冠县医养老年公寓项目可行性研究报告.docx

1、冠县医养老年公寓项目可行性研究报告 附：1、投资估算表第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称冠县夕阳医养老年公寓项目1.1.2承办单位冠县夕阳养老服务有限公司1.1.3 拟建场址 本项目位于冠县镇。1.1.4 单位概况夕阳医养老年公寓有限公司成立于2015年7月，注册资本金1000万元，公司位于冠县镇，是一家致力于服务老年人的集医疗、康复、护理、生活照料为一体的专业化养老机构。拟建的医养老年公寓环境幽雅、设备齐全、科学管理、服务一流，老年公寓的工作人员将以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务赢得老年人的信任。目前，项目的各项筹备工作正在有序进行。1

2、.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻的实施意见（5）山东省社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）（6）聊城社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）（7）老年养护院建设标准（建标144-2010）（8）项目承办单位提供的设计构想依据资料及关于夕阳医养老年公寓的建设思想和使用要求（9）国家有关规划设计定额、设计标准及规范1.3编制原则 1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范； 2、积极进行实地

3、考察，结合县城总体规划原则，根据当地实际以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。 3、根据冠县夕阳医养老年公寓的发展规划，结合目前的平面布置，立足长远发展，合理进行工程建设，积极采用新技术、新材料、节约能源、节省投资、注重环境保护。1.4 项目概况冠县夕阳医养老年公寓位于镇中心敬老院院内，规划用地面积8977平方米，新建医养老年公寓楼1栋，总建筑面积12867平方米，建成集医疗、护理、康复、生活照料于一体的健康医养社区。本项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的方式，收养、收住社会孤老，并进行日间、周间及

4、短期的托老服务，收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人，这是一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。1.5.建设地点项目选址于冠县镇中心敬老院院内，东临陈井村生产路、南邻陈井村土地、西邻陈井村居民房、北邻329国道，项目区地理位置优越，环境优美，交通便捷，适宜养老机构的建设。1.6建设规模冠县夕阳医养老年公寓项目计划建设为现代化医疗养老居所，是一个集老年居养、医疗康复、老年娱乐活动等于一体的综合性老年公寓，项目规划占地8977平方米，规划建筑面积12867平方米，包括医养老年公寓楼1栋，层数为6层，框架结构，设计床位222张。1.7主要技术经济指标见表1-1表1-1 主要技术经济

5、指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积平方米8977约13.5亩2项目总建筑面积平方米128673容积率1.434建筑密度%34.35绿化率%20.0二设计床位张222三项目总投资万元4526.01工程费用万元3522.242其他费用万元580.673预备费用万元123.094流动资金万元300.00四建设期年11.8综合评价结论 目前，我国没有养老方面的法律、法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的一个课题，我们要抓住这个机遇迅速规模化的占领这一市场，走出一条我们自己的开发模式，从而带动冠县镇及周边地区的整个养老市场，随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老

6、龄化社会。本项目的建设符合国家老年产业政策及县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足乡镇辖区居民养老需求，冠县医养老年公寓选址地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然协调共生，适宜居住，市场前景看好。 本项目的建设是可行的。第二章 社会和市场调查与需求分析2.1 产业政策改革开放二十年来，我国经济已进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立和谐社会的重要内容，实现以市场化为取向的系列制度创新和突破，使我国银发产

7、业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点，为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。冠县县委、县政府十他注重本县社会养老事业的开发和建设工作，为此给予了一系列的优惠政策，为养老事业的发展提供了便利条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.2项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970

8、年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97，至1999年已达到10，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。

9、从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国

10、人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质

11、和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一

12、条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法

13、，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平（10.5左右）。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建

14、设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。2.3养老服务业发展现状养老服务业是在政府主导和扶持下，由社区和社会服务机构为老年人提供住养服务、居家养老服务、疾病护理服务、精神文化服务等服务项目，满足老年人特殊生活需求的服务行业。目前，我省老年人口已达1317万人，占全省总人口的14.06%。庞大的老年人口规模以及老年人口的高龄化，形成了巨大的服务需求。同时独生子女家庭日益增多，“空巢”老

15、人已占老年人总数的50%以上，家庭养老的实际能力明显下降，老年人的生活照料、疾病护理等事务逐步向社会转移，机构养老服务和居家养老服务等需求不断增多，对加快发展养老服务业提出了新的要求。同时，虽然我省养老服务业有了一定的发展，但由于存在思想认识不到位、市场化程度不高、政府投入不足、政策扶持力度不够、服务场所少、服务水平低等问题，远远不能满足广大老年人及其家庭的需求。鉴于我省养老服务业发展的现状，山东省、聊城市两级政府都下发了关于加快发展养老服务业的意见，推动养老服务的迅速发展。2.4需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09。在全国一人家庭户中，65

