精编建筑工程合同总体策划.docx

1、精编建筑工程合同总体策划建筑工程合同总体策划本章提要：建筑工程合同总体策划主要确定合同战略问题。它们对整个项目的计划，组织，控制有决定性的影响。工程项目的上层管理者对它应有足够的重视。本章主要介绍合同策划的依据，业主的合同策划和承包商的合同策划。第一节概述一、合同总体策划的基本概念在建筑工程项目的开始阶段，必须对与工程相关的合同进行总体策划。首先应确定带根本性和方向性的，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的问题。合同总体策划的目标是通过合同保证项目总目标的实现。它必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。它主要确定如下一些重大问题：1如何将项目分解成几个独

2、立的合同?每个合同有多大的工程范围?2采用什么样的委托方式和承包方式?3采用什么样的合同种类，形式及条件?3合同中一些重要条款的确定。4合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。5工程项目相关各个合同在内容上、时间上、组织上、技术上的协调等。二、合同总体策划的重要性合同总体策划确定的是工程项目的一些重大问题。它对整个项目的顺利实施有根本性的影响：1合同总体策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任，权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。2 通过合同总体策划摆正工程过程中各方面的重大关系，防止由于这些重大问题的不

3、协调或矛盾造成工作上的障碍，造成重大的损失。3 合同是实施项目的手段。无论对于业主或承包商来说，正确的合同总体策划能够保证圆满地履行各个合同，促使各个合同达到完善的协调，减少矛盾和争执，并顺利地实现工程项目的整体目标。三、合同总体策划的依据合同双方有不同的立场和角度，但他们有相同或相似的合同策划的内容。合同策划的依据主要有：1业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。2承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与

4、动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机，承包商承受和抗御风险的能力等。3工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源(如资金，材料，设备等)供应及限制条件等。4环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性等，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。以上诸方面是考虑和确定合同战略问题的基本点。四、合同总体策划过程通过合同总体策划，确定工程合同的一些重大问题。它对工程项目的顺利实施，对项目总目标

5、的实现有决定性作用。上层管理者对它应有足够的重视。合同总体策划过程如下：1研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。由于合同是实现项目目标和企业目标的手段，所以它必须体现和服从企业及项目战略。项目的总的管理模式对合同策划有很大的影响，例如业主全权委托监理工程师，或业主任命业主代表全权管理，或业主代表与监理工程师共同管理。一个项目不同的组织形式，不同的项目管理体制，则有不同的项目任务的分解方式，需要不同的合同类型。2确定合同的总体原则和目标。3分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出可能的各种选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。4对合同的各个重大问题作出决策和

6、安排，提出合同措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。例如专家咨询法、头脑风暴法、因素分析法、决策树、价值工程等。5在项目过程中，开始准备每一个合同招标时，以及准备签订每一份合同时都应对合同策划再做一次评价。第二节 业主的合同总体策划在工程中，业主是通过合同分解项目目标，落实承包人，并实施对项目的控制权力。由于业主处于主导地位，他的合同总体策划对整个工程有很大的影响，同时直接影响承包商的合同策划。业主在招标前，必须就如下合同问题作出决策：一、与业主签约的承包商的数量业主在招标前首先必须决定，将一个完整的工程项目分为几个包。他可以采用分散平行(分阶段或分专

7、业工程)承包的形式，也可以采用全包的形式。1 分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责。各承包商之间没有合同关系。这种方式的特点有：（1）业主有大量的管理工作，有许多次招标，作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。（2）在工程中，业主必须负责各承包商之间的协调，对各承包商之间互相干扰造成的问题承担责任。在整个项目的责任体系中会存在着责任的“盲区”。例如由于设计承包商拖延造成施工现场图纸延误，土建和设备安装承包商向业主提出工期和费用索赔。而设计承包商又不承担，或承担很少的赔偿责任。

8、所以这类工程合同争执较多，工程过程中的索赔较多，工期比较长。（3）对这样的项目业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策，必须具备较强的项目管理能力。当然业主可以委托监理工程师进行工程管理。(4)在大型工程项目中，采用这种方式业主将面对很多承包商(包括设计单位，供应单位，施工单位)，直接管理承包商的数量太多，管理跨度太大，容易造成项目协调的困难，造成工程中的混乱和项目失控现象。业主管理费用增加，最终导致总投资的增加和工期的延长。（5）通过分散平行承包，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡，如各专业设计、设备供应、专业工程施

