广州写字楼项目调研报告.docx

1、广州写字楼项目调研报告广州写字楼项目调研报告摘要：广州写字楼项目调研报告，整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业，东塔共26层，层高4.25米，建筑面积23953平方米，南塔共32层，层高3.25米，建筑面积24575平方米，双塔高度相同广州写字楼项目调研报告10月19日投资管理部到广州进行写字楼的实地调研，分别调研了广州分公司推荐的“伟腾大厦”项目（珠江新城），戴德梁行推荐的“广贸中心”（天河北CBD）和越秀新都会大厦（越秀商圈）。在三个项目调研后又在戴德梁行带领下调研了保利克洛维二期（珠江新城核心区），之后又在高力国际带领下调研了海航寰城广场（天河北

2、CBD）。通过对五个项目的实地调研及周边写字楼的对比，出此报告。一、广州写字楼概况广州商务区分为越秀板块和天河板块，天河板块又分为珠江新城和天河北CBD。天河商务区是广州新区，近十几年广州的经济中心一直在东移，地标建筑也均建在天河商务区，其中包括中信大厦（1997年）、广州塔（2009年）、西塔广州国际金融中心（2010年）和东塔（2016年）。金融机构和跨国公司大部分也已经入驻天河商务区。近几年广州市房价没有大规模波动，写字楼价格也趋于稳步有升的状态。作为写字楼需求主力的第三产业在广州近十年来也以每年超过18%的速度在增长，2014年已经贡献了全市65%的GDP；另外广州近几年打造“总部经济

3、”效应明显。其中核准的全国性总部已有94家位于天河区，带动效应十分明显。二、广州可投资写字楼情况1、天河北广州东站广贸中心广贸中心写字楼外观及交通区位如下图：广贸中心位于广州东站林和中路东，是由香港新鸿基整体开发的写字楼。整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业。共42层，地上39层，地下3层。出售方式为整栋，价格在每平米37000元上下（包括底层商业及地下停车位）。现整楼已经封顶，预计今年年末交楼。优势：整栋写字楼出售，相对好管理；为新鸿基地产开发建设的写字楼装修和质量对比周边写字楼都会好一些；天河北CBD的写字楼现在比较稀缺，不会再有新写字楼建成；距离

4、广州火车东站5分钟，方便来往深圳及香港企业的交通；26层-31层没有其他楼面遮挡，采光也比较好，方便大型企业整租。劣势：楼面不紧邻道路，西面临街处被一幢26层楼遮挡；入口处是林和村的牌坊，写字楼和旁边小区共用林和村的牌坊入口，有可能会造成交通不畅；写字楼紧邻广州东站也会造成来往人员混乱的隐患；另外整体出售包括底层商业，需要我司自主运营。广贸中心周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为广贸中心明显优于保利中汇广场，但稍微逊于海航大厦。因此，将广贸中心目前的租金价格预估为140-170元/平/月较为合理。2、广州珠江新城伟腾大

5、厦伟腾大厦写字楼外观及交通区位如下图：伟腾大厦位于珠江新城核心办公区东1200米，北临街广州东西向主干道黄埔大道。开发商、承建商均为广州伟腾集团。主楼两座，为东塔和南塔，裙楼为1-6层，链接双塔。东塔共26层，层高4.25米，建筑面积23953平方米，南塔共32层，层高3.25米，建筑面积24575平方米，双塔高度相同。裙楼建筑面积18000平方米，准备用作商场及电影院。地下共4层，车位545个。双塔均价4万，裙楼如无特别高的价格不卖，车位60万一个。项目计划2015年底主体封顶，预计于2016年底交付使用。优势：紧挨广州东西主干道黄埔大道，具有广告位优势；整楼销售管理方便。劣势：2016年底

