房地产参考0627.docx

1、房地产参考0627【开利视点】温家宝:中央坚定发展房地产业 确保健康发展 【开利地产报道】综合报道，“国六条”细则的出台，引发对宏观调控的新一轮争议，“桌面上”是学者们的喧嚣，暗地里是开发商们的聚议。中国国务院总理温家宝在乌干达访问接受凤凰卫视记者闾丘露薇专访时表示，中央政府会坚定不移地发展房地产，同时采取措施，确保房地产的健康发展。中央将确保房地产健康发展 温家宝说，房地产是国民经济的支柱产业，政府会坚定地发展房地产业，这一点不会动摇，但是同时政府会要求房地产业进行结构调整，重点发展民众需要居民住房和经济适用房，限制高档价位的豪华住宅，来稳定住房价格。而从去年开始，政府陆续推出一系列的措施，

2、温家宝相信，经过一段时间，可以看到效果，同时中央政府也会严格要求地方政府落实有关政策。统一思想要和经济杠杆相结合 温家宝说，除了统一思想认识以外，我们主要用经济杠杆，一个是信贷和土地两个闸门，一个是税收手段，这样把统一思想认识和经济杠杆结合起来，会有利于房地产业的健康发展。 针对目前出现的社会分配不公平的问题，温家宝说，政府会从四个方面入手，包括确保城市职工的各类保险，保障城市和农村低收入家庭的生活以及加强扶贫工作。温家宝说，没有经济的发展，没有财政收入的扩大，公平也缺乏物资基础，但是经济发展了，财政收入增加了，就要更加注意社会公平。温家宝说根据中国的国情，经济发展过快，或者过慢都不是一件好事

3、情，而政府要做的是在经济增长的质量，效益，环保等问题方面找到一个平衡点。中央对房地产业的态度转变 另据第一财经日报报道，梳理一下近几年宏观调控脉络。自1998年住房体制改革以来，中央对房地产业的态度可分为四个阶段。 第一阶段：鼓励发展（2004年以前）。实行货币化分房后，中央和地方政府一直是鼓励居民买房，这个阶段调控的主旨在“调暖”，为此出台了诸如公积金、按揭贷款、免税、入户口等多项政策。同期宏观经济走势基本同步，1999年到达一个低谷，2002开始快速增长，2003下半年固定资产投资出现过热苗头。 第二阶段：防止过热（2004年-2005年3月）。其实，进入2003年，随着宏观经济的走高，房

4、地产业也出现局部发展过快的现象，“121号文件”和“国18号令”反映出中央的犹豫心态，总体而言没有打压。进入2004年后，随着宏观经济的高烧不退，房地产加速升温，终于导致调控措施出台，包括银行加息、期房限转、“813”大限等。但可以看出，这一阶段的调控力度不够，反倒引起2004年底到2005年初的“报复性强烈反弹”，短短三四个月，房价上涨30%。 第三个阶段，抑制过热（2005年3月-2006年4月）。3月份的“两会”期间，高房价成为委员们讨论的一个热点。国务院高度重视，3月中旬房贷利息再度提高，3月“国八条”出台，4月底新“国八条”出台，5月中旬七部委进一步深化了新“国八条”。这一阶段大力度

5、调控的原因，国务院有关文件曾经指出：房价上涨过快、投资增长过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱。其实，应该还有更深层次的涵义。 它体现了中央在经济发展和社会发展两方面指导思想的转变。在宏观经济发展思路上，更加强调均衡性。 第四阶段：调整完善（2006年5月以来）。整体而言,去年的调控还是有一定效果的。全国房价涨幅由2004年的14%回落至2005年度的7%,跌落近50%。今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，房地产开发投资同比增长20.2%，增速同比回落6.5个百分点。但部分地区房价仍然高涨，尤其今年一季度，、等地仍在高位运行，投资规模重新抬头，信贷增速过快，市场秩序混

