商业地产项目招商运营工作内容.docx

1、商业地产项目招商运营工作内容2012年3月19日星期一一、商博汽车用品交易中心市场调研阶段1、宏观经济与政策面分析 汽车后市场宏观经济发展状况专家论证 政策对汽车后市场商业地产的影响 2、汽车后市场发展概况 汽车后市场市场的需求状况 消费者调研 人口（家庭规模、家庭类型、家庭代际数、AIO尺度） 收入 消费结构与特征分析 消费动机调研 消费行为调研 城市汽车后市场商业房地产市场的供应状况 城市汽车后市场商业现状分析（包括商圈、业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研） 城市商业汽车后市场的业态分类研究及板块热点演变状况； 消费者对汽车后市场商业环境、商业的结构、业态分布的接受程度的调研 汽

2、车后市场新业态的市场现状 市场竞争活动调研 综合性汽配市场与专业汽配市场调研 商厦式汽配市场调研区域型中小型沿街汽配市场调研 业态竞争调研 促销竞争调研 营销渠道调研 汽车后市场地产开发企业的情况调研 石家庄汽车后市场市场热点演变预测 3、石家庄汽车后市场市场研究 石家庄汽车后市场的沿革 石家庄汽车后市场物业现状分析（包括业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研） 石家庄现有人群消费结构与消费力分析 石家庄地块规划对项汽车后市场发展影响（包括业态分布、人口导入、实施时间等） 石家庄汽车后市场发展前景预测 4、汽车后市场竞争分析 项目周边竞争分析 项目同类物业竞争分析（从同等体量、同等业态、

3、同等价位） 竞争分析的预测 未来竞争情况的估计 市场占有率的估计 各个汽配市场中心对项目分流之竞争分析 开业时机和租售策略（租金、优惠政策、出差计划、佣金比例等）待批5、招商对象客户分析 客源分析（区分租、售不同的个人与客户类型） 客户描述（经营情况、渠道分析、销售网络、营业收入、发展规划、对汽配城的期望值） 汽配商户需求分析(分业态对现有商家的战略布点、产品特征、配套偏好等进行分析) 6、项目资源整合研究 目标客户导入（客户来源和通路的研究） 进行中市场定位的把握 开业运营模式的初步探讨 二、商博汽车用品交易中心项目产品策划阶段1、我们项目地块研究 及确认用地范围 进行中用地现状 进行中地域

4、交通分析 周边情况分析 地块现有资源之整合 进行中2、我们项目的战略定位 SWOT分析及对策 项目市场形象定位 业态定位及描述 3、我们项目商业结构和形态布局定位 方案构想及论证 项目商业物业类型的选择与比例 商业业态功能定位与分布（考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合） 最佳商品结构组合与目标商户组合 业态定位深化与创新（汽车后市场的定位）4、需要了解：项目开发前期盈利模式的探讨 项目开发原则？项目开发时机与开发次序的评估报告 ？项目经营模式和项目效益分析 ？项目各种有效资源的整合(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等) ？5、主力商家的前期洽谈 主力商家的筛选与招商范围确定 目标商家

5、的接洽（了解客户对产品的特殊要求与本案相结合） 初步接洽中与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁/销售意向合同，收取订金 政策定后启动确定主力商家，并根据其需求指导商业设施的产品设计 未进行6、项目招商总体规划方案建议 项目招商总体规划建议（把主力商家纳入其中） 分区域功能建议（含业态分布、组合、动静设计） 人流及交通建议（含垂直、水平的三维设计） 进行中建筑外观效果图建议 需要重新完成项目单层分割建议（包括不同业态的商业尺度与面积） 配套设施规划建议（含广场、景观、车位及相关建材设施等） 物业经营管理建议与论证（含未来物业的租售比例） 进行中7、项目成本核算及收益分析 项目成本核算 进行中项

6、目市场价格预计 进行中项目动态收益分析内部收益率的计算 进行中8、项目管理机制的确定管理架构设置管理模式确定管理机制设定管理团队建设进行中三、商博汽车用品交易中心营销推广阶段项目总体推广思路 确立我们项目在区域市场汽车后市场专业地位。进行广告活动的策划（专业媒体、自有媒体、大众媒体及SP、PR活动）。明确推广目的。租售客户定位 根据调研结果框定目标客户群 营销推广模式的确定 推广策略的设计 价格定位 待批租售组合与价格策略 待批各阶段租售计划及租售战术安排 待批开业计划 未启动SP、PR活动计划 项目广告企划推广 整体广告策略 进行中案名、推广名、LOGO和广告语确定 案名确认中媒体计划及市场

7、推广费用等内容 待启动电视、广播、平面广告创意 待启动租售工作的准备 租售楼处装修及布置建议 进行中租售道具的准备（模型、效果图、楼书/招商手册、展板等） 进行中租销讲资料的编写与人员培训 进行中租售工作的执行 现场租售情况统计与监控 周报/月报（给开发商的与给公司的格式不同） 待启动阶段性总结报告 待启动事件性报告（SP、PR执行；全国会、房展会） 待启动策略报告 租售价格反应与调整 待启动租售策略与广告策略的调整（含价目表调整 / 销控） 待启动SP、PR活动 待启动阶段性推广计划（阶段 / 年度） 待启动统计分析报告 周边市场分析与建议 待启动媒体效果的统计、监督, 并根据统计结果对媒体

