广州大学《房地产投资分析》课程设计.docx

1、广州大学房地产投资分析课程设计房地产投资分析课程设计设计题目： 大学城DN0402地块 项目策划与可行性研究 专业班级： 工程管理XX班 姓 名： XX 学 号： XX 完成时间： 2015年6月 1 项目概况1.1 地块位置 此地块位于地铁大学城北站A出口50米处，紧邻中山大学。北面为大学城外环西路，毗邻珠江；南面为模范街；东面为大学城中大西路,西面为风茂街。1.2 用地规模与地块现状（1）用地规模： 总面积为9619；建设用地面积9619； 容积率 3.12；建筑密度 35%；绿地率30%（均按9616平方米算）； 总容积率建筑面积30011。 出让年限：70年 规划用途：住宅用地 （R2

2、1） （2）地块现状： A、本项目地块为已完成拆迁的场地，场地平整，现场施工条件良好； B、本地块所在地小谷围岛。，由于政府的积极保护，使得原有的良好生态得以保留。 C、由于广州市城市发展的需要，项目所在地番禺小谷围岛及其南岸地区已规划建成为广州大学城，岛内已有10所高校驻入，文化气氛浓厚。 D、本地块形状方正易于规划设计，而且地块现为已完成拆迁的场地，还有 场地平整，交通非常便利，现场施工条件良好；1.3 项目主要技术经济指标 用地平衡表 表11序号项目用地面积（）所占比重（%）1住宅用地2017221.642公建用地120012.483道路用地298030.984公共绿地3367355居住

3、小区总用地9616100城市设计要求：（一）：建筑物退让西南侧22米规划路，东侧18米规划路，东侧30米规划路道路红线不小于5米，建筑退让间距应符合广州城市规划管理技术标准与准则。（二）：建筑间距按照广州城市规划管理技术标准与准则建筑工程规划管理篇中等密度3、4区要求控制。（三）：建筑高度都不大于50米。规划专项要求：（一）：机动车出入口：东北侧，但不得设于城市主干道交叉口处50米范围以内。（二）：车位控制要求：按照1泊/100平方米建筑米阿尼配置机动车，按照1泊/100平方米的要求配置费激动车泊位，每10000平方米建筑面积设置一个出租车落客泊位。根据实际情况，按照0.5/100平方米建筑面

4、积的要求配建摩托车泊位，并考虑日后改为机动车停车场（库）的需要。（三）：室外地坪标高，满足防洪及管线设置要求。（四）：建设项目应采用雨污分流系统。 项目的公共配套设施一览表 表1-2项目名称 用地面积（m2建筑面积（m2）物业管理用房1处 10060公共厕所 1处 10070居民健身场所1处 1000200主要技术经济指标一览表表13序号项目单位数量1居住小区总用地面积96162总建筑面积32229 30001 3（1）住宅建筑面积24864 248004（2）公共建筑面积3305（3）地下车库建筑面积70006住宅平均层数层12 97总建筑密度万/米/ha24.97%8容积率2.629绿地率

5、100%35%10总户数户19211地上停车位个012地下停车位个2002 项目开发宏观环境研究2.1 广州市宏观环境研究分析 2.1.1人口与面积： 广州总面积7434.4平方公里，市辖东山区、荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、芳村区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区十区和增城市、从化市两县级市，拥有户籍总人口725.19万人，较为稳定的流动人口达500万，共设118个街道办事处、63个镇。 2.1.2政治经济环境： 广州是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化中心。广州地处广东省东南部，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区的交通、通讯枢纽和贸易口岸，被誉为中国的“南大门”。2003年广

