新庄村旧村改造项目可行性分析.docx

1、新庄村旧村改造项目可行性分析石家庄理工职业学院课程设计题目：西山花城项目初步可行性研究报告姓 名： 学 号： 09120101 系 别： 建筑工程系 专 业： 房地产经营与估价 班 级： （1）班 指导教师： 路秋兰 西山花城项目初步可行性分析一、项目概况（一）开发单位西山花城由河北宏鸿房地产开发有限公司开发河北宏鸿房地产有限公司成立与2006年4月，注册资金人民币2000万元，经营房地产开发和旧城改造项目，公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开

2、发管理具有丰富的经验。河北宏鸿房地产开发有限公司是由河北省建设厅核准的房地产开发四级企业。公司成立以来锐意改革，勇于创新，积极引进现代管理制度，不断提升企业的整体素质。今年来，宏鸿人坚持与时俱进，不断开拓创新，恪守“干大事业，广交朋友”的企业宗旨弘扬“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的企业发展战略，凝聚贤达人才，整合内部资源，建立了完善的生产、管理、经营、销售体系，积极推进现代化企业管理进程，大力实施品牌战略，使企业很快发展成了一个具有雄厚的经济实力和技术实力的专业房地产开发公司。 河北省宏鸿房地产开发有限公司拥有高素质的管理核心和经验丰富的技术团队，具有规划设计、

3、征地拆迁、施工管理、市场营销、物业管理、房屋租赁等综合开发能力，能独立开发建设各类大型房地产项目，年开工面积和竣工面积均处于行业前沿位置。公司坚持“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的质量方针，自2006年成立以来，以优良的质量和信誉广受用户的信赖。 河北省宏鸿房地产公司是一家集房地产开发、招投标、物业管理等多种经营与一体的综合性集团公司，有清晰的企业文化，秉承可持续发展战略，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了实用经济，清新雅致的人文居住园区。（二）项目背景 改革开放三十多年来，我国经济已进入一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积

4、极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工、等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列政策，为我市房地产业的发展提供了便利条件，并在工作上给予了强有力的支持。西部山前区属于石家庄“三年大变样”中的重点组成部分，是城市的西花园。根据石家庄是城市总体规划（20042020）及鹿泉市总体规划显示，西部山前区定位为旅游休闲度假区。本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住休闲度假区。

5、本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住用地极为稀少。现各个集中居住区项目均已先后启动，本项目属于总体规划中的D区，紧贴西山脚下，项目位置优越，本项目附近现已有奥克兰风情小镇，弗莱明戈登开发项目在建。目前全国投资环境：国内房地产市场受价格、宏观调节的影响严重，市场正发生着深刻的变化。本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形势及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，做出量化分析。鹿泉市近几年来经济发展迅速，无论从道路交通上，还是从住房条件、市区环境上都建设了许多重点项目。辛庄花城为旧村改造重点项目之

6、一。该项目已取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证项目建设的必要性：石家庄与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我市因为历史原因，城市范围比较小，其发展速度已经滞后。按照省政府目前出台的关于加快壮大中心城市促进城市群加速发展的意见，要求石市争取2020年前城市规模达到300万人左右，远期规模达到500万人左右。市委市政府在此时提出旧村改造的计划，真正符合石家庄市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，石家庄的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较

7、大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为本的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。石家庄现正在实施“三年大变样”，本项目位于“西进”区域，属于鹿泉市政府的重点项目，符合城市发展趋势。同时辛庄村

8、现有村民425户，房屋基本为平房，更有大部分70-80年代的破旧房屋，村民生活质量急待改善。本项目建成后，村民将全部搬进生活舒适、便利的楼房，提高生活水平。由此可见，本项目建设是必要的，而且是刻不容缓的。（三）地理位置及现状区域位置辛庄西山花城位于鹿泉市上庄镇辛庄村，地处槐安路西路与山前大道交界（槐安西路北、山前大道两侧），太行山脉的脚下，距石家庄市区进仅8公里，自然条件优越，交通便利，槐安西路为无障碍路段，项目近邻景观大道槐安路，有高架桥联通市内，由本项目至市中心车程仅为15分钟，交通条件便利，具有良好的区位优势。基地西北，东高南低，一条农业灌溉渠蜿蜒而过。本区环境良好，空气清新，风景宜人。

9、即将形成的槐安路改造工程为辛庄小区提供一站式的服务。独有的生态旅游环境，本项目紧贴山前脚下，生态环境良好，地下水源丰富，项目区域内有一眼几百年历史的古泉，可谓要山有山，要水有水；项目西侧紧邻双龙山公园，居民出门即可进入公园休闲娱乐。随着西山山前区基础设施建设进程加快，此风水宝地必将成为居民选择第一居所的首选。村庄现状工程周边需要回迁的村庄有辛庄村、大王庙村和小李庄村。 辛庄村 辛庄村现状人口1233人，362户，宅基地450户，居民点面积为327.7亩，独立工矿用地95.55亩，总计为423.25亩建设用地。耕地1946.85亩，园地145.05亩，森林239.7亩，其他1510.65亩。大王

