山水田园生态旅游产业园建设项目申请报告.docx

1、山水田园生态旅游产业园建设项目申请报告第一章 项目及申报单位概况一、项目概况 （一）项目名称：梵净山山水田园生态旅游产业园建设项目（二）项目建设地点：贵州省铜仁地区江口县太平乡梵净山村凯马片区（三）项目实施单位：深圳市劲嘉房地产开发有限公司（四）规划范围：9000亩，总建筑面积 。（五）项目总投资：9000万人民币（总投资按每亩1万元不合实际,建议按建设标准进行修改）。二、项目申请报告编制依据和内容（一）编制依据1、武陵山区域经济发展规划（20102020年）；2、铜仁地区两带两圈经济发展规划（20102020年）；3、江口县城市发展规划（20102020年）；4、贵州省铜仁地区旅游发展总体规

2、划（修编）（20052020年）；5、铜仁地区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、铜仁地区以梵净山为龙头的旅游业发展规划（20072020）；7、环梵净山旅游功能布局规划（20112020）；8、贵州省文化旅游经济圈战略规划（20102020）；9、环梵净山旅游功能布局规划（20112020）；增加投资估算分析7、太平河景区总体规划（2002年）；8、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件；9、项目法人提供的相关资料； （二）本报告内容本申请报告以深圳劲嘉彩印集团股份有限公司组织实施梵净山山水田园生态旅游产业园建设项目为基本研究对象，主要内容包括：（1）

3、项目申报单位及概况（2）战略规划、产业政策及行业准入（3）项目选址及土地利用（4）资源开发及综合利用（5）征地拆迁及移民安置（6）环境和生态影响分析（7）经济影响分析（8）社会影响分析三、项目申报单位概况（一）单位名称：深圳市劲嘉房地产开发有限公司（二）单位概况：劲嘉创始人乔鲁豫董事长，从创办一家草根型印刷厂开始，经过十年苦斗，草根变巨龙，目前劲嘉集在全国团拥多家分公司，2007年成功上市。2004年，深圳劲嘉房地产开发有限公司成立，先后在深圳、佛山、贵州启动了15个项目，250多万平米的占地，总建筑面积500多万平方；其中与万科联袂的“金域华府”大型项目，于2010年初春破土动工于贵阳。发展

4、目标：以“构筑优质楼盘、打造宜居环境”为己任，五年成为国内地产知名企业，十年成为国内地产一流企业，实现企业和员工共同成长的宏大愿景。发展理念 ：明理念，促发展。劲嘉地产，务求以顺应政策为根据，以适应市场需求为导向，以夯实发展内涵为基础，以赶超先进企业为标杆，以构建企业文化为依托，以“管控好质量、进度、成本”为关键，以“实现人才、资金、项目三到位”为突破，以把控投资方向及节奏为重点，以实现企业做大及员工快乐成长的愿景为动力。发展内涵：为实现劲嘉地产的梦想，创意实施“5+5管理工程”：打造好“理顺体制、完善机制、统筹资源、强化基础、提升专业”五大管理根基，修炼好“智、信、仁、勇、严”五大气质法宝，

5、构建好“靠知性树人、靠事业育人、靠业绩敬人、靠氛围迷人、靠待遇留人”五大人文环境，培育好“大气豪迈、专业超强、果敢善战、同心协力、强力之行”五大团队优势，把握好“土地为前提、资金为后盾、策划为关键、建筑为基础、营销为潜力”五大运营关键。 近年来，公司立足地产主业，在实现稳健经营、快速增长的同时，围绕主业通过外延式扩张以及募集项目的成功实施，逐步实现主业做大做强愿望。四、项目建设内容及规模（一）项目建设内容本项目规划建设一个综合性生态旅游区，主要建设“一心、一带、四区”，分别为田园之心、环心碧带、休闲度假区、山野运动区、山林养殖区、生态农业区。其中：“田园之心”主要包括精品酒店区、特色农业观光区

