天津房地产集团评级.docx

1、天津房地产集团评级天津市房地产发展(集团)股份有限公司2013年公司债券跟踪评级报告查看PDF公告 公司债券跟踪评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因

2、发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，XX，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 公司债券跟踪评级报告 跟踪评级说明 根据天房发展2013年公司债券信用评级的跟踪评级

3、安排，大公对 公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并 结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 发债主体 公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建 设开发公司（以下简称“天建开发”）；1988年在天建开发基础上组建 了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体 委字【1992】33号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津 银金【1992】479号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募 集方式成立天房发展。1998年3月18日，经中共天津市委员会、天津 市人民政府津党【1998】9号文批准，同意设立天房集团从事相应的国

4、有资产管理。根据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50号 关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的 通知，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票 代码：600322）。截至2014年3月末，公司注册资本为110,570万元， 天房集团持有公司25.11%股份，为公司第一大股东，公司实际控制人 为天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委”）。 公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企 业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至2014年3月末，公 司共有控股子公司12家。 宏观经济和政策环境 2014年一季度国民经济开局平

5、稳且总体向好，结构调整和转型升 级继续取得新进展；外部环境复杂多变导致国内经济仍存在下行压力 2014年一季度我国实现国内生产总值128,213亿元，同比增长 7.4%，增速较2013年同期回落0.3个百分点；从环比看，2014年一季 度国内生产总值增长1.4%。分产业看，第一产业增加值7,776亿元， 同比增长3.5%；第二产业增加值57,587亿元，同比增长7.3%；第三 产业增加值62,850亿元，同比增长7.8%。分要素看，固定资产投资（不 含农户）同比增长17.6%；社会消费品零售总额同比增长12.0%；进出 口总额同比下降1.0%，实现贸易顺差167.4亿美元。2014年3月份中

6、国制造业PMI为50.3%，较2014年2月微升0.1个百分点，自2013 年11月份后首次回升，预示我国制造业总体平稳向好。从工业景气度 看，2014年一季度工业企业景气指数为128.0，环比上升3.7点；工 业企业家信心指数为124.3，环比提高3.3点。 公司债券跟踪评级报告 结合宏观数据综合分析发现，2014年一季度第三产业增加值占GDP 比重升至49%，且第二产业中装备制造业和高技术产业增加值增速比规 模以上工业增加值平均增速高3个百分点，说明在市场机制作用下， 产业结构继续得到优化。此外，投资增速有所回落，第三产业与民间 投资比重继续提高，居民消费增速有所加快，投资与消费的关系更趋

7、 合理，整体看国民经济结构调整与转型升级取得一定进展。 导致国民经济增速下滑的主要原因是一方面外部环境仍然复杂严 峻，新兴经济体下行压力较大，IMF分别调低2014年世界经济增长预 期和发展中国家经济增长预期0.1个百分点和0.2个百分点，世界经 济复苏低于预期进而影响我国出口增速；另一方面，我国正处于增速 换挡期、结构调整期与前期刺激政策消化期“三期”叠加阶段，加上 政府主动调控加大淘汰落后产能与环境污染治理力度，因此经济增速 放缓属于阶段性客观反映。 总体来看，2014年一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整 和转型升级继续取得新进展。但同时也注意到，外部环境仍然复杂多 变导致国内经济仍

8、存在一定的下行压力。 行业及区域经济环境 人口结构、城市化进程等因素对我国房地产发展起到了根本性推 动作用；近年来国家通过增加保障房的建设以缓解房地产市场的供需 矛盾；2014年以来，受信贷政策紧缩影响房地产销售面积同比下降 人口结构、城市化进程、信贷及货币投放量等因素对我国房地产 市场的发展起了根本性的推动作用，但为了房地产市场的稳定发展， 2009年以来，我国政府对房地产市场进行了密集调控，房地产行业景 气度波动较大；2013年及2014年15月，我国土地购置面积分别完 成3.88亿和1.11亿，同比分别减少8.80%和5.70%；房地产开发 投资完成额同比分别增长19.80%和14.70

