目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式.docx

1、目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：一、住宅小区地面停车位：所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置

2、在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

3、因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。二、住宅小区地下停车位：所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对

4、于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容

5、积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房

6、合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。三、楼房首层架空停车位：所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。四、楼房屋顶平台停车位：所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争

7、议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。小区地下人防车位、车库的产权问题一、从典型案例引出问题2007年1月26日，居民肖某在绵阳市涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发

8、商迟迟没有办产权证。今年3月，开发商明确告诉他无法办理产权证，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。肖某将情况反映到业委会，业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为，在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占用、使用、收益的权利。这是四川省首例因地下人防车位、车库权属纠纷引起的官司，引起社会极大关注。本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业

9、主的购房成本？是否进入公摊面积？判决：业主委员会对地下人防车库享有管理、使用权，收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据中华人民共和国人民防空法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。1二、人防工程车位、车库产权应归全体业主共有依据防空法第十八条的规定，人防工程是战时的国防

10、保障设施，是为了公共利益而修建的。人防车位、车库就是利用小区结建人防工程，改造成的车位、车库。目前我国关于人防车位、车库产权归属争议比较大，笔者认为业主共同所有，将以下分别从法律、经济、社会、这几个角度，进行详细的分析。（一）从法律角度分析，地下人防车位、车库是利用业主的土地使用权修建的（1）中国没有独立的空间权制度，地下空间使用权附属于建设用地使用权。在物权法起草过程中，关于如何规定空间权这一法律制度，形成了巨大争议。学者们对需要设立空间权法律制度达成了一致意见，但是在怎样具体设计该制度上各有己见。大体上来讲主要分为两大派别，这两大派别体现了设计空间权立法体例的两种模式：一是空间权独立，以王

11、利明为代表，借鉴的是英美法系的立法例；二是空间权非独立，以梁慧星为代表，借鉴的是大陆法系的立法例。物权法最终选择了大陆法系国家传统的地上权立法模式，没有规定独立的空间权制度，而是将空间权利归属于建设用地使用权之中。物权法第一百三十六条：“ 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这是制度上的规定，空间权附属于建设用地使用权，取得了建设用地使用权，就同时取得了相应的空间权。2我们再从实际中的操作去证明空间权是附属于建设用地使用权的，没有独立的空间权。建设部城市地下空间开发利用管理规定第十一条：“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地

12、面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”城市规划部门在进行建筑物规划、设计的时候，是将地上、地下建筑物统一进行规划，统一计算容积率的。土地管理部门根据地上、地下总的建筑面积计算出的容积率，统一、一次收取建设用地使用权出让金，地下空间并没用单独缴纳土地出让金。所以说，从出资上看，地下空间权是附属于建设用地使用权的，开发商取得了建设用地使用权就取得了对规划内的地下空间开发、利用的权利。既然空间权不是一种独立的用益物权类型，空间权就不能脱离它所属的用益物权而单独转让。因为不动产转让需要登记，才能承认权利，附属于建设用地使用权的空间权无法满足单独转

13、移登记的要求。所以说，空间权附属于建设用地使用权，建设用地使用权转让，空间权也得转让。建设用地使用权随着商品房的出卖，由开发商转移给了业主，附属于建设用地使用权的空间权也就相应的转移到业主那里。3物权法第一百四十六条：“ 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分 ”。第一百四十七条：“ 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 ”。由此两规定可以看出，我国对于房地关系采取的是“房随地走，地随房走”的原则。所以，开发商在销售完商品房以后，开发商的建设用地使用权，也就转移

14、给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。所以，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。（2）地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权的地下必要范围建造的物权法规定了建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立。如果地表建设用地使用权只允许利用地表，那么法律的规定就是没有意义的。因为任何对土地的利用都需要对地表以上、以下的一定范

15、围的空间展开利用。比如，建造房屋，地面以上的房屋需要占用地上的一定空间，房屋根基需要利用地下的一定空间。种植庄稼、树木，地上的枝干部分需要占用地上的一定空间，地下根系需要占用地下的一定空间。开发商取得建设用地使用权的时候，规划部门必须规划一定数量的地上、地下空间，否则开发商无从开发。该基础平面以上地表以下，都是地表建设用地使用权的地下必要范围，是附属于地表建设用地使用权的。也就是说地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权修建的，是占用业主的建设用地使用权的。所以，根据“房随地主，地随房走”的原则，人防车位、车库的产权应该归属业主。（3）地下人防车位、车库不计入容积率，说明了地下人防车位、车库