6、乱现象依然存在。在一定程度上弱化的调控效果，让巩固调控成果、强化政策落实、调整完善措施成为中央的必然选择。新闻背景：中央采取调控措施为房地产降温 【开利地产报道】自去年五月以来，中国对房地产市场实施了一系列密集而又强有力的调控措施，虽然对房地产投资增长和房价上涨过快，初步得到抑制，但一些问题仍然没有根本解决。中国政府于是采取连串调控措施，促进房地产业健康发展。 今年5月17号，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，出台了被称为“国六条”的新措施，呼吁采取六项针对性措施，包括调整住房供应结构，重点发展中低价位，及中小型的普通商品房和廉价住房、并进一步发挥税收、信贷和土地政策的问题，适度调整贷款政策

7、，控制市场需求，为房地产市场降温。 五月底，中国银监会主席明康对商业银行发出指令，要求有效管控房地产放贷增长，大幅提高高档住房以及投资性购房的贷款首付比例，解决房价过高和投资过热。 五月二十九号，国务院办公厅转发了建设部等九部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”。文件共提出了十五条具体措施，从六月一号起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于三成，对购买自住住房、且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。另外购买住房不足五年转手交易按售房收入全额征收营业税。此外，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。 而日前也发布十条新措施，力促“国十五条”的落实

8、。整治房地产行为须重拳出击 新华社文章说，“国六条”出台后，一些地方对规房地产市场作出配套规定，准备对违规行为进行公开曝光、上黑、限制销售等处理，但在“经营城市”思想主导下，一些地方对房地产商的违规行为，开绿灯的多，亮红灯的少，动真格查处的更是难得一见。在不少地方，惩治手段还不够狠，力度还不够大，没有起到杀一儆百、伤筋动骨的作用。 重典才能治乱。规房地产市场秩序，必须重拳出击。“国六条”明确要求，坚决整顿房地产市场秩序。为此，各地相关部门要雷厉风行，痛下决心，形成打击违规行为的合力。我国刑法、反不正当竞争法、合同法等法律中，对合同欺诈、操纵市场、哄抬价格、发布虚假信息等行为都有明确的惩罚条款，

9、有关部门要加强对法律条款的运用，依法严肃追究故意破坏市场秩序的开发商的法律责任。全国调查显示两成开发商认为房价会跌【开利地产报道】国六条细则出台后，引起了市场的极大反响，但受政策影响最深的一个群体-开发商们，却一度保持沉默。昨从中国指数研究院华中分院获悉，调查显示，受访的两成开发商对未来房价看跌。本月，中国指数研究院与建设部政策研究中心，在、等城市，进行了针对国六条对房市影响的调查，涉及的企业半数以上是国房地产百强企业。调查显示，52%的开发商认为，90平方米以下住房占项目总面积七成这条对他们打击最大，此项政策意味着更大的市场风险。针对最敏感的房价走势，在参与调查的企业中，有乐观也有悲观的：有

10、54%认为未来房价会平稳上涨；有两成左右的企业看跌，其中认为房价会微幅下跌的占20%，认为会大幅下跌的占2%。面对新政，开发商的经营和投资策略也将做相应调整。在投资策略方面，有五成以上企业选择依形势而定，同时各有15%的企业选择增加或减少投资。而针对现有房产项目，44%的企业选择调整产品结构，有30%的企业选择调整开发周期。【要闻报道】外管局将对进入沪房地产外资动刀？ 【开利地产报道】“外汇局将首先在对进入房地产领域的外资动刀”。这是目前在房地产界普遍流传的一种说法。按照坊间流传的消息，国家外汇管理局正在联合发改委、商务部等多个政府部门，酝酿对外资进入房地产领域进行严格限制的政策。和外汇局相关

11、的可能措施是：在资金流入和结汇方面，推出一些外汇监管的行政措施；此外，在外汇管制政策上，个人及法人（指公司或团体）会进行区别对待。虽然外汇局的官员对这些消息并未置评。但在业不少人士看来，目前确实是外汇局推出类似政策的最好时机。这不仅是因为相关政策可以有效地抑制中国房地产市场过热的问题，也将是中国转变外汇监管手法的良机。外汇局希望对进入房地产的海外资金进行管理已非一日之念。早在2005年底，时任外汇局局长的郭树清就曾多次指出，外汇局应该对外资进入房地产行业的情况进行有效的管理，此后，多次传出外汇局在中国房地产行业发展最火爆的城市进行市场调研的消息。外汇局也曾出台一些措施。比如，对购买两套以上住房