9、%；2013年房屋新开工面积同 比增长13.50%，2014年15月同比减少18.60%。 保障房的供给方面，根据国家“十二五”规划纲要，“十二五” 期间，全国将新建各类保障性住房和棚户改造3,600万套，其中2014 2015年间约供应共1,600万套，使保障房的覆盖率达到20%，通过增 加保障性住房的建设和供应缓解房地产市场的供需矛盾。 公司债券跟踪评级报告 图120062013年我国土地购置面积及商品房销售面积变动情况 数据来源：Wind资讯 需求及成交量方面，2013年及2014年15月全国商品房销售面 积分别约为13.06亿和3.61亿，2013年同比增长17.30%，2014 年1

10、5月同比减少7.80%。2013年房地产市场有所回暖，商品房销售 有所改善，2014年15月，受信贷政策紧缩影响，房地产市场销售面 积同比下降。整体来看，我国购房需求逐渐转向以刚需为主。需求的 管理政策来看，2010年2012年，国家多次出台包括“国十一条”、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和“新国五条” 等在内的调控政策，以限贷、限购、限制房价及提高房贷首付款比例 等方式抑制投资投机性购房需求，旨在合理引导住房消费求；2013年 2月，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（以 下简称“通知”）要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得 税按转让所得的20%计征，同时加

11、快推进扩大个人住房房产税改革试点 的工作，通知进一步明确了抑制投机需求、增加住房供给的调控 方向。 行业在政策调控的背景下因其自身的固有特征出现了集中度上 升、区域市场表现分化等特点，整体上有利于大型房地产企业的发展 我国房地产行业进入门槛较低，市场结构较为分散，开发商规模 普遍较小，截至2013年末，我国共有房地产开发企业约8.84万家， 年均实现主营业务收入约为5,000万元。2009年以来，在政策调控的 背景下，房地产行业本身固有的特性导致了不同地域及企业等多方面 的变化，具体来看，一线城市行业资源的聚集能力仍较强，二三线城 市占全国房地产开发投资额和商品房销售面积的比重有所上升；重点

12、城市的销售集中度趋于上升。整体来看，调控以来行业集中度逐年提 升，企业业绩分化趋于明显，大型房地产企业发展较为良好。从行业 产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占 比明显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，调控以来供应 中低档房源为主、采取标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的 企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好 公司债券跟踪评级报告 产品定位的大型房地产企业的实力将继续增强。 天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的 外部环境；2014年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，或将 对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战

13、 天津市是中国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区 为全国综合配套改革试验区之一。2013年及2014年13月，天津市 地区生产总值分别达到1.44万亿元和3,190亿元，同比分别增长 12.50%和10.60%；2013年及2014年13月，天津市全社会固定资产 投资分别完成1.01万亿元和1,775亿元，分别同比增长14.10%和 16.60%，2013年以来，天津市区域经济发展较为平稳，有利于区域内 工商企业的经营。 房地产市场的供给方面，2013年及2014年15月，天津市房地 产开发投资同比分别增长17.50%和19.50%，2014年以来天津市房地产 投资增速同比放缓，或将

14、对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战。 2013年，天津市土地购置面积同比下降29.73%；住宅新开工面积同比 下降1.13%，土地购置面积及住宅新开工面积的下降或将使未来商品住 宅的供给减少；需求方面，商品住宅销售面积同比增加13.82%，增速 同比明显提升。2011年，天津市对本市户籍居民家庭购房出台限购政 策；2013年3月，天津市政府办公厅发布了关于进一步做好我市房 地产市场调控工作的实施意见，指出要根据市场情况适时提高第二套 住房首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按照规定应征收个人 所得税。在调控政策的影响下，预计未来天津市商品住宅销售面积增 长或将进一步放缓。 近年来天津已形