6、、体育休闲会所、山泉疗养区、生物圈博物馆和心灵旅舍区。“环心碧带”主要是山体运动场所，其将“田园之心”环绕。“四区”指的是休闲度假区、山野运动区、山林养殖区和生态农业区这四个区。休闲度假区包括企业会馆区和山居度假区；山野运动区包括户外拓展营地、马术俱乐部、山溪垂钓区、和狩猎区；生态农业区包括生态茶田区、生态农庄区、新农村建设示范区。（二）主要技术经济指标本项目主要技术经济指标如下表所示。主要技术经济指标表序号名 称单位技术指标备 注一主要建设内容1田园之心精品酒店亩42建筑面积8667体育休闲会所亩140建筑面积山泉疗养区亩10建筑面积人与生物圈博物馆亩50建筑面积心灵旅舍亩30建筑面积特色农

7、业观光区亩940小计亩12122环心碧带山体体育运动场亩1280小计亩12803休闲度假区企业会馆区亩150建筑面积山居度假区亩350建筑面积小计亩5004山野运动区户外拓展营地亩200山溪垂钓区亩200马术俱乐部亩320建筑面积狩猎区亩280小计亩10005山林养殖区亩27656生态农业区生态茶田区亩1900生态农庄区亩223新农村建设示范区亩200小计亩2323总计亩9000二项目总投资万元9000三项目建设周期年6分三期完成（三）实施进度项目建设按三个周期实施，总建设周期为6年；2011-2013年为项目第一个建设周期；2013-2015年为项目第二个建设周期，2015-2017年为项目

8、第三个建设周期，力争在2017年底完成全部建设工作。五、项目投资估算及资金筹措（一）投资估算（建议按建设规模标准重新核算）本建设项目建设拟定总投资9000万元，其中：精品酒店建设费用3000万元，体育休闲会所和山泉疗养区建设费用1500万元，山体体育运动区建设费用300万元，休闲度假区建设费用2100万元，山野运动区建设费用200万元，山林养殖区建设费用500万元，生态农业区建设费用300万，征地和土地租赁费用600万元。（二）资金筹措项目投资及资金来源：全部投资由深圳劲嘉地产集团自行筹措。六、项目建设的理由及必要性近年来，随着梵净山的旅游开发力度不断地加大，知名度不断地提高，梵净山已逐步成为

9、贵州旅游业的龙头和国内旅游热点。本项目力争打造一个集精品酒店、生态农业观光与休闲体育运动等为一体的高端生态旅游区。本项目建设定位独具一格，填补了贵州省旅游业在这一领域的空白。 本生态旅游产业园的建设配合梵净山和太平河的自然与人文风光，使得本项目成为梵净山下极具特色和品位的休闲娱乐场所，同时也是人与自然、社会协调共存发展的具有示范作用的生态产业园区。（一）是实施旅游精品战略，全面提梵净山景区质量等级的需要旅游生产力要素主要包括行、游、住、吃、购、娱六个方面，发展旅游业须对旅游基础设施及服务设施建设进行必要的投入。本项目的建设，使铜仁地区旅游基础设施和服务设施进一步完善，满足实施旅游精品战略的要求

10、。梵净山区位优势明显，旅游资源质量好。景区以生态景观和宗教文化为特色，兼有民族风情和历史文化，是开展观光游览和科教文化活动的重点风景区。梵净山作为国内知名的旅游胜地，目前还没有一个较高水准的集旅游观光、休闲度假、健身娱乐、会议政务于一体的场所，在一定程度上制约了整个铜仁地区旅游档次的提升和旅游业的持续稳定发展。梵净山地区现有接待设施以农家乐为主，仍处于客房设施配套不全和管理服务不规范的酒店业发展初期阶段，与本项目不属于同一竞争市场，尤其是本项目定位高端，建成后将推动梵净山接待水平进入一个超前的、难以被超越的新高度，并代表着贵州省的最高接待水平。项目的实施有利于进一步提升梵净山旅游质量等级，树立

11、“梵净山”旅游品牌，增强对旅游客源吸引力，推动铜仁地区旅游事业的飞跃发展。（二）改善人文环境是加速铜仁地区旅游业及区域经济发展，进一步吸引外资的需要 我国沿海地区的率先发展很重要的因素就是得益于改革开放，大量招商引资。现在中央把开发大西部和促进中部地区崛起列为重大战略决策，其中一条重要战略举措就是进一步扩大中西部地区的对外开放，加大对外招商引资力度，其中包括对东部沿海地区的招商引资。 2010年全铜仁地区区实现生产总值296.9亿元，增长14%，是“十一五”以来增速最快的一年；实现财政总收入35亿元，其中，一般预算收入17.5亿元，完成全社会固定资产投资224亿元，实现社会消费品零售总额77.

