房地产经纪概论总结报告.docx

1、房地产经纪概论总结报告第一节 经纪与经纪人一、（一）经纪的内涵经纪具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。经纪活动有两层基本涵义：1经纪活动是一种中介活动，2经纪人提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得其劳动服务的报酬。（二）经纪的作用1传播经纪信息 借助中介经织的优势和有效的设备。2加速商品流通 经纪人常常能较系统和连续地掌握某类商品供求的有关信息，从事经纪活动的经纪人在各自熟悉的专业领域中不断实践，积累了丰富的交易经验和熟练的交易技巧。3优化资源配置 主要是指人为、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配。4推动市场规范完善5促进社会经济发展（三）经

2、纪活动的特点1活动范围的广泛性2活动内容的服务性经纪只提供服务，不直接从事经营。经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。3活动地位的居间性委托人目的的第三主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。4活动目的的有偿性佣金是经纪人应得的合法收入。5活动责任的确定性经纪人与委托人之间往往通过签订经纪合同。6活动的非连续性大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。（四）经纪活动的方式居间、代理及行纪。1居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。服务对象广泛，没有长期固定

3、的合作关系。2代理是指经纪人在受找权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。商业代理活动。经纪人只收取委托人的佣金。3行纪是指经纪人受委托人的委托，以自已的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可有作为买受人或出卖人。（五）经纪收入佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，佣金

4、的支付时间由经纪人与委托人自行约定，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法纳税和缴纳行政管理费。回扣与佣金。佣金以经纪合同为依据，回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，收受回扣属于违法违规行为。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费是出卖信息商品的销售收入。支付信息费满足了买方的信息需求。二、（一）经纪人的基本涵义经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中间地位，并通过其中介服务活动获得相应报酬。（二）经纪人的特点1经纪人是以信息为资源2

5、经纪人与客户之间无连续性关系3经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才。（三）1商品现货经纪人、期货经纪人、证券经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、技术经纪人、货币经纪人、文化经纪人、信息经纪人、人才经纪人等。2个体经纪人、合伙经纪人、企业经纪人。（四）经纪人的权利和义务1经纪人的权利（1） 在法律法规允许的范围内开展经纪活动。（2） 依照合同的约定获取合法佣金，依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费，但是佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定；（3） 当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务；（4）

6、发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动。2经纪人的义务（1） 如实介绍。（2） 保守机密。（3） 保管样品。（4） 制作文书。（5） 不索取额外给付。（6） 不从事违禁商品的经纪活动。（7） 依法纳税并接受行政督。 第二节 房地产经纪与房地产经纪人一、发展房地产经纪的必要性1房地产价格昂贵，房地产是不可移动的独特商品。2房地产交易的复杂性。二、房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。认为服务具有3个本质的特点：非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。即凡是不能划入农业和工业的产业活动即为服务。服务既是运动形态的使用价值，又是不同

7、经济主体之间就经济要素的使用权进行交换的经济行为，作为一种经济活动，服务既有使用价值，又有价值，也具有商品的性质。服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点，有两方面原因：1工业生产自动化不断提高，经济结构相应变革。专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上原则，适应个性化需求的服务。中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房咨询业。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是一种具有动态过程的服务，快速、便捷，愉快，

8、房地产经纪业要求房地产经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量，要求房地产经纪人具备较高的人际沟通能力。服务业所特有的不可储存性对房机构的内部管理体制以及整个行业管理提出了较高的要求，在规模控制方面都有必须加强决策的前瞻性。三、房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等营业性活动。房地产经纪活动可以分为居间、代理、行纪3大类。（一） 房地产居间（二） 房地产代理（三） 房地产行纪四、房地产经纪人（一）房地产经纪人的涵义房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。（二）房地产经纪人的类型1按房地产经纪人的活动形式划分，房地产经