12、的外资投资者给予惩罚性措施等等。但上述举措都如隔靴搔痒，外汇局并未像外界预料的那样，大规模介入到管理进入中国房地产业的外资中。一位接近外汇局的人士曾道出个中原委：外汇局并没有权利或者手段对这些外资进行切实的监控。这是因为，外汇局的权限只是负责外汇进出境的汇兑，但外汇进入中国的审批权和使用权分属于商务部、各地方政府。换言之，外汇局如果直接干预外资进入中国房地产市场，有越权嫌疑。而且，即使没有人追究是否越权，外汇局行使权利时也必须得到其他相关部门的配合。现在的外部条件给了外汇局一个机会中国政府再次对房地产行业实施降温措施，且力度比两年前要大得多。更为重要的是，从上次调控的结果中，中国的主管部门充分

13、意识到，如果不抑制外资对中国房地产市场的炒作，中国所有的宏观调控措施最多只能实现一半的功效。此时，外汇局介入对房地产市场的调控中，成为理所应当的事情。多数舆论认为，外汇局对房地产行业可能采取的举措，也是在打击热钱对中国的冲击。正如很多分析人士所指出的，在人民币升值的背景下，境外游资、也就是一般所说的热钱，正在追逐中国的人民币资产，而火爆的中国房地产市场是它们最好的猎物。如果中国能成功地堵住这些涌入房地产市场的热钱，就可以成功地抑制人民币升值的压力。据财经时报了解，这些并不是外汇局所考虑的全部。在外汇局年初拟定的工作计划中，强调要加强对外汇资本流入流出的监管。外汇局一位官员透露，未来，他们不仅仅

14、是加强对外资进入房地产行业的监管，对其他资本的进出，也将加强监管。为何外汇局选择了房地产作为加强外汇监管的突破口？有关官员解释称，除了是因为在房地产领域加强监管可以得到更多的理解和支持外，此项监管如果获得成功，还将使得外汇局获得监管其他资本流入渠道的良方。这是因为，目前中国外汇管理存在的一个现实挑战是资本的非法进出境都是通过资本项下和经常项下的混用来实现，而外资进入房地产的手法基本囊括了这些手段。换言之，如果外汇局能对房地产领域中的外资行为进行有效的监管，中国也可以将其经验移植到其他行业的监管。这在外资狂热追逐人民币资产的今天有着重要的意义。因为这可以成功地避免中国的经济受到境外资本的威胁。按

15、照中国社科院金融所研究员易宪容的设想，今后，中国的外汇管理将和产业政策密切配合，也就是说，今后中国的主管部门（商务部或发改委等）出台产业政策后，外汇局将根据这些产业政策来执行外汇管理政策，两者之间紧密配合。不过，这种构想还需要一个法律或者制度上的长期安排。中国目前存在的一个长期弊病是，主管部门各行其是、缺乏相应的配合。特别是在对外经济政策方面，主管部门所掌握的信息一般需要外汇局的反馈，这使得国的产业政策，通常滞后于现实经济需要。因此，要想让外汇局切实履行好外汇监管职责，其他部门的通力配合必不可少。新华社：呼市声明非反驳 【开利地产报道】日前，呼和浩特市委、市政府就新华社发表的一篇批评报道（呼和

16、浩特政府推动房价猛涨鼓励开发商建豪宅）发布通告，对该文中提出的呼市政府以有形之手推动房价问题做出澄清。新华社分社有关人员今日表示，此声明没有对新华社文章中提出的问题进行有针对性的批驳或解释，从容来看并非对新华社的报道提出异议。 他还透露，在与呼和浩特市政府沟通的过程中，政府亦认可他们的批评报道容属实，给他们带来了很大的舆论压力。 此外，新华社就此事发表后续报道，称此前的报道已引起国家有关方面的重视，建设部派出调查组对呼市的房地产市场进行了专题调查，呼市政府为此制定10条措施，贯彻落实国六条。 这位人士表示，新华社文章中并没有针对政府行为的合法性提出置疑，而是指出政府干预的合理性存在问题。他表示