6、交楼，会导致一段时间的资源浪费；离珠江新城核心办公区有一些距离，另外据地铁站有1公里左右；租金于天河北CBD和珠江新城核心办公区相比较低；建筑单位不着急销售，因此价格相对其他办公楼略高。伟腾大厦周边的写字楼有越秀财富世纪广场、云莱斯堡酒店等。通过比较，可以合理预估伟腾大厦的租金为140元/平/月。3、越秀新都会大厦部分楼层越秀新都会大厦写字楼外观及交通区位如下图：越秀新都会大厦位于广州市越秀区中山六路与人民路交叉口，紧邻地铁西门口站，落成于2007年，现出租率为99%，租金均价在100元/平米/月。写字楼共26层，其中地上23层，地下三层。其中1-4楼裙楼为商业，共15400平方米，办公楼总面

7、积约80000平方米。办公楼部分已经出售，业主自持有60000平方米左右，出售均价在21000元每平方米上下。优势：交通便利，该项目位于广州老城区越秀商业区，紧邻地铁西门口站；成熟物业，出租率比较高，租户相对稳定。劣势：该项目在老城区，广州现在的商业都在向天河区转移，未来投资增值价值不明显，并且有跌值的风险。越秀新都会大厦附近写字楼有捷信广场、富邦中心等，其出售及租金情况如下表：4、保利克洛维二期30-37层（顶8层）保利克洛维二期写字楼外观及交通区位如下图：保利克洛维写字楼在珠江新城核心办公区边缘，在华夏路西侧，紧邻黄埔大道。该楼群共分三期，其中二期为楼群里最高建筑物。本项目为保利克洛维二期

8、的30-37层（顶8层），每层面积2400平方米左右，为现楼。底层办公区已经开始办公，租金在150元/平米/月左右。高层出售均价在35000每平方米，据中介介绍可以达到33000每平方米。优势：项目地点好，处于珠江新城核心商务区，紧邻黄埔大道，顶层有广告位，处于广州老城区刚进入珠江新城的咽喉要道，可以起到很好的宣传效果；资源稀缺性，珠江新城核心办公区的写字楼已经几乎没有在销售的，类似该项目多楼层的销售已经没有，因此该项目属于稀缺性项目资源，具有投资价值；交通便利，离体育场西地铁站（纵贯东西南北交叉换乘站）500米左右；价格偏低，由于业主想要一次性售卖顶层，因此价格上会有一定折扣；写字楼为现楼，

9、可直接交付使用。劣势：项目以小格间的形式出售，低层物业业主分散，不利于整体管理；西侧离保利克洛维三期楼间距比较近，影响整体写字楼景观；珠江新城的写字楼比较饱和，出租率可能会受到影响。保利克洛维二期周边写字楼有西塔（IFC）、富力中心、富力盈凯广场、邦华环球广场、合景国际金融广场(IFP)等，其租售情况如下表。保利克洛维二期30层以下部分的租金在150元/平米/月左右，结合周边其他写字楼的出租情况，可以合理预估保利克洛维二期的30-37层（顶8层）的租金为150-170元/平/月。5、海航寰城广场6-40层写字楼外观及交通区位如下图：海航寰城广场位于林和东路和天河北路交界口，紧邻原广州地标中信大

10、厦和天河体育中心。分为南塔和北塔，北塔已经签约喜达屋旗下酒店，共43层；南塔为商务写字楼，共50层。1-5层为酒店裙楼配套（约1万平方米），6-40层为可出售物业（每层约1000平方米），41-50层为海航集团自用。均价36000-37000，整体购楼的话价格可以协商。写字楼已经封顶，预计明年中旬交付使用。优势：同为天河北CBD为数不多的新建写字楼，作为老CBD出租率和企业质量有保障；景观好，位于天河体育中心东北侧，低层向西南无遮挡，高层可直接俯瞰天河体育中心。交通相对便利，距离林和西地铁站400米（原广州市地标中信大厦），距离广州东站800米，方便深圳及香港的业务往来。劣势：价格相对其他写字

