浅议商品房买卖违约问题及对策范文.docx

1、浅议商品房买卖违约问题及对策范文浅议商品房买卖违约情形及对策摘要：近年来，随着国家经济的发展和人民物质生活水平的提高，越来越多的人选择到城市买房。然而由于各种原因，房地产市场的商家却鱼龙混杂，档次不一，信用也各有不同。有些无良商家为了一己私利，盖危楼，售次楼最终导致安全事故发生的现象并不鲜见。与此相对的是，处于绝对弱势地位的普通消费者，他们用尽一生的积蓄在城市买了一处安身之所，不曾想换来的却是无尽的烦恼和深深的叹息。鉴于此，本文试分析当下商品房买卖当中，出卖方可能存在的一些违约现象，并通过对这些现象所体现出来的利益纠葛做一个简单分析，进而从法律视角提出一些针对违约情况的补救措施和维权策略，以供

2、探讨。关键词：商品房 违约 补救措施 维权策略一、商品房买卖出售方违约类型商品房买卖作为市场经济中的一个独立因素，不仅有着市场经济特有的自发性和导向性，而且其本身又具有复杂性、求利性、相对性等特征；与此同时，国家为了调控房地产市场以遏制房价的过快增长，近年来已陆续出台了新“国四条”、“国十条”以及其他一些相关法律法规。主观因素和客观规律导致了商品房买卖市场的违约类型不胜枚举，而且随着社会生活的继续，商品房买卖违约形式必然将越来越新颖。因此，笔者只能取其典型加以分析，以期抛砖引玉。1.逾期交房标的商品房的交付日期作为商品房买卖合同的主要条款，经国家相关法律明文要求，必须明示在商品房买卖合同当中。

3、但是为了应对各种可能出现的突发状况，商品房买卖双方在签订出售合同的时候往往规定了一个交付宽限期限，即标的房产只要在该宽限期内被交付则买方无权要求退房，与此同时为了弥补买受人因为房产的延迟交付，在该宽限内往往也规定了由出售方支付违约金的条款，但是违约金比例往往较低。同时关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（简称解释）第十五条也规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。可见对于逾期交房的违约情形，原则上还是以当事人之间签订额购房合同为准，只有没有相关

4、约定之际才考虑适用解释第十五条。商品房买卖作为一种民事合同行为，应当贯彻合同自治原则。经过买卖双方协商一致的延期交付条款理应作为延期交付情况出现时的处理依据，国家司法机关不能强加干涉，但是对于没有约定宽限条款的商品房买卖合同和超过了宽限期的商品房买卖行为则应当受相关民事法律法规的调整。解释第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使得，解除权消灭。2.不协助办理房屋权属证书开发商交付房屋并保证房屋所有权人能取得房屋产权证，这是开发商最基本的一项义务。商品房解释第十八

5、条对这一问题作了明确规定：因开发商原因，购房人未能按期取得房产证的，开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额，按照购房人已付购房款总额，以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限，分为三种情况：第一、购房合同约定有期限的，按合同约定；第二、合同没有约定且为预售的，为房屋交付使用之日起90日内；第三、合同没有约定且为现售的，为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内，因开发商原因办不下房产证的，购房人即可按前述办法，要求开发商支付违约金。解释第十九条规定：如果开发商在商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过

6、一年，由于自身原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。3.套内面积与合同不符建设部商品房销售管理办法第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中接约定总价款。第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为房屋缩水，实际上表现形式各有不同。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发

7、商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠，但是预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益，对于购房者而言，对房价款的承受能力，对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的。面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或者使原先的使用计划落空。4.出售抵押房、出售二卖房根据解释第八条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任，一是订立合同后转卖，二是订立合同后恶意抵押。解释第九条规定了另外三种出售方需要承担双倍罚款的情形。解释第八条、第九