16、岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年

17、来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为养老服务业提供了一个庞大市场。根据聊城市民政部门资料显示，截止2011年度，全市60岁以上老年人已超过90万元，占总人口的14.9%，但现有养老服务体系无法满足实际需要。根据外地经验，我市90万老年人中，大约有5%，即4.5万人有入驻养老服务机构的愿望，这与我市现有18420张床位还有较大差距，老年福利服务的工序矛盾比较突出。我市现有公办养老

18、机构70所，共有床位18420张，入住老人14820人，其中，敬老院共有65所，截止2011年底，全市65所敬老院拥有床位15400张，入住老人达13700人。目前，全市有民办养老服务机构19所，拥有床位1870张，入住老人803人，机构和床位数比5年前增长90%和210%。现阶段正在筹办的有7家，扩建的3家，预计床位可增加3000多张，民办养老机构对养老服务的支撑作用日趋明显；但是，民办机构多为废旧房屋和院落改造而成，房间简陋，设施缺乏，功能单一，缺乏功能较为完善的综合性养老场所。从养老服务体系的运作看，全市90%以上为政府公办，每年投入经费相当部分额用于人员工资和机构运行开支，运作成本较高

19、；养老服务队专业化程度不高，具有专业医疗护理资质的技术人员严重匮乏。居家养老、社区养老服务体系还不完备，不能完全满足老年人群的各类需求。虽然聊城市很重视老龄事业的发展，但随着生活水平的提高，传统的几代同堂已逐步解体，老少分住、家庭小型化，年轻人外出务工、老年人留守家中已经成为必然趋势，全市养老服务需求矛盾日益突出。2.5项目建设的意义本项目以“养老”为主题，在冠县镇新建集“医疗康复、老年居养、老年娱乐“为一体的综合性医养性老年公寓基地，项目建成后将解决当地老年人对社会化养老的需求，将具有显著的社会效益，为聊城市的经济和社会的发展带来积极的影响。（1）有利于提升地方党委、政府的形象。党的十七大强

20、调，要加强老龄工作，努力使全体人民老有所养，推动建设和谐社会。国家“十二五”规划纲要中明确指出，要在全国“实施爱心护理工程”。聊城市第十二次党代会也提出了“全面建设生态型强市名城，创造聊城人民的幸福生活”的奋斗目标。一个地区老年事业的发展，可以体现该地区党委、政府的执政理念的先进性，可以塑造党委、政府以人为本的良好形象，还可以想外界展示良好的城市形象。而本项目的实施，将成为聊城社会文明进步的重要标志，对我市老龄事业发展具有积极的带动作用。（2）有利于提升冠县当地养老服务事业发展水平。该项目的建设，可以很好地提升当地社会化养老的水平，有利于缓解全县养老服务供求矛盾，并且与公办养老机构互补，满足不

21、同老年人群的养老需求，大大提升冠县养老服务专业化水平，在全省创造出科学养老的新经验，使冠县真正成为人居典范、投资福地。（3）有利于促进社会就业和发展新兴产业。项目建成后，将为聊城增加就业岗位。同时，针对老年人的护理产业、保险业、金融业、旅游业、教育产业等老年产业的发展，还可以开发老年用品和老年服务产品，培育老年消费市场。第三章 建设条件及气象条件3.1场址选择3.1.1项目选址原则根据老年养护院建设标准（建标194-2010）选址和规划布局的要求，老年养护院要满足以下条件：1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；2、交通便利，供电、给排水。通信等市政条件较好；3、便于利用

22、周边生活、医疗等社会公共服务设施；4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。3.1.2项目选址地点及占地面积遵照以上选址原则，本项目选址于镇中心敬老院院内，规划用地8977平方米，地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。3.2场址条件3.2.1地理位置冠县位于鲁、冀、豫三省交界处，是山东省的西大门。西以漳卫河为界与河北省馆陶县、大名县相望，东隔马颊河与东昌府区为邻，南与莘县接壤，北与临清毗连。西南距河南省南乐县域仅20公里之遥。地处北纬36223642、东经1151611547之间。3.2.2地势地形冠县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是由

23、西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-19000。拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。3.2.3土壤县内土壤共有潮土、盐土、风沙土3个土类，褐土化潮土、潮土、盐化潮土、潮盐4个亚类，86个土种。潮土占土地总面积的68.5%，盐土、风沙土占1.5%。3.3.4气候概况冠县属温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中等特点。年平均气温13.3度，年平均无霜期196天，结冰期103天，年平均降雨量582.1mm，多年平均水面蒸发量1280 mm，年平均日照时数2663.3小时，相

24、对湿度63%，最大冻土深度0.5米，最大日降雨量273.7mm日，最大雪压176Pa。全年各风向频率为偏南风最多达30-40。其次是北到东北风频率占20-30，大风日数以春季最多，主导风向为东南和东北。全年平均风速3.4-3.9米秒，最大风速23.2米秒，最大瞬时风速35米秒，最大风压336Pa，最大瞬时风压765Pa。3.3交通条件冠县区位条件优越。是山东省西进内陆市场、东连沿海发达地区的“桥头堡”，既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向资源丰富、市场广阔的中西部内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部，成长性较强，发展潜力较大。邯济铁路、青兰高速公路、309国道东西穿越县境，京