17、，政府声明没有对文中提出的问题进行有针对性的批驳或解释，从容来看并非对新华社的报道提出异议，而仅是政府的一个独立声明。国土资源部酝酿八大区土地督察制度 【开利地产报道】中央尚未最终批准。基本思路是参照审计署和财政部的审计、财政派驻专员模式昨天，国土资源部一位原司级官员向第一财经日报证实，将要出台的国家土地督察制度，将派驻土地督察专员到东北地区、华北沿海、华东沿海、华南沿海、黄河中游、长江中游、西南地区和西北地区八区进行督察。 驻八大区的督察专员级别将为厅局级或以上。“基本思路是参照审计署和财政部的审计、财政派驻专员模式，但现在中央还没有批下来。”该官员透露。据了解，审计署驻地方特派员办事处共1

18、8个，基本是一个办事处负责两个省市事务，而财政部是在各省、自治区、直辖市、计划单列市分别设立财政监察专员办事处。设立国家土地督察制度最初是出现在2004年发布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定中，该决定在“强化对土地执法行为的监督”一节中明确提出：“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。”按照国土资源部工作安排，土地督察制度本计划于2005年建立，但事实至今未有下落。对此，上述官员表示，原来设计的方案早已呈报，后来之所以搁浅，是由于国务院开会讨论后觉得方案有点大了，因而部里需要重新拟定。“现在，人员编制、人员经费以及管理模

19、式正在调整中，但不管怎么调，执法本身是要加强，分区派驻督察的大方向不会变。”该官员对本报记者说道。去年，国土资源经济研究院经济政策法规研究室曾向国土资源部呈送一份谈如何落实国家土地督察制度建议稿，提出土地督察要有五权：首先，土地督察专员应该享有对地方政府主要领导在土地方面的、违纪、失策、失职行为，向当地人大或上级组织直至中央进行弹劾的权力；其次，地方政府涉及用地、征地的行为，包括土地系统干部的任免，派驻土地督察专员必须参与，并拥有否决权；三是督办权，发现中央政令不畅或怀疑存在重大土地情形，专员有责令地方政府立即进行调查和处理的权力；四是土地督察专员要有追踪线索、传讯要员、调阅案卷、深入基层、依

20、法检查的权力；第五，派驻的土地督察专员应享有调动省厅及其所属各级土地执法监察队伍的权力。对于这五项建议，该研究室孟祥舟表示，这只是研究室的一份建议而已，具体怎么采纳，目前尚未可知。地根已显失控态势 中央和国务院现在很着急 【开利地产报道】“中共中央和国务院现在很着急，经过前两年的宏观调控，现在又出现了新情况，地根已显失控态势。”国土资源部一位官员表示。国务院研究室宏观司副司长郭克莎透露，今年第一季度，各地的土地需求量是计划的3倍多。今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地案件涉及的土地面积同比上升了近20%。国土资源部曾明确提出，今年仍然坚持从严从紧安排用地的原则，土地供应总量仍维持上年水平。

21、国土资源部“十一五”规划纲要也指出，“十一五”期间将积极推进资源节约集约利用，促进经济增长方式和资源利用方式的转变。两相对比，形势变得不乐观。“尚方宝剑”全国土地学会副理事长黄小虎分析，当前土地违规严重的一个原因是各地政府处于换届时期，新领导希望出成绩。“19981999年“圈地热”就是与换届有关，20032004年土地调控处理的其实就是当年圈地的后果。”因此，2003年，国务院首次提出，土地是宏观调控的手段，国土资源部是宏观调控的重要部门。这种对国土资源部职能的重大界定，意味着国土资源部应该积极利用土地政策参与当下宏观调控。哪些土地政策可参与宏观调控，国土资源部规划院副院长周建春认为，首推土

