房地产专业基础知识全.docx

1、房地产专业基础知识全房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称.房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性.房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋.地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面与其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系.2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以与维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业.3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.4.地产开

2、发是将生地开发成可供使用的土地熟地.5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权.具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.6.土地类型居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年；另外,加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整.8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整.9.土地使用权出让的形式协议出让招标出让拍卖出让行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必

3、须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让.有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物与附属设施一并出让的土地.生地：待开发的土地熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场.一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场.二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易.三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易.11.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租

4、、继承、抵押、赠与、交换的房地产.12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋.13.微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策.14.经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅.15.自建房集资房是指各单位自筹资金或合资兴建房屋.产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通按规定已补交地价的除外.16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证.17.五证房地产开发商在房

5、地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续.其中五证、两书是最为重要的条件.国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证.通过招、拍、挂在出让前已经通过城市规划的标准.建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证.建设工程施工许可证建设工程开工证：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证.商品房销售预售许可证

6、：是商品房进入市场的凭证.18.两书住宅质量保证书住宅使用说明书19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度.只有取得了预售许可证才能销售.20.申请预售须备下列文件：房地产开发企业资质证书副本与复印件土地使用权出让合同书和付清地价款证明国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证21.商品房预售必须符合那些条件交付土地使用权出让金有建设工程施工许可证按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品

7、房预售许可证明.22.房地产买卖合同是由#省建设厅、#省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同.内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证.23.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同.24.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款与利息,这种方式称为银行按揭.按揭是英语Mortgage一词的粤语音译,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款

8、,指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式.分为个人住房商业性贷款简称商业贷款与个人住房公积金贷款简称公积金贷款.25.房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续.抵押人将贷款与利息还清后,须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押.27.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和.28.公摊面积属于公共部分的面积.29.实用面积建筑面积与公摊面积的差.30.实用率房屋实用面积与建筑面积之比

9、.31.预售楼花将未建好的楼房提前出售,称为预售楼花.32.复式上、下两层标准层合二为一,结构与标准房结构有区别.33.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为.按现时有关规定,预售与现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改#.34.基底面积是指建筑物首层的建筑面积.35.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积.36.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和.37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比.38.建筑密度覆盖率建筑密度等于建筑物底层占地面积与

10、用地面积的比.39.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比.40.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价.41.基价基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格.商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出.42.起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价.43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间,通常用于写字楼与商场.44.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅.45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分.46.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的突出建筑体外部分.47.外飘窗：突出于

11、墙体的窗户,飘出去的尺寸在4060CM左右.48.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分.49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间.它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的地方,同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡.50.外墙：指建筑物体表面.51.内墙：指建筑物内竖面.52.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打.序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力樯结构高强度结构体系,常用于高层、超高层建筑3框架剪力墙结构高层建筑4框筒结构高层或超高层建筑5筒体结构单筒或多筒超高层建筑6框支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱

12、网的多层楼房2体的类型与其划分墙体名称划分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙按墙所处的位置划分三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙的厚度划分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能划分承重墙、非承重墙按受力情况划分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用材料划分按照层数划分一般情况下,1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层,当高度超过100M时为超高层.建筑面积的计算规则计算建筑面积的范围a、单层建筑物无论其高度如何,均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算.单层建筑物内如果带有部分楼层者,亦应计算建筑面积.高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线.b、

13、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算,每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算.c、建筑物外墙为预制挂壁板的,按挂壁板外墙主墙面间的水平面积计算.d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等与附属建筑物外墙有出入口的沉降缝为界建筑物,按其上口外墙不包括采光进、防潮层与其保护墙外转水平面积计算.人防通道端头出口部分为楼梯踏步时,按楼梯上口外墙外围水平面积计算.e、用深基础做地下架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积.f、坡地建筑物利用吊脚做架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积.g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何,均按一层计算建筑