16、的土地使用权与地表建设用地使用权的一致性商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防车位、车库是人防地下室改造的，也就是人防车位、车库不计入公用建筑面积、不计入专有建筑面积，进而不计入容积率。地下人防车位、车库不计入容积率，说明了其土地使用权与地表建设用地使用权的一致性，其是附属于地表建设用地使用权的。进一步说明，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。（二）从经济角度分析，业主是地下人防车位、车库的真正投资者，根据“谁投资，谁所有，谁受益”原则，产权应该归于业主（1）“谁投资，谁所有，谁受益”原则防空法第五条：“国

17、家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部城市地下空间开发利用管理规定第二十五条：“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。根据这两条规定，国家鼓励平时投资人防工程建设，人防工程的产权归投资者所有。但是对于谁是投资者，没有明确的规定。（2）小区业主是小区结建人防工程的真正投资者现实中，开发商根据以上两条的规定，认为自己是人防工程的投资者。特别是根据城市地下空间开发利用管理规

18、定中，“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”的规定。将地下人防车位、车库单独出卖给业主，业主不买就拒绝业主停车，造成了业主也开发商、物业之间关系的紧张局面。开发商之所以在小区地下人防车位、车库的产权归属上与业主激烈争夺，在于人防车位、车库的巨大利益。多年研究人防问题的一位学者计算，以一个售价为1万元，建筑安装等成本为3000元，土地成本(楼面地价)为6000元的楼盘为例，地上住宅利润10%。但是对地下车位来说，建筑成本只增加1000-2000元，售价却达到4000至6000元，因为不承担土地费用，所以利润至少60%。如此暴利，车库的秘密不可不察。如果按照投资者受

19、益的原则分配车库收益，表面上看来，开发商是地下车库的投资人。但实际上，商品房开发成本最终都将体现为房价，虽然地下车库并未像电梯楼道那样列入业主公摊面积，真正的出资者却仍然是业主。一个拥有宽敞的地下车库的楼盘，和一个无处泊车的老式居民楼的房价，是不等同的。4小区在规划建设的时候，开发商需要投资建造人防车位、车库。建成后开发商拥有人防车位、车库的产权，因为其是投资者。但随着小区商品房的出卖，投资者的身份从开发商那里转移到了业主身上，因为开发商在出卖商品房的时候已经把地下人防车位、车库的建造成本计入了房价之中，业主分摊了建造人防车位、车库的成本（其中必然包括利润）。业主成为了真正投资者，所以，这时地

20、下人防车位、车库应该归于业主共有（如果商品房没有出卖完毕，和其他业主一样，开发商也享有共有权益）。开发商再把地下人防车位、车库单独进行出卖，就构成了第二次出卖，这第二次出卖是严重损害业主权益的“盗卖”国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部关于规范防空地下室易地建设费的规定规定：“防空地下室所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。可以看出小区地下人防车位、车库的建设费用是纳入建设项目总投资成本的。市场经济条件下，投资成本是要通过产品销售回收的，这是市场经济的基本原则。因为，市场经济是竞争经济，只投资不回收成本，只能面临被市场淘汰的命运。商品房开发成本最终都将体

21、现为房价,所以，作为理性经济人的开发商一定会通过商品房的出卖把人防车位、车库的成本回收回来。实际操作中，开发商销售商品房有三种计算房价的方法：其一，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和；其二，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和；其三，单价乘以套内面积。可以看出，开发商销售商品房并没有固定的形式。更谈不上让开发商公布成本、利润等开发商视之为机密的数据。加之国家对商品房没有强制的价格标准，我国商品房现在总体上处于卖方市场，开发商很容易就可以把地下人防车位、车库的成本通过销售商品房的方式进行回收。5开发商主张不能通过成本来界定车位、车库的所有权，万科企业股份

22、有限公司风险管理部总经理颜雪明认为，“成本与所有权是没有关系的。成本是经济学概念，它与收益有关，而与所有权无关。但很多人谈车位问题的时候都要扯进成本，其实不单车位的成本与所有权没有关系，所有东西的成本都与所有权没有什么关系。比如我现在手上的两本书，它是我所有的财产，成本是谁支付的，根本就不重要，无论是我花钱购买，还是杨老师（杨立新）送给我，所有权都是我的。所以成本不但不能决定所有权，而且与所有权没有什么关系”。诚然，成本与所有权是两个概念，成本是经济学上的，所有权是法律上的。但是，我们现在研究的是人防车位、车库的产权归属，产权是经济学上的概念。产权是与物权紧密联系的一个概念，产权是经济所有制关