15、成了以公共租赁住房、限价商品住房和经济适用 住房为主的保障性住房体系。保障房的供应方面，根据天津市国土资 源与房屋管理局关于落实2014年住房保障工作责任目标的实施意 见，2014年天津市将开工建设保障性住房6万套，建成保障性住房 7.50万套。天津市政府明确增加保障房建设的用地供给，有助于保持 区域内保障房开发企业经营的稳定。 经营与竞争 公司仍以房地产开发经营为主营业务，2013年由于公司预售项目 达到可结转收入条件的较少，营业收入和毛利润均有一定程度下降， 但由于结转项目中低毛利率的限价房项目减少，毛利率水平显著上升 公司仍主要从事房地产开发经营业务，2013年以来公司较多项目 达到预售

16、条件但未达到售罄可结转收入条件，故销售回款的增加并未 体现在当期营业收入之中。2013年，公司营业收入同比降幅较大，约 为45.56%，受此影响毛利润同比下降26.95%。虽然公司营业收入和毛 1 在天津市已拥有1套住房的还可以购买1套；已拥有2套住房的不可以再购买住房。 公司债券跟踪评级报告 利润均出现了一定程度下降，但与2012年相比，当期结转收入的项目 中低毛利率的限价房占比减少，因此公司房地产开发经营业务的毛利 率同比上升17.23个百分点，从而带动综合毛利率上升至37.93%。 表120112013年及2014年13月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%） 2014年

17、13月2013年2012年2011年 项目 金额占比金额占比金额占比金额占比 营业收入合计4.66100.0017.49100.0032.13100.0032.54100.00 房地产开发经营4.3793.8115.1486.5429.8092.7431.5596.97 其他0.296.192.3513.462.337.260.993.03 毛利润合计2.08100.006.64100.009.09100.009.83100.00 房地产开发经营2.0196.776.1492.548.7496.089.5196.81 其他0.073.230.507.460.353.920.323.19 综合毛

18、利率44.7137.9328.2930.20 房地产开发经营46.0040.5529.3230.15 2 其他23.2721.0215.4531.31 数据来源：根据公司提供的资料整理 2014年13月，公司实现营业收入4.66亿元，同比增加52.29%； 毛利润为2.08亿元，同比增加76.27%；毛利率为44.71%，同比上升 6.21个百分点，主要是与2013年同期相比公司可结转收入的项目增 多，同时随着结转项目中限价房比例的减少，公司毛利率回归正常水 平。 综合来看，2013年由于项目结转条件因素公司营业收入的变动与 预售情况出现一定的延后，未来随着各项目逐步达到可结转标准，营 业收入

19、将有所增长，同时随着低毛利率项目的结转完成，公司综合毛 利率回归到正常水平。 公司土地储备以项目为核心，与控股股东天房集团的土地整理业 务形成联动优势，2013年以来，公司单位销售面积的成本增幅较小， 成本控制力依然较好 公司土地储备主要围绕开发项目进行，相对于开发进度土地储备 较为充裕。公司一般在已开发项目进入销售尾盘时期，再进行下一轮 土地储备，有效避免运营资金大量占用和土地溢价产生的销售定价压 力。2013年以来，随着已开发项目的竣工和销售，公司进入新一轮土 地储备期，2013年5月公司取得津西陈塘（挂）2013-029和2013-030 号两个地块。此外，公司发挥与控股股东天房集团的业

20、务联动优势， 由具备一级资质的天房集团主要承担所开发项目的土地整理业务，可 以较为充分的了解土地相关情况，开发进度协调性较好。 截至2014年3月末，公司土地储备主要分布在天津市城区及环城 2 其他业务包括建筑材料销售、物业出租及管理等。 公司债券跟踪评级报告 四区，建筑面积合计为71.17万平方米。由于公司以招拍挂方式获取 的土地储备均已全额支付地价，后期资金压力较小。 表2截至2014年3月末公司获取的土地储备情况 建筑面积计划总投资应占权益 项目名称项目类型地址 （万平方米）（亿元）（%） 双港新景园限价房17.9212.62100.00天津市津南区 住宅29.16万平方 美域新城米、商

