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1、陈冠华论文修改建议1110 修本 科 毕 业 论 文题 目 论我国住房抵押商业贷款的风险 Subject The risk of housing mortgage loan business in our country姓 名 陈 冠 华 准考证号 011114401104 所在学院 继教（公开）学院 专 业 金融管理 指导教师 张靓芝 职称 讲师 完成时间 6 年 11月 10日 论我国住房抵押商业贷款的风险CO2012O 自考本科金融管理专业（准号证号: 011114401104 )摘 要：中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，房地产在国民经济中占有特殊的地位。住房抵押商业贷款作

2、为一种重要的金融工具，在我国已实行了十余年，但至今都没有发挥其应有的作用。近些年来房价上涨较快，我国住房抵押商业贷款发展迅猛，随之而来问题也越来越多。我国住房抵押商业贷款抵借比率过小、贷款期限过短、首付款过大、还款方式单一，已不能适应不同层次购房者的贷款要求，对其进行创新设计已成为当务之急。丰富的住房抵押商业贷款产品不仅可以满足更多借款人的需求，也可以提高金融机构的综合竞争力，并完善我国住房抵押贷款市场，进而扩大住宅市场的有效需求。本文主要对住房抵押商业贷款的概念、现状进行详细数据分析，并从风险分析等方面探讨、提出了降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。 关键词：住房抵押商业贷款；现状；风险

3、分析；防范措施The risk of housing mortgage loan business in our countryAbstract: Since the policy of Reform and Opening is implemented in China, the housing condition of our country has been improved greatly, and the real estate occupies a special position in the national economy. As an important financial

4、 tool, commercial housing mortgage loan has been implemented for over ten years in our country, but until now, it has not played out its due role. In recent years, the price of house risen quite fast, the mortgaging house as commercial loan developed rapidly, but problems come out more and more, fol

5、lowing by it: The ratio between mortgaging and borrowing is too small in China, the loan term is too short; Initial payment is too large; the repayment methods are too less. Commercial housing mortgage loan cannot meet the loan requirements for different levels buyers, so innovation for it has becom

6、e imperative. Much more choice for mortgage house as commercial loan Commercial housing mortgage loan not only can meet more borrowers needs, but also can improve the comprehensive competitiveness of financial institutions, and perfect the housing mortgage loan market of our country, thereby expandi

7、ng the effective demand of the housing market. This article mainly analyzes the concept and recent status of commercial housing mortgage loan, and puts forward the countermeasures and countermeasures after the risk reduction and the risk appearing from the aspects of risk analysis and theoretical re

8、search.Key words: commercial housing mortgage loan; status; risk analysis; preventive measures目 录一、前言 1（一）商业住房抵押贷款的内涵 1（二）选题背景以及研究意义 1 1.选题背景 1 2.研究意义 1二、我国住房抵押商业贷款的风险现状 2（一）我国房地产金融体系相对简单,地产金融参与者相对单一 2（二）我国商业银行风险控制机制不健全，风控能力有限 2（三）我国商业银行对房地产信贷的风险准备金标准低 3（四）当前我国经济稳定运行的基础还不牢固，下行压力依然较大 3（五）我国金融市场发展滞后，资

9、产证券化发展缓慢 4三、我国住房抵押商业贷款的风险防范措施 4（一）严格遵守并执行国家的房贷政策 4（二）建立健全银行内部信贷管理机制 4 1.严格审查房贷申请资格 4 2加强贷款抵押物审查力度 5 3严格审查与银行合作的开发商 5 4对于个人住房贷款资金进行严格支付与管理 5 5严格管理放款后工作 6（三）为防范风险建立风险预警系统 6（四）推行房地产抵押贷款证券化措施 6（五）创新住房贷款保险模式 7四、结 语 8参考文献： 9前言近年来， 个人住房抵押贷款已成为居民购房贷款的主要贷款方式。但由于我国房地产市场经济发展还不成熟， 个人住房抵押贷款业务尚不完善， 仍存在信用风险、 抵押物风险

