第一部分市场调研.docx

1、第一部分市场调研第一部分：市场调研（一）城市发展PEST分析1、政治（P）大悟县地处湖北省东北部，大别山脉西段，跨淮河、长江两大流域，是个典型的农业大县，也是国家级重点扶贫县，是全国著名的革命老区之一；大悟北与河南省信阳、罗山、新县交界，南与武汉市黄陂区、孝感市接壤，东邻红安县，西连广水市，县城所在地城关镇位于于大悟县西部，南距省会武汉151公里，西南距孝感市政府驻地95公里，如下图所示：行政区位信阳/罗山/新县行政数据位置湖北东北部，大别山脉西段广水大悟红安性质农业大县国家级重点扶贫县孝感 武汉特征全国著名革命老区之一大悟县属典型内陆小城市，除县城外，所辖乡镇及农村发展普遍滞后，除宣化店、新

2、城镇等几个重要乡镇拥有简单的民政配套设施（诸如邮政、银行外），大部分地区仍然比较落后，乡镇街道规模普遍较小；大悟县城位于城关镇，地形成狭长丘陵地状，城区道路多坡道，城关镇四周多山，北接107国道，西靠京珠高速，环河南北向横穿全城，交通便利，近几年来由于县政府的招商引资及对城北开发区的规划，城区面积扩张速度加快，随着县政府规划中向开发区的北迁，大悟的城市化进程即将进入快速发展期。2、经济（E）近年来，大悟县大力实施“开放强县，加快发展”战略，不断加大招商引资力度，培植财源，先后引进了大新光学玻璃、京华彩印、瑞光纺织等20多家投资过千万元的项目落户该县。2006年，大悟财政收入达20266万元，与

3、上年相比增加1286万元，同比增长199，地方一般预算收入达10027万元，同比增长21.7。四大经济支柱详细情况新五大产业土地（农业）花生、板栗、食用菌等优势农产品强化“工业兴县”意识，突出开发区建设、项目建设、招商引进和环境创优，带动其他企业迅猛发展硅光电材料轻纺制造冶金建材医药食品绿色能源矿产1、金、铜、磷、萤石、大理石、花岗岩品高质好，易于开采，斐声中外；2、磷储量12489万吨，居湖北省第二位，国家“八五”计划重点投资项目黄麦岭磷化工程已建成投产，是国家矿肥结合项目第一家。旅游革命老区，红色之旅劳动力外出打工人口超过10万人，资金内流3、社会（S）大悟县所辖17个乡镇，351个村委会

4、，全县总人口61.32万人，其中农村人口占全县总人口的75%以上，县城位于城关镇，人口9万多人，面积100.8平方千米，大悟全县城镇居民人均可支配收入7290元，人均生活消费支出5188元，农民人均纯收入2373元，其中人均现金收入1710元，人均生活消费支出2095元，全县在岗职工平均人数33026人，工资总额31797万元，在岗职工人均年工资9628元。（2006年）城镇人口（单位：元）农村人口（单位：元）在岗职工（单位：元）人均可支配收入729023739628人均生活消费支出51882095 目前城区人口接近10万,在十一五规划期末,随着京珠高速公路,郑武高速铁路,麻竹高速公路的建成通

5、车,我县将成为鄂北交通枢纽的中等城市,城区人口将向20万的目标发展,火车站组团的建设,将会带动人口快速集聚4、科技（T）近年来，大悟县委、县政府大力实施“科技兴县”战略，逐步实现了科技任务目标化、科技工作规范化、科技管理制度化、科技活动社会化，科技因素成为全县经济快速发展的重要动力，对全县经济增长的贡献份额达50，大悟依托自身的农业优势项目，已建立花生、板栗、食用菌等科技示范基地，并不断引进科技人才，开发新产品，培训技术骨干，普训农民，使农村主要劳动生产力不断提高，传统行业农业高新行业硅光电材料矿业轻纺制造/冶金建材旅游医药食品/绿色能源除城关镇外，大悟地区其他乡镇都比较小，农村地少人多，很多