9、工之间存在制约关系。(6)使用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。否则极容易造成项目实施中的混乱状态。如果业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理，则不能将项目分解太细。2全包（统包，一揽子承包，设计建造及交钥匙工程）合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。承包商向业主承担全部工程责任。当然总承包商可以将全部工程范围内的部分工程或工作分包出去。这种承包方式的特点有：（1）通过全包可以减少

10、业主面对的承包商的数量，这给业主带来很大的方便。业主事务性管理工作较少，例如仅需要一次招标。在工程中业主责任较小，主要提出工程的总体要求(如工程的功能要求、设计标准、材料标准的说明)，作宏观控制，验收结果，一般不干涉承包商的工程实施过程和项目管理工作，所以合同争执和索赔很少。（2）这使得承包商能将整个项目管理形成一个统一的系统，避免多头领导，降低管理费用；方便协调和控制，减少大量的重复的管理工作，减少花费，使得信息沟通方便、快捷、不失真；它有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接环节和手续，避免由此引起的工程拖延，从而工期(招标投标和建设期)大大缩短。(3)对业主来说，项目的责任体系是完备的。

11、无论是设计与施工，与供应之间的互相干扰，还是不同专业之间的干扰，都由总承包商负责，业主不承担任何责任。所以全包工程对双方都有利，工程整体效益高。目前这种承包方式在国际上受到普遍欢迎。国际上有人建议，对大型工业建设项目，业主应尽量减少他所面对的现场承包商的数目（当然，最少是一个，即采用全包方式）。（4）在全包工程中业主必须加强对承包商的宏观控制，选择资信好、实力强、适应全方位工作的承包商。承包商不仅需要具备各专业工程施工力量，而且需要很强的设计能力，管理能力，供应能力，甚至很强的项目策划能力和融资能力。据统计，在国际工程中，国际上最大的承包商所承接的工程项目大多数都是采用全包形式。由于全包对承包

12、商的要求很高，对业主来说，承包商资信风险很大。业主可以让几个承包商联营投标，通过法律规定联营成员之间的连带责任“抓住”联营各方。这在国际上一些大型的和特大型的工程中是十分常见的。3当然业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，即将工程委托给几个主要的承包商，如设计承包商、施工（包括土建、安装、装饰）承包商、供应承包商等。这种方式在工程中是极为常见的。二、招标方式的确定招标方式有公开招标、有限招标(选择性竞争招标)、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式，合同类型，业主所拥有的招标时间(工程紧迫程度)，业主的项目管理能力和期望控制工程建设的程度等决定。1.公开招标。业主选择范

13、围大，承包商之间充分地平等竞争，有利于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较长，业主有大量的管理工作，如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大，且必须严格认真，以防止不合格承包商混入。不限对象的公开招标会导致许多无效投标，造成大量时间、精力和金钱的浪费。在这个过程中，严格的资格预审是十分重要的。必须看到，公开招标在很大程度上会导致社会资源的浪费。许多承包商竞争一个标，每家都要花许多费用和精力分析招标文件，作环境调查，作施工方案，做报价，起草投标文件。除中标的一家外，其它各家的花费都是徒劳的。这会导致承包商经营费用的提高，最终导致整个市场上工程成本的提高。2议标。

14、即业主直接与一个承包商进行合同谈判，由于没有竞争，承包商报价较高，工程合同价格自然很高。一般在如下一些特殊情况下采用：（1）业主对承包商十分信任，可能是老主顾，承包商资信很好。（2）由于工程的特殊性如军事工程、保密工程、特殊专业工程和仅由一家承包商控制的专利技术工程等。（3）有些采用成本加酬金合同的情况。(4)在一些国际工程中，承包商帮助业主进行项目前期策划，作可行性研究，甚至作项目的初步设计。当业主决定上马这个项目后，一般都采用全包的形式委托工程，采用议标形式签订合同。在此类合同谈判中，业主比较省事，仅一对一谈判，无须准备大量的招标文件，无须复杂的管理工作，时间又很短，能够大大地缩短项目周期

15、。甚至许多项目一边议标，一边开工。3.选择性竞争招标，即邀请招标。业主根据工程的特点，有目标、有条件地选择几个承包商，邀请他们参加工程的投标竞争，这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。国际工程经验证明，如果技术设计比较完备，信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是采用选择性竞争招标。三合同种类的选择在实际工程中，合同计价方式丰富多采，有近20种。以后还会有新的计价方式出现。不同种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权力和责任的分配，有不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。应按具体情况选择合同类

16、型。有时在一个工程承包合同中，不同的工程分项采用不同的计价方式。现代工程中最典型的合同类型有：(一) 单价合同这是最常见的合同种类，适用范围广，如FIDIC土木工程施工合同。我国的建设工程施工合同也主要是这类合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价(主要为单价)的正确性和适宜性承担责任；而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理，能够适应大多数工程，能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定单价和可调单价等形式。单价合同的特点是单价优先，例如FIDIC施工合同，业主给出的工程量表中的工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计

