细化版工作流程样本.docx

1、细化版工作流程样本山西金晖房地产开发有限公司房地产开发工作流程( 细化版) 二一一年十月第一章: 项目决策阶段 第二章: 前期准备阶段 一、 获取土地使用权 二、 征地拆迁, 申办并取得房屋拆迁许可证 三、 规划设计 四、 建设项目报建登记, 申请招标, 办理招标投标手续, 确定勘察 五、 申办施工许可证 六、 招标第三章: 工程建设阶段 1、 施工用水电及通讯线路接通, 保证施工需要 2、 施工场地平整, 达到施工条件 3、 施工通道疏通, 满足施工运输条件 4、 施工图纸及施工资料准备 5、 施工材料和施工设备的准备 6、 临时用地或临时占道手续办理 7、 施工许可批文及办理开工手续 8、

2、 确定水准点与座标控制点, 进行现场交验 9、 组织图纸会审、 设计交底 10、 编制工程进度计划 11、 设计、 施工、 监理单位的协调 第四章: 项目销售阶段 一、 申办销售许可证 二、 商品房销售及按揭办理 三、 申请竣工验收, 取得建筑工程竣工验收备案证 四、 申办建设工程规划验收 五、 进行权属登记, 取得商品房权属证明书 六、 物业移交第五章: 交付使用阶段 从开发、 建设、 经营、 管理的程序上讲, 房地产开发一般可分为五个阶段, 即可行性研究和项目决策阶段、 建设前期准备阶段、 建设阶段、 销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目

3、经董事会批准初步立项后, 转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、 民主化, 减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、 社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、 组织机构、 岗位需求、 管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。 2、 可行性研究小组成员知识

4、组成: 经济师、 市场分析专家、 房地产专家、 建筑工程专家、 财会师及律师。3、 可行性研究的工作阶段 1) 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判, 并对投资项目或投资方向提出建议, 即在一定的地区和部门内, 以自然资源和市场的调查预测为基础, 寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略, 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的, 就能够进行下一阶段的工作。 2) 初步可行性研究, 亦称”预可行性研究”。在机会研究的基础上, 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3) 详细可行性研究, 即一般所说的可行性研究。详细

5、可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础, 是在分析项目在技术上、 财务上、 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4) 项目的评估和决策, 按照国家有关规定, 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目, 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目, 任何单位不准审批, 更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中, 按照工程建设项目审批管理规定, 凡应报送项目审批部门审批的, 必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容: 建设项目的勘察、 设计、 施工、 监理以及重要设备、 材料等采购活动的具体招标范围( 全部或者部

6、分招标) ; 建设项目的勘察、 设计、 施工、 监理以及重要设备、 材料等采购活动拟采用的招标组织形式( 委托招标或者自行招标) ; 拟自行招标的, 还应按照工程建设项目自行招标试行办法( 国家发展计划委员会令第号) 规定报送书面材料; 建设项目的勘察、 设计、 施工、 监理以及重要设备、 材料等采购活动拟采用的招标方式( 公开招标或者邀请招标) ; 国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、 自治区、 直辖市人民政府确定的地方重点项目, 拟采用邀请招标的, 应对采用邀请招标的理由作出说明; 4、 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行: (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项; (2)

7、调查研究; (3)方案选择与优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究报告。 5、 集团公司董事会经过, 批准正式立项, 项目进入前期开发阶段。 第二章: 前期准备阶段一、 获取土地使用权。 获取土地使用权的主要方式 1) 经过行政划拨方式取得; 2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3) 转让取得; 4) 出让方式取得( 招标、 拍卖、 协议出让三种方式) ; 5) 联合开发并报有关主管部门立项、 审批后取得; 6) 经过司法裁决取得; 7) 经过兼并、 收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什

