万达策划方案.docx

1、万达策划方案万达策划方案篇一：XX万达广场销售策划XX万达广场XX年度营销 策划方案策划者：逗B杨覃策划完成时间：XX 年 5 月 12 H一、企业背景资料介绍 二、企业营销环境分析三、STP营销战略制定1、市场细分 2、目标市场选择 3、市场定位四、4ps营销组合制定1、产品策略-一2、价格策略3、渠道策略 -一4、促销策略五、主题活动策划 1、活动 六、预计效果及评估七、结语广州万达广场概况白云万达广场项目内容包括商业中心、五星级酒店、 城市步行街、甲级写字楼等。商业中心总建筑面积17.4万 平方米，引入万千百货、沃尔玛、万达影院、国美电器、大 玩家超乐城、大歌星量贩KTV等主力店。10个

2、月建成并投入 使用。白云万达广场餐饮区面积超过1万平方米，引入餐饮品 牌20多个，涵盖各种菜系。既有肯德基、星巴克、麦当劳、 必胜客等国际品牌快餐，也包括汉拿山、味千拉面等著名日 韩美食；还有国内闻名的德庄火锅、芙蓉楼等餐饮品牌。另 有特色精品服务品牌20多个，如WHOs BAR、悠游堂、MOMOTEA、 美车堂等。开业后的白云万达广场成为广州新的流行时尚中 心。”万达广场的SWOT分析STP营销战略制定1市场细分目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居 民收入水平偏低的矛盾。据1999年的统计，广州市居民家 庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平 均售价超过5000元/

3、平方米，以60平方米一套住宅计算， 总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还 高于国际公认的楼价应占家庭年收入3、6倍的测算标准。2目标市场选择表1广州市购房者对楼价的选择表2广州市居民购房的考虑因素表3广州市居民购房因素的重视程度以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的主要因素 还是价格，而可以承受的楼价是篇二：万达京城策划方案万达江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活1以下内容为需要回复才能浏览项目定位（1）“万达江畔人家”地产项目营销的成功，源于其定 位创新，而其定位是以“新城市主义”为中心，这个中心可 解构为项目、理念、服务三大版块。万达江畔人家是大连万达集团在高寒地区一一吉

4、林省 吉林市的住宅创新夺标中的经典实践；是万达集团携15年 丰富的地产开发经验，又岀奇制胜的一个成功案例。在万达江畔人家项目的营销推广过程中，无论是其产 品本身，还是战略的制定与战术的运用，无不闪现着创新的 睿智。项目定位：适合高寒地区的超大型现代社区住宅创新是一种根据具体的城市地理、气候、人文特点 等客观条件，对现代住宅进行的科学规划，对生活方式进行 的努力探索。这种创新是具体的、实际的，而不是抽象的、 理论的。万达江畔人家是专门针对北方的生活方式，为充 分满足北方消费者的居住需求而设计的创新项目。-、项目概况万达江畔人家地处吉林市最具发展潜力的东部沿江位 置。整体居住区占地30万平方米，建

5、筑而积40万平方米, 绿化率51%。该项目毗邻风光旖旎的松花江，与景色秀丽的 龙潭山隔江相望，是不可多见的集水景、山色为一体的高尚 楼盘。二、SWOT分析（一）优势1、 企业的高知名度与美誉度。大连万达集团成立于1988年，现已形成以住宅房地产、 商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集 团，公司总资产约100亿元人民币。万达地产在大连、南京、 长春等主要城市都曾经创造过骄人的销售业绩，并以其过硬 的质量、高品质的物业服务打造出“万达”的强势品牌。因 此，雄厚的企业实力与企业强势的品牌引力是当地竞争对手 所不具备的。2、 项目整体规模宏大。吉林市开发的住宅项目多为10万平方米以下的