17、算。虽然在投标报价、评标、签订合同中，人们常常注重合同总价格，但在工程款结算中单价优先，所以单价是不能错的。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主有权先作修改后再评标。例如在一单价合同的报价单中，承包商报价出现笔误如下：序号工程分项单位数量单价（元/单位）合价（元）12i钢筋混凝土m3100030030000总报价8100000由于单价优先，实际上承包商钢筋混凝土的合价（业主以后实际支付）应为300000元，所以评标时应将总报价修正。承包商的正确报价应为8100000（30000030000）8370000元。而如果实际施工中承包商按图纸要求完成了2000m3钢筋混凝土（由于业主的工作量表是错

18、的，或业主指令增加工程量），则实际钢筋混凝土的价格应为：300元/m32000m3600000元单价风险由承包商负承担，如果承包商将300元/m3误写成30元/m3，则实际工程中就按30元/m3结算。在单价合同中应明确编制工程量清单的方法和工程计量方法。(二) 固定总价合同1这种合同以一次包死的总价格委托，价格不因环境的变化和工程量增减而变化。所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为：(1)工程中双方结算方式较为简单，比较省事。(2)在固定总价合同的执行中，承包商的索赔机会较少

19、（但不可能根除索赔）。在正常情况下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。在这种合同的实施中，由于业主没有风险，所以他干预工程的权力较小，只管总的目标和要求。2固定总价合同的应用前提。在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围很小：（1）工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核。（2）工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。（3）工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素(特别是物价)变化小，

20、工程条件稳定并合理。（4）工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。（5）工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作现场调查、复核工作量，分析招标文件，拟定计划。（6）合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。但现在在国内外的工程中，固定总价合同的使用范围有扩大的趋势，用得比较多。甚至一些大型的全包工程，工业项目也使用总价合同。有些工程中业主只用初步设计资料招标，却要求承包商以固定总价合同承包，这个风险非常大。3固定总价合同的计价有如下形式：(1)招标文件中有工作量表。业主为了方便承包商投标，给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商必须复核。承包商报出每一个分项工程的固定总价。它们之和

21、即为整个工程的价格。(2)招标文件中没有给出工程量清单，而由承包商制定。工程量表仅仅作为付款文件，而不属于合同规定的工程资料，不作为承包商完成工程或设计的全部内容。合同价款总额由每一分项工程的包干价款（固定总价）构成。承包商必须自己根据工程信息计算工程量。如果承包商分项工程量有漏项或计算不正确，则被认为已包括在整个合同总价中。由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计文件的单价合同(我国的工程量计算规则也有这个问题)，采用这种合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、修改或用专门的计量方法： 承包商的工程责任范围扩大，通用规则的划分难以包容。例如由承包商承担大量的设计，在投标时承

22、包商无法计算工程量。工程量清单的编制应考虑到这些的情况。通常合同采用阶段付款。如果工程分项在工程量表中已经被定义，只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款。则工程量表的划分应与工程的施工阶段相对应，必须与施工进度一致，否则会带来付款的困难。同时工程量划分应注意承包商的现金流量，如设立搭设临时工程、材料采购、设计等分项，这样可以及早付款。4固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。例如在有的总价合同的招标文件中也有工作量表，也要求承包商提出各分项的报价。但它们是性质上完全不同的合同类型。固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或合同中规

23、定的调价条件，例如法律变化，才允许调整合同价格。固定总价合同在招标投标中就与单价合同的处理有区别。下面的案例具有典型性。案例1某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中要求：(1)项目在21个月内完成，(2)采用固定总价合同，(3)无调价条款。承包商投标报价364000美元，工期24个月。在投标书中承包商使用保留条款，要求取消固定价格条款，采用浮动价格。但业主在未同承包商谈判的情况下发出中标函，同时指出：（1） 经审核发现投标书中有计算错误，共多算了7730美元。业主要求在合同总价中减去这个差额，将报价改为356270（即3640007730）美元。（2） 同意24个月工期。（3） 坚持采用

24、固定价格。承包商答复为：(1)如业主坚持固定价格条款，则承包商在原报价的基础上再增加75000美元。(2)既然为固定总价合同，则总价优先，计算错误7730美元不应从总价中减去。则合同总价应为439000（即36400075000）美元。在工程中由于工程变更，使合同工程量又增加了70863美元。工程最终在24个月内完成。最终结算，业主坚持按照改正后的总价356270美元并加上的工程量增加的部分结算，即最终合同总价为427133美元。而承包商坚持总结算价款为509863（即3640007500070863）美元。最终经中间人调解，业主接受承包商的要求。案例分析：(1)对承包商保留条款，业主可以在招