9、纪人可以分为居间房地产经纪人、代理房地产经纪人和行纪房地产经纪人。2按房地产经纪人的职业资格划分，可以划分为具有执业资格的房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。3按服务的专业领域，可以分为住宅房地产经纪人、商业用房经纪人、工业用房经纪人和土地经纪人等。（三）房地产经纪人的行业特点房地产是一种极为特殊的商品。它直接以土地为基本物质构成要素，必须具备房地产市场和房地产价格评估的专业知识。房地产必须具有丰富的金融知识，熟悉各种金融机构的职能以及开办的业务，能够熟练办理各种信贷手续。还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人须熟悉与房地产交易相关

10、的法律、法规和具体手续。房地产经纪是一项专业性极强的活动。房地产的空间固定性还决定了房地产经纪人的地域性。在国家总的经济政策和房地产政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策。（四）工作内容第三节 房地产经纪行业的发展及其意义二、发展房地产经纪行业的意义（一） 有助于房地产市场的活跃和兴旺（二） 有利于房地产行业稳定的持续发展（三） 发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化（四） 能促进人民居住生活水平的提高（五） 能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第二章 房地产经纪制度第一节 房地产经纪人职业资格一、房地产经纪人职业资格的种类 根据可从事

11、的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人职业资格的证明文件。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人执业资格可以在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理是非独立性房地产经纪工作的自然人。因此几个只取得房地产纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于

12、超越执业范围的违规行为。房地产经纪人协理资格只能在允许注册的地区内从业。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。三、房地产经纪人执业资格注册国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度。取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门，经初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册登记。由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册证。申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，一个房地产经纪人只能在一个房地

13、产经纪机构执业，不得同时在两个以上机构执业。申请注册的人员必须同时具备以下条件：1取得房地产经纪人执业资格证书；2无犯罪记录；3身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；4经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期届满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。四、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系执业关系，一方面，房地产经纪人从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪机

14、构必须是由房地产经纪人组成的。法律责任关系。房地产经纪人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的房地产经纪人进行追偿；由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。经济关系，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出据发票。经纪机构收取佣金后应按约定给予具体承接经纪业务的经纪人报酬。第二节 房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的类型房地产经纪机构，是指

15、符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外房地产经纪机构在境内设立的分支机构。（一）房地产经纪公司有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（二）合伙制房地产经纪机构无限连带责任（三）个人独资房地产经纪机构个人独资，无限责任（四）境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构分支机构能独立开展房经纪业务，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的

16、全部债务（包括未到工期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定。二、房地产经纪机构的设立设立房地产经纪机构应当具备下列条件：1有自已的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动；2有固定的经营场所；3有符合规定的注册资本；4所设机构内持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员和持有中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求；5国家法律和工商登记管理规定的其他条件。三、房地产经纪机构的分支机构的设立四、房地产经纪机构和分支机构的注销 第三节 房地产经纪执业规范一、房地产经纪活动的原则

17、在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，支持公开、公正的原则，信守职业道德。二、房地产经纪基本执业规范（一）经营场所公示1国家和有关部门核发的营业执照、房地产经纪机构备案证书和机构的名称、经营范围、经营方式的标志；2房地产经纪人执业证的标志；3居间介绍、代理等各项业务收费标准；4其他资料、告示应当符合法律、法规的规定。（二）执业告知根据诚实信用原则1执行人的姓名、资格；2执行业务的范围、方式；3需要当事人提供的资料和事实；4委托人提供资料和事实的查询、查验结果；5提供服务的内容、时限和标准；6适用的法律、法规和政策规定；7拟使用的合同文本，合同条款的协商、履行以及发生争议的解

18、决方式；8收取佣金的标准、数额及协商范围；9拟采取的最终具结方式。（三）执业限制房地产经纪人不得同时在二个或二个以上的房地产经纪机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人只能在自己注册的经纪机构执业。房地产经纪人协理限于辅助房地产经纪人执行经纪业务，不得独立以房地产经纪机构的名义开展活动。（四）执业回避（五）签订合同内容：1双方当事人姓名或名称、住所；2服务项目的名称、内容、要求和标准；3合同履行期限；4佣金数额和支付方式、时间；5违约责任和纠纷解决方式；6当事人约定的其他内容。（六）执业署名经纪人签署的姓名、执业证编号等内容。（七）佣金原则：有规定的在规定标准范围内协商约定收取，无规定的按合同约定