6、州国内生产总值（GDP）达3466.63亿元，2004年广州经济总量达到4100亿元人民币。 2003年广州职工年平均工资为28237元，城镇居民年人均可支配收入为15002.59元，城镇居民年人均消费性支出为11570.58元；农村居民年人均纯收入为6130元，农村居民年人均可支配收入5953元，农村居民年人均生活消费支出4116元，恩格尔系数为36.8%。2003年，广州在全国十大城市综合实力排名中，位居第三。 2.1.3文化与商业气氛： 广州是岭南文化的发祥地，也是岭南文化的中心。岭南文化的核心本质是务实、开放、包容、进取，这一文化的特点造就了广州民众在日常生活中讲求实际、敢闯敢拼、积极

7、向上的行事风格。 广州是中国著名的历史文化名城，同时也是自古以来中国最重要的的贸易口岸之一，商业气氛格外浓厚。这种浓郁的商业气氛使得在广州任何具有价值的东西都可以变成商品，人们茶余饭后谈论最多的也是“揾钱（广州话：赚钱）”。 广州是中国华南市场的焦点，产品成功打入广州市场对企业进军华南市场具有非常重要的战略意义，“欲夺华南，必先取广州”这已经成为众多企业老总们的共识。 2.1.4行政区的划分 2.1.5产业结构 2012年，广州市实现地区生产总值（GDP）13551.21亿元，比上年增长10.5%。其中第一、二、三次产业分别完成增加值220.72亿元、4713.16亿元和8617.33亿元，分

8、别增长3.3%、9.9%和11.1%。工业经济运行呈现以下特点：一是轻工业快于重工业。全市规模以上轻、重工业总产值增速分别为14.8%和9.9%，轻工业增速快于重工业4.9个百分点。二是小微型企业快于大中型企业。全市规模以上小微型企业工业总产值增长16.8%，增速比大中型企业（9.9%）快6.9个百分点。三是民营企业带动作用强。全市规模以上民营企业工业总产值增长17.1%，增速快于全市工业平均增速5.6个百分点。四是高新技术产品产值较快增长。全市规模以上工业高新技术产品产值增长12.8%。五是产品产销率上升，库存压力下降。工业产品产销率为98.73%，同比提高1.0个百分点。六是受国际大环境影

9、响，汽车制造业呈负增长。全市规模以上三大支柱产业工业总产值增长6.3%；其中电子产品制造业、石油化工制造业工业总产值分别增长16.1%和10.6%；汽车制造业工业总产值同比下降6.3%，是历年来首次出现年度负增长。 2012年，广州市第一、二、三产业增加值占GDP的比重由2011年的1.636.961.5调整为1.634.863.6，第三产业比重提高2.1个百分点。金融保险、商贸会展、现代物流、文化旅游等现代服务业蓬勃发展，首届中国（广州）国际金融交易博览会成功举办，广州民间金融街首期、广州国际金融中心（西塔）、广州股权交易中心、广州碳排放交易所开业运营。预计2012年全市现代服务业增加值占服

10、务业增加值的比重达62%。战略性新兴产业不断壮大发展，认定广州科学城等24个战略性新兴产业基地，进一步完善了“一核两翼”的产业布局。金发科技、海格通信、广电运通、冠昊生物等发展成为国内行业龙头企业，一批移动互联网企业快速成长。全年六大战略性新兴产业增加值占地区生产总值的比重为9.4%左右。 城市辐射功能增强。按照“123”（一个都会区，两个新城区、三个副中心）的城市空间布局，加大新城新区建设力度，南沙新区迈入新的发展阶段，中新广州知识城起步区全面建设。智慧广州基础设施建设加快推进，智慧广州战略与实践获巴塞罗那世界智慧城市大会奖。加强与世界城市与地方政府联合组织（UCLG）的合作交流，创设“广州

11、国际城市创新奖”，成功举办“一奖两会”，扩大了广州的国际影响力。2012年，新白云国际机场旅客吞吐量达到4830.81万人次，增长7.3%；港口货物吞吐量达4.51亿吨，港口标准集装箱吞吐量达1471.64万箱，分别增长0.7%和2.1%。全年实现旅游总收入1911.09亿元，同比增长17.2%。新开通50条公交线路，城市功能进一步完善。2.2 经济状况与城市规划分析 2.2.1综合经济 改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。20多年来，全市国民经济以年均14%以上的速度持续增长，目前国内生产总值已超过3000亿元人民币，人均国内生产总值已突

