房地产企业纳税自查辅导提纲.docx

1、房地产企业纳税自查辅导提纲房地产企业纳税自查辅导提纲一、营业税营业税自查应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。（一）主营业务收入（自查重点）1销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账

2、；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；（6）拆迁补偿支出是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期

3、不结转收入。3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收

4、入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。（二）其他业务收入1.房屋出租收入（1）出租收入是否抵顶工程款

5、、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。（三）其他营业税涉税问题1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。4.合作建

6、房是否按税法规定足额纳税。5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。二、企业所得税企业所得税的自查应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。（一）收入项目1、自查有无已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入的行为。2、自查有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。3、自查有无按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款的行为。4、自查有无销售收入

7、确认不及时，长期挂在“预收款账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税的行为。5、自查有无整体转让“楼花”不作收入，即将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的行为。6、自查有无先租后售的收取的租金不记收入的行为。7、自查有无以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理的行为。8、自查有无合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理的行为。9、自查有无将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未视同销售的行为。10、自查有无代建工程、提供劳务

8、过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的行为。11、自查有无将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入的行为。12、自查有无将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入的行为。13、自查开发企业有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户的行为。14、自查有无为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷税”的行为。15、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。16、自查有无提供虚假或不完整

9、的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。17、自查有无以商品房抵付施工单位工程款，在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入的行为。18、自查有无以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款的行为不视销售的行为 19、自查有无以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产的行为。20、自查有无以完工房地产抵付职工奖励支出不视销售的行为。21、自查有无购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项的行为。22、自查有无收取价外费用不计

10、收入，在售房后，为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，价外费用形成帐外资金的行为。23、自查有无采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入的行为。24、自查有无利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价实际上转入了企业账外收入的行为。25、自查有无将开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入的行为。26、自查有无售后返租业务，以冲减租金

11、后实际收取的款项计收入的行为。27、自查有无将商品房低价销售给关联企业及关系户，少确认销售收入的行为。28、自查有无让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，未计入企业所得税应税收入的行为。29、自查对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的行为。30、自查有无违约金收入不入账的行为。31、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。32、自查有无将收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账的行为。（二）预售收入项目1、自查有无将预

12、售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款科目核算，长期挂账不结转收入的行为。2、自查有无把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入的行为。3、自查有无混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的的行为。4、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐的行为。5、自查有无以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款的行为。6、自查有无分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账的行为。（三）开发成本项目1、自查有无将将购进土地进行三

13、通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本的行为。2、自查有无虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费的行为。3、自查有无跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目的行为。4、自查有无签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费用的行为。5、自查有无在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本的行为。6、自查有无将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建

14、筑材料的票据在开发成本中列支的行为。7、自查有无虚订虚假合同，取得虚开发票，虚列工程监理费的行为。8、自查有无利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得的行为。9、利用成本核算特点，通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的的行为。10、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在开发成本中列支的行为。11、自查有无虚列预提费用，多记成本支出的行为 。如完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当

15、年（完工年度）应纳税所得额。实际工作中存在开发产品完工后，工程的结算成本仍然无法最终确定的情况，开发企业可以按照国税发200631号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的计税成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企

16、业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（300010%）=2300万元计算，完工开发成本700万元

17、是不能计入当年度企业所得税汇算清缴计税成本中的。12、自查有无未取得合法凭证，以白条或收据列支成本的行为。13、自查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。14、自查有无在开发成本中列支被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派的费用的行为（收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具）。15、自查有无在旧城改造时，上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减开发成本，造成企业虚增开发成本的行为。16、自查有无政府各部门已经清理不再收取的费用，虚开开票据，虚列开发成本的行为。17、自查有无利用虚假境外工程设计合同、发票等方式，虚列设计费，增大开发成本的行为。

18、18、自查有无设立关联的施工单位，签订虚假的施工合同，并开具虚假的建安发票，虚构资金流向，虚增开发成本的行为。19、自查有无将资本性支出在开发成本中支出的行为。20、自查有无其他虚增开发成本的行为。（四）期间费用税前扣除项目1、自查有无将开发费用列入期间费用的行为。2、自查有无向“资本弱化”现象，向关联企业借款利息全额在税前扣除的行为3、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在财务费用中列支的行为。4、自查有无将与本单位无关的通讯费、车辆过路过桥燃油费等在企业管理费列支的行为5、自查有无将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低

19、值易耗品，在税前扣除的行为。6、自查有无将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支的行为。7、自查有无将应由用户承担的各项支出作为费用在税前扣除的行为。8、自查有无虚开、代开假发票，虚列费用的行为。9、自查有无将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除的行为10、自查有无采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除的行为。11、自查有无不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用的行为。12、自查企业为其他纳税人提供与本企业纳税收入无关的贷款担保，被担保方不能还贷而由担保方承担的本息，是否税前扣除。13、自查有无将摊

20、派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的行为。14、自查与预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。15、自查有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用的行为。16、自查有无将应作资本化的固定资产大修理费用，作期间费用支出的行为17、自查有无将假按揭的利息支出在财务费用中列支税前扣除的行为。18、自查有无将罚款支出未作所得税纳税调整，税前扣除的行为 19、自查有无白条列支费用的行为20、自查有无列支业务招待费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。21、自查有无广告宣传费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为