14、面积,门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积.h、图书馆的书库,有书架层的按书架层计算建筑面积,无书架层的按自然层计算建筑面积.i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积.j、舞台灯光控制室,按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积.k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过2.2米,但从中分隔出来作为办公室、仓库等,应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积.l、有柱雨罩,按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.m、有柱车棚、货棚、站台等,按柱外围水平

15、面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.o、突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积.挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积.凹阳台按其阳台净空面积包括栏板的一半计算面积.q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积,无柱的走廊、檐廊,按其投影面积的一半计算建筑面积.r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊,按其投

16、影面积的一半计算面积.s、建筑物内无楼梯,高室外楼梯包括疏梯的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯包括疏梯的,其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积.t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝,均分层计算建筑面积,高低联跨时,其建筑面积并入低跨建筑面积内.不计算建筑面积的范围a、突出墙面的构件、艺术装饰以与挂壁板突出的艺术装饰线,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等.b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯.c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台不包括挑平台、层高在2.2米以内的设备层.d、深基础架空层仅预留门窗洞口,不做地面与装饰的.e、没有围

17、护结构的屋顶水箱间、舞台与后台悬布、布景的天桥、挑台.f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间.g、地下人防干、支线,人防通道,人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口.h、宽在30厘米以上的抗震缝,有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱,构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油水池、贮仓、圆库等.i、建筑物内外的操作平台、上料与利用建筑物的窨安置箱、罐的平台.其它建筑常识基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积.建筑面积：指建筑物各层外墙或外柱外围以内水平投影面积的之和.每户或单位拥有的建筑面积叫分户建筑面积.建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办

18、公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以与壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层夹层、2.2米以上的阁暗楼等的面积.在计算分户建筑面积时,如墙体属两户共有即共墙,其所属面积由两户平均分摊.b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、 内外廊、门厅、电梯与机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等.公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分.a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等.b、不能分摊的

19、公共面积是前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积,扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等.每户或单位应分摊的公共面积按如下原则进行计算： a、有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行分摊计算.b、如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊.即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和该户使用面积对有多种不同功能的房屋如综合楼、商住楼等,公共面积应参照其服务功能进行分摊,即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊,否则按

20、其所报务的建筑功能分别进行分摊.住宅平面以外,公服务于住宅的公共面积电梯间、楼梯间除外应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间,仅服务于住宅部分,但其通过其他建筑功能的楼层,则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积. 每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积.分摊共用面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积公共面积包括应分摊的和不应分摊的应由房屋物业物理部门统一管理,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主

21、共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租售.户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间.俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的基础：建筑物与土层接触的部分称为基础地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的组成部分,它承受着建筑物的全部荷载,并将其传给低级.而地基则不是建筑物的组成部分,它只是承受建筑物荷载的土壤层.其中,具有一定的地耐力,直接支承基础,需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层.地基土层在荷载作用下产生的变形,随着土层深度的增加而减少,到了一定的深度则可以忽略不计.基础的分类：按材料与受力的

22、特点分类可以分为刚性基础和柔性基础.用刚性材料做的基础称为刚性基础.刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料.常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料.非刚性基础柔性基础.用钢筋混凝土建造基础,基础宽度加大不受刚性角的限制,称为非刚性基础与柔性基础.为了节约材料,钢筋混凝土基础常常做成锥形,但最薄处不应小于200mm,如果做成阶梯形,每步高300mm-500mm.按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小与地基土壤性质的变化而不同.一般情况下,上部结构形式直接影响基础的型式,当上部荷载大,地基承受能力有变化时,基础型式也随之变化.基础按构造特点分可分为六种基本类型.条形

