路、 55 路、61 路等多条公交线路，交通非常方便。周边多个成熟大型住 宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全， 繁华程度一般。（2） 产权状况该楼于 1997年竣工投入使用， 2008年 12月 31日账面原值合计 684,970.00元，账面净值合计 606,45

19、3.52元。房产证号为：呼房权证 新城区字第 2004013422号，建筑面积 236.73平方米，所有权人为宝 日希勒第一煤矿。（3）建筑状况该建筑为砖混结构，共 6 层， 370mm 砖墙，外墙抹砂石，坡屋 顶，水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。评估对象在该楼房 2 层， 朝向南偏东，建筑面积 236.73 平方米。室内装修：地面铺设 600*600 防瓷地板砖，内墙面、天棚滚刷高级防瓷涂料，窗台为大理 石铺面，榉木板木门及防盗门， 双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙， 器具、 电照、厨卫采用高档设施。评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于 1997 年购买，目前用 作呼和浩特办事处，经现场勘察

20、，上述房产维护保养情况正常，房屋 基础、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可 正常使用。2、估价方法及测算 估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业进 行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点，选取市场比较法作为本 次估价所采用的基本方法。3、评估过程1）可比实例的选取和介绍案例a：如意小区住宅建造于 2003 年的新城区如意小区住宅为 6 层砖混结构。建筑面 积 118 平方米，结构与评估对象基本一致，高档装修，水电等基础设 施基本齐全，2008年 12月成交价格 3390元/平方米。案例b:乌兰察布东路住宅建造于 2003 年的乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线

21、路，交 通比较方便。 周边多个成熟大型住宅小区， 宾馆、饭店、银行、医院、 超市等生活办公服务设施齐全， 繁华程度一般。 案例建筑面积 113 平 方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本 齐全，2009年2月成交价格2920元/平方米。案例c：新城区艺术厅北街住宅建于1999年的新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路， 交通非常方便。周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医 院、超市、商店等生活办公服务设施齐全。案例建筑面积105平方米， 房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全， 但建成年份要较评估对象早很多年，2009年2月成交价格3330元

22、/ 平方米。三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：因素条件说明表因 素待估房地产案例A案例B案例C名称呼和浩特市办事处如意小区商住楼商住楼位置新城区财神庙街新城区如意小区乌兰察布东路新城区艺术厅北街交易价格（元/m2）待估339029203330交易时间2008-12-312008-12-22009-2-132009-2-17交易情况正常正常正常正常房地产用途住宅住宅住宅住宅区域因素土地级别同级别同级别同级别同级别基础设施电、水、气、通 讯、暖系 统五通一平五通一平五通一平五通一平公共配套设施医院、学校、娱乐周围有建行新城西 街支行、呼和浩特 市对外贸易局、中 山医院、同乐幼儿 园、北

23、垣小学、新 世纪广场等行政机 关周围有建行新 城西街支行、呼和浩特市对外 贸易局、中山医院、同乐幼儿 园、北垣小学、 新世纪广场、呼周围有建行新城 西街支行、呼和浩 特市对外贸易局、 中山医院、电力学 校、北垣小学、新 世纪广场、呼和浩特市政府等行政周围有建行新城西 街支行、呼和浩特市 对外贸易局、中山医 院、同乐幼儿园、北 垣小学、新世纪广场 等行政机关和浩特市政府等行政机关机关交通便捷程度交通主（次）干道 数量、级 别交通主干道2条交通主干道2条交通主干道2条交通主干道2条与主干道通达程度临主干道临主干道临主干道临主干道离汽车 站、公交车站客流量距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟距火

24、车站约30分钟，长途 汽车站约45 分钟距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车共有4、19、20、54路多条公交车共有 4、19、20、54路多条公交 车共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车聚集效应商业繁华程度较好一般一般较好环境质量绿化、文化一般一般一般一般个别因素宗地条件临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道道路类型、级别主干道：双向二车道主干道：双向二车道主干道：双向二车道主干道：双向二车道房屋 状 况楼龄11559使用状况较好较好一般一般层高3米3米3米3米朝向朝阳朝阳东西朝阳面积2

25、36.73平方米118平方米113平方米105平方米装修情况高档装修高档装修普通装修中档装修建筑结构砖混砖混砖混砖混层数2/66/62/61/6建筑外形长方形长方形长方形长方形因 素待估房地产案例A案例B案例C比较因素条件指数表因 素 待估房地产 案例A 案例B 案例C称名特处 上=|.一寻 帝办区W/ 如楼 住 商楼 住 商置 位蚀街 wW坟区 一一 H路乌林街 匕 区 2 /m 交9933O2923333交1111况 交111OO1111OO1区域因素别 级 地 土111OO1111OO1学咔 环娱医枚111OO1便度 通程交飲豊*乂干111OO1111OO1:客19999001999900应 效 集华B度 业程 商1999900量化 文 绿11100素 因 别 个111100别 陀级111OO1房屋状况1AA1119999高 层111OO1向 朝1199001AAA兄 情 修 装119999111OO1数 层199199111OO1因数比较修正系数表因 素待估房地产案例A案例B案例C名称新城区财神庙街新城区如意小区