10、、 利率风险和国家政策风险等诸多风险。贷款银行在办理个人住房抵押贷款时需加快推进个人信用制度的建设，建立和完善个人住房抵押贷款担保、保险机制，加强利率风险监管，以有效防范个人住房抵押贷款风险，促进我国房地产市场的持续健康发展。一、商业住房抵押贷款的内涵及研究意义（一）商业住房抵押贷款的内涵所谓商业住房抵押贷款，是指购房者为了购买房产向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者分期向银行还本付息，而在未还清贷款本息之前，以其房屋产权或房产预告登记权向银行作抵押，若购房者不能按时还本付息，银行可将房屋出售所得价款偿还贷款。（二）选题背景以及研究意义1.选题背景2006年末，是我国中国银行与外

11、资银行正式开始竞争的起点，是中国银行进行全面开放发展的新起点。在这场没有硝烟的战争中，最为核心的问题在于如何保持并充分发挥中国银行固有的优势，以及如何改善自身的经营管理，这也是保持市场竞争力的关键。其中最为重要的当属银行的风险管理，不论是国内银行还是国外银行都表示银行的经营管理可以看作是经营风险。自1998年开始，个人住房抵押贷款得到了我国各大银行的信赖，纷纷开展住房抵押贷款业务，这是因为住房抵押被认为是一种具有超低风险，并且盈利型较高的优质资产。可调整利率的贷款方式是我国住房抵押贷款业务中经常采用的方式，并且将中央银行的基准利率作为参照来确定贷款利率。因此，这样就使得我国商业银行减少了对风险

12、的主动管理，忽视了信用风险和利率风险带来的影响与危害；同时，我国的住房抵押贷款还没有经历过一个完整的经济运转周期，缺乏长时间的可行性操作，特别是07年之前，我国的住房市场一直处于迅速发展的时期，而对于如何应对风险管理以及如何采取有效措施来减少损失等仍然经验不足。尤其是受到美国次贷事件的影响，华尔街投资银行失败的背景下，我国银行在对住房抵押商业贷款时应该如何应对，以及未来住房抵押商业贷款市场是如何发展的，在本文都将作进一步的分析。2.研究意义2007年美国房价下降，借款人大规模大面积的违约，造成银行产生大量坏账，抵押的房屋根本无法偿还贷款和利息，爆发了引起全球性金融危机的次贷危机。虽然国家对房地

13、产市场进行多次宏观调控，但依然无法遏制我国房价上涨的势头。商业银行一直把个人住房抵押贷款业务视为稳定性强、收益性高的优质业务。一旦房地产市场价格出现下跌，贷款利率增大的情况，势必会带来巨大风险。因此，通过对我国住房抵押商业贷款的风险加以分析，能够为我国的风险控制提供经验，增强风险的防范意识，建立适合我国商业银行实际情况的一套完整的风险控制理论，同时也能采用切实有效的措施对风险进行预防和控制，在此基础上建立一套适合防控我国住房抵押商业贷款风险的措施和方案。二、我国住房抵押商业贷款的风险现状截止2015年末，中国人民银行统计的全国消费信贷余额已达到15.82万亿元，比1997年末增长了近9900倍

14、，其中个人住房按揭贷款占了绝对的比重。截止2015年底，中国商业银行住房按揭贷款余额约为11.7万亿元，占全部消费信贷余额的76.3%。在经济欠发达的中西部地区，这个比重甚至更高，如吉林市某银行，这个比重甚至达到了90以上。伴随着我国个人住房抵押贷款金融业务的快速发展，个人住房抵押贷款不良率也开始逐年上升，2004年个人住房抵押贷款不良贷款率曾一度达到1.5%左右，从2007年开始，不良贷款率有所回落，但仍维持在1%左右。表一：2013年-2015年我国银行住房抵押商业贷款余额统计表住房抵押贷款余额(亿元)时间累计数占全部贷款比例(%)新增数2015年三季5,630.000.753292015