8、条之情形总共可以细分为以下几种情况：第一、出售方已经同买受人订立了商品房买卖合同又和第三人订立了该标的商品房的买卖合同，从立法目的而言此处“第三人”理应理解为善意第三人；第二、出售方故意隐瞒出售商品房已经被抵押的事实，与买受人签订商品房买卖合同的情形；第三、出售方与标的商品房买受人签订商品房买卖合同以后，办理房屋权属登记之前，将标的商品房进行抵押的情形；第四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；第五、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该五种情形都属于商品房出卖人恶意违约的情形，所以解释规定了这些情况下房屋买受人可以要求出卖人承担不

9、超过购房款一倍的惩罚性赔偿。现实情况中，因为房价大涨或是开发商资金链缺口而出现标的商品房被二卖和被恶意抵押的情况，这种情形是造成商品房买卖合同违约的一类大户，解释针对该类行为提供了明确的救济途径。5.配套设施与广告宣传不符在房地产销售中，广告宣传资料对购房人起着非常重要的作用。因为购房人在对所买房子一无所知的情况下，只有开发商提供的广告和宣传资料能给他们一个直观的印象。在很多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的非常好，而在实际签订合同时又称广告仅是宣传而已，并没有将广告中宣传的许多条件写在合同中，以广告对其没有约束力为由推脱责任。国家建设部公布的商品房销售管理办法第15条规定：“房地产开发企业

10、、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这条规定意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房解释第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。此条所指的“相关设施”，应当是指商品房销售管理办法第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在售房广告中对这些内容作了具体说明或允诺

11、，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。当然，在实务中，如何划定“具体说明和允诺”属于法官自由裁量权范围。二、商品房买卖出售方违约原因房地产市场鱼龙混杂，导致违约现象的出现从某种意义上说成为一种客观必然，这是因为总有一些目光短浅的商家为了一己私利盖危楼、售次楼，从而引发违约结果。但是市场环境瞬息万变，国家宏观政策更是步步紧逼，再加上天灾人祸的发生，在这种情况下具有良好信誉的房地产市场卖家，也可能出现违约情形。对此，必须具体情况具体分析，根据情势变更原则以及不可抗力免责条款来分担违约风险，而不能一概由善意的卖方承担违约责任。1.主观因素导致违约（1） 手续不全引发违约开发商

12、在出售商品房之前必须履行一定的手续，比如兴建楼盘之前必须获得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，具备这些证件表明该开发商具有合格的房地产开发主体资格，已具备了相关的开发要求。在商品房预售之前还必须获得商品房预售许可证，表明标的商品房已经符合了预售条件，可以投入市场进行流通。但是现实中，往往因为种种原因，部分开发商四证不齐就开始施工，未得到商品房预售许可证就进行商品房买卖。直接结果便是导致标的商品房买受人因为出售方手续不全而无法办理商品房权属证书，使得标的商品房权属关系混乱，直接侵害消费者利益。（2） 质量不符引发违约实务当中，往往因为开发商承建的商品房

13、达不到建设部门组织的勘察、设计、施工、监理等五方验收的要求和消防验收的标准，或者无法获得商品房竣工验收备案批准签字。导致出售方或者直接不进行交付，或者虽然交付买方使用但是始终无法办理标的商品房权属登记证书，导致购买者权利出现真空的状态。房地产市场鱼龙混杂，部分开发商为降低成本搞创收，在建设商品房时偷工减料，以次充好。如引起广泛关注的吴扬、方宇林、金陵金利来实业有限公司等10个公民和单位诉南京市金宝房地产开发有限公司商品房买卖纠纷一案。该案被告金宝公司为降低成本，将金宝花园的供电系统安装为单路，而合同中规定为双路，外墙由马赛克代替条型面砖，电梯则由上海三菱代替了约定中的日本三菱。解释实施之后,商