19、协商收取，既无规定又无约定的按当地当时提供同类服务的平均佣金水平收取。（八）解除合同（九）资料申报 房地产经纪机构从事经纪活动，应当建立业务记录和相关文档，并按照房地产管理部门的要求和规定的时间上报机构的人员变动、经营业务情况的统计资料。三、房地产经纪人与房地产经纪机构在执业活动中的权利与义务（一） 房地产经纪人的权利（二） 房地产经纪人的义务（三） 房地产经纪机构的权利1享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；2可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；3按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为；4由

20、于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；5法律、法规和规章规定的其他权利。（四） 房地产经纪机构的义务1依照法律、法规和政策开展经营活动；2认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人认真开展经纪业务；3维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；4严格按照规定标准收费；5接受房地产管理部门的监督和检查；6依法缴纳各项税金和行政管理费；7法律、法规和规章规定的其他义务。四、经纪活动中的争议与处理1当事人双方协商。2有关政府管理部门调解。3仲裁委员会仲裁。4向不动产所在地人民法院诉讼。五、房地产经纪人执业中的禁止行为（一）禁止行为的种类1从事法

21、律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动；2隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假；3恶意串通，胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段；4允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；5法律、法规禁止的其他行为。（二）房地产经纪人执业中常见的违规操作行为1赚取不正当差价2隐瞒重要的交易信息3不当承诺与不当诱导4不当收取佣金5不当代理六、房地产经纪人和经纪机构违规执业的法律责任民事责任、行政责任和刑事责任3个方面。（一）民事责任1违约责任违约责任是当事人因违反合同义务，以有效合同为前提，违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情

22、况。履行不能亦称合同不履行。履行迟延是时间上的不完全履行。履行不当也称瑕疵履行，能履行而明示不履行的意思表示。在履行拒绝中，表明不履行合同义务的情况。免责事由包括：（1）不可抗力。（2）自己有过失。（3）约定免责事由。承担违约责任的方式主要有：（1）强制实际履行。采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。（2）违约金。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行（3）损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失。另外，缔约过失责任虽不属于违约责任，缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则2侵权责任侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。包括一般侵权行为和特殊侵权行为；

23、侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担发事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为的构成要件有：（1）行为违法。违法行为包括作为和不作为。（2）有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。（3）违法行为与损害事实之间有因果关系。（4）主观过错。过错包括故意和过失。免责事由包括：（1）阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。（2）不可抗力。（3）受害人过错。 承担侵权责任的主要方式有：（1）停止侵害。（2）排除妨碍。（3）消除影响、恢复名誉。（8）赔礼道歉。（二）行政责任行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪

24、人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。（三）刑事责任触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。第四节 房地产经纪行业管理一、房地产经纪行业管理的模式和手段其一是由政府主管部门实施和行政管理，其二是由行业协会实施的自律性管理。实施管理时所用的手段包括有法律手段、行政手段、经济手段和舆论手段。二、房地产经纪行业管理的内容（一）注册登记和备案1房地产经纪人员的注册登记原注册机构注销注册：（1） 不具有完全民事行为能力；（2） 受刑事处罚；（3） 脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上；（4） 同时在2个及以上房地产经纪机构进

25、行房地产经纪活动；（5） 严重违反职业道德和行业管理规定。2房地产经纪机构的备案登记房地产经纪机构及房地产经纪人进行管理，必须向工商行政管理部门申请登记，核发营业执照，并报房地产经纪主管部门备案登记后方可从事经纪活动。以上两种不同的审办手续，缺一不可。由建设行政主管部门或房地产管理部门核发证明房地产经纪机构或分支机构已备案的证明。（二）房地产经纪行业年检与验证管理房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点。首先，年检与验证管理胡利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。其次，年检与验证管理有利于房地产经纪机构的