10、庙村大王庙村现状人口471人，180户宅基地194户，居民点面积139亩，独立工矿用地32.55亩，总计为112.55亩建设用地。耕地453.45亩，园林21亩，森林77.25，其他57.3亩。小李庄村小李庄村现状人口655人，180户宅基地194户，居民点面积139亩，独立工矿用地65.25亩，总计为204.25亩建设用地。耕地1141.5亩，园林290.7亩森林79.75亩，其他1911.15亩。三村庄的总人口2359人，总户数661户。项目所处的位置卫星拍摄图 (四)项目建设规模项目规划总用地面积3970，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、医务所、活动中心、商业等。总建筑面积123

11、320平方米。其中住宅面积37.2万平方米，公建面积2.8万平方米，开发用地17.9万平方米，回迁用地22.1万平方米。居住户数2181户，居住人口7634人。地块为一长方形，地势有缓坡，整体北高南低，西高东低。容积率山前大道以西为1，山前大道以东1.5，绿地率山前大道以西大于40%，山前大道以东大于35%，山前大道以东为迁村并点区安置辛庄（450户）、大王庙（150户）、小李庄（192户）的村民共计792户。山前大道以东为回迁区，辛庄村425户均要回迁此地。回迁户主要一单元式为主，排列整齐又各不相同，集中绿地和组团绿地穿插其中。回迁住宅的一层为储藏室，2至5层为住户，户型工两种，一种126平

12、方米，一种为94平方米。山前大道以西为主要的低密度住宅，依托双龙秀美风光，有山为屏，有水为渠，有数木掩映，有花草点缀，住宅与环境完全统合在一起。开发区低密度住宅户型工有九种，A1户型434.7平方米,A2户型410.2平方米，B1户型373.14平方米，B2户型337.8平方米，C1户型317.4平方米，C2户型289.9平方米，C3户型275.1平方米，D1户型203.8平方米，D2户型177.7平方米。回迁楼：二室两厅95和三室两厅125两种户型项目建成效果图如下图图图（五）配套设施情况 1.小区出口设置低密度住宅南部出入口利用辛庄村南部的桥梁（涵洞）设置，修建好了没几年，质量较好，设计荷

13、载（轴重13顿），可以满足一般车辆通行要求。回迁区南部出口设置，将此段山前大道适当扩展，小区大门适当后退设置，既满足视距要求，有保证人员及车辆出入安全。回迁区北部和中部出入口与规划道路衔接 2.道路系统小区道路总体呈“树枝”状布置，山前大道以西、以东两条南北向主干路和山前大道犹如一颗大树的主干，东西向宅前路就是树的小侧枝，住宅当然就是树的叶子了。小区支路及宅前道基本为直线布置，车辆形势方便。3停车位置设置小区停车系统分地面停车和车库停车两部分，地面停车主要利用小区两侧，外援空地和宅间消极空间。车库停车设在独栋、双拼、联排等住宅的一层（层高2.2米），规划停车位可达先去住户的80%。4小区步行系

14、统以共享广场为核心，以贯穿小区的带状绿地、水洗为骨架向小区内部渗透。正对双龙风景区的林荫步道，错落有致的临水平台，依附语带状绿地的园林曲路，共同构成了小区的步行系统的主题。5.绿地系统系统规划人们日益重视生活的质量对于居住要求不仅于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，因而居住小区环境的塑造对于改善居民生活质量，建设现代都市家园以及提高择屋购买力起到相当重要的作用。贯穿小区内部的绿化带和共享广场的水景，树阵形成小区绿色核心，外围行车和停车系统保证了这块相对完整的空间提供给居民安全、优越的绿色居住环境，使住户能体验到“抬头步行，出门踏青”的意境。精心设计的共享广场和步行是贯穿小区

15、东西的“绿色步行走廊，既是小区居民理想、安全的步行景观空间，又形成小区较有特色的绿色人文景观空间。广场设有水池、钟塔，绿带设小品、临水平台、曲路，引人驻足，引人遐想。构成都市家园的景观核心和高潮。在院落的空间组合上，通过宅栋的错落，使各院空间生动活泼，使周边绿化和院落绿化完美契合在一起。6景观设计小区内景设计主要以人文景观较强的步行林荫大道和自然园林化得带状绿地、水体构成，步行广场强调对景，建筑与空间的过度，带动并提高周边建筑的品质。带状绿地水系以自然造景手法为主，平缓起伏的草地，群落成荫的树木，低矮的灌木丛，点缀的景石，蜿蜒的水体，曲折的步道，构成丰富的景观，使居民在都市中能享受自然的气息，