14、品房存在质量瑕疵以前就是各方关注的焦点，现在仍旧是引发纠纷的主要原因之一，此诉因的案件比例变化不大。解释第十二条和第十三条明确规定了质量不合格的情况下，买受人的救济途径。第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（3） 见利忘义引发违约近年来房地产市场急剧发展，房产价格已经翻了好几番，暴利催生违约行为的现象在房地产市场比比皆是。如上海京城房地产开发公司违约案中，记者如是说：本案争议的发生，真实原因在于2001年上海市房地产市场发展迅速房价节节上扬，加之纷争楼盘地处浦东沿江地段，涨幅更加惊人

15、，再加上本市房地产交易实践中，一般均为购房者签字付款，发展商再盖章的做法，从而导致被告企图利用销售中的优势地位追求更大的商业利润。学者为名、商人以利为本的确无可厚非，然而如果以牺牲消费者受法律保护的利益为基础，纵然开发商能够过自己人格这一关也不过去法律那一关，贪心必将受到应有的惩罚。市场需要诚信，开发方所做的售房决定决不能朝令夕，这将使本身就处于弱势地位的消费者面临更加尴尬的境地。2客观因素导致违约出现（1） 税收政策更新购置商品房要交房产税是一个众所周知的事实。然而如何征收房产税、对哪些房产实行房产税以及征收比例如何设定等一系列问题都是开发商和买房者比较关注的问题。我国自1986年9月15日

16、国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例后，从当年的10月1日起正式征收房产税 ，现行的房产税是第二部利改税以后开征的。在商品房买卖中因为税费改革导致商品房买卖纠纷出现的比例也不小。实务中有这么几种情形：第一、开发商和购房者签订房屋预售合同之后，尚未超过双方协定办理房屋权属登记日期之前，税费比例出现了调整；第二、开发商逾期协助办理房屋权属登记，而恰恰在约定办证日期之后，实际办证日期之前税费比例做出了相应调整；上述第一种情况，合同双方当事人首先应当协商解决由于税费比例作出调整而导致购房费用增加的风险分配问题，实务中，双方当事人往往也能互相体谅，在协商的基础上公平分配该风险；第二种情况当中，如果是因

17、为开发商原因导致不能按期办理房屋权属登记，而补办之际房产税比例已经上调，则从归责原则来看理应由开发商承担该风险。但是实际中开发商往往诸多借口希望购房者能够分担税率上调导致的损失，具体做法有两种：第一、 直接不办理权属登记，让房子处于权属不明的状态，不过这个方法对于开发商自己也不利，所以开发商基本不采取；第二、 办理了房产证但不交予买房者，开发商押着购房者的房产证是现实中较为流行的做法，企图通过该方法逼买受人就范；因为相关税收税率的调整导致商品房买卖合同纠纷出现的现象在国家出台新的税收政策之际较为普遍，实务当中解决该类问题还需要具体问题具体分析，在分清双方责任的基础上公平分配该政策风险。（2）

18、意外事件阻断、不可抗力免责意外事件的定义载于我国刑法中，根据我国刑法第16条的表述，通常大家的理解是导致意外事件原因主要有两种，一种是不能抗拒，另一种是不能预见。刑法教科书初期不仅没有将意外事件与不可抗力区分，而且也是将其纳入犯罪过失中加以研究的。但笔者认为，这两者在刑法上的理论意义是不同的，必须加以区分。不可抗力是因为没有刑法意义上的行为而不认为是犯罪，而意外事件是因为没有故意或者过失而不认为是犯罪。以上是相关学者对于意外事件和不可抗力在刑法领域的解释，但是在合同法领域的意外事件理应与刑法意义上的概念做出一个区分。笔者认为买卖合同中的意外事件是指不能归责于任何一方当事人的人为的导致合同目的不

19、能实现或者不能按期实现的情形，但是因为意外事件的行为性相关法律并没有明确将其作为免责条款之一，开发商普遍的做法是将一些典型的意外事件列入到不可抗力条款中进行免责；不可抗力则依然符合民法理论中三不原则，即不能预见、不能抗拒和不能避免，满足了该原则则属于买卖合同中的不可抗力。立法之所以这样规定其意图是显而易见的，即为在该种情况下风险的承担提供一种原则性的处理意见，以坚持法治的公平和正义。具体而言，商品房买卖合同第八条交付期限“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生起_日内告知买受人的；”但是对于此条款中的“不可抗力”，由于认识