12、4亿元，城镇居民人均可支配收入达到11000元，农民人均纯收入达到3182元。三大产业结构为 35.0：29.4：35.6。第一产业比重过大，工业比重偏小，第三产业发展滞后。人均生产总值为7367元，约合1080美元，与全国平均水平相距甚远。可见落后的宏观经济现状以及较低的人均GDP水平直接导致铜仁高端消费群体较少、本地高端消费不足等现象。要加快铜仁的经济发展，需凭借中央西部大开发和新一轮扶贫开发的重大战略决策，其中重要举措之一就是加快对外开放步伐，加大招商引资力度，进一步创造和改善好的投资环境，除了包括良好的生产经营市场环境外，还包括良好的人文环境。优越的人文环境能够适应和满足外商的文化生活

13、需要，使其感到宾至如归。所以，加快人文环境建设是提高铜仁地区旅游品位的重要举措，是区域经济进一步扩大开放的迫切要求。（三）进一步提高梵净山旅游竞争优势，利于招商引资随着铜仁各项基础设施的日臻完善，游客出行将更加方便。近几年来到铜仁旅游的客人呈现出不断增长的态势。目前，铜仁已初步形成了汽车、火车、飞机的立体高速交通网络，能快速到达全国包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、厦门等在内的部分大中城市，且铜仁凤凰机场已开通或即将开通北京、广州、深圳、贵阳、重庆、桂林等航线，机场扩建正在立项之中，这些都构成了铜仁作为旅游城市的基本竞争优势。但不管是国内还是国外，旅游目的地对游客的争夺异常激烈，铜仁地区

14、必须凭借其独一无二的丰富的自然旅游资源，在保持基本竞争优势的同时，紧跟世界旅游业发展的潮流，与时俱进，既要为游客的游览观光提供便利，更要为游客的休闲、娱乐、健身提供好配套服务。本项目建设一个设施先进、服务周全，集生态观光、舒适健身、农村体验、休闲度假、公务社交于一体，具有较高水准的生态旅游区，是提升铜仁地区作为旅游城市竞争优势的重要途径，对铜仁旅游事业的持续发展起到积极的促进作用，是铜仁地区招商引资工作的“引爆剂”。（四）是加强旅游景区生态建设和环境保护，促进人与自然和谐发展的需要梵净山景区自然环境原始，自然风景资源种类齐全，品位高，它们是人类共同的财富，是人与自然和谐持久相处不可或缺的自然环

15、境资源，是自然界不可再生的自然而宝贵的遗产，需要人类去加倍地爱护和保护它。这不仅是为当今的人们，而且也是为后人，永续保留自然界赋予给人类不可再生而美妙、珍奇的自然遗产的需要。梵净山景区旅游接待设施和基础设施建设，要按照自然保护区和风景名胜区自然资源保护规划及相关法律、法规要求，保护其独特的自然生态环境，在不影响生态和环境的情况下，合理开发利用其特有的资源，发挥资源的旅游经济价值作用，同时也可通过本项目建设进一步加强旅游硬件建设的集中化、规模化，从而有效避免过去小而散的旅游发展模式，实现自然景观资源实施有效的保护，防止乱建、强建、滥建等破坏景观和生态环境的行为发生。自然景观的原生性和自然生态性，

