物业管理物业设备管理.docx

1、物业管理物业设备管理（物业管理）物业设备管理第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲小区给排水及热水、饮水供应第五讲建筑消防系统第六讲供暖与燃气供应第七讲建筑通风与防排烟第八讲空气调节第九讲建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习第一讲物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标1物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务

2、的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。2、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设

3、备现代化、规范化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3、物业设备管理的目标注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A设备有效利用率，；B设备的完好率，；物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常设备技术资料及运

4、转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产（设备）管理和工程资料的管理等1、物业设备基础资料的管理注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备发票产品质量合格证明书开箱验收报告产品技术资料安装施工、水压试验、调试、验收报告（2）设备技术资料设备技术资料包括：设备卡片设备台账设备技术登录簿竣工图系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法

5、规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。（2）运行成本管理能源消耗的经济核算。操作人员的配置维修费用的管理3、物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强

6、制保养。（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。（3）设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的计划点

7、检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。(4)物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。(5)计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。4、物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能

8、达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。5、备品配件的管理运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。6、固定资产（设备）管理固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两

9、年的，也应当作为固定资产管理。固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。设备的报废固定资产的管理要求：1、保证其完整无缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正确核定其需用量4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。5、进行其投资预测。7、工程资料的管理资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录竣工验收资料设备管理资料二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两大类。工程资料管理的要求：归档：要求和时间保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。

10、3、物业设备管理的机构和职责机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备管理人员岗位职责工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。2、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备管理人员岗位职责4、维修人员（技术工人）5、保管员6、资料统计员4、物业设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度物业设备接管验收制度物业设备的安全

11、操作规程物业设备的保养维修规程二、管理工作方面的制度1、物业设备预防性计划维修保养制度2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。3、工具领用保管制度三、责任方面的制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度值班制度交接班制度报告记录制度从而实行专业化、制度化的物业设备管理。物业设备管理的要求及标准设备管理体制1.企业负责人管理职责2.设备管理部门及其人员配备3.健全必要的管理制度4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求设备技术与经济管理1.设备前期管理2.固定资产管理3.设备技术管理4.设备经济管理5.设备使用与维护管理6.设备检修管理7.动力房

12、管理8.特种设备管理设备管理现代化采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。例1物业设备管理的基本内容包括和两个方面。例2按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，和维修组。例3对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是。例4物业设备管理有何意义？例5物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？例6什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？第二讲建筑室内给水第一节建筑物业给水系统概述建筑给水系统是将城镇给水管

13、网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。一、室内给水系统的分类自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段，称为室内给水部分。按用途可分三类：生活给水系统生产给水系统消防给水系统二、室内给水系统的组成引入管水表节点给水管道给水附件升压和储水设备室内消防设备三、室内给水系统的给水方式室内给水系统的给水方式必须根据用户对水质、水压和水量的要求，室外管网所能提供的水质、水量和水压情况，卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确定。室内给水系统给水方式主要有如下几种：室内给

14、水系统的方式：直接给水方式设置升压设备的给水方式当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压，而建筑物内部用水量又很不均匀时，宜采用设置升压设备的给水方式。单设水箱给水方式室内给水系统的方式：单设水泵给水方式水泵-水箱联合给水方式分区供水的给水方式气压罐给水方式四、高层建筑的室内给水方式由于自重的作用，低层的静水压要比高处楼层的静水压大。对于高层建筑，底层的静水压就会很大，这显然是不科学的，同时也是一种压力浪费，对供水管道自身的安全也不利。由于高层建筑层数多，因此其给水系统必须进行竖向分区。竖向分区的目的在于：避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏；避免建筑物下

15、层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪声、震动噪声、水锤及水锤噪声；避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。高层给水坚向分区的方式：分区减压给水方式：分区水箱减压和分区减压阀减压。分区并联给水方式。五、室内给水系统所需压力H=10H1+H2+H3+H4（kPa）式中：H室内给水系统所需的水压，kPa；H1最不利配水点与引入管起端之间的标高差，m；H2计算管路的水头损失（水在流动过程中损失的能量），kPa；H3水表的水头损失（水经过水表时损失的能量），kPa；H4最不利配水点的流出水头，kPa。一般经验值：流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所

