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1、资产评估简答论述00158资产评估的现实性特点表现在哪几个方面？ 答：资产评估的现实性表现在以下三个方面： 1资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况，而不需 要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去那种状况变成当前状况。 2以现实状况为基础反映未来。 3现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据来校正。简述资产评估的特点。答：（1）现实性。现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评 定估算。（2）市场性。 资产评估

2、是来源于市场、服务于市场的活动。 （3）预测性。 资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能， 未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。（4）公正性。 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产 业务当事人的任何一方的需要。 （5）咨询性。 咨询性是指资产评估结论为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。简述资产评估和会计计价的区别 答：资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面： 1发

3、生的前提条件不同：会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发 生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价 值时的估价行为。2目的不同：会计学中资产计价是目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估 价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。 3执行操作者不同：资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。简述资产的含义。 答：对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：资产是

4、一种权利。同样的资产载体，其权 利是不同的。资产是一种获利能力。资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。资产必须为 某一主体所拥有和支配。资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。简述资产的分类。 答：（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 （2）按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 （3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能够独立存在的资产，不可确指的资产是指不能独立存在于有形资产而单独存在的资产。 （4）按资产的流动性分类，可以分为短期资产和

5、长期资产。资产的流动性决定其变现性，流动性越活，变现性就活，偿债能力就活。简述资产评估的特点目的。 答：我国资产评估实践表明， 资产评估的特定目的 主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等。简述资产评估价值类型的作用 。答：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定 条件下是价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。 （2）价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值是一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。 （3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达

6、评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。如何理解市场价值？ 答：对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握： 1公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做 出的。2当事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，是理性条件下做出的选择。 3市场价值是价值估价数额。简述确认继续使用的资产时必须考虑的条件。 答：在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：资产能以其提供的服 务或用途，满足所有者经营上期望的收益；资产尚有显著的剩余使用寿命；资产所有权明确，并保持完好；资产从经济上、 法律

7、上是否允许转作他用；充分地考虑了资产的使用功能。简述资产评估的工作原则。 答：（1）独立性原则。要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。（2）客观性原则。是指评估结果应有充分的事实依据。 （3）科学性原则。是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。 （4）专业性原则。要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。简述资产评估的经济原则。答：（1）贡献原则。是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体

8、价值下降的影响程度来衡量确定。 （2 ）替代原则。是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 （3）预期原则。是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。简述资产评估程序包括的主要环节。 答：按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：明确资产评估业务基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场调查；收集资产评估资料；评估估算；编制和 提交资产评估报告书；资产评估工作档案归档。简述资产评估程序的重要性。答：资产评估程序的重要性表现在：资产评估程序是规定资产评估行为、提供资产评估业

9、务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估机构和人员在明确了基本事项的基础上，确定是否承接该项目时应分析的因素有哪些？ 答：资产评估机构和人员在明确了基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：评估项目风险。评估机构和人员应当根据初步 掌握的有关评估业务的基本情况，具体分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围。专业胜任 能力。评估机构和人员应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估

10、人员是否具有与该项目相适应的 专业胜任能力及相关经验。独立性分析。评估机构和人员应当根据职业道德要求和国家相关法规的规定，结合评估业务的具 体情况分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在利害关系。简述资产评估业务约定书包括的基本内容。 答：（1）资产评估机构和委托方名称； （2）资产评估目的；（3）资产评估对象；（4）资产评估基准日；（5）出具资产评估报告的时间要求； （6）资产评估报告使用范围；（7）资产评估收费；（8）双方的权利、义务及违约责任；（9）签约时间；（10）双方认为应当约定的其他重要事项。简述编制资产评估工作计划是时应重点考虑的因素。 答：编制

11、资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：资产评估目的、资产评估对象状况；资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；评估对象的性质、行业特点、发展趋势；资产评估 项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；相关资料收集状况；委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信 状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。简述履行资产评估程序的基本要求。 答：资产评估机构和人员在履行资产评估程序时，应遵循以下基本要求： 1资产评估机构和人员，应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立健全资产评估程序制度。 2资产评估机构和人员执行资产评估业务，应

12、当根据具体资产评估项目的情况和资产评估制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程 序。3资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。 4如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。 5资产评估机构和人员应当 将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。市场法适用的前提条件是什么？ 答：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。 （2）参照物及其与被评估资产可比较的指 标、技术参数等资料是可搜集到的。成本法适用的前提条件是什么

13、？ 答：（1）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础之上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 （2）形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费，采用成本法评估资产，首先的问题是这些耗费是必需的，而 且这些耗费应体现社会或行业平均水平。收益法适用的前提条件是什么？ 答：（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。复原重置成本和更新重置成本二者的关系是怎样的？ 答：选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重

14、置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由 此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计 的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。 更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对 于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。应当注意的是，无论是更新重置成 本还是复原重置成本，资产本身的功能不变

15、。运用市场法时，参照物差异调整因素包括哪些内容？ 答：参照物差异调整因素主要包括三方面：时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下，资产价格不同，应注意时 间因素导致的价格变化。地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格 的影响尤为突出。功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。简述市场法评的程序及优缺点。 答：（1）运用市场法评估资产的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；

16、评估人员对收集到的资 料，应认真分析验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物。把被评估资产与参照 物比较。分析调整差异，得出结论。 （2）市场法的优缺点：市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被 各方面理解和接受； 市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。不适用与专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。简述运用成本法评估资产的程序及其优缺点。

17、答：（1）运用成本法评估资产的程序：确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值。 （2）成本法的优缺点：采用成本法评估资产的优点有：比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估； 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较 大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。简述运用收益法评估资产的程序及其优缺点。 答：（1）收益法评估资产的程序：收集验证有关经营