12、破5000美元，综合经济实力居全国前列。广州已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。 2.2.2广州市经济发展趋势当前，广州在推动重点产业发展上，还面临着一些突出的问题和挑战：一是企业的创新主体地位和创新能力尚未有效体现；二是产业的集聚效应尚未有效体现；三是产业配套发展能力相对较弱；四是科技成果没有较好地转化为现实生产力。下一步广州发展重点产业的总体思路是：以产业高端化、集群化、融合化为方向，以建立服务经济为主体、现代服务业为主导，现代服务业、战略性新兴产业和先进制造业有机融合、互动发展的现代产业体系为目标，以总部引领、品牌主导、创新驱动、集群发展为重要路径，优先发

13、展现代服务业，加快培育发展战略性新兴产业，继续做大做强先进制造业，全面提升产业核心竞争力，为建设国际商贸中心、国家重要的战略性新兴产业基地和先进制造业基地提供有力的支撑。具体来讲，就是大力发展“9+6”战略性主导产业。未来引领广州产业转型升级的重点区域有两个，一是中新广州知识城，一是南沙新区。这两个重点区域的产业选择将一定程度上决定广州未来产业发展的方向。2.2.3广州市总体规划概况广州城市总体规划公布(2014-2020年),2014年广州又公布了一个广州城市总体规划(2011-2020)纲要，从纲要中可以看出，广州未来6年将建设16个功能布局片区，除了北京路文化核心区属于旧城改造项目外，其

14、余均为新城开发项目。金融城、生态城、创新城，新城迭起;空港区、临港区、商务区，区区造城。按照广州本届政府的“123”总体战略，未来6年，广州规划建设16个功能布局片区，以承接广州新增的产业和人口。除了北京路文化核心区属于旧城改造项目外，其余均为新城开发项目。日前，南都记者梳理今年各区政府工作报告发现：12个项目已从规划阶段进入建设阶段。2.2.4城市性质、发展目标和规模1、城市性质国家中心城市之一，国家历史文化名城，广东省省会，我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽，南方国际航运中心。2、发展目标坚持低碳经济、智慧城市、幸福生活的城市发展理念。大力推进战略性基础设施、战略性主导产业

15、、战略性发展平台实现重大突破。走新型城市化发展道路，提升城市生态文明水平、核心竞争力、文化软实力和国际影响力。率先转型升级、建设幸福广州，将广州建成广东省宜居城乡的“首善之区”和服务全国、面向世界的现代化国际大都市，全面实现国家中心城市的定位。3、城市规模根据国家住建部对广州城市总体规划纲要(2011-2020)的批复，2020年，城乡建设用地1772平方公里，常住人口1800万人(包括户籍人口和非户籍常住人口)，管理服务人口2000万人(包括户籍人口、非户籍常住人口、流动人口等在内)。4、城市总体发展战略 图2.3 从城市到区域，强化区域中心在全国层面，代表国家参与国际分工合作与竞争，建设国

16、家中心城市。在泛珠江三角洲层面，加强区域合作，拓展腹地，成为广东服务泛珠江三角洲的集聚辐射中心。在珠江三角洲层面，深化粤港澳合作，携领珠三角一体化发展。在广佛肇经济圈层面，加快广佛肇经济圈建设，重点推进广佛同城化发展。从制造到创造，发展现代产业增强产业核心竞争力。推进产业高端化、集群化、融合化发展。形成以服务经济为主体、现代服务业为主导，现代服务业、战略性新兴产业与先进制造业有机融合、互动发展的现代产业体系。从实力到魅力，建设文化名城保护历史传统文脉。重点保护与修复反映海上丝绸之路发源地、岭南文化中心地、中国近代革命策源地、改革开放前沿地的“四地”特色的空间载体。凸显现代特色风貌。以珠江文化生