16、需的静水压力，一般取1520kPa。一般经验值：为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗略估计自室外地面算起所需的最小保证压力值。一般地，单层建筑物为100kPa；二层建筑物为120kPa；三层或三层以上建筑物，每增加一层增加40kPa。对于引入管或室内管道较长或层高超过3.5m时，上述数值应适当增加。第二节室内给水系统常用设备一、给水常用管材、管件及其连接1.给水常用管材常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑料管等。但必须注意：生活用水的给水管必须是无毒的。（1）钢管钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管。用于生活给水管道要专门镀锌。规格以公称直径（也称公称

17、口径、公称通径）表示，即用字母DN其后附加公称直径数值（内径）。例如DN40，则表示公称直径为40mm。无缝钢管则以外径乘以壁厚来表示规格。（2）铜管主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力，强度高，可塑性强，坚固耐用能抵受较高的外力负荷，热胀冷缩系数小，能抗高温环境，防火性能也较好使用寿命长，可完全被回收利用，不污染环境。其主要缺点是价格较高。（3）铸铁管与钢管相比具有耐腐蚀性强、造价低、耐久性好等优点，适合于埋地敷设。缺点是质脆、重量大、单管长度小等。（4）塑料管优点是化学性能稳定、耐腐蚀、重量轻，管内壁光滑、加工安装方便等。常用的塑料管材有：硬聚氯乙烯塑料（UPVC）管材、聚乙烯（PE）管材、

18、三型聚丙烯（PP.R）管材。（5）复合管材钢塑复合（SP）管材铝塑复合（PAP）管材。除具有塑料管的优点外，还有耐压强度好、耐热、可曲挠和美观等优点。2.管材的选择新建、改建、扩建城市供水管道（400mm以下）和住宅小区室外给水管道应使用硬聚氯乙烯、聚乙烯塑料管；大口径城市供水管道可选用钢塑复合管。新建、改建住宅室内给水管道、热水管道和供暖管道优先选用铝塑复合管、交联聚乙烯管等新型管材，淘汰镀锌钢管。3.给水常用管件4.给水管道的连接给水管道的连接方法有螺纹连接（又称丝扣连接）、焊接、法兰连接和承插连接等。二、给水管道附件给水管道附件是安装在管道及设备上的启闭和调节装置的总称。一般分为配水附件

19、和控制附件两类。1.配水附件2.控制附件三、水表水表是一种计量用户累计用水量的仪表。目前室内给水系统中广泛采用流速式水表。管径一定时，通过水表的水流速度与流量成正比的原理来测量.流速式水表按翼轮构造不同分为旋翼式和螺翼式，DN大于50mm时，应采用螺翼式水表。四、水泵一般采用离心式水泵离心式水泵装置形式，按进水方式有水泵直接从室外给水管网抽水和水泵从储水池抽水两种。泵直接从管网抽水会使室外管网压力降低（甚至出现负压），影响对周围其他用户的正常供水。因此，许多城市都对直接从管网抽水加以限制。五、水箱建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压或者需要储存一定的水量时，均可设置水箱。玻璃钢水箱重量轻，强

20、度高，耐腐蚀，安装维修方便，大容积水箱可现场组装，目前应用越来越多。出水管管口下缘应高出水箱底50100mm，以防污物流入配水管网。对生活与消防共用水箱，出水管口应设在消防储水量对应的水位之上。水箱构造如图：水箱的调节水量：调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲线确定，实际上这些资料很难获得单设水箱时，对日用水量不大的建筑物，生活储备水量可取日用水量的50100；对日用水量较大的建筑物，可取日用水量的2530。给水系统为水泵水箱联合工作时，生活储水量不小于建筑物最高日用水量的5；当水泵为人工启动时，不小于最高日用水量的12。水箱的消防储水量消防储水量按保证室内10min的消防设计流量考虑。水箱