18、、财务状况的信息资料；计算和对比分析有关指标及其变化趋势；预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；将预期收益折现或资本化处理， 确定被评估资产价值（2）收益法的优缺点：收益法的优点： A.预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；B.在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。收益法的缺点:预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产 和可预测未来收益的单项资产评估。市场法与成本法的区别表现在哪些 方面？答：资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法和成本法具有

19、重 要的理论和实践意义。两种方法的区别表现为：成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市 场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖着角度，即市场上 销售价格来确定。市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自 身价格（购建价格）；还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。市场法的运用与原始成本贸易直接联系，而成本法中的某 些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。 成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗 （或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并

20、考虑被评估资产与参照物的各项差异因素进行调整来确定评估值。两种方法 具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。资产评估方法的选择应考虑哪些因素 ？答：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。 （2）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与 之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。 （3）评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。有时，一项资产

21、同时采用两种以上的方法评估， 会得出两种或两种以上不同的结论。 这种情况是很常见的。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评 估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。简述机器设备的三种贬值。 答：（1）机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。 （2）机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。 （3）机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。简述进口机器设备 FOB价

22、和CIF价的区别。答：FOB价格为离岸价格，指装运港船上交货价格。 CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。简述运用市场法评估机器设备的基本步骤。 答：运用市场法评估机器设备的基本步骤是：对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。进行市场调查，选取市场参照物。因素比较。计算评估值。简述运用市场法评估机器时需要考虑的比较因素。 答：运用市场法评估机器设备时， 应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个方面。如何理解和估算机器设备的功能性贬值？ 答：机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新急切切相比功能相

23、对落后而引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。机器设备的功能 性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功 能的新设备比老设备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本，超额投资成本造成功能性贬值即为复 原重置成本与更新重置成本之差。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费上低于老设备。超额运营成本引 起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法?答：估算机器设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分贝采用使用年限法、观测分析法和修复

24、费用法进行，也可以同时采用上述方法中的几种方法，相互配合使用，综合分析获得较为科学的结论。简述机器设备评估 的特点。答：（1）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如房 屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备的独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的事业受到很大限制，同常采用成本法和市场法。 （2）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。评估人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅 是单台设备价值的简单相加。 （3）影响机器设备磨损的因素很多，设

25、备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。 （4）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。科学技术的发展，国家有关的能源政策、环保证策等，都可能对设备的评估价值产生影响。简述房地产的特征。 答：（1）位置固定性。（2）耐用性。（3）影响因素多样性。（4）投资大量性。（5）保值增值趋势。简述房地产的评估程序。答：（1）明确评估基本事项。（2）拟定评估工作方案。（3）实地勘查搜集资料。（4）选用评估方法 的判定估算。（5）确定评估结果，撰写评估说明和报告。简述土地资产的特性。 答：土地的自然特性表现在以下方面：

26、 （1） 土地面积的有限性；（2） 土地空间位置的固定性； （3 ）土地使用价值的永续性和增值性； （4） 土地的不可替代性。土地的经济性主要表现在以下几个方面：用途多样性；经济地理位置的可变性；可垄断性。简述基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系。 答：基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间，既有区别又有联系。它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。同时，基准地价、标定地价、土地 使用权出让底价之间存在着相互承接的关系，基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参 考和依据。基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的区别是，前者是

27、大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗 地或地块的地价，亦称宗地地价；基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观 区位因素，其地价更为接近市场交易地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据 土地出让年限、用途、地产市场行情出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地 使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地 段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价

28、则是不公开的地价。土地资产价格的特点是什么?答:（1） 土地价格主要由土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。（2） 土地价格主要由土地的需要决定。（3） 土地价格具有明显的区域性。 （4） 土地价格的上涨性。简述建筑物评估时需考虑的因素。 答：从评估的角度看，应重点考虑以下诸方面因素。物理因素。这是建筑物价格的决定因 素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、价值面积及工艺标准等决定造价。知识建筑物评 估应考虑的基本因素。环境优劣的影响。外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通信状况，环境优美程度， 基础设施如水、电、气等完善程度，商业网点分布等都对建筑

29、物价格产生重要影响。经济地理因素。在我国，政治、经济、 文化发展极不平衡。一般来说，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开发城市高于内地 城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑 年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综 合性的。在评估综合性建筑物时，要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等，都直接影响建筑物的价值。政策因素

30、。 国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在：政府基于公共利益可限 制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何 房地产实行强制征用或收买。供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时 价值会提高。其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。简述建筑物评估的原则。 答：（1）替代原则。有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格时通过相 互影响和比较之后决定的。建筑物价格也同样遵循替代规律。根据建筑物评估的替代原则

31、，在对商品化建筑物进行评估时就 可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。应当注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能变异性等特点，因此要对区域和时间及交易条件进行修正才能根据替代原则进行评估。 （2 ）最有效使用原则。按照这一原则，在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化。如果具备这样的条件， 就可以按潜在的可能的最有效可以途径来评估。但应当注意，应用这一原则时必须哟啊符合国家法律、法规和政策的规定。（3 ）供需原则。建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要收价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡 点。由于建筑物具

32、有不可位移性的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，具有一定的价格独 占性。（4）房地合一原则。具体表现在以下两个方面：建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。建筑物环境质量的答：市场法评估应具备的条件主要有：要有区别是有土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。简述市场法评估建筑物应具备的条件。不少于3个。选择交易的实例与代购房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部 环境、产权性质等方面要相同或相似。交易时间与评估基准日尽可能接近。交易应具有透明性、公平性和有效性。交易实例 与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。影响无形资产评估价值的因素是什么？ 答：一般地，影响无形资产评估价值的因素主要有以下几个：无形资产的成本，机会 成本，效益因素，使用期，技术成熟程，转让内容因素，国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类无形资产的价格水平简述无形资产评估的程序。 答：