21、业金融体39.3716.86100.00天津市蓟县 10.21万平方米 津西陈塘（挂）商品房和中小学幼 5.029.67100.00天津市河西区 2013-029号项目儿园用地 津西陈塘（挂） 商品房8.8616.68100.00天津市河西区 2013-030号项目 资料来源：根据公司提供资料整理 2013年，公司单位销售面积的开发成本为6,570.21元/平方米， 同比上升19.33%，主要是受到土地出让价格和劳动力成本上涨因素影 响所致，但同期平均销售价格同比上涨41.90%，远高于成本增幅，主 要原因是：其一，销售项目中限价房比例减少，销售趋向于市场价值； 其二，公司发挥与控股股东的土地

22、整理业务的联动优势，土地整理与 开发周期、销售周期配合度较高，有利于加强开发项目的流转速度， 减少资金占用和融资成本。 综合来看，公司土地储备以项目为核心，有利于提高资金运营效 率，2013年以来限价房在商品房开发项目中占有比例减少，虽然土地 价格、资金成本处于上涨趋势，但商品房销售仍能保持一定利润空间。 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，具备较强的项目获 取能力，开发项目采用预售方式，资金周转效率较高；由于开发项目 主要在天津市且业态形式较为单一，业务风险的分散能力仍然较弱 公司是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主管 部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系

23、，具备 较强的项目获取能力。公司以住宅建设为主要业务，且所有项目均集 中在天津本地，受到国家和地方政策调控的影响面较大。但公司开发 项目主要采用预售方式，因此可以无息占用预售款资金，资金周转效 率较高。 2013年，公司全年施工面积虽然同比有所降低，但仍保持在较高 水平，同期商品房销售面积和金额均出现较大幅度增长，商品房销售 面积同比上升60.77%，在平均销售价格提升的利好因素下，全年销售 金额同比增加91.53%，公司项目销售情况良好。 公司债券跟踪评级报告 表320112013年及2014年13月公司房地产项目情况 项目2014年13月2013年2012年2011年 平均销售价格（元/平

24、方米）12,827.6411,053.547,789.417,245.85 平均成本（元/平方米）6,879.036,570.215,505.945,061.07 商品房销售金额（亿元）-28.2514.7522.62 商品房销售面积（万平方米）-24.6315.3222.25 全年施工面积（万平方米）-250.70283.16300.50 数据来源：根据公司提供资料整理 截至2014年3月末，公司房地产主要在建项目建筑面积合计约为 210.37万平方米（见附件1）。从项目区域分布来看，公司房地产开发 项目均在天津市，具有一定的区域集中风险。从产品业态来看，公共 租赁房项目属于委托代建模式，只

25、收取委托建设管理费。公司于2011 年4月与天津市保障住房建设投资有限公司签署了天津市公共租赁住 房委托开发合同，共同开发天津市西青区大寺新家园七宗地块，规划 总建筑面积约为120万平方米，建房总套数约为2.2万套，全部建筑 基本已封顶。公司住宅类项目包括经济适用房、限价房和商品房，截 至2014年3月末，限价房项目已销售完毕，新科园、新盈庄园、新景 园等多个商品房项目处于销售状态，公司销售持续性较好。 在稳步发展住宅类项目的基础上，公司积极向商业金融体项目延 伸，主要项目为美域新城和天津湾项目。美域新城项目由公司控股子 公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司承担，截至2014年3月末， 美域新