21、的安装高度与建筑物高度、配水管道长度、管径及设计流量有关。水箱的设置高度应使其最低水位的标高满足建筑物内最不利配水点所需的流出水头，并经管道的水力计算确定。六、气压给水设备第三节室内给水管道的布置与敷设一、管路布置1.引入管的布置从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用水量最大处和不允许断水处引入。当建筑物内卫生用具布置比较均匀时，应在建筑物中部引入，以缩短管网向最不利点的输水长度，减少管网的水头损失。2.室内给水管道的布置室内给水管道的布置与建筑物性质，建筑物外形、结构状况，卫生用具和生产设备布置情况以及所采用的给水方式等有关，并应充分利用室外给水管网的压力。应力求长度最短，尽可能呈直线走向，

22、与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并要考虑施工检修方便。2.室内给水管道的布置室内给水管道不允许敷设在排水沟、烟道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱窗、壁柜，应尽量避免穿过建筑物的沉降缝。如果必须穿过时要采取相应的措施。二、室内给水的管路敷设1明装：即管道在室内沿墙、梁、柱、天花板下、地板旁暴露敷设。明装管道造价低，施工安装、维护修理均较方便。缺点是由于管道表面积灰、产生凝水等影响环境卫生，有碍房屋美观。二、室内给水的管路敷设2暗装：即管道敷设在地下室天花板下或吊顶中，或在管井、管槽、管沟中隐蔽敷设。卫生条件好，房间美观。暗装的缺点是造价高，施工、维护均不便。第四节给水系统的管理与维护给水设备的状

23、况直接影响给水系统的正常运行，关系到业主（使用人）切身利益和物业管理公司以后的管理工作的正常开展。物业管理公司一定要严格验收接管制度，并从管理制度制定与完善着手，及时对发生的故障进行维修，切实落实对物业设备设施的维护，确保高效的物业管理。给水系统的管理与维护，一般包括以下几个方面：一、把好设备设施的基础关，从严格验收接管制度开始二、完善给水系统的管理制度，确保科学管理的实施三、给水系统常见故障的处理四、强化给水管理工作的执行标准水箱清洁操作制度根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合标准，必须定期（三个月）对水箱清洗。通常操作要求如下：（1）准备阶段清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检

24、合格证。通知租、用户以免发生不必要的误会。关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水泵、橡皮管，打开水箱进口盖。第三章建筑室内排水第一节室内排水系统的分类与组成一、室内排水系统的分类：建筑内部排水系统的任务是把建筑内的生活污水、工业废水和屋面雨、雪水收集起来，有组织地及时畅通地排至室外排水管网、处理构筑物或水体，同时防止室外排水管道中的有害气体和害虫进入室内。建筑内排水系统分为以下三类：二、室内排水体制及选择三、室内排水系统的组成第二节排水系统常用设备一、便溺器具坐式大便器按冲洗的水力原理可分为冲洗式和虹吸式两种二、盥洗器具三、洗涤器具第二节排水系统常用设备四、附件1.存水弯：存水弯的作用

25、是在其内形成一定高度的水封，通常为50100mm，阻止排水系统中的有毒有害气体或虫类进入室内，保证室内的环境卫生。四、附件2.检查口和清扫口：属于清通设备，保障室内排水管道排水畅通。检查口设置在立管上，若立管上有乙字弯管时应在乙字弯管上部设检查口。清扫口一般设置在横管起点上。3.地漏：一般设置在经常有水溅落的地面、有水需要排除的地面和经常需要清洗的地面（如淋浴间、盥洗室、厕所、卫生间等）。应设置于地面最低处。带有水封或存水弯。普通地漏注意经常注水，以免水封受蒸发破坏。五、排水通气管建筑内部排水管道内呈水气两相流动，要尽可能迅速安全地将污废水排到室外，必须设通气管系统。排水通气管系统的作用是将排

26、水管道内散发的有毒有害气体排放到屋顶上方的大气中去，补给空气，减少气压波动幅度可减轻金属管道的腐蚀通气管的设置条件（1）伸顶通气管生活排水管道或散发有害气体的生产污水管道，均应设置伸顶通气管。（2）专用通气立管当超过无专用通气立管的排水立管最大排水能力时，应设专用通气立管。（3）主通气立管或副通气立管建筑物各层的排水横支管上设有环形通气管时。（4）结合通气管通气管的设置条件凡设有专用通气立管或主通气立管时。（5）环形通气管连接4个及4个以上卫生器具并与立管的距离大于12m的排水横支管；连接6个及6个以上大便器的污水横支管；设有器具通气管的排水管道上。（6）器具通气管对卫生、安静要求较高的建筑物