25、标文件，或合同条件中规定不接受任何保留条款，则承包商保留说明无效。否则业主应在定标前与承包商就投标书中的保留条款进行具体商谈，作出确认或否认。不然会引起合同执行过程中的争执。(2)对单价合同，业主是可以对报价单中数字计算错误进行修正的，而且在招标文件中应规定业主的修正权，并要求承包商对修正后的价格的认可。但对固定总价合同，一般不能修正，因为总价优先，业主是确认总价。(3)当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不一致时，业主应在中标函发出前进行澄清，而不能留在中标后商谈。如果先发出中标函，再谈修改方案或合同条件，承包商要价就会较高，业主十分被动。而在中标函发出前进行商谈，一般承包商为了中标比较容

26、易接受业主的要求。可能本工程比较紧急，业主急于签订合同，实施项目，所以没来得及与承包商在签订合同前进行认真的澄清和合同谈判。5对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险：(1)价格风险。包括：报价计算错误。漏报项目。例如在某国际工程中，工程范围为一政府的办公楼建筑群，采用固定总价合同。承包商算标时遗漏了其中的一座做景观用的亭阁。这一项使承包商损失了上百万美元。工程过程中由于物价和人工费涨价所带来的风险。(2)工作量风险：工作量计算的错误。对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。则承包商必须对工作量作认真复核和计算。如果工作量有错误，由承包商负责。由于工程范围不

27、确定或预算时工程项目未列全造成的损失。例如在某固定总价合同中，工程范围条款为：“合同价款所定义的工程范围包括工作量表中列出的，以及工作量表中未列出的但为本工程安全、稳定、高效率运行所必需的工程和供应。”在该工程中，业主指令增加了许多新的分项工程，但设计并未变更，所以承包商得不到相应的付款。又如某国际工程分包合同采用总价合同形式，工程变更条款为：“总包指令的工程变更及其相应的费用补偿仅限于对重大的变更，而且仅按每单个建筑物和设施地平以上外部体积的增加量计算补偿。”在合同实施中，总承包商指定分包商大量增加地平以下建筑工程量，而不给分包商任何补偿。由于投标报价时设计深度不够所造成的工程量计算误差。对

28、固定总价合同，如果业主用初步设计文件招标，让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短，承包商无法详细核算，通常只有按经验或统计资料估算工作量。这时承包商处于两难的境地：工作量算高了，报价没有竞争力，不易中标；算低了，自己要承担风险和亏损。在实际工程中，这是一个用固定总价合同带来的普遍性的问题。在这方面承包商的损失常常是很大的。案例2：某工程采用固定总价合同。在工程中承包商与业主就设计变更影响产生争执。最终实际批准的混凝土工作量为66000m3。对此双方没有争执，但承包商坚持原合同工程量为40000m3，则增加了65，共26000m3；而业主认为原合同工程量为56000m3，

29、则增加了17.9%，共10000m3。双方对合同工程量差异产生的原因在于：承包商报价时业主仅给了初步设计文件，没有详细的截面尺寸。同时由于做标期较短，承包商没有时间细算。承包商就按经验匡算了一下，估计为40000m3。合同签订后详细施工图出来，再细算一下，混凝土量为56000m3。当然作为固定总价合同，这个16000m3的差额（即5600040000）最终就作为承包商的报价失误，由他自己承担。同样的问题出现在我国的一大型商业网点开发项目中。本项目为中外合资项目，我国一承包商用固定总价合同承包土建工程。由于工程巨大，设计图纸简单，做标期短，承包商无法精确核算。对钢筋工程，承包商报出的工作量为1.

30、2万吨，而实际使用量达到2.5万吨以上。仅此一项承包商损失超过600万美元。(三) 成本加酬金合同这是与固定总价合同截然相反的合同类型。工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金(间接费)计算。在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。由于合同价格按承包商的实际成本结算，所以在这类合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担了全部工作量和价格风险，所以承包商在工程中没有成本控制的积极性，常常不仅不愿意压缩成本，相反期望提高成本以提高他自己的工程经济效益。这样会损害工程的整体效益。所以这类合同的使用应受到严格限制，通常应用于如下情况：1投标阶段依据不准，工程的范围无法界定，无法准确估价，缺少工程的详细说明。2工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定。它们可能按工程中出现的新的情况确定。例如在国外这一类合同经常被用于一些带研究