26、城项目正在进行主体施工，部分住宅类项目已开始销售。天津 湾项目是天津市海河六大经济节点之一，集五星级酒店、甲级写字楼、 城市公园、购物中心、休闲娱乐、亲水公寓六种业态模式于一体，形 成都市滨水休闲商务区，项目规划分为A、B、C、D、E五大地块。该 项目是公司与北京首都开发股份有限公司共同设立的天津海景实业有 限公司负责开发建设。截至2014年3月末，A区A2写字楼已竣工开盘 销售、B区亲水住宅基本售罄、C区部分住宅已开盘销售。 公司治理与管理 截至2014年3月末，公司注册资本为110,570万元，天房集团持 有公司25.11%股份，为公司第一大股东，实际控制人为天津市国资委。 公司实行董事会

27、领导下的总经理负责制，根据自身业务情况设有 完整的职能部门，各部门独立运行、相互制衡、职责明确、权责明晰。 此外，公司根据国家财政部、证监会、审计署、银监会和保监会的规 定建设有完善的内部控制制度，并将其贯穿在整个生产经营过程中。 总体来看，公司治理结构完善，董事会、监事会和高级管理层日常运 作规范，与控股股东及其下属公司之间的关联交易符合相关法律法规 的规定。 公司债券跟踪评级报告 公司将重点打造“天房品牌”，实现土地开发和房地产开发的联动， 拓宽土地储备渠道，完善土地开发模式。2013年以来，公司扩大融资 渠道，增加了资产证券化和股权质押等创新融资模式；在经营创新方 面，公司将继续尝试物业

28、商业模式的创新，大力推进集约化管理。 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主 管部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，具 备较强的项目获取能力。经过房地产开发业务的多年发展，公司在土 地资源储备和项目开发方面的能力较强。虽然公司业务受到国家房地 产调控政策、项目开发类型以及项目结转等客观因素影响，但2013年 以来，公司经营状况依然良好，在售项目顺利进行，待开发项目稳步 推进。因此，公司仍具有很强的抗风险能力。 财务分析 公司提供了2013年及2014年13月的财务报表。中喜会计师事 务所（特殊普通合伙）对公司2013年财务报表进行了审计，并出具了 标准无保

29、留意见的审计报告。公司2014年13月的财务报表未经审 计。 资产质量 2013年以来，由于公司土地储备增加资产规模显著增长；流动资 产占比仍然保持在90%以上，应收账款周转效率远高于行业优秀水平 2013年以来，由于公司增加土地储备，总资产规模大幅增加。资 产结构仍以流动资产为主，2014年3月末流动资产占总资产比重超过 94%。 亿元% 200 15010.33 10.8810.5410.39 100 50112.83111.10165.50167.18 0 2011年末2012年末2013年末2014年3月末 流动资产合计非流动资产合计流动资产占比 图220112013年末及2014年3

30、月末公司资产构成情况 公司流动资产主要由存货和货币资金等构成，2013年末存货和货 币资金占流动资产比重分别为77.65%和19.09%，其他科目占比均较小。 2013年末，公司存货仍由开发成本和开发产品构成，余额为128.52 亿元，同比增长32.51%，主要是公司在2013年拍得津西陈塘（挂） 2013-029、津西陈塘（挂）2013-030地块，开发成本增加18.55亿元 所致；货币资金为31.60亿元，同比增加143.74%，主要是银行借款及 公司债券跟踪评级报告 销售商品房回款增加所致，受限货币资金为0.14亿元，全部为公司全 资子公司天津市凯泰建材经营有限公司银行承兑汇票的保证金。2014 年3月末，公司存货为131.53亿元，较2013年末增长2.34%；货币资 金为30.11亿元，较2013年末减少4.68%。 公司非流动资产主要由投资性房地产、固定资产、长期股权投资 等构成，2013年末投资性房地产、固定资产和长期股权投资占非流动 资产比重分别为73.57%、13.24%和8.15%。2013年末，公司投资性房 地产主要为公司用于出租的商铺和车库，余额为7.76亿元，同比减少 4.45%，主要是出售翠海红山项目和天房美域项目的车库所致；固定资 产为1.40亿元，同比减少4.73%；长期股权投资为0.86亿元，同比增 长3.95%。2014年3月末，公司非流动资产