26、准确统计。机构有生有灭，是经济活动中的正常现象。第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等管理。房地产经纪人和房地产经纪人协理的执业资格证明应定期由发证机关验证。验证应符合一定的条件，如经过一定量的培训并考试合格，完成一定的业务量，无违规、违法执业情况。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。（三）房地产经纪执法检查与投诉受理第一，违法行为的检查和处理，由房地产行政主管部门查处；不正当竞争等违法活动的，由工商行

27、政管理部门查处；凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处，构成犯罪应追究其刑事责任的，移送司法机关。第二，房地产经纪人在房地产经纪活动中不合法、不规范的行为处罚，由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进行。第三，对于吊销许可证、执照的行为处罚，由其所在地颁发许可证、执照的主管部门进行。（四）房地产经纪服务费管理房地产中介服务收费实行明码标价制度。对房地产经纪服务费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。三、房地产经纪行业协会它的设立主要是遵循按需设立的原则。因此房地产经纪协会章程对参加协会的经纪人具有强制约束力。（二）房地产经纪行业协会的管

28、理职责 行业协会可经政府房地产管理部门授权，在授权范围内协助管理有关事务。（三）房地产经纪行业规则制定自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段。行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例。它与乡规民约最重要的区别是：它是依据法律、法规和规章制定的。行业规则的产生履行了一定的程序。行业规则具有约束力，一要受到行政管理部门的依法处罚；二要受到行业协会的通报批评。对房地产经纪人提出职业道德的要求，是行业规则一个显着的特点。主要是调整两个方面的关系：一是调整同一职业内部人们之间的关系；二是调整职业与职业之外对象之间的关系。第三章 房地产经纪业务第一节 房地产经纪业务类型一、房地产经纪

29、业务的分类按照经纪业务的一般分类方法，可将房地产经纪业务分为房地产居间、房地产代理和房地产行纪。按照房地产市场的分级方法，房地产经纪业务又可以分为土地交易经纪业务，商品房交易经纪业务和存量房交易经纪业务。房地产经纪业务分为：房地产买卖经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪等。二、当前主要的房地产经纪业务的特点1我国目前的房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主。2房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。3房地产经纪业务逐步向纵深化和专业化方向发展。第二节 房地产经纪业务基本流程一、客户开拓通过广告宣传和公共关系活动，以质量和信誉来赢得客户，品牌战略来稳步开拓市场。二、业务洽谈倾听客户的陈述、查

30、验有关证件、告知、要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本协商。三、物业查验（一）物业查验的主要内容1物业的物质状况2物业的权属情况（1）物业权属的类别与范围物业是所有权还是使用权房。房地产即为共有房地产。注意独用成套房与非独用成套住房的差别。房地产权属是否清晰，对权属有争议的、未取得房地产权证的、房屋被司法或行政部门依法限制和查封的、依法收回房地产产权证等的产权房。（2）即是否设定抵押权、租赁权？如果有，权利人是谁？（3）物业的环境状况（二）物业查验的基本途径1文字资料了解。但要注意具有法律效力的文件（如产权证、项目批准文件）与非法律文件（如售楼说明书）区别，非法律文件

31、只能作为参考。2现场实地察看3向有关人员了解四、签订房地产经纪合同委托合同的当事人双方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有权进行的事务才可委托他人办理。五、信息收集与传播主要应收集三方面的信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。对以上信息辨别、分析、整理后，接下来就要进行信息传播。传播方式可以通过报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推介、网络、邮发函件等方式。六、引领买方（承租方）看房七、代理（或协助）交易达成（一） 协调交易价格（二） 代理或协助签订交易合同八、产权过户登记九、物业交验 确认交房时间，然后书面通知买方。十、佣金结算十一、售后服务3个主要方面：第一是延伸服务，二是改进服务，三是跟踪服务。第三节 房地产经纪相关业务一、房地产交易登记及权证代办房地产登记机