17、态带、传统中轴线、新城市中轴线为重点，打造传统与现代呼应的城市名片。统筹利用各类文化资源，发展文化产业，打造具有多元、包容、创新精神的文化创意之都。从安居到宜居，构筑宜居城乡加强城乡生态环境保护。大力推进公交优先，倡导绿色、低碳生活方式。优化公共中心体系。全面提升“花城”、“绿城”、“水城”魅力，打造宜居宜业“生态城市”。从二元到一体，实现城乡统筹高标准、高起点推进镇村规划编制，实现城乡规划全域覆盖。逐步完善城乡一体化基础设施，健全城乡一体化基本公共服务体系。从粗放到集约，强化组团发展加强土地节约集约利用，优化各组团空间结构与功能布局，促进土地利用与城市交通的协调互动，完善城市功能组团的综合服

18、务功能，实现职住相对平衡，强化紧凑集约发展，构建舒展的紧凑型多中心网络型空间结构。重点疏解中心城区人口、分流外来人口，提升人口素质。优化用地开发强度，引导居住、就业、基本公共服务设施配置等的相对平衡，保障城市的良性循环和可持续发展。2.3人口情况分析与文化分析2.3.1广州人口增长分析 结论：人口自然增长速度持续下降人口总量还将继续增长人口死亡率呈平稳态势2.3.2性别年龄机构状况 从上图可知及人口构成分析，跨省流动人口性别比变化是影响广东总人口性别比变化的主要原因。2000年人口普查，广东户籍人口的性别比为106.54，与全国常住人口性别比106.30基本持平，但由于广东常住人口中跨省流动人

19、口的性别比只有95.58，使全省常住人口性别比下降为103.68，比全国平均水平低2.62个百分点；2010年，广东户籍人口性别比为106.34，比2000年微降0.2个百分点，但由于跨省流动人口性别比从95.58大幅上升为125.49，常住人口性别比不仅没有下降反而显著上升5.3个百分点。上述情况表明，广东跨省流动人口（2000年人口普查时为1506.49万人，2010年增加到2149.78万人）性别构成的变化对全省常住人口性别比变化产生深刻影响。2.3.4广州市居民及文化分析 1、人文环境 人文环境包括思想道德建设、国民教育、文化事业与文化产业发展、文体活动与文体设施、科学普及、市民文明行

20、为、社会道德风尚等几个方面。虽然内容很多，但从大的方面看主要是两点：一是政府的职责，二是市民的思想行为。 2、生态环境 在“可持续发展的生态环境”中，分别设立了城市绿化、环境管理与环境质量、土地资源管理三大类指标，对照测评体系的要求，广州充分发动社会各界的积极参与。提高了建成区绿化覆盖率、建成区绿地率和人均公园绿地水平，逐步实现城市园林绿化的基本要求，实现乐居发展、建设低碳广州的重要举措。广州还坚持可持续发展的思想，积极推进和实施“青山绿地”工程，建设覆盖城乡的绿化体系。在建设全国文明城市的新形势下，广州还要持续加大环境整治力度，做好生活垃圾分类工作，从源头上减少污染，提供资源综合利用率。继续

21、加大力度推进“治水”工程，加强水环境监察，督促企业做好废水的达标排放工作，严防超标废水和生活污水直接排入河涌和珠江，切实保护水系不再受到新的污染。 3、广州互联网使用状况 总的来说，广州互联网气氛不如北京浓厚，主要有以下原因：一是广州本地的互联网企业的规模及业界影响力远远小于北京的同行；二是与北京相比，广州本地的传统媒体显得更为强势。广州的报业市场向来是“三国鼎立”，广州日报气团、南方日报集团、羊城晚报集团三分天下。三是比起北京来，广州的本地企业和本地人在作风与气质上，更显得务实、低调，但是网络强调却是个性的张扬。由于以上原因，尽管广州的制造业、汽车业、金融业等在全国都占有很高的比例，具备很大