22、地供应政策，因为一级土地市场的供应掌握在政府手中，它以行政调控为特征，并主要对政府主导的投资发挥作用。获此“尚方宝剑”，国土资源部开始了密集行动，主要对策是强化土地年度利用和农用地转用指标、严肃查处土地。“国务院要求国土资源部不怕得罪人。”上述国土资源部官员表示。密集严查土地4月中旬开始，国土资源部对几起土地案件进行了公开查处；同时监察部、国土资源部组成联合检查组，对土地市场治理整顿以来的土地违规问题以及相关责任人的处理情况等进行检查。6月1日，国土资源部在紧急召开全国土地执法工作会议，要求省级主管部门在今年6月份公开、依法、严肃查处3起以上严重土地案件，年底前要达到8起以上。5月份的宏观数据

23、出来之后，国土资源部紧急通知各地坚决制止土地行为，强令各市县政府对2004年以来已批准的房地产开发项目的取地方式、规划建筑面积、土地纯收益等22项容在一个月予以公开公布。6月15日16日，国土资源部副部长贠小再发警告，要坚决防新农村建设中各地把农村宅基地置换成建设用地。国土部：土地供应各环节全程公布【开利地产报道】国土资源部副部长元介绍说，近年来，我国部分地区用地违规、低价供应、供后未用或低效利用的问题很突出，一些开发商囤积土地的现象依然存在，其主要依靠的就是在信息不透明的情况下，规避监管、暗箱操作。因此，必须加强土地市场动态监测工作，强化土地审批、供应一级供应后使用情况的从严管理和全程监管。

24、按照规定，今后，全国各地的土地供应各环节，都需要在土地市场网进行公布。公布容包括土地供应情况、批次用地情况、市场交易情况、交易成果、开发情况等。同时，集信息发布、监测分析和共享服务为一体，将通过自动生成的数据图表等成果，全面监测和分析不同地区、不同类别和不同产业土地供需和地价变化情况。市民、开发商如果要查询信息，也可以登录该（。landchina。）。该要实现几个功能，包括加大土地市场信息发布力度，引导理性投资和消费，稳定市场心理预期。同时，通过监测分析，准确把握土地市场运行走势，为调控土地和房地产市场及政府决策提供支撑。此外，推进政务公开，避免暗箱操作。元副部长强调，各地国土部门要适时披露土

25、地供应、市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，公布的信息必须准确真实，这些信息将成为国土部和监察部联合检查的重点。国土资源部拟改革土地审批制度 向中央集权【开利地产报道】随着第二轮地根调控的逐步深入，一个以严格控制新增建设用地为核心的土地审批制度改革，即将在国土资源部出炉。 6月18日，一位参与改革方案设计的专家告诉本报记者，本来打算在年底推出改革方案，“现在肯定要提前了”，现在正在广泛征求和听取各方意见。从今年第一季度开始，国土资源部就已经针对土地审批制度改革开展调研。国土资源部一位知情人士透露，本来准备安排、三省为试点单位，“现在试点围又扩大了。”省国土厅一位人士表示，原国家土地管理局用

26、地司司长尚杰带领的国土资源部土地审批制度改革专题研究课题组，先后赴、等地开展相关调研工作。“我们希望能全面掌握建设用地审批工作中存在的问题，探索新型新增建设用地审批制度。”一位参与调研的国土资源部官员指出。据透露，土地审批制度改革方案，将从“审批环节、审批事项、批准权限、报批方式、报批程序和审查容”六大方面，严把土地审批中的关键环节，对新增建设用地进行“全方位卡位”。总体来看，这项改革的重点主要集中在三个方面。一是审批管制将得以加强。对此，国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成认为，审批管制是土地用途管制的关键环节和关键措施。“它不同于过去分级限额审批，而是严格程序、全程覆盖、全程管理