25、九、京开公路纵贯南北，紧邻京广铁路、京九铁路、大广高速、德商高速等交通干线，可以1个小时到达济南机场和邯郸机场，3个小时到达北京和青岛港口、天津港口。3.4外部基础设施条件冠县的供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。（1）给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为城镇自来水，供水普及率将达到90以上。沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。（2）排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就

26、近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。（3）供电本项目用电由供电部门统一解决，目前镇辖区内供电线路完善，供电能力充足，能够满足项目的用电需求。第四章 建设规模及建设方案4.1 指导思想与原则根据老年养护院建设标准（建标194-2010）的有关规定，项目的建设应遵循以下原则：（1）建设标准应根据失能老年人的身心特点和安全卫生经济环保的要求合理确定，并具有逐步提高失能老年人养护水平的前瞻性。 （2）建筑设计应符合老年人建筑设计、城市道路和建筑物无障碍设计及公共建筑节能设计等规范、标准的相关规定。（3）老年人用房宜以低层和多层为主，垂直交通应至少设置一部医用电梯或

27、无障碍专用坡道。（4）应根据老年人的特点和各项设施的功能要求，进行总体布局、合理分区；老年人用房的建筑朝向和间距应充分考虑日照要求。（5）采用公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理、方便入住老人的服务模式，力争办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。4.2 建设目标为加快推进聊城市和冠县的社会化养老服务体系建设，冠县夕阳医养老年公寓有限公司积极筹措资金建设医养老公寓项目，项目拟建设成集医疗、护理、康复、生活照料等于一体的养老型公寓，在为老年人提供养老娱乐综合活动场所的同时，带动当地老年产业的迅速发

28、展。医养老年公寓项目引入国内知名养老机构的高端服务理念：针对失能和半失能的刚需人群，提供369服务模式：三大承诺：没有异味、没有褥疮、没有孤独；六疗服务：医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗； 九师团队：医师、护师、护理师、营养配餐师、康复训练师、心理咨询师、社工师、老年洗浴师、美容美发师）服务模式；六大养生理念，即医疗保健养生、文化艺术养生、科学知识养生、运动养生、营养养生、环境养生。九大养生方法，即文化养生、运动养生、居住养生、生态养生、游乐养生、环境养生、医疗养生、美食养生、生理美容养生。医养老年公寓提供“610”全方位服务体系：6有生活：老有所养，老有所医，老有所乐，老有所为，老有所教，

29、老有所学；1个信息化平台；1个专业化养老团队；0打扰：充分尊重老年人生活的独立性与私密性。4.3 建设内容及规模拟建的夕阳医养老年公寓项目计划占地8977平方米，总建筑面积12867平方米，新建医养老年公寓楼1栋，建筑层数为6层，采用框架结构，内部设置养老公寓、医疗康复中心、老年活动中心及配套设施等；养老公寓设置不同规格档次的养老院居住用房。除以上建设内容外，项目将对项目区的基础配套设施和景观进行完善和提升，引入水系、亭台楼阁、雕塑、广场，创造宜居的居住环境。4.4 项目规划设计方案4.4.1总平面布置本项目选址于冠县镇中心敬老院院内，G329以南，新建医养老年公寓楼1栋，建筑的南侧为原有的平

30、房和景观绿地。医养老年公寓楼是提供给老年人医疗、护理、生活照料的核心区域，提供床位222张。老年公寓院区景观设计以庄重的园林风格为主，成为景观主轴。与自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品、雕塑，增添空间趣味性。老年公寓院区内引入水系、亭台楼阁、雕塑、广场等景观设施，实现老年公寓内的景观的整体提升，创造宜居的居住环境。院内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。在院内道路两旁和建筑物周围以及场区空

31、地进行绿化。绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区四周设置通透式围栏，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间，同时围栏形式宜与所处环境及道路风格相协调。4.4.2内部功能分区医疗老年公寓内设置医疗住院用房、养老生活用房、综合办公用房及附属用房，其中综合办公区设置接待服务厅、入住登记室、健康评估室、社会工作用房等，提供老年人入住接待、日常管理等服务；医疗区主要实现老年性疾病预防、治疗、护理、康复等医疗功能，并提供心理健康指导、精神关怀、心理慰藉等服务。拟建的医养老年公寓楼内各层功能设计：一、二层设置为门诊用房及办公用房；三层为住院用房及附属用房，分为两个护理单元；四层为住院用房、手术用房及附属用房，分为两个护理单元；五、六层为老年生活用房及办公与附属用房，分为两个护理单元。老年公寓生活用房中分经济型、标准型、豪华型三种，迎合不同消费群体的需要；医养中心可以为失能失智的老年人提供长期护理服