8、计划进行修改、调整 待启动日常来电来访分析与建议、成交分析与建议、客户分析与建议 待启动四、商博汽车用品交易中心招商执行阶段前期招商工作 招商队伍的组建、培训。招商手册的设计印制（公司简介、经营规划、经营理念、市场定位、为商户所提供的服务、预计的商户的资金回报、未来前景等等） 进行中商业效果图（外部、内部）、各楼层平面图的制作 进行中客户名单的收集、筛选 、调查本市经销商760户，有意向的为60户。举行新闻发布会，邀请相关媒体以及客户的参加。待启动向客户发放招商手册（包括国内客户以及海外客户） 待启动根据客户的规模、产品定位、品牌知名度与项目的契合度，对客户进行再筛选，锁定重点目标客户 进行中

9、与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁意向或合同，收取订金 进行中前期客户见面洽谈 进行中中期招商工作 此阶段为广告投放密集阶段，根据前期招商情况、客户反映、商家和消费群体的定位，进行媒体投放的选择和宣传。待启动举行商业推广会（如房展会、赞助商业活动以及SP活动），进一步积累有效客户 待启动根据招商情况、市场反映不断进行业态的修正与调整，对营销策略、媒介推广也不断调整，以适应招商工作的需要 待启动与目标客户进行洽谈，确定意向，签订合同，收取订金 待启动后期招商工作 配合时间进度不断加快招商进度，利用开业的强势广告攻势促进客户最终签约 待启动根据招商情况、市场反映不断进行业态的修正与调整，对营销

10、策略、媒介推广也不断调整，以适应招商工作的需要 待启动对所有已签约客户收取租金，如有退出客户要有储备客户来填补； 待启动进行开业的筹备工作，如选择合作公司、邀请明星到场助兴、工程部搭建舞台、制作开业促销礼品、开业信息的发布和广告推广等。待启动五、商博汽车用品交易中心开业及运营前期阶段工作内容开业前运营管理 物业验收、交接计划 提供成品保护措施方案 待启动参与验收过程，配合政府有关部门的顺利验收 待启动检查交接资料，确保日后物业管理的正常进行 待启动二次装修的管理 制定二次装修的审批验收程序 待启动制定二次装修的管理制度，包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求 待启动制定各种管理制度 用户手册 待启

11、动停车场管理规定 待启动消防报警后操作程序指引 待启动清洁管理制度 待启动绿化管理制度 待启动客户服务规范 待启动风暴操作指引 待启动电力中断后操作指引 待启动装修指南 待启动行人、车辆及货物管理措施 待启动物业管理员工奖惩条例 待启动物业管理员工岗位职责 待启动保安岗位职责 待启动办公设备使用规定 待启动办公环境管理规定 待启动人事档案管理制度 待启动制服管理制度 待启动员工考核管理制度 待启动薪金和福利管理制度 待启动开业前运营管理 制定各种管理制度 招聘和录用管理制度待启动监控中心管理制度待启动物品出入登记制度待启动保安廉洁守法准则待启动保安日常规范用语待启动特别事件报告操作规程待启动保

12、安交接班操作规程待启动出入登记操作规程待启动大堂保安操作规程待启动巡逻保安操作规程待启动车库出入口保安操作规程待启动对讲机使用规则待启动保安行为规范待启动保安员共仪容仪表礼仪礼貌规范待启动巡检制度培训内容待启动监控系统培训内容待启动突发事件处理操作程序待启动消防安全管理制度待启动消防控制中心管理制度待启动易燃易爆物品管理制度待启动火警后紧急操作指引待启动爆炸品事件操作指引待启动盗窃事件操作指引财务运作程序待启动维修服务项目及收费标准待启动开业前运营管理 制定各种管理制度 核数审计制度待启动现金管理制度待启动支票管理制度待启动管理费打单和发单程序待启动财务专用表格待启动物业管理各种收费催讨程序物

13、业验收交接程序及表格待启动物业交付程序及表格待启动二次装修管理守则待启动二次装修审批流程及表格待启动工程员工礼仪礼貌待启动工程员工形象标准待启动设备机房内工作规范待启动公共区域工作规范待启动业主单元内工作规范待启动工程员工日常管理制度待启动工程员工值班制度待启动工程员工交接班制度待启动工程员工报告制度待启动设备运行管理制度待启动消防设备维修保养制度待启动电话电视线路维修保养制度待启动给排水系统维修保养制度待启动商城管理处的建立 办公室位置的选择以及面积待启动基本办公设备的采购待启动开业前运营管理财务及管理收费标准 开业前物业管理预算待启动第一年度营运预算待启动资本预算预测待启动通过预算，结合与物价局洽商，提出物业管理收费方案待启动开业前员工的招聘、培训计划 确定招聘流程待启动建议项目进展的各个阶段的招聘计划，包括各阶段人员数量的需求、人员素质的需求以