23、基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候,基础沿墙身设置,多做成长条形,这类基础称为条形基础.独立基础当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时,基础采用方形或矩形的单独基础,这类基础称为独立基础或柱式基础片筏基础当建筑物上部荷载大,而地基又软弱,这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要,通常墙下或者柱下基础连成一片,使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础桩基础当建筑物上部的荷载较大,而且地基的软弱土层较厚,地基承载力不能满足要求,做成人工地基又不具备条件或不经济时候,则可采用桩基础.使基础上的荷载经过桩再传给地基土层,以保证建筑物的均匀沉降或安全使用.墙体墙体的类型：墙体按所在位置

24、分为外墙和内墙；纵墙和横墙.外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙,它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热,起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙,它主要起分隔的作用.横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙,外横墙位于房屋的两端也叫山墙.纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙,又有内纵墙与外纵墙之分.墙体按受力状况分类墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙.承重墙：直接承受上部结构传来的荷载非承重：不承受外来荷载.非承重墙又可分为自承重墙和隔墙.自承重墙：不承受外来荷载,只承受自身重量并将其传至基础.隔墙：起到分割房间的作用,不承受外来荷载,并把自身重量传给梁、楼板.框架填充墙就是隔墙

25、的一种.悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙,包括玻璃幕墙与金属幕墙.墙体按照材料分类按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙.墙体的细部构造防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮.防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部,一般用防水沙浆抹20mm厚.勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚,其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分,也有将底层窗台至室外高度视为勒角.勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀与人为的磕碰破坏,起着保护墙面,增加建筑美观的效果.散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡.其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水,防止雨水直接进入墙下损害

26、地基.窗台窗台分室内窗台和室外窗台.室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水.门窗过梁为了承受门窗上部的荷载,并把他传到门窗两侧的墙上,门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱.为了增加墙体的抗震性和稳固性,墙体内一般设有构造柱、圈梁变形缝建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以与地震等因素的影响,使结构内部产生附加应力与变形,易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌.为了减少对建筑物的破坏,预先在变形敏感的部位将结构断开,预留缝隙,以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损.这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝.变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种.伸缩缝是在长度或宽度较大的建

27、筑物中,为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂,而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝.伸缩缝一般为20mm40mm.沉降缝是在同一栋建筑物中,由于其高度、荷载、结构与地基承载力的不同,致使建筑物各部分沉降不均匀,墙体拉裂.故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝,把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元.这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝.防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝.防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元.楼面与地面楼地面的组成：面层位于楼板层的最上层,起着保护楼

28、板层、分布荷载和各种绝缘的作用,同时对室内起美化装饰作用.结构层位于楼板层的中部,是承重构件包括板和粱.主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用,以加强建筑物的整体刚度.实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求.附加层附加层又称功能层,根据楼板层的具体要求而设置,主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等.根据需要,有时和面层合为一体.楼板顶棚层位于楼板的最下层,主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线,改善室内光照条件,装饰美化室内空间.销售商品房的条件：房地产开发商预售房地产应符合下列条件：土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书

29、；取得建筑许可证和开工许可证；除付清地价款土地出让金外,投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%,并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系.符合上列条件的,经主管机关核准后,发给房地产预售许可证.核定为外销的商品住宅,还应发给商品住宅外销售许可证.房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称五证.一照指开发商的营业执照.房地产登记按下列程序办理：1、提出申请；2、受理申请；3、审查申请文件；4、权属调查；5、依法公告；6、确认房地产权利；7、将核准登记事

30、项记载在房地产登记册上；8、计收规费并颁发房增权利证书；9、立卷归档.房地产转让,是指合法拥有土地使用权与土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为.经初始登记的产地房,有下列情况之一的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：买卖；继承；赠与；共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定作出的其他强制性转移.房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的#或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房的产的用途；买卖价款支付方式和日期；房地产交付使用的日期；公用部分的权益分享与共有人的权利义务；违约责任；合同纠纷的解决办法；合同生效的条件与时间；双方认为必要的其他事项.下列房地产,不得转让：根据城市规划,市政府决定收回土地使用仅的；司法机关、行政机关依法裁定,决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产,未经其他共有人书面同意的设定抵