16、亲近自然。二、市场投资环境和市场研究（一）投资环境分析投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。改革开放30年来，尤其是进入21世纪以来，房地开发行业的行成，发展与壮大，使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的经济增长点。1据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业得健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2国家有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得鹿泉市本就

17、紧张的可开发利用地更为紧缺，更突显了该地的稀缺和重要性，再加上该地极优的地理位置，成为鹿泉市房地产商家的必争之地。3进入21世纪，随着我国社会主义市场经济的发展及居民消费水平的提高，我国房地产业迅速发展，已成为国民经济中一个十分重要的产业，也是目前老百姓十分关注的消费投资热点。从房地产业本身来讲，它具有投资额度大、投资周期长、风险高的特点。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析，以便国家在我国房地产业上做出正确发展战略和规划并引导消费者作出理智的投资选择。4按不同需求提供住宅用地的土地供应量。土地供应是形成住宅有效供应的源头。依照目前我市住宅需求的巨大潜力，必须保持相

18、当规模的土地供应量，才能使市场整体供需维持平衡。而且，从土地供应至形成住宅供应还须1至3年时间。土地，规划部门可以分类提供不需求的住宅用地供应：廉租房、经济适用房、农民保障性住房、商品房。即将推出的廉租房提供给那些最为贫困的民众，满足“住”的需求；经济适用房出售给那些依靠银行或公积金贷款基本可以承受得起的群众；农民保障性住房则是面向越来越多涌入城市里的农民提供的一种更为廉价的住房；商品房则是提供给富裕程度较高的群体。5加快推进住房保障。住宅保障不仅具有社会保障的作用，而且还有为市场解压的功效。只有建立健全的保障制度，才能避免把鹿泉市的中低收入群体挤压到纯粹的商品住宅市场，从而缓解商品住宅市场的

19、需求压力。有三条措施可供政府决策参考：一是尽快扩大廉租房政策的覆盖面。切实落实九部委联合颁发的廉租房保障办法，同时在政策主导的前提下，运作多样化、灵活化的机制，鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来，提高廉价房在年度开竣工面积中的所占比例，并不少于20%。二是提高监管中等偏下收入家庭购买经济适用房、农民保障性住房的措施。经济适用房、农民保障性住房建设规模、套数的比重保持在年度开工总量的15% 以内比较合适。同时，动用银行个人贷款证询、房管部门住房保有量查询、居委会入房调查、监理所机动车保有量调查等多种方法监管适用购买人群，从而把经济适用房供给真正需要的人群。三是推广完善限价商品房政策。限制楼

20、面价格拍卖土地、严格执行70/90政策、制定交房标准和配套标准、实名制购买等措施是缓解中产阶级自住需求的有效途径，比较适于面向中等收入群体。实施限价房土地供应和适量放开建设规模已经成熟。四是大力发展住房租赁市场。2006年的“国十五条”中曾明确规定“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。”鹿泉的房地产市场日渐成熟，租赁市场更为重要，它既是对交易市场的有效补充，又能在很大程度上缓解购房需求压力。欧洲等发达国家住房租赁市场的地位很高，大约50%的居民是通过租赁解决居住问题的。今年一季度，二手房租赁与销售的交易比率4

21、：1，可见租赁市场的活跃。政府应该建立一套完整的住房租赁体系，房管部门牵头，除了目前实施的廉租房制度外，还应通过政策性补贴，引导开发商建设类似外地现有的“大学生公寓”等类型的租赁用房。市区整体规划执行国家70/90政策。按照鹿泉年度住宅时间常规化开工量，整体控制70/90政策。不针对某一个住宅项目执行，而是按照需求梯次落实政策。廉租房按照50、60户型90以上配比。6 2010年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产也更是如此。因此， 对宏观经济、社会环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2010年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内许多方针，继续

22、实行积极的财政政策和稳定的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的发展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2010年“国防统计指数”值达到104.06点，比上一年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下几点：房地产开发投资

23、于到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工程项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房控制面积出现大幅回落，房地产市稳定发展，场呈现出产销两旺的局面。因此，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。（二）市场分析近年来，石家庄房地产开发投资增长迅猛，2005年为122亿元，2006年为131.5亿元，2007年为197.1亿元，2008年为281.8亿元，。2008年施工面积达1111万平米。受金融危机影响，房地产销售有所回落，但从

24、总体看随着市场形式的好转，仍有较大回落，但从总体看随着市场形势的好转，仍有较大的潜力和空间，石家庄“三年大变样”的战略核心为“北跨、西进、东拓”。向西依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。西部山前区是实现城市结构调整的整体性工程也是实现石家庄三年大变样的核心工程。（三）规模分析 项目规划拟建厂址位于我市西山脚下，用地南面为槐安路，西侧为西山，北侧为高原住宅区，东面是青银高速，规划总用地面积为397000.该场址位置优越。建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、医务所、活动中心。商业等。总建筑面积四十万平方米。其中住宅面积37.26平方米，公建面积2.81平方米，开发用地