11、楼价格偏高；位置在天河北CBD里略向东；现在广州商业主流也在从天河北CBD向珠江新城转移，未来的投资价值可能没有珠江新城的高。海航寰城广场周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为海航寰城广场大致和海航大厦相当。因此，合理预估其租金为140-170元/平/月。三、可投资写字楼对比分析与投资建议通过上述分析，五个可投资项目主要情况如下：鉴于越秀新都会在老城区，广州现在的商业都在向天河区转移，未来投资增值不明显，并且有跌值的风险，因此我们不建议投资该标的。珠江新城是以广州新商务核心的标准进行打造。因此，在珠江新城核心商务区的保利

12、克洛维二期相对更具投资价值，而同在珠江新城的伟腾大厦由于偏离珠江新城核心商务区，且价格偏高，在投资选择上不如保利克洛维二期合适。附件：可比案例分析附件：可比案例分析1.天河北CBD项目1:地址:开发商:中泰国际广场林和西路161号中泰集团物业照片地图标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 46 层商业裙楼: 7 层业主状态部分散售标准层面积2,800 平方米大业主中泰集团总建筑面积105,000平方米(写字楼) 销售单价（二手）RMB25,000-32,000/sqm 使用率69-72% 交通净层高2.7 m 地铁站广州东站地铁站（1号线及3号线交汇）竣工日期2004 火车站临近广州东火车站

13、客梯18 公车林和西公车站电梯分区 3 租赁信息货梯 2 标准租赁期 3 年主力租户P&G, CISCO 出租率97%物管单位中泰物业管理租金单价130-180元/平方米/月物管费29元/平方米/月车位租金550 个1,500元/个/月16元/个/小时项目2:地址: 开发商:保利中汇广场林和西路157号保利集团物业照片地图标准层平面图业主结构项目3:地址: 开发商: 海航大厦林和中路8号海航集团标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 36 层商业裙楼: 0 层业主状态35%已散售标准层面积1,490 平方米大业主海航集团赫基国际（欧时力）总建筑面积约42,000平方米(写字楼) 销售单价（二

14、手）业主只租不售29,000元/平方米（2011）使用率70% 交通净层高 2.7 m 地铁站林和西地铁站（3号线及APM线交汇）竣工日期2007 火车站临近广州东火车站客梯8 公车林和西公车站电梯分区 2 租赁信息货梯 2 标准租赁期 3 年主力租户美赞臣、欧时力出租率96%物管单位第一太平戴维斯物业顾问租金单价140-170元/平方米/月物管费29元/平方米/月车位租金400 个单位1,600元/个/月；个人1,800-2000元/个/月；16元/个/小时项目4:地址: 开发商:中信广场天河北路233号香港建设物业照片地图标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 80 层商业裙楼: 5 层

15、业主状态85%已散售标准层面积2,500 平方米大业主中信银行总建筑面积160,000平方米销售单价（二手）30,000-38,000元/平方米使用率65% 交通净层高 2.6 m 地铁站林和西地铁站（3号线及APM线交汇）竣工日期1997 火车站临近广州东火车站客梯34 公车林和西公车站电梯分区8 租赁信息货梯 2 标准租赁期 3 年主力租户安利、新加坡领事馆出租率97.5%物管单位保利物管租金单价150-185元/平方米/月物管费29元/平方米/月车位租金900 个2,300元/个/月16元/个/小时项目5:地址: 开发商:耀中广场林和西路9号耀中房地产集团物业照片地图标准层平面图物业资料

16、业主结构楼层写字楼: 45 层商业裙楼: 3 层业主状态55%已散售标准层面积3,200 平方米大业主耀中房地产集团总建筑面积112,600平方米销售单价（二手）36,000-42,000元/平方米使用率72% 交通净层高 2.8 m 地铁站林和西地铁站（3号线及APM线交汇）竣工日期2007 火车站临近广州东火车站客梯22 公车林和西公车站电梯分区 3 租赁信息货梯 2 标准租赁期 3 年主力租户瑞安、丰树集团、西铁城出租率99%物管单位耀中物业管理租金单价160-180元/平方米/月物管费28元/平方米/月车位租金297 个2,800元/个/月16元/个/小时项目6:地址: 开发商:天河城