15、年二季5,301.000.735042015年一季4,797.000.687662014年四季4,031.000.63822014年三季3,649.000.553392014年二季3,310.000.514782014年一季2,832.000.462942013年四季2,538.000.431572013年三季2,381.000.41462013年二季2,335.000.42932013年一季2,242.000.4166资料来源：前瞻网行业数据从表中数据，我们可以看出，当前我国在住房抵押商业贷款的规模上是非常庞大的，而且还在继续增长。在商业银行开展业务过程中，银行诉客户房贷违约的案件，也从过去

16、的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患,美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。（1）我国房地产金融体系相对简单,地产金融参与者相对单一 目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风

17、险补偿机制。（二）我国商业银行风险控制机制不健全，风控能力有限 我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。国内很多银行为争夺市场,竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷

18、款产品,增大了房贷资产的风险。在房地产风险控制方面，国外有许多经验可以借鉴，例如：英国在资金管理中，就很注意坚持四个原则，即资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则；法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定；在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。（三）我国商业银行对房地产信贷的风险准备金标准低 房地产作为一个热门的投资工具，一直被个人和

19、机构投资者所青睐，而商业银行在进行房地产信贷时，由于该项业务具有良好的营利能力，因此，在风险防控方面存在缺失。我们知道准备金是商业银行库存的现金按比例存放在中央银行的存款。实行准备金的目的是为了确保商业银行在遇到突然大量提取银行存款时，能有相当充足的清偿能力。但在实际的经营过程中，由于房地产行业的火爆，在风险准备金方面，商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足,监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低,一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前,其应对能力可能相当脆弱。（四）当前我国经济稳定运行的基础还不牢固，下行压力依然较大 中国第三季度GDP同比增长6.7%，经济发展仍然面临巨大的压力。通胀

20、压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素,都对未来经济的发展构成很大的调整压力,需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温,而我国存在同样的隐忧。当前我国经济发展疲软，下行压力巨大，一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下,按揭贷款的风险是被掩盖了的,正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现下滑,其实只是5%到10

21、%的下跌而已,已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是惟一的原因 。（五）我国金融市场发展滞后，资产证券化发展缓慢 在资产证券化方面，我国的住房按揭贷款发展滞后，这也就导致了在商业银行内部体系中，不良信用贷款的风险大量聚，这使得房地产信贷缺乏风险市场共担，因此，在信用风险的分散和转移方面对我国商业银行存在巨大挑战。资产证券化是一种有效的风险转移工具，但由于我国金融市场发展的落后，在金融产品的创新还处于摸索阶段，因此，对于资产证券化，国内的商业银行不太乐于接受。这其中的另外一个原因是，当前我国资本流动性充足、受管制的存贷利差依然优厚，这使得商业银行自身的竞争能力有限，对短期盈利

22、能力过于看重，对于这么好的营利模式，商业银行不愿意主动分享或者变革。因此，住房抵押商业贷款的持续增长同时也就放大了商业银行在房贷信用方面的风险。但对于银行来讲，在当前房价继续大幅飙升的背景下，如果还将利润的增长点放在房贷业务上，无异于“饮鸩止渴。从长期看,银行将为其短视行为而买单。三、我国住房抵押商业贷款的风险防范措施（一）严格遵守并执行国家的房贷政策2010年4月，我国出台了关于抑制房价过高和投资现象过热的房产新政国十条，为商业银行实行更为严格的差别化住房信贷政策做出了规范。对于购房者的首套居住房并且建筑面积 在90平方以上的家庭，首付应当在30%以上；第二套家庭住房的首付则应保持在50%以