27、，主要表现为对规划、计划的审批，对增量建设用地的审批，其中又细化为诸如城市土地改变用途审批、农民宅基地和农用地转用许可审批等。”肖金成进一步解释。他指出，审批管制的实施将从体制上控制农用地向建设用地的流转，为土地的可持续利用建立保障体系。二是严格新增建设用地的审查报批，保障国家重点工程必需用地。而且，土地审批权限将进一步向中央集中，并由国家统一调控，建立新增建设用地审批与国家的产业政策相结合的机制。凡属国家限制性产业的项目用地，不论占地面积多少，都应报国务院审批，或者由国务院授权国家土地管理部门审批；凡属国家禁止性产业的项目用地一律不准供地；凡属人均耕地面积低于一定限度的地区，则取消非农业建设

28、占用耕地审批权等等。三是加大审查力度。即对各地土地利用总体规划、占补平衡、产业政策、农地转用和土地征收等等进行严格审查。实际上，尽管方案还没有出来，国务院有关部委严控新增建设用地的措施已经陆续推出。比如，对于新增建设用地聚集区开发区，国土资源部和国家发改委一直在推动相关核减“瘦身”工作。如瑶海经济开发区共有150公顷的非工业用地被核减；长江大桥经济开发区的非工业用地一举被核减300公顷。不仅如此，国土资源部还将通过土地供地备案制度、公开供地信息、监督检查土地利用总体规划的执行、出现供地不予审批下一批次用地、明确各种行为的法律责任等制度，严格控制新增建设用地总量。国土资源部精兵简政之路【开利地产

29、报道】国土资源部执法监察局负责人介绍，当前，土地面广量大。2005年国土资源部开展执法检查发现，2003年10月到2004年9月，全国15个城市70多个区县用地宗数和面积数分别占新增建设用地宗数和面积数的63.8%和52.8%，有些地方高达80%和70%，有的甚至在90%以上。 2004年9月以来，一些城市的用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。其中很大一部分项目用地是用地，而严重的土地问题几乎都与地方政府有关。针对当前土地出现的新动向和土地执法面临的严峻形势，国土资源部要求各级国土资源执法监察部门下决心查处一批典型案件，并要求地方对自己查不动的案件要积极上报，争取上级支持。国土资源部甚

30、至对各地下达了查处土地案件的量化指标：省级国土资源行政主管部门要在今年6月份公开、依法、严肃查处3起以上严重土地案件，年底前要达到8起以上。【主持者言】抽样调查是现代调查统计的通用方式，分布合理的抽样调查的结果适用于判断全局情况。因此，国土资源部的上述执法检查结果，可以说也反映了全国的情况。而用地的比例如此之高，证明中央政府对土地使用的控制已基本失效。这应该促使我们回过头来反省一下：目前这种单一制的土地使用审批制度，是否符合经济建设形势发展的需要？常言道：法不责众。一部法律，一种规章，如果大多数人不遵守，恐怕需要检讨的就不是者，而是立法者了。下达查处土地案件的量化指标这种做法是可笑的，因为这只

31、会更加损害法的尊严，挂一漏万式的处罚从来不是真正的法治，反而只能给寻租提供更多的机会。中国地大物博，全靠中央部门来管理土地，所谓天高皇帝远，这种管理体制注定是低效的。美国有国土安全部，但却没有国土资源部，他们对土地资源又是怎么管理的呢？我们应该参考其他国家的经验。想来想去，从道理上说，无非是这么两条：首先，必须全面落实农民的土地所有权即财产权，对土地最坚决的保护，一定首先是土地的所有者，所谓风能进，雨能进，国王不能进，政府同样不能侵犯农民的土地财产权而强行征用，有了这一条，就堵住了用地的大口子；第二，在落实第一条的基础上，具体的用地规划，其权力应该下放给地方政府。地方如何建设如何用地，其所掌握的信息会比中央政府所掌握的信息与实际需求更对称(但地方政府也只能规划，而不能强行征用农民的土地)。有了这两条，国土资源部也就可以精兵简政了。做不到这两条，就算国土资源部兵再多将再广，恐怕各地用地的比例，还将继续居高不下。 【地方地产】中央全面发出调控信号 地方配套细则纷纷亮相【开利地产报道】建设部有望对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。日前，建设部政策研究中心房地产业处处长路兴表示，这次宏观