21、。22、自查有无职工薪酬及工资福利费、工会经费、职工教育经费超过法定比例或标准列支的行为。23、自查有无没有工会专用收据税前扣除工会经费的行为。24、自查有无财产损失税前扣除是否经税务机关审批，有无虚报、多列损失的行为。25、自查有无为调剂利润，所属年度财产损失不及时报批扣除，是否跨年度申报的行为。26、自查有无补提以往年度折旧费、管理费及各项费用税前扣除的行为。 27、自查有无将应计入“应付福利费”的费用计入企业期间费用的行为。28、自查企业税前弥补亏损是否报税务机关审批，弥补年度和计算方法是否正确29、自查实行工效挂钩的企业工资薪金税前扣除是否按提取发放数进行扣除。30、自查有无未通过工资

22、基金核算，在期间费用中列支的各项补助，未列入全部计入工资总额，确定计税工作和挂钩工资的行为。31、自查有无将企业雇佣的临时工和返聘人员工资，未纳入计税工资考核，确定计税工作和挂钩工资的行为。32、自查企业与生产经营有关的业务招待费，不能提供确实记录和有效合法单据，在税前扣除的行为。33、自查企业有无与生产经营无关的业务招待费在税前扣除的行为。34、自查企业是否将不符合扣除条件的广告费进行税前扣除。35、自查企业缴纳的“五险一金”，是否超标准在税前列支。36、自查企业缴纳的补充养老保险合补充医疗保险，是否超标准在税前列支。37、自查企业公益性、救济性捐赠，是否通过非赢利性中介机构，是否超过扣除标

23、准在税前进行扣除。38、自查企业自然灾害这意外事故损失有赔偿的部分，是否税前扣除。39、自查企业发生的佣金支出，是否符合下列标准：1、有真实合法凭证税前扣除；2、支付对象是有权从事中介服务的单位和人；3、支付给个人佣金，不超过5%。40、自查企业发生的与经营活动有关的差旅费、会议费、董事会费，不能提供相应证明资料和证明其真实性合法凭证，是否税前扣除。41、自查企业固定资产折旧是否按规定的年限和类别计算提取、。42、企业采用加速折旧方式或改变计提折旧方式，是否报经税务机关审批。43、自查企业无形资产摊销是否按规定年限和方法计算，有无多摊问题。44、自查企业购买计算机所附带的软件，单独计价的，是否

24、未作无形资产管理，计入管理费用税前扣除。45、自查企业因违反法律、法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，是否税前扣除。46、自查企业各种税收的滞纳金、罚金和罚款，是否税前扣除。（五）销售成本项目1、自查有无自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，多结转销售成本的行为。2、自查有无自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接多结转销售成本的行为。3、自查有无物业用房等成本，记入可售成本费用的行为 。4、自查有无将未竣工验收产品成本并入产品销售成本的行为。5、自查有无扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积

25、，多转销售成本的行为。6、自查有无在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本的行为7、自查有无混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本的行为。8、自查有无立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本的行为。9、自查有无不配比结转销售成本，调节利润的行为。10、自查有无人为调节成本费用归集对象，在企业自用房屋和可售房屋之间，加大可售房屋成本费用，减少自用房屋成本费用的行为。11、发生自查有无发生销售退回业务，只冲记收入，不冲减已结转销售成本的行。（六）收益项目1、自查有无利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润的行为。2、自查有无

26、接受捐赠，未按规定确认收入，申报所得税的行为。3、自查有无非货币性资产交换，直接调整非货币性资产的账面价值，不确认收益申报纳税的行为。4、自查有无整体资产置换重组业务，未按规定确认收益申报纳税的行为。5、自查有无利用虚假债务重组，调节利润，少申报纳税的行为。6、自查有无将债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整的行为。7、自查关联企业之间有无利用关联方交易，进行转移利润，逃避缴纳所得税的行为。8、自查有无隐匿、截留投资期应有收益，少申报纳税的行为。9、自查有无企业合并业务，不安税法规定确认所得的行为。10、自查有无不计少计投资转让所得的行为。11、自查有无在股权转让业务中，多计股息，少计红利，少

27、计股权投资转让所得的行为。12、自查有无提前弥补股权转让投资损失的行为。13、自查有无“应付账款”和“其他应付款”长期挂账，不按税法规定结转收益的行为。三、个人所得税（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利

28、息、股息、红利收入的个人所得税。（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。四、房产税房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。五、城镇土地使用税1、已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。2、开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。六、印花税1、 自查各类应税凭证、账簿是否

29、按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。2、企业签订的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。二六年十一月二十七日财政部 国家税务总局发布关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）其中第三条规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第四条规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。3、房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。4、自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。附：国家税务总局关于2009年度税收自查有关政策问题的函（企便函200933号）第四条：企业职工报销私家

30、车燃油费的企业所得税问题。 1.2008年1月1日（不含）以前，根据国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复（国税函2007305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。2.2008年1月1日（含）以后，根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。第五条：利用长期借款对外投资，利息资本化问题；用以后年度的借款偿还以前年度

31、的投资款，以后年度的借款利息的资本化问题。根据国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除办法的通知（国税发200084号）第三十七条及新企业所得税法实施条例第二十八条规定，纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。用以后年度的借款偿还以前年度的投资款，以后年度的借款利息按上述规定也应资本化。第十条：企业向退休人员发放的补助的税前扣除问题。 根据新企业所得税法实施条例第三十四条、国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除办法的通知（国税发200084号）第十八条规定，企业向退休人员发放的补助不得税前扣除。退休人员取得的上述补助应按规定扣缴个人所得税。