16、是发展自然风光旅游最基本的前提和核心内容，如果其原有形态及风格及其自然生态环境遭到了破坏或人为改变，也就失去了旅游最基本的前提条件，丧失了最能吸引游客的核心内容。因此，只有在有效保护好旅游资源，保持各种自然景观原有自然独特的风貌和环境，才可吸引大批游客前来观光旅游，推进旅游业的发展，促进人与自然的和谐相处，才可实现梵净山地区旅游业健康、稳定和可持续发展。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、铜仁地区旅游发展现状铜仁地区位于贵州省东北部，东邻湘楚，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的中枢和纽带，地处东径1074510931，北纬277295，国土总面积18023平方公里。铜仁地区行政公署驻

17、铜仁市内，下辖铜仁市、万山特区、德江县、思南县、江口县、石阡县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县和玉屏侗族自治县。全区总人口403.56余万人，有土家、苗、侗、仡佬、回、布依等29个民族，少数民族人口占总人口的63.4%。铜仁地区旅游业起步于80年代中后期。近年来，铜仁地区依托优势旅游资源开发，不断加大旅游业发展力度，实现了旅游业的较快发展。总体上看，铜仁地区旅游资源丰富，特色鲜明，开发步伐加快，旅游发展大格局初步形成。“十一五”期间，铜仁地委行署紧紧抓住省委、省政府要把贵州建成旅游大省的战略机遇，积极实施“旅游活区”和“两带两圈”战略，把旅游业确定为重点发展的后续支柱产

18、业，进一步加大对旅游发展的政策支持和建设投入，加强以交通为重点的旅游基础设施建设，形成了发展旅游的良好社会氛围，推动了全区旅游业的快速发展。铜仁大兴机场通航，渝怀铁路开通，乌江航道实现沿河直航重庆，全区实现无线通信覆盖，新建成或改造了一批旅游公路，提高了旅游的可进入性。重点建设或改造了印江棉絮岭、江口县城黑湾河、太平河寨英古镇、印江木黄松桃等一批公路，开工建设石阡江口二级公路。梵净山、十里锦江九龙洞、夜郎谷、石阡温泉等景区基础设施不断改善。梵净山旅游区已基本实现通路、通电、通讯、通水的“四通”，建成了太平河景区旅游步道和改造棉絮岭登山步道、以及一批停车场、旅游厕所、人行便桥、游客休息亭等设施。

19、乌江特色旅游区结合移民搬迁，加强道路等旅游基础设施建设，为发展旅游业奠定基础条件。旅游接待服务设施显著增加。2010年8月，铜仁地区凭借丰富的旅游和生态资源，被国家发改委公众营养与发展中心授予全国首个“中国营养健康产业示范区”，在进一步得到各界肯定和努力树立旅游品牌、美誉度的同时，也为铜仁地区旅游业的纵深发展明确了方向。二、梵净山旅游发展前景（一）梵净山简介梵净山位于贵州东北部与湖南、重庆三省市交界处的印江、江口、松桃县三县境内，周边有江口、印江、松桃县城和铜仁市及湖南凤凰古城；地理坐标为北纬2749281，东经1084510848；东西宽21公里，南北长27公里，边界线长200多公里，总面积

20、567平方公里。梵净山1986年被国务院批准为首批国家级森林和野生动物类型保护区，1987年被批准为国际“人与生物圈”保护区网络成员。梵净山风景内的生物资源十分丰富，生物系统完整，珍稀动植物繁多，是地球上同一纬度保存较为完整的自然原始综合体。森林覆盖率达90以上，林木蓄积量351万立方米，具有较明显的植被垂直带谱。同时，梵净山是历史名山和佛教圣地，其地质文化可追述到10到14亿年前，佛教文化为梵净山增添了神奇的宗教色彩。历史上梵净山曾有六大皇寺及近百座寺庙，是远近朝山拜佛之地。作为全国著名的弥勒菩萨道场，是与山西五台山、四川峨眉山、安徽九华山、浙江普陀山齐名的中国第五大佛教名山，在佛教史上具有