6、农民都不愿种田，大多数外出打工，整个大悟地区外出打工人员有近10万人，这部分人的打工收入给当地商业增加了活力；同样，外出打工人员（特别是年轻人）对原居地的失望，以及对城市生活的向往，成为推出大悟县城区建设及房地产业发展的新力量。（二）城市房地产发展环境调研20052006年是大悟县房地产业快速发展的两年，商品房开发进入快车道，主要表现在以下几个方面：1、在开发规模上，实现了从分散型到集中规模型的跨越，像怡兴花园、上海花园、隆盛花园等超过10万方的大盘出现；2、在销售价格上，在售商品房好楼层的价格均已突破1200元/，在信贷不断完善的基础上，并呈现出快速增长趋势；3、在产品的规划设计上，开发商并

7、不单纯建房子，对小区的整体规划布局、景观等越来越重视，这不仅源于消费的需求，更是与县政府对城区规划改造的决心分不开的。目前，大悟城区的房地产开发主要集中在环河以东及城北的拆迁力度比较小的用地上，旧城改造及招商重点项目“上海花园”由于一期规划以及商业销售的失败，导致二期开发出现搁置。目前在建及再售的大型10万方楼盘隆盛花园以多元化的产品组合以及灵活的付款方式吸引了大批购房者，销售情况较为乐观。从房地产市场竞争来看，由于城区开发楼盘相对较少，竞争尚未白热化，但由于老城改造速度缓慢，商品房的主力消费群体仍然是比较显性的人群，未来消费潜力巨大。（三）区域房地产市场调研 1 区域城市发展总体特征城市房地

8、产成熟的标志之一就是商品房空置率的提多，消费者在这个时候对商品房的需求趋于稳定，且炒房的利润空间缩小，市场出现激烈的竞争，开发商进入差别化经营阶段。大悟县城房地产的开发仍然处于初步阶段，尽管开发数量相对县城区来说并不是非常小，但是城区的改造工程才刚刚拉开序幕，大悟的房地产业在未来5年内将出现如下发展趋势：1、县政府经过老城区“上海花园”地块改造的尝试，积累了必要的经验，未来5年内对旧城的改造将继续有节奏的进行；2、大悟城区面积将进入高速扩张期，环河两岸及城北开发区将成为开发建设的重点区域；3、大悟的商品房将在3年内迎来新一轮的消费需求高峰期，这一需求高峰的消费者主要是第二批购房者，这部分人没有

9、雄厚的资金实力，但拥有稳定的收入来源，年龄仍然在30岁以上，购房目的主要为改善生活条件，付款方式以银行按揭为主；4、商品房价格将继续缓慢增长，并将在3年内将出现一轮快速增长期，但不会出现虚高的状况；5、随着老城区的改造，专业的商业地产项目开发时机趋于成熟；6、房地产市场竞争日趋激烈，无论在前期产品策划，还是后期营销，都进入精细化、差别化、专业化时代，消费者购房时考虑的因素比较全面，整个房地产市场最终走向成熟。总体看来，随着大悟县老城区改造及城市化步伐的加快，房地产市场的开发潜力巨大，预计5年内的需求在100万方左右，当前是房地产投资的最佳时机。2区域房地产相关项目调研分析大悟县城由于老城区面积

10、狭窄，改造过程拆迁力度太大，城南又多山，整个城区向北发展，随着县政府的北迁，城北开发区将成为大悟县城区规划发展的重心所在，当前两年内开发及销售的楼盘情况分别如下： 怡心花园开发商：大悟县城市建设有限责任公司建筑面积：10万方建筑形态：多层6层+车库规划产品卖点：景观及绿化价格：住宅980-1280 商铺1F 2800-3000 2F 1380定位：景观舒适型花园小区营销策略：无销售情况：住宅及1F商铺售清 2F商铺剩余2/3上海花园建筑面积：10万方（开发约5万方）建筑形态：多层6层+底商规划产品卖点：地段，滨河广场价格：住宅1100-1280 商铺1F7000-8500定位：高档实力型商住小区特色：商务酒店销售情况：住宅售清 部分1F内街商铺待售 隆盛花园建筑面积：10万方建筑形态：多层 临街商铺 别墅规划产品卖点：景观、环境价格：住宅980-1080 商铺双层 2300定位：健康花园式小区销售情况：住宅旺销 大部分商铺待售