23、上，并且贷款利率应该高于基准利率的1.1倍；由此类推，对于第三套以上贷款购买住房的，商业银行应该根据风险管理原则大幅度提高其首付比例和贷款利率，并且中国人民银行和银行监管协会也应该严格监督管理商业银行的住房消费贷款管理，严格打击与限制投机性炒房和购房。商业银行可根据风险管理情况，对于住房供应紧张的地方应该暂停购买第三套住房的贷款；非本地居民应该提供社会保险缴纳证明或者一年以上的当地纳税证明，对于不能提供此种证明的居民也应该暂停发放住房贷款。商业银行应该按照国家房贷新政的要求严格操作，避免由于个人投资失败而带来的违约风险。（二）建立健全银行内部信贷管理机制1.严格审查房贷申请资格在进行风险防范控

24、制时，首先要做的就是对房贷申请资格的严格把关，这是降低借款人信用风险的有效措施。在审查房贷申请资格时，一定要做到以下几点：第一，对有关贷款的调查内容进行全面审查，确保相关内容具有准确性、合理性以及合法性，还要对借款人是否具有偿还能力进行充分调查，以及其是否具备良好的诚信情况和具备的风险程度大小，还要对调查人的工作任职情况加以重视；第二，应该采取定性与定量分析的方法综合考虑借款人的现金收入情况、工作稳定情况以及家庭生活健康情况，由此进行全面的风险评估与贷款审查工作；第三，贷款人应该在授权制度建立健全的情况下，不断对操作流程进行规范，严格按照审批权限进行业务办理，将贷款审查与贷款办理项目完全分开，

25、并且确保贷款审批人员在审批贷款时能够独立完成审批工作；第四，贷款人应该根据借款人的收入支出、贷款用途以及担保情况等来建立合理的还款机制，从而保证每月的还款金额确保在还款人的还款能力范围内，制定出一个合理的还款金额与还款年限；第五，每当有经济政策形势发生变化时，贷款人要及时调整审批环节中的审批政策，加强对于贷款的经营管理强度。2加强贷款抵押物审查力度作为商业贷款第二还款来源的个人住房，当借款人不能在规定期内按时偿还贷款时，商业银行可以对作为抵押物的个人住房进行依法处置。由于抵押物本身存有一定的风险，在对抵押物进行审查时应该严格按照各项标准进行操作，要将贷款风险降到最低。在审查过程中，要做到以下几

26、点，第一，在进行房屋审查时，应该严格审查抵押物是否具有合法性以及是否具有被抵押的权利等；第二，售房单位在与产权抵押部门进行协议登记的时候应该确保各项抵押手续的完整性，房屋到期后及时办理产权过户手续，并且明确各自责任；第三，抵押物市场的价格是处于动态变化之中的，因此为降低因价格变动而带来的风险，应该将房屋抵押率控制在一定范围之内；第四，严格按照担保法进行各项手续的办理，对于没有按照合同规定的借款人，依照法律形式进行房产抵押拍卖。3严格审查与银行合作的开发商在我国住房抵押商业贷款中， “假个贷”的现象时有发生，因此，为了防止烂尾楼的出现以及开发商采取“假个贷”方式套取银行现金现象的发生，对于与银行

27、合作开发商的实力、资质以及诚信情况应该给予严格审查。并且在审查过程中，为确保审查结果的公正客观性以及准确性，应该保证审查人员与开发商之间不存在任何的利益关系。4对于个人住房贷款资金进行严格支付与管理在贷款发放给借款人之前，贷款人应该按照合同约定的条件对于借款人有关的交易资料和交易凭证进行严格审核，在与借款人进行交易支付时，应该采取受托支付的方式进行交易支付，并且做好交易过程的交易记录，同时保存好贷款人受托完成后的资金流向记录。应该有独立的放款管理部门或者工作岗位完成对于贷款的发放工作，使贷款审批工作独立于贷款发放之外，严格落实放款条件，按照约定条件完成对个人住房贷款的发放。5严格管理放款后工作

