终极版练习题参考答案123.docx

1、终极版练习题参考答案123第三章习题参考答案一、单项选择题1.B2.A3.C 解题思路：30/10%=300（万元） 4.A 解题思路：（万元）5.A 解题思路：9.5+1（1+30%）+0.4（1+40%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）6. B 解题思路：7. D 解题思路：8. B 解题思路：9. D解题思路：（万元）（万元）（万元）（万元）10. C 解题思路：9%20%+（4%+12%）80%=14.6%二、多项选择题1. ABD2. BCDE3. AC4. AB5. ABCE6. ABD7. ACE8. BDE9. ABE10. AD三、判断题1. 错 2. 错 3. 错

2、 4. 对 5. 错 6. 错 7. 对 8. 对 9. 错 10. 对四、计算题解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：3080%=24（万元）（2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）该机组的评估值=2461.54%=14.77（万元）2解：现时采购价=5（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）3解：年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X 设备的超额运营成本=

3、361-（1+10%）-5/10%=136.47（万元）4解：前 5 年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元）5解：（1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110（2）交易情况修正系数为或者 0.99交易时间修正系数为区域因素修正系数为个别因素修正系数为容积率修正系数为或者 1.06或者 1.02或者 1或者 0.95（3）参照物修正后

4、地价=第四章习题参考答案一、单项选择题1. D2. B3. B4. C5. C6. A7. C8. C9. D 10. C二、多项选择题1.ABC2.BC3.ABCDE4.ACE5.AD6.BD7.BC8.AC9.ABD10.ACDE三、判断题1.对 2.错 3.错 4.错 5.对 6.错 7.对 8.对 9.错 10.对四、简答题（万元）答：（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。（2）以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。（3）必须把握机器设

5、备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。2答：（1）评估准备阶段（2）现场工作阶段（3）评定估算阶段（4）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿（5）评估报告的审核和报出阶段3答：设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他费用是指设备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。4答：（1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；（3）设备

6、的制造质量；（4）设备的零部件、配件情况；（5）设备的有效役龄；（6）设备的技术状况；（7）设备的成心率情况(即设备的实体状况，如使用强度、大修理记录等)；（8）设备的出售目的和出售方式；（9）设备的成交数量；（10）设备交易时的市场状况；（11）设备的交易时间；（12）设备的存放和使用地点。5答：重置成本构成：重置对象不同，重置成本的构成因素也不同。（1）单台机器设备不需安装的：重置成本仅包括设备购置成本、运杂费、资金成本、税金等。需要安装的：重置成本除中各项外，还包括安装费、基础费。（2）原地续用整体性机器设备的重置成本除中内容外，一般还包括一些间接费用，如：勘察设计费、管理费、联合试运转

7、费等。机械工业企业其机器设备重置成本一般由下列要素组成：（1）设备现行购置成本：指设备的购买价。（2）设备运杂费：A国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采购、运输、保管、装卸以及其他有关费用；B进口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运输、保管及国内运输保险等费用。（3）设备基础费：设备的基础包括购建或构筑设备基础所发生的人工、材料、机械费等全部费用。（4）设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运转和联动无负荷试运转。（5）建设单位管理费（6）建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费。（7）工程监理费（8）研究实

8、验费（9）勘察设计费（10）工程保险费（11）联合试运转费：指工程竣工验收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运转所需的费用。（12）施工单位迁移费（13）固定资产投资方向调节税（目前停征）（14）建设期资金成本：指合理建设期的资金占用成本（15）其他合理费用6答：进口设备的进口从属费用包括：海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费、商检费等。7答：超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。它的计算步骤如下：（1）计算年超额运营成本；（2）计算年净超额运营成本

9、：年净超额运营成本=年超额运营成本（1-所得税税率）；（3）估计被估设备的剩余寿命；（4）折现。8答：机器设备的鉴定目的：通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。设备的价值与它的存在状态密切相关，如：设备的磨损程度、生产能力、加工精度、安装方式等。鉴定分类：（具体见下图）9答：市场法评估的基本步骤（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的 6 个个别因素）（2）进行市场调查，选取市场参照物。在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性

10、、可比性。时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。（3）因素比较。评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）进行分析、比较，确定差异调整量。（4）计算评估值。在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。10答：机器设备评估时应注意：（1）在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。（2）对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅时单台设备的简单相加。（3）一部分机

11、器设备属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。（4）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。五、计算题1解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）2解：重置成本=20+2=27.34（万元）3解：重置全价=24（8/12）0.8=17.

12、35（万元）4解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(万元) 5解：重置成本=1000=1200(万元)6解：年净超额运营成本=40(1-33%)=26.8(万元)A 设备的超额运营成本=26.8(P/A，8%，5)=107（万元）7解：根据题意有：（1）被评估设备的 CIF 价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的 CIF 价格最为合理，即被评估设备的CIF 价格为 30 万马克，或 20 万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的 CIF 价格+银行手续费）（1+国内运杂费率）银行手续费=2080.8%=1.28（万元人民币）国

13、内运杂费=（160+1.28）3%=4.84（万元人民币）进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5（5+5）100%=50%（4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币）8解：根据题意计算如下：（1）经济性贬值率=1-（7000/10000）0.6 100%=19%（2）经济性贬值额=10010000（1-33%） （P/A，10%，3）=6700002.4869=1666223（元）9解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7（3+7） 100%=70%（3

14、）设备的评估值为：2470%=16.8（万元）10解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率）所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本已使用年限所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990（元）（3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本）=80899085250=9.5（年）（4）设备的成新率=8（9.5+8） 100%=45.7%第五章习题参考答案一、单项选择题1. B解题思路：2. C解题思路：运用土地残余法公式（万元）其中