27、内。（7）汇合通气管不允许设置过多伸顶通气管时。第三节排水管道的布置与敷设一、排水管道布置与敷设的原则排水通畅，水力条件好；使用安全可靠，防止污染，不影响室内环境卫生；管线简单，工程造价低；施工安装方便，易于维护管理；占地面积小、美观；同时兼顾到给水管道、热水管道、供热通风管道、燃气管道、电力照明线路、通信线路和电视电缆等的布置和敷设要求。二、排水管道的布置自卫生器具至排出管的距离应最短，管道转弯应最少；排水立管应靠近排水量最大和杂质最多的排水点；排水管道不得布置在遇火会引起燃烧的设施上面；二、排水管道的布置不得布置在生产工艺或卫生有特殊要求的厂房内不得布置在食堂、饮食业的主副食操作烹调和跃层

28、住宅厨房间内的上方排水管道不得穿过沉降缝、烟道和风道，并不得穿过伸缩缝，当受条件限制必须穿过时，应采取相应的技术措施硬聚氯乙烯排水立管（即UPVC管）应避免布置在易受机械撞击处，避免布置在热源附近三、排水管道的敷设排水管道一般应地下埋设或在地面上楼板下明设，污水排水横管宜设于本层套内，若必须敷设在下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并采取相应的防止结露的措施。可把管道敷设在管道竖井、管槽、管沟或吊顶内暗设，排水立管与墙、柱净距，便于安装和检修。在全年不结冻的地区，也可设置在建筑物外墙，但应征得建筑专业同意。三、排水管道的敷设排水立管仅设伸顶通气管时，最低排水横支管与立管连接处距排水立管管底

29、的垂直距离，不得过小。三、排水管道的敷设排水横支管连接在排出管或排水横干管上时，连接点距立管底部水平距离不小于3.0m，若满足不了要求时，则排水支管应单独排出室外。三、排水管道的敷设生活饮用水储水箱等容器和设备的溢流水或排水不得与污废水管道直接连接，应采取间接排水的方式。排出管穿过承重墙或基础处，管顶上部净空不得小于建筑物沉降量，一般不宜0.15m。三、排水管道的敷设当排水管穿过地下构筑物的墙壁处，应采取防水措施。应采取防沉降措施。在排出管外墙一侧设置柔性接头；砌筑过渡检查井.为防止管道受机械损坏，埋地排水管应大于最小覆土厚度四、排水管道的保温、防腐和防堵排水管道应采取防结露措施，常用保温材料

30、进行绝热处理金属排水管道应进行防腐处理，常规作法是涂刷防锈漆和面漆。避免排水系统管道堵塞，应注意几方面的因素，首先是管道布置时尽量成直线，少转弯，靠近立管的大便器可直接接入；其次是尽量采用带检查口的弯头、存水弯；另外，应经常加强维护管理。第四节屋面雨水排放为了不造成屋面漏水和四处溢流，需要对屋面积水进行有组织地排放。一、屋面雨水排除系统的分类及选择（1）外排水系统外排水雨水排除系统是指屋面不设雨水斗，建筑内部没有雨水管道的雨水排放形式。可分为檐沟外排水系统和天沟外排水系统。（2）内排水系统内排水系统是指屋面设有雨水斗，室内排水设有雨水管道的雨水排水系统。该系统常用于多跨工业厂房，及屋面设天沟有困难的壳形屋面、锯齿形屋面、有天窗的厂房。建筑立面要求高的高层建筑、大屋面建筑和寒冷地区的建筑，不允许在外墙设置雨水立管时，也应考虑采用内排水形式。二、屋面雨水排除系统的组成、布置与敷设1外排水系统的组成、布置与敷设屋面雨水外排水系统中