28、当个人完成房贷的支付后，贷款人应该及时跟踪与分析借款人对于贷款资金的使用情况，以及借款人的支付能力变化、信用变化情况以及担保情况等，确保其都在合理的变化范围之内，以此确保贷款资金的安全。同时贷款人应该及时跟进借款人对于合同的履行情况，对于合同约定内容的履行程度也是贷款人与借款人进行后续合作的信用评级的参照。要加大对于逾期未还款的催款力度，以及关注一些可疑类贷款，将商业银行的贷款损失降到最低。（三）为防范风险建立风险预警系统房地产业的发展离不开经济的宏观调控，因此，为了防范政策风险与市场系统性风险应该建立风险预警系统。避免由于政策风险和市场风险所带来的损失，应该通过建立预警模型对宏观经济指标以及

29、国家相关政策进行及时分析，对于房地产市场产生的问题及早做出反应并采取有效措施。风险预警系统的建立不是一下就完成的，它是一项庞大的工程，需要我们付出一定的精力，首先就是要不断进行数据的收集与完善，收集各个方面的数据从而建立一个风险预警系统的数据库，为预警模式的建立奠定一个坚实的基础；其次应该针对我国各地区的实际情况设置合理的预警区间参数、概率密度函数等，从而开发出属于各地合适的风险预警模型；最后为了能够及时处理潜在风险，应该建立一个预控机制。（四）推行房地产抵押贷款证券化措施住房抵押贷款证券化的过程就是资产流动性增强的过程，把流动性差的房地产抵押贷款转化为可以在市场上自由流通的有价证券。将银行独

30、自承担的风险进行分散和转移，转化为由多家金融机构和大量投资者共同参与的活动。改善了银行的资产负债结构，提高了资产的流动性和资本利用率。有助于金融机构向个人购房者提供贷款，创造住房的有效需求，加快商品房的流通效率。个人住房抵押贷款证券化实质上是要对银行的资产进行分解，将风险转移到证券市场上大量的投资者，这样就在证券市场上将住房抵押贷款证券化的风险由集中化为分散的，一定程度上转移和降低了风险。（五）创新住房贷款保险模式个人住房抵押贷款保险是指按照合同约定借款人在向银行申请抵押贷款时购买保险，保险人对于被保人在承保约定范围内的违约行为承担赔偿责任。保险标的要大于贷款的本息总额，保险第一受益人为银行。

31、目前我国各商业银行购房者购买房贷险的基本操作流程如下：借款人购房、借款人向银行申请贷款、银行要求借款人将房屋进行抵押并购买房贷险、银行发放贷款。银行要求购房者投保房贷险可以保证贷款有效的收回和保障抵押物的安全。对于保险公司来说房贷保险业务是一项毫无风险的有稳定收益的优质业务，但对于购买者和受益人银行来说都起不到显著的保障作用。虽然现阶段我国住房信贷保险还未在个人住房抵押贷款中发挥良好的效果，但不能否认住房信贷保险的作用。四、结 语近年来，我国住房抵押贷款业务发展的十分迅速，不仅大大推动了我国房地产业的发展，而且对于我国住宅业的发展也起到了积极的推动作用。在商业银行贷款中，个人住房抵押贷款已经成

32、为重要的组成部分。应该从内部风险管理与外部环境的完善进行我国住房抵押商业贷款的风险控制，健全与完善我国内部的风险管理体制，以及加大政策的支持力度等都是对完善抵押贷款风险管理的有效措施。参考文献：1胡艳华.浅析我国个人住房抵押贷款风险与防范J.金融经济：下半月,2012,(4):17-19.2王猛.浅谈经济增速放缓对个人住房抵押贷款风险的影响J.中国经贸,2013,(22):106-106. 3严红飞.我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究D.苏州大学,2009. 4杨晓亮.我国商业银行住房抵押贷款风险及其对策分析J.佳木斯教育学院学报,2012,(4):404. 5周泓.中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范J.经济研究导刊,2014,(1