25、176000平方米，回迁用地221000平方米。居住户数2181户，居住人口7634人。地块为一长方形，地势有缓坡，整体北高南低，西高东低。容积率山前大道以西为1，山前大道以东1.5，绿地率山前大道以西大于40%，山前大道以东大于35%，山前大道以东为迁村并点区，安置辛庄（120户）、大王庙（150户）、小李庄（155户）的村民共计425户。山前大道以东为回迁区，辛庄村425户均要回迁此地。回迁户主要一单元式为主，排列整齐又各不相同，集中绿地和组团绿地穿插其中。回迁住宅的一层为储藏室，2至5层为住户，户型工两种，一种126平方米，一种为94平方米。山前大道以西为主要的低密度住宅，依托双龙秀美风

26、光，有山为屏，有水为渠，有数木掩映，有花草点缀，住宅与环境完全统合在一起。开发区低密度住宅户型工有九种，A1户型434.7平方米,A2户型410.2平方米，B1户型373.14平方米，B2户型337.8平方米，C1户型317.4平方米，C2户型289.9平方米，C3户型275.1平方米，D1户型203.8平方米，D2户型155.53平方米。（四）本项目所在地区市场分析石家庄市区目前在售楼盘价格主要在5000-8000元/平方米之间，高于鹿泉市的平均价格水平，在价格方面我小区占优势。在建筑形态方面，石家庄市目前以高层和小高层为主，而我小区以底层和低密度住宅为主，人员简单，安全便捷，环境优美符合现

27、代人类居住要求。鹿泉市房地产住宅市场分析鹿泉市房地产业从起步到发展，大致经过了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，一房屋统计代建为主，所建所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发改造和逐渐兴起。1999年至今为房地产发展与规范阶段。以市区南部“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设第一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，鹿泉市房地产基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民

28、住房质量差显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。2003年至今为第三阶段，鹿泉市房地产特征主要表现以下几个方面：表现之一：投资增幅较大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之三：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房地产交易1.2万起。鹿泉市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度增长

29、25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40m2，成交金额8800万元。表现之四：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800亿元。从地理位置来看，辛庄村周围地区由于前几年政府的投资和基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量居高于中心地区。从户型设计方面来看，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积达都在90-130平方米之间。从楼盘的层高上看，底层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导

30、地位的格局。这主要是由于底层上下方便，避免了要多上楼梯的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为近些年销售的新变化。从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面带来突破的结果，价格也略低一些，对客户有一定吸引力，销售也比较顺利。从价格上看，5500元/平方米左右的高档商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最合理的价位，而目前市区商品房均价在6000/元平方米左右，所以我公司定价合理，占据优势。从楼盘设计上看，近些年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，而我小区建筑风格以美国的田园风格为基调，整个小区的色彩都采用

31、大地的颜色，赭石色、米白色的墙面，天然石材的装饰，牟定的窗楞，这一切组成的建筑物静静的融合在双龙山优美的自然环境中。建筑立面造型简约却层次丰富，不乏细部的精心雕琢，充分营造了居住区的轻松气氛。并且从城市设计的角度考虑城市风貌的营造，仔细推敲沿街建筑立面高度变化和色彩的变化。从楼盘环境看，由于消费者需求提高，有追求环境优美的需求，我市发展商都十分注重环境的美化和完善。因此此小区的发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。三、项目SWOT分析（一）优势分析1.人性化 在规划设计中，强调“以人为本”的目标和与自然相融合的设计原则，处处以区内的居民需求为出发点，住宅设计将

32、更多的需求和功能空间细化，对生活环境提出高标准的要求，更加高度重视私密性和对个人的尊重；而开放的便于交流的公共空间，丰富便捷的社区生活，生态自然的环境以及独特的社区居住文化，也将在建筑规划设计中充分体现。2地域化 新中国由西柏坡走来，高品质社区由新庄启航，新庄地处双龙山景区，依山傍水，继承地域文脉及原有地形地貌，营造一个功能合理、环境优雅、舒适安全的宜人环境。新庄的旧村改造工程肩负着省会三年大变样的历史责任，必将为新石家庄形象的塑造增添亮丽色彩。3.专业化 专业化的设计理念及手段为创造小区的独特性和高品质提供支持。从人们的群体心理特征、居住文化理解入手，结合自然环境营造宜人的景观环境空间。4.和谐化 强调小区与城市的关系，尊重城市总体规划和城市规划结构布局，满足城市对建设场地的规划要求，充分发挥城市空间布局形态，配备完善的居住服务功能。（二）劣势分析