23、系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、和处置权。并且防空法已经明确归定了，“谁投资，谁使用，谁受益”原则。只是法律没有明确谁是投资者，问题就在于确定投资者。投资是经济学上的概念，投资的依据就是投入了成本。谁投入了成本，谁就是投资者，这样才是公平的做法。提到成本是为了明确出资，并不是所谓的把成本和所有权强加在一起。所以，如果主张成本与所有权没有关系，否认业主对人防车位、车库的共有权。既违背了法律的强制性规定，又有违公平、合理。（三）从社会角度分析1、产权界定给业主，有利于地下人防工程的日常维护小区地下人防工程是用于防空的公共设施，为了战时防空功能的发挥，必须进行良

24、好的日常维护。人民防空工程维护管理办法第六条第三款规定：“公用或者单位（个人）的防空地下室，由人民防空主管部门或者工程隶属单位（个人）负责”。根据权利与义务相一致的原则，产权归开发商就由开发商负责维护、管理，产权归业主就由业主负责维护、管理。2、产权界定给业主，有利于小区的安全、安宁，和谐上文已经说过，法律对于车位、车库没有禁止开发商向业主以外的人出卖、出租。如果小区人防车位、车库的产权界定给开发商，会面临开发商向外出卖、出租的问题。产权界定给国家，代表国家的人防办虽然不会出卖，但也会将小区地下人防设施对外出租。出租、出卖人防车位、车库会给小区的管理带来很大的问题，增加物业管理的难度，带来小区

25、的混乱。三、地下人防车位、车库的产权界定给业主需要解决的几个问题（一）业主共有人防车位、车库，可以通过业主大会或业主委员会协商解决车位、车库的分配、使用问题小区地下人防车位、车库属于业主共有，业主共同拥有使用、收益、处分权。但是，业主在行使这些权利的时候，要受到公共利益的限制，必须维持人防车位、车库的防空效能。并且情况比较复杂，有的家庭现在没有汽车，不需要停车。有的家庭有几部车，需要占用几个车位、车库。这样就面临着如何对人防车位、车库进行分配、使用的问题。因为其属于业主共有，就属于业主共同的事项，需要业主通过业主大会或业主委员会协商解决。具体解决问题的一个比较好的方法，就是在共有权的基础上设定

26、专有使用权。专有使用权人向业主委员会缴纳一定的专有使用费，协议明确使用的期限、价款。具体该使用费如何使用，由全体业主协商解决。（二）地下人防车位、车库的战时征收、征用问题小区地下人防车位、车库是通过地下人防工程改造建成的，具有平时民用、战时防空的双重属性。一旦发生战事，要迅速投入用于防空。国家可以通过征收、征用制度取得战时人防车位、车库的使用权。因为地下人防车位、车库的产权，在性质上是共有，而不是一个个业主专有，所以在征收、征用时，操作起来也相对简单。（三）地下人防车位、车库的使用权期限问题人防车位、车库应该属于业主共有，大家知道所有权是完整物权，是没有期限的，但是土地使用权是有期限的。所以，

27、人防车位、车库也涉及到使用权期限问题。根据物权法的规定，居民住宅土地使用权的期限是70年，车位、车库属于小区的配套设施，人防车位、车库的土地使用权期限也应该是70年，70年以后使用权期限还可以续期。四、结束语小区地下人防车位、车库的产权归属的争议非常激烈，笔者认为无论是从业主分摊了土地使用权出让金，还是业主分摊地下人防车位、车库的建造成本的角度，业主都是真正的出资者。从法律、经济、社会、比较法这几个角度进行分析，产权应该归于业主共有。希望法律能够尽快为业主确权，以维护业主的合法权益，促进社会公平。10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司

28、（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。开发商卖车库引发官司2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办产权证。今年3月，开发商明确告诉他无法办理产权证，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业

29、主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。被告：收益归投资者，原告无资格就车库归属起诉。“地下车库到底归开发商还是小区业主共有？业主是否有使用权？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。被告开发商代理人认为，原

30、告业委会不是适格原告。按照民法通则的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。商品房买卖合同明确地下车场不属于分摊、公共房屋设施。商品房买卖合同补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的商品房买卖合同中确认

31、的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据人民防空法第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。焦点：车库投资者是谁，工程造价是否进入业主购房成本？本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价85674769.07元。原、被告讼争的人防工程部分（平战

32、结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。根据四川省物价局、四川省建筑委员会四川省商品住宅价格管理办法第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。一审判决：业主委员会享有管理、使用权 收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据中华人共和国人民防空法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为