17、大廈天河路208号广东粤海控股集团有限公司物业照片地图标准层平面图业主结构2.珠江新城CBD项目1:地址: 开发商: 富力中心华夏路10号富力地产标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 54 层商业裙楼: 4 层业主状态单一业权标准层面积2,466 平方米大业主富力地产总建筑面积162,720平方米销售单价只租不售使用率70-73% 交通净层高 2.7 m 地铁站珠江新城站或花城大道站（3/5号线及APM线）竣工日期2007 火车站-客梯22+3 公车巴士：花城大道站电梯分区 4 租赁信息货梯 2 标准租赁期3年主力租户法国巴黎银行、西班牙领事馆、默沙东制药、搜狐、箭牌、工银亚洲华商银行出租

18、率100%物管单位天力物业管理租金单价180-230元/月/平方米物管费29元/平方米/月车位租金852个1200-1900元/个/月8元/个/小时项目2:地址: 开发商:富力盈凯广场华夏路16号富力地产物业照片地图标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 65 层商业裙楼: 3 层业主状态大部分已散售标准层面积2,400 平方米大业主-总建筑面积约170,000平方米(办公约105,000平方米)销售单价(二手) 50,000-60,000元/平方米使用率70-75% 交通净层高 2.75-2.8 m 地铁站珠江新城站或花城大道站（3/5号线及APM线）竣工日期2014年底火车站-客梯35(

19、包括酒店电梯10台) 公车巴士：花城大道站电梯分区 4 租赁信息货梯 2 标准租赁期-主力租户- 出租率-物管单位天力物业管理租金单价150-200元/平方米/月物管费32元/平方米/月车位租金727个1200元月租项目3:地址: 开发商:邦华环球广场金穗路1号广东邦华集团物业照片地图标准层平面图业主结构项目4:地址: 开发商: 广州国际金融中心(IFC) 珠江西路5号越秀城建集团标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 107 层商业裙楼: 3 层业主状态单一业权标准层面积2,800-3,400 平方米大业主越秀集团总建筑面积457,356平方米（办公约230,000平方米）销售单价只租不售

20、使用率65% 交通净层高 3.1 m 地铁站珠江新城站或花城大道大剧院站（3号线及APM线）竣工日期2011 火车站无客梯35 公车巴士：市政服务中心站电梯分区 3 租赁信息货梯- 标准租赁期3-5年主力租户法兴银行，英国领事馆出租率91%物管单位越秀城建仲量联行物业管理租金单价180-280元/平方米/月（目前只有一个2000多平的可以出租，价格为280元/平方米/月）物管费33元/平方米/月车位租金1700个1,500-2,500元/个/月项目5:地址: 开发商:合景国际金融广场(IFP)华夏路8号合景泰富地产物业照片地图标准层平面图物业资料业主结构楼层写字楼: 39 层商业裙楼: 4 层

21、业主状态单一业权标准层面积约1,900 平方米大业主合景泰富地产总建筑面积约102,000平方米销售单价只租不售使用率70-75% 交通净层高2.8-3.3 m 地铁站珠江新城站或花城大道站（3/5号线及APM线）竣工日期2007 火车站-客梯22 公车巴士：花城大道站电梯分区 4 租赁信息货梯 2 标准租赁期-主力租户渣打银行、甲骨文、新鸿基、意大利领事馆出租率100%物管单位仲量联行物业管理租金单价200-250元/月/平方米物管费30元/平方米/月车位租金498个1,800元/个/月10元/个/小时项目6:地址: 开发商:环球都会广场花城大道68号合景泰富高德置地华以泰地产物业照片地图标准层平面图业主结构注：以上售价、租金均为市场报价，实际成交价格可能会有不同。