21、重要的地位。梵净山曾先后荣膺2008年度和2009年度的“中国十大避暑名山”， 2010年被评为首批“中国低碳旅游示范区”，“中国西部最受公众喜爱的旅游景区”。（二）梵净山旅游发展规划1、贵州省旅游发展总体规划明确提出：梵净山特色旅游区（位于贵州东北部，包括铜仁市和松桃、江口、印江、石阡等县）是贵州省六个特色旅游区之一，并在基础设施建设、交通道路设置、旅游产品规划以及梵净山申报遗产等方面提出了发展建议和发展战略。2、贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：“要加快建设旅游大省，着力开发特色旅游资源，转变旅游发展方式，深入实施旅游精品战略，丰富旅游文化内涵，加快提升旅游产品档次，推动

22、旅游产品供给从单一化向多元化转变，旅游资源开发从低水平向高水平转变，游客在黔旅游从过路游向深度游转变，旅游产业发展从单要素向多要素转变，将贵州打造成为全国最佳避暑度假基地、新型国民休闲基地、特色乡村旅游基地、养生与老龄度假基地、原生态民族文化体验基地、山地户外活动基地、自驾车与自行车自助旅游基地。力争通过三到五年的努力，把我省建设成为旅游经济大省，把旅游业培育成为战略性支柱产业，到2015年，接待旅游总人数达到2.2亿人次左右，旅游总收入达到2200亿元以上。3、中共铜仁地委铜仁地区行署关于加快旅游业发展的决定中提出“将铜仁地区旅游业发展定位为：建设贵州省神奇原始生态和神秘文化旅游东部旅游中心

23、区以梵净山旅游为龙头，以一山二江三文化旅游资源为框架”的发展思路。4、同时，铜仁地区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要则提出：“把旅游业作为服务业发展的龙头来抓。围绕把梵净山打造成集生态文化、佛教文化、民族文化、红色文化、养生文化为一体的国际知名国内著名的旅游区（目的地），以延长游客停留时间为目的，以打造精品旅游线路为核心，着力夯实旅游基础设施、优化旅游发展环境、创新旅游产业发展机制、培育旅游商品市场，构建特色旅游产品体系，提升“梵天净土桃源铜仁”对外旅游形象，全力推进旅游产业率先突破，到2015年，旅游人数力争突破3000万人次，旅游总收入达到180亿元以上。要加快建设梵净山文化旅游经济

24、圈，适时启动梵净山申报世界自然遗产、世界地质公园和编制实施梵净山顶景区拓展规划的相关工作；通过一系列超常规的宣传运作，不断扩大梵净山在国际上的知名度和影响力，把梵净山打造成世界旅游目的地。把铜仁、江口、松桃、印江、石阡打造成中国优秀旅游目的地城市。加快提升旅游景区建设水平和服务水平，把梵净山景区、九龙洞景区、大明边城景区等打造成国家5A级景区，把沿河乌江山峡景区、石阡温泉群景区、思南石林景区、太平河景区、万山矿山公园等打造成国家4A级景区，把天生桥景区、苗王城景区、佛顶山景区、思南白鹭洲景区等打造成国家3A级景区，把寨英景区、木黄景区、乌江傩文化景区打造成省级风景名胜区。着力打造融合休闲度假、

25、生态观光、宗教文化、娱乐康体等于一体的精品旅游线路及大型节庆活动。加快建设一批以乡村民俗、田园风光为特色的乡村旅游产品，加快发展特色乡村旅游。积极挖掘旅游产品的文化内涵，促进文化与旅游产品的融合，提升历史文化名城名镇、古镇古街区、历史文物古迹、庙宇文化古迹景区景点品位。注重旅游产品创新，提高游客参与度，努力实现旅游类型从观光为主，向观光、休闲度假和营养养生多举的转变。 5、江口县旅游发展总体规划确定了江口县旅游业的总体定位为：“以国家级自然保护区梵净山为核心吸引物把江口县开发建设成为集游览观光、休闲度假和专项旅游于一体，以原生态为基调的生态旅游目的地。”6、此外，江口县旅游发展总体规划还提出将