8、么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种: 协议、 招标、 拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望, 由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内, 由符合条件的单位或者个人以书面投标形式, 竞投某地段土地使用权, 由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者( 即土地使用权受让人) 的出让方式。以招标方式出让土地使用权, 不但要明确合同双方当事人的权利义务, 而且要明确投标的效力

9、及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投, 有些地方也叫”拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、 地点, 组织符合条件的土地使用权有意受让人到场, 就所出让使用权的土地公开叫价竞投, 按”价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定, 建设用地凡属于营利性的商品房开发、 旅游、 商业、 娱乐等用途的, 必须经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权, 并取得成交确认书, 然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后, 到建管处办理建筑方案报建手续, 至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的, 办理土地登记时应提交

10、以下资料: 1) 土地出让合同、 划拨决定书或转让批文; 2) 开发商营业执照或组织机构代码证, 房地产开发资质; 3) 属新增建设用地的, 应提供建设用地批准书; 属存量用地的, 应提供原土地使用者土地权源资料。 4) 1: 地形图2份; 5) 加盖了”权属已审核”的宗地图、 地籍图各3份 6) 地上附着物权属证明; 7) 土地登记申请书; 8) 土地登记法人代表证明和身份证明; 9) 土地登记委托书。 土地主管部门 ( 1) 土地使用权出让 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作, 远郊区、 县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土

11、地需补办出让手续的审核和报批工作。 ( 2) 土地使用权划拨 房地局负责办理10亩以上( 含10亩) 的城镇建设用地的划拨手续。 区、 县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 ( 3) 征用土地 (征用耕地1000亩以上, 其它土地 亩以上, 由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下, 其它土地10亩以上 亩以下, 由人民政府批准。 征用耕地3亩以下, 其它土地10亩以下, 由区( 县) 人民政府批准。 ( 4) 地价评估 市房地局负责城近郊区、 县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、 地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请

12、程序 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况, 进行咨询, 并到出让地块实地勘察, 搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记, 提交企业工商营业执照、 法人资格证明、 银行资信证明, 并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后, 由企业法定代表人或授权代表人与市或区、 县房地局签订土地使用权出让合同, 并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证,

13、付清全部地价后向市或区、 县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况, 进行咨询, 并到出让地块实地勘察, 搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记, 提交企业工商执照、 法人资格证明、 银行资信证明, 并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、 指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、 县房地局签订土地使用权出让合同, 并按规定支付总地价款的一定比例作为定金

14、。 (8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证, 付清全部地价款向市或区、 县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的, 开发商经过招标、 挂牌、 竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续, 进行土地登记, 取得国有土地使用权证。 二、 征地拆迁, 申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等, 不适应经济、 社会发展需要的部分进行拆除重建, 使城市的整体功能得到改进和提高。1、 拆迁方式: 1) 政府组织拆迁: 主要指经过批租、 旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2)

15、 拆迁人自行拆迁: 这是大型房地产公司常见模式, 但要申请拆迁许可证。 3) 拆迁人委托拆迁: 适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。 2、 拆迁的主要内容包括: (1)房屋拆建, 如危旧房改造; (2)城市功能、 用地布局和空间结构的调整, 如居住区、 商业区、 车站、 生活服务设施等公共建筑的建设和改造; (3)环境治理, 如扩展绿地、 治理污染工程等。因此, 城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的, 是城市建设的重要组成部分, 特别是旧城改造中的一个重要环节, 处于建设项目的前期工作阶段。 3、 申办拆迁许可证应提交以下申报资料: 1) 填写城市房屋拆迁申请表一式五份; 2) 建设项目批准文件; 3) 建设用地规划许可证; 4) 国有土地使用权批准文件( 建设用地批准书或划拨决定书) 5) 拆迁代办单位和评估机构资料。 6) 拆迁安置计划和方案; ( 拆迁红线范围内房屋面积、 户数、 性质、 用途等基本情况; 拆迁方式; 拆迁期限; 还建方式及还建期限; 产权清晰的安置用房证明; 拆迁补偿资金来源及预算资金额度。