20、和理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会由此发生争议，如上文提及的意外事件，某些时候因为种种考虑开发商会将一些典型意外事件划分到不可抗力条款中以求出现相关问题时予以援引而免责，但是买房者往往不承认这类变相意外事件，从而引起纠纷。所以购房者在签订商品房买卖合同及补充协议时应对开发商就不可抗力的界定、表现形态的阐明和罗列予以认真审查，防止开发商对不可抗力作任意扩大化解释。三、针对商品房买卖违约情况的维权策略房地产市场作为国家第三产业的主流，为国家创造了巨大的财政收，而且房地产市场作为市场经济的一个组成部分还关系着整个市场经济的健康有序发展。有鉴于此，为了对市场经济进行宏观调控，为了对房地产市

21、场进行有序规范，为了维护消费者切身利益，相关国家机关已陆续制定了消费者权益保护法、商品房销售管理办法、城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、合同法、物权法、产品质量法、消防法、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）等等相关法律法规，来调整商品房买卖行为。这些法律法规或完全针对商品房买卖、或部分针对商品房买卖情况，但是无一例外地都能被用到商品房买卖出售方违约情况当中，只是视具体情况不同依据的具体条文有所区别。1.一般违约行为的认定和补救（1） 商品房质量不合格我国相关法律规定，开发商有义务使建成的商品房符合相关的

22、质量标准，并在向购房人交付商品房时，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对所售的商品房承担质量保证的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。住宅保修期从房地产开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。商品房质量问题主要涉及以下几个方面：地基基础工程和主体结构；屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。我国合同法第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，

23、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”我国城市房地产开发经营管理条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”解释第十三条也有相应规定。由此可见，如果因商品房质量问题严重影响购房人的正常居住和使用（通常表现为商品房主体结构质量不合格），法院应当支持购房人解除商品房买卖合同，并由房地产开发商赔偿相应的损失。而在商品房交

24、付以后出现质量问题，且并未严重影响购房人正常居住和使用的，只要在保修期内，房地产开发商都有义务承担修复责任。如果房地产开发商拒绝履行修复义务或者在合理期限内拖延履行的，购房人可自行或委托他人予以修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发商承担。（2） 不予协助办理房屋权属登记正确认定由于出售方原因导致的房屋权属登记证书逾期办理甚至不办理违约责任，对于解决当前发生的商品房买卖合同纠纷具有重要意义。办理房屋权属证书是商品房买受人的主要义务，出卖人只承担办理商品房初始登记与协助办证的义务，该义务同时具有约定与法定属性。从出卖人承担义务的约定属性来看，买受人对出卖人的请求权应当适用诉讼时效的规

25、定，买受人可以在诉讼时效内请求出卖人承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金的违约责任。解释第十八条规定：买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出外人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定你给的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。解释第十九条规定：商品房买卖合同约定或者城市房地产开放经营管理条例第三十三

26、条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（3） 配套设施不健全开发商为了打开市场，吸引购房者的眼球，在前期做楼盘宣传之时往往夸大其词，虚构根本不存在的配套设施或者隐瞒相关配套设施或者是绿化面积的实际情况。购房者因为开发商宣传资料与实际情况不符而诉至法院的案例不在少数。 比如天津天安房地产开发有限公司违约案中，被告天安公司投资开发了紫金花园，其前期宣传资料中称紫金花园第2426层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。后来原告与被告签订买卖合同之际，原告发现合同书附有该房屋平面

27、结构图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有做具体说明，后经现场考察发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示和三面临窗全封闭式空中花园严重不符。该案是典型的宣传资料或广告与商品房实际不符的情形，解释对该类情况作了比较细致的规定。解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺及时为载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然该条款给予了法官比较大的自