22、的发展空间，而且这些行业与网络有天然的结合点。但由于本地企业对于网络行业的认识程度不高，造成了这些领域的网络资源未被充分利用，网络经济未被充分挖掘。这其中也包括对网络招聘的认识度还不深。2.4广东省广州市房地产业发展状况2.4.1市场供给情况 1、商品房上市供应量大 广州是广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南地区的通讯枢纽和贸易口岸。改革开发以来，广州经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，广州市房地产业也得到了巨大的发展，特别是92年邓小平南巡讲话以后，广州市房地产市场得到了快速的发展，房地产开发投资从1990年的117亿元增加到98年的26

23、937亿元。改革开放初期，房地产市场处于卖方市场，房地产投资开发利润较高，在市场动力机制的驱动下，各行各业都来搞房地产，房地产企业一哄而上。加上98年8月1日以前，房地产市场管理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形势的发展，土地使用权可以通过划拨取得，取得一块土地就能搞房地产，结果是建筑商、投资商、企业都可以搞开发，造成商品房供过于求的局面。老城区的拆迁、重建，新城区的建设，郊区住宅的蓬勃发展，逐步形成了天河新区、海珠区、自云区、番禺洛溪等广州市民购房置业的新热点，进一步扩大了广州人购房的范围。 2、上市商品房结构有所调整 在房地产市场发展的前期，由于商品房供不应求，主要是卖方市场，

24、受市场动力机制的驱动，房地产开发不断升温：但随着房地产投资开发数量的不断增加，市场供给逐渐超过需求，房地产市场逐步进入卖方市场，在供求机制、价格机制和竞争机制的作用下，而且政府也加强了房地产市场的宏观调控，房地产开发企业逐步调整房地产商品的结构，进一步迎合市场的需要，促使上市的预售商品房结构有所调整。 3、房地产开发企业得到初步的优化 随着房地产市场的迅速发展，广州房地产企业迅速增加，1990年只有108家，1993年499家，1994年855家，1995年i128家，1996年为1300家，1997年为1451家，1999年1500多家。由于房地产开发经营利润相对较高，在市场动力机制的驱动下

25、，房地产开发不断升温；加上98年8月1日以前，土地使用权可以通过行政划拨的方式取得，进入房地产开发经营的门槛较低，而且政府对房地产开发经营的宏观管理不足，资质审查不严，权力寻租和行政腐败的现象容易出现，市场秩序较为混乱，从而使房地产开发公司数量大幅增加，素质良莠不齐，皮包公司多，行业形象较差。 4、商品房质量有所提高 由于商品房的大量上市，广州房地产市场逐步进入买方市场，买家在楼盘推出较多、选择范围更广的情况下，置业行为更加理性，对楼盘的规划设计、户型、园林绿化、小区配套、居住环境和售后服务提出了更高的要求。市场需求的改变、市场竞争的加剧使得房地产行业进入微利时代，促使房地产开发商控制成本、提

26、高质量，提高经营管理水平，加上新技术、新的建筑材料的应用也为商品房质量的提高提供了条件。 2.4.2广州市房地产市场的需求情况 1、商品房需求不断增加 近几年广州市房地产市场需求保持了持续增长的势头，商品房成交相当活跃，96年全市预售商品房成交25412万平方米，比95年增长58；97年成交42342万平方米，比96年增长67；98年首次突破五百万平方米，达到578-3l万平方米，比97年增长37；99年又突破了六百万平方米，达到62966万平方米，比98年增长88；2000年取消了实物分房，上半年的成交仍比99年有所增加。广州市的商品房成交经过前几年的高速增长后，98年以来保持了稳定增长的势