26、梵净山与其他资源整合开发的两大建议：一是整体推出武陵山民族地区精品旅游圈，形成涵盖和包括三省一市的一条环状中国内陆最美的旅游精品线路。二是利用梵净山与湖南凤凰、德夯苗寨毗邻的优势，推出“神秘湘西，黔东佛国”的旅游主题，借助凤凰古城的名气带动贵州梵净山的旅游。增加：与江口县城市规划的衔接；与太平河旅游发展规划的衔接。三、项目发展规划（一）发展定位依托梵净山地区得天独厚的生态优势，整合项目基地周边优势资源，打造人与自然和谐共处的生态示范区，项目将建设成为一个集生态农业、山野运动、山林养殖，休闲度假四位一体的综合性“高端休闲度假平台”，全方位展现出一幅绝美的东方田园牧歌图景。它将吸引众多企事业单位和

27、游客前来，本项目将被开发成为梵净山地区乃至贵州省甚至全国具有顶级档次的、新颖特别的生态旅游区，项目将会引领梵净山区域休闲产业发展、并弥补地区高端休闲项目空白，并通过项目的成功打造，提升梵净山品牌。（二）发展目标1、项目以创新的生态旅游发展理念，统领项目内的山水田园资源，构建生态及休闲产业循环体系。2、以高端休闲运动和精品度假酒店为启动核心，打造以山水田园为主题的大旅游产业园，成为梵净山地区休闲旅游的核心引擎项目，成为铜仁地区最高端的政商交际平台，成为能够代表中国的“人与生物圈”和谐发展典范。3、充分利用梵净山的自然人文资源优势，打造省内一流的体育休闲接待区。4、重视梵净山的自然人文资源，将本项

28、目建设成为梵净山区域内最有影响力的旅游接待龙头。5、以市场为导向，抓住机遇，开拓创新，把本项目区发展成为中国旅游接待的第一品牌。增加章节：行业准入分析。该项目是否符合国家产业政策，符合国家发改委制定的2010年版核准目录。四、市场营销概念（一）营销概念（1）基本营销概念以市场为先导，以高质量产品促进高效益；营造市场，引导消费理念以消费者为中心，围绕消费者得利益，倾心服务；高：服务质量达到国内一流高标准；新：服务内容不断创新，以适应旅游业飞速发展的需要；快：服务产品迅速切入市场，使每一项新产品能尽快与游客见面（2）顾客满意营销理念顾客满意营销战略是现代营销的新概念、新手段，它是顾客接受产品后感到

29、需求得以满足的状态。本项目将从顾客满意的两个个层次进行营销策划，从而提高本项目区的美誉度、知名度和品牌效应。1、 物质满意全力做到客户对本项目区及梵净山自然风光兴趣盎然，对本项目区的服务交口称赞，来时高兴，去时满意。2、 精神满意全力做到客户在本项目区感受到梵净山的独特人文文化熏陶，感受到前所未有的体验，一次观后意犹未尽，还想再来。（二）营销战略1、特色品牌产品与特定客源市场的有机结合，认真进行项目市场的需求调研，针对客源市场需求状况，有的放矢的进行品牌型项目规划设置，树立鲜明的高端品牌战略形象，提高知名度，并大力宣传。2、与周边其它旅游休闲产品互补，客源互流，如张家界、凤凰及省内其它旅游地区

30、，可利用互补资源开展合作营销。3、在抓紧打造自身特色时，与其它城市地区城市相结合，如重庆、湖南、珠三角地区城市，对特定的客源市场持续性的推出既相互联系又相互独立的旅游产品，形成持续性与跳跃性相结合的连续效应；注重对重点客源输出城市进行连续、不间断的形象促销活动，由此逐步树立自身主题品牌形象。 第三章 资源开发及综合利用分析一、建筑设计指导思想与原则（一）以山水田园诗人的诗境和中国山水画的意境作为总体规划和环境设计主题，在保护自然生态的基础上进行合理开发建设，强调自然山水与建筑的自由结合和有机渗透，将建筑融于自然山水之中，维护风景区景观的整体性、统一性。（二）以发展综合性生态旅游的总体思路进行规

31、划设计，贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴生态旅游产业园。（三）注重住宿地的生态环境和住宿的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（四）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（五）与自然结缘，师法自然