28、由裁量权，即宣传或广告的内容是否的确对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，从而使得该条款具有较大的主观因素。但是不得否认立法者在解释第三条中关于要约的定义，的确做出了让步。普通要约需要符合合同的主要条款，但是宣传资料和广告不会包含具体的价格条款和交付条款以及其他主要权利义务，这在合同法上不属于要约，只能被视为要约邀请，而要约邀请对于出售人没有法律约束力。立法者显然在这里做出了一个价值考量，为了平衡消费者的利益对要约的定义作了扩大解释，这不是为一种立法的进步。（4） 差额面积补救办法关于商品房买卖合同中约定的房屋面积和实际交付的房屋面积不相符合是实务中经常出现的一种情况。这中间有多重原因，上文

29、已有所论及，此不赘述。关于这种情况的补救办法，解释第十四条作了详细的规定，同时建设部商品房销售管理办法（以下简称办法）也有详细的规定。解释和办法对于商品房买卖中出现面积差异的处理方法基本无异。可以概括为四段论：第一、实际面积少于约定面积超过3%的部分，开发商应当双倍返还该部分购房款；第二、实际面积少于约定面积不超过3%的部分，开发商原价退回买房者；第三、实际面积大于约定面积不超过3%的部分，由买房者按原价补缴差额；第四、实际面积大于约定面积超过3%的部分，算作开发商无偿赠送给购房者，开发商不得要求买房者补缴购房款。当然，为了贯彻合同自治原则，解释或者办法适用的前提是双方对于误差面积没有做出约定

30、，或者约定不够全面，否则应当采用商品房买卖双方约定的处理办法处理。2.欺诈行为的认定和补救关于欺诈行为的认定我国民事法律法规多有涉及，民法通则第五十八条第三款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况所为的，属于无效民事行为。最高院关于贯彻执行中华人民共和共民法通则若干问题的意见（试行）第六十八条规定一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。合同法第54条第二款规定：一方以欺诈、胁迫或乘人之危，使对方在违背自己真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机关变更或者撤销。合同法第五十二条第1

31、项规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的为无效合同。商品房买卖欺诈行为是一种严重的违背诚实信用原则的行为，严重扰乱商品房市场秩序，会滋生繁衍出更多的社会矛盾，要阻止这种行为的发生必须让欺诈人承担相应的民事法律责任，这种民事法律责任较之一般的违约责任应当更为严苛，应当是惩罚性的民事法律责任。但是，目前我国对商品房买卖欺诈行为可适用惩罚性的民事法律责任的情形仅限于解释的第八条、第九条、第十四条第2款所规定的几种情形，另外包括办法中关于面积失实的一种处理办法。然而实务当中，开发商欺诈类型远不止这些，最常见的就包括上文论及的宣传资料和广告失实情况，所幸的是解释第三条已经对相关问题做出了规

32、定，但是对于开发商其他欺诈行为的司法救济还有待于相关法律法规的完善。四、结语商品房作为大额商品，在流转过程当中往往涉及高额资金。如何保障这些资金的安全，如何使高额资金能够换得等价商品，应该是国家和政府以及人民法院的责任。国家和政府应当审时度势，及时实施宏观调控手段以稳定房地产市场的过热发展，坚决遏制房价的不断上扬，同时相关部门应当及时制定相关法律法规调整商品房买卖行为，维护消费者利益，这可以概括为事前预防。而各级人民法院应该克职尽守，在相关法律法规的指导下，具体情况具体分析，分清责任分配风险，做到公正公平，以维护商品房交易市场的诚信规则，这可以概括为事后预防。做到事前预防与事后预防相结合，必定能从一定程度上遏制商品房买卖市场违约现象的不断出现，从而维护交易市场的诚信规则，维护购买者的利益。参考文献：1 谢辉.商品房买卖中的法律责任问题.法制园地.2 王南.论商品房买卖中房