27、头，每年商品房成交都超过五百万平方米首先，广州商品房成交活跃与广州经济的迅速发展关系密切。 2、中低价质优商品房受到市场欢迎 随着房地产市场的发展，大部分高收入者已购置商品房。居住条件和环境得到改善。广州市的楼价相对较高，房改结束后中低收入阶层只能从市场中解决住房问题，所以购房主体逐步转向广大的中低收入阶层，他们需要的是价格合理、规划设计较好、交通相对便利、配套设施相对完善、环境较好的中低价实用性质优商品房。这与广州市的房价收入比为785，普通老百姓购房能力相对较低相符合。金碧花园、光大花园、富力半岛花园、白云高尔夫花园、广州碧桂园、广州奥林匹克花园等楼盘的热销进一步反映了中低价实用性质优商品

28、房更符合买家的需求。随着收入增长和生活水平的提高，大多数中低收入阶层打算购买售价在30005000元平方米、总价在15-40万、综合素质不错的商品房。 3、个人购房比重大 广州是一个历史悠久、具有岭南文化特色的老城，又是一个市场经济发达、对外开放程度高、观念新的现代化大都市。受岭南文化传统的影响，广州人勤劳、节约，买地置业很早就成了广州人的梦想，就连许多移居海外的广州人仍回来买房。广州又是华南地区最重要的开放城市之一，市场经济发达，市民收入水平相对国内一般的大城市要高，接受外来信息多，观念新，所以商品房开始出现起，就有不少的广州市民踊跃购买，个人购房所占的比重比北京、上海等国内大城市大。广州人

29、对商品房的接受程度高，个人购房比重大，商品房需求量大，使广州的房地产市场化程度相对较高，房地产市场较为逐步走向正轨。受传统文化、场经济发达和市民收入水平较高的影响，广州市个人购房的比重相对较大，而且不断上升。广州市个人购房的比重1990年为464，1996年为502，97年为64298年为573，99年则超过70，2000年以后，由于实物分房停止，个人购房的比重还要增加。4、郊区住宅需求量大，住宅郊区化趋势留步形成 随着生活水平的提高，城市居民改善居住环境的能力进一步提高，郊区楼盘地价较低，成本容易控制，售价相对较低，而且多数楼盘的规模较大、容积率低、绿化率高、绿化面积多、生活空间大、空气较好

30、、环境优雅，受到害怕噪音、灰尘污染的广州市民的欢迎。番禺洛溪的丽江花园、洛溪新城、广州碧桂园、广州奥林匹克花园，以及华南碧桂园、祈福新村等楼盘都吸引了不少的广州买家，成了广州市民购房置业的主要区域，节假日更是睇楼市民不断，受到追求空气清新、环境优美、生活空间大的市民的追捧，年轻的白领和中高收入阶层前去购房置业的为数不少。住宅郊区化作为一种国际潮流，主要起源于第二次世界大战结束后的美国。在战后全力振兴经济的背景下，由于市中心土地资源缺乏、地价贵，郊区土地资源多、地价较低，而且美国政府通过政策性贷款及税收优惠等办法鼓励人们到郊区买房，所以形成了大规模住宅郊区化的浪潮。这股浪潮持续多年，并带动了购物中心、娱乐中心甚至制造业郊区化的过程，导致大量城市人口外迁，这股浪潮随后扩展到英国、德国、瑞士、挪威等许多欧洲国家工作在市中心，居住在郊区，既拥有都市的繁华和方便，又尽享阳光、空气、鲜花、草地等大自然的恩赐，这种两全其美的生活方式，成为整整一代欧美青年的理想追求。住宅郊区化必须得到发达的公路交通和私人汽车拥有率提高等条件的支持。2.5本项目开发宏观环境评价 2.5.1项目开发宏观环境评价的原则1、同一性原则2、整体性原则3、综合性原则4、实用性原则5、战略性原则6、可持续性原则 3 项目区域环境分析3.1 所处区域此地块位于地铁大学城北站A出口50米处，紧邻中山大学。北面为大学城外环西路