15、L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5%3. C解题思路：12725%+14240%+15135%=141.4（万元）4. B解题思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（万元）5. B解题思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（万元）6. C解题思路：15%+50%60%=45%7. B解题思路：房地产全年净收益=123000-8000=28000（元）；土地净收益=12002008%=19200（元）建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）8. B解题思路：3000/2=1500（元/平方米

16、）9.A解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=（万元）10. C解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）二、多项选择题1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE三、判断题1.错 2.错 3.错 4.错 5.错 6.错 7.错 8.对 9.对 10.错四、计算题1解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米其他费用：3000066745 元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75

17、+45+150270 元平方米（2）计算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元。（注:由于第一年投入总投资的 34，开发期为 2 年，利率 10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3）计算利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元平方米，近似等于每平方米

18、352 元。解：（1）计算公式为：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=8.16（万元）R3=8(1+2%)2=8.32（万元）R4=8(1+2%)3=8.49（万元）R5=8(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得 P=66.75（万元）3解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例 A 交易时间修正系数1071001.07交易实例 B 交易时间修正系数1

19、051001.05交易实例 C 交易时间修正系数1041001.04（注： 由于地价每月上涨 1，故从交易实例 A 成交日期 1996 年 10 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 7；交易实例 B 从成交期 1996 年 12 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨 5；交易实例 C 从成交期 1997 年 1 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 4。）（3）进行区域因素修正。交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例 B 区域因素修正系数100861.163交易实例 C 区域因素修正系数100931.075（注：式中 86 由表

20、2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3。土地使用权年限因修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）：交易实例 A 及 C 使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）350.9659交易实例 A 的个别修正系数1.030.96590.995交易实例 B 的个别修正系数1.03交易实例 C 的个别修正系数1.03

21、0.96590.995（5）计算待估土地初步价格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为 994200 元。4解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价20002.590004

22、5,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费300020002.515,000,000（元）专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用45,000,0002.51,125,000（元）销售税费45,000,0006.52,925,000（元）（5）计算利润利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）计算利息利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地价+990，000（注

23、:地价是在两年前就投入的，故要用 2 次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用 1 次方.）（7）求取地价地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地价1,650,0000.1236地价9,900,000地价21,810,0001.223617,824,452（元）（8）评估结果单位地价17,824,45220008912（元/平方米）楼面价格89122.53565（元平方米）5解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价深度指数宗地面积根据上述所给的数据资料带入公式：待估宗地总价=1200100%1518+120040%215=3384

24、00（元）6解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。（1）在建工程完工程度=13%+30%60%=31%（2）在建工程评估值=40000031%=124000（元）第六章习题参考答案一、单项选择题1. C2.A3.A4.A5.A6.D7.A8.A9.C10.A二、多项选择题1.ABCDE2.BC3.ABCD4.ABCDE5.ABCD6.AB7.ABC8.AB9.CD10.AD三、判断题1对 2.错 3.错 4.错 5.对 6.错 7.错 8.错 9.对 10.对四、简答题答：（1）流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金、各种存款、存货、应收

25、及预付款项、短期投资等。（2）特点是：周转速度快；变现能力强、形态多样化。流动资产按其存在形态，可分为四类：货币类、实物类、债权类和其他流动资产。2答：流动资产评估的特点是：（1）流动资产评估是单项评估（2）必须选准流动资产评估的基准时间。考虑到流动资产的流动性和波动性，所选评估基准日应尽可能在会计期末。（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。（4）流动资产的帐面价值基本可以反映出其现值。在特定情况下，也可采用历史成本作为评估值。答：（1）在正常情况下，由于经济行为需要单独对流动资产进行评估，流动资产评估价值的价值类型均为市场价值，包括流动资产的正常变卖、保险索赔、投资等。（2

26、）在采用单项评估加总的方法确定企业价值的情况下，流动资产评估价值的价值类型应是在用价值。（3）在企业清算的情况下，流动资产的评估价值的价值类型是清算价格。4答：流动资产评估的程序是：（1）确定评估对象和评估范围。（2）鉴定流动资产查核待评估流动资产的产权对被评估流动资产进行抽查核实被估资产的清单应以实存数量为依据，而不是以帐面记载情况为标准。对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定对企业的债券、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析（3）合理选择评估方法。评估方法的选择，一要根据评估目的，二要根据不同种类流动资产的特点。实物类流动资产：采用市场法和成本法。对存货中价格变动较大的要考虑市场

27、价格。对买价较低的，要按现价调整；对买价较高的，要考虑其是否能在最终产品中实现或其本身是否有按现价出售的可能性。货币类流动资产：清查核实后的帐面价值就是现值，只是对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。债权类流动资产：只使用于按可变现值进行评估其他流动资产：应分别情况进行评估。（4）评定估算流动资产，出具评估结论。5答：材料价值评估的步骤：（1）进行实物盘点。（2）对材料进行勘察与鉴定。（3）根据不同评估目的和被估材料的特点，确定相应的评估方法。6答：在成品的评估步骤：（1）对被评估在产品进行技术鉴定，将其中不合格在产品的成本从总成本中剔除；（2）分析原成本构成，将不合理的费用从总成本中剔除；（3）分析原成本构成中材料成本从其生产准备开始到评估基准日止的市场价格变动情况，并测算出价格变动系数；（4）分析原成本构成中工资、燃料、动力费用以及制造费用从开始生产到评估基准日，有无大的变动，是否需要进行调整，如需调整，测算出调整系数；（5）根据技术鉴定、原始成本构成的分析及价值变动系数的测算，调整原成本，确