6、中小型 社区，占地最大的仅21万平方米。万达江畔人家占地30 万平方米，可谓“江城第一大楼盘”。而“第一”的独特位 置，可以在消费者心目中留下极深的印彖。同时，由于吉林 市的地产项目普遍配套不完善，万达江畔人家作为超大型 社区可以弥补这方面的不足。3、最适合北方人生活的创新规划设计。万达江畔人家是由业界闻名遐迩的何显毅建筑师公司, 亲自“捉刀”所完成的一部力作。并且从以下几方面完全领 先于当地的竞争对手：1高寒地区住宅的人性化规划与均好性设计。高寒地区的停车库规划：根据吉林市的气候条件，为 了避免在寒冷冬季，室外停车对车辆的损坏，缩短住户室外 步行距离，规划设计中的停车场所以地下车库为主，在小

7、区 内均衡布置四个100车位的车库，方便住户停车后，就近回 家。人车分流设计，保证了业主的人身安全也方便了社区 内行车的舒畅、便捷。户户南向的建筑布局，满足了高寒地区的使用日照。2高寒地区住宅的围合空间设计内聚的邻里空间是一种中国化的邻里居住关系。万 达江畔人家在设计中充分表现了这样的邻里关系，将住宅 分为多个围合的邻里单位，既互相联系，又有各自独立的小绿洲环境。3环境设计欧洲住宅区的步行街建设，在社区内以雕塑廊等文化设 施为主要题材。在景观廊以人文造园为主。在宅前屋后以广I 然植物造园为主。4智能化设计万达江畔人家将领先的“可视对讲系统”、“智能通讯 系统”、“紧急求助系统”等五大智能技术应

8、用于社区的智能 化系统，从而使社区的科技生活与世界同步。4、 开发能力及物业管理优势。万达地产的施工能力、设计水平、建设速度等开发能力 是吉林市本土开发商都无法比拟的。吉林市商品房小区的物 业管理相当薄弱，而万达的物业管理却已经达到了国际标准, 因此其优势可以充分体现。5、 经验丰富，能力高超的工作团队。万达集团吉林市房地产公司，现有员工40名，本科以 上学历的员工占80%。其中，不乏在万达集团征战多年的地 产宿将，在他们的手中曾经创造出星海人家、长春明珠、江 南明珠等一系列经典楼盘。万达江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活以下内容为需要回复才能浏览项目定位（二）劣势1、 项目存在空气、噪声污

9、染以及环境景观缺陷。万达江畔人家南侧隔路有一个热电厂，项目东侧隔松 花江和龙潭山后有30万吨乙烯工厂，空气污染比较严重。 项目当中有火车道，存在噪音污染。周边有电线杆和高压线， 影响环境景观。2、 市政配套严重不足万达江畔人家周边除了有几所质量一般的中学外，几 乎没什么市政配套设施，因此生活不是很便利。而且有许多 破旧棚屋和烂尾建筑，严重影响项目形象。公交站点及线路 也不完善，属未成熟片区。3、 地段口碑差在项目区域有大片棚户区，为城市最低收入人群集中区, 市民对此地段的印彖不佳，口碑较差。4、期房销售当地的其他楼盘皆为现房销售，万达江畔人家一期为 跨年度期房销售，所面临的售卖阻力大。（三）

10、机会1、 商品房消费市场正在逐步扩大。吉林市国民生产总值（GDP）位居全省第二，人均可控 支岀为4260元左右，位居全省第三。随着吉林市经济的发 展，商品房市场正处于成长期，并且在逐步扩大。2、 项目所处地块具有一定的发展潜力。虽然万达江畔人家周边环境较差，但地处城市副中心 地带，距市中心不过7公里左右距离，发展空间巨大，片区 具有很强的发展潜力。（四） 问题1、市场容量小。吉林市开发的项目虽然多数规模不大，但数量众多，市 场积压较为严重，许多市场知名楼盘的销售也不超过7成。 吉林市XX年的市场竣工总量为157万（转自： wWw. XiAocAoFanWeN. cOm小 草 范文网：万达策划方

11、案）平 方米，销售量刚过5成，这一切说明了当地市场容量还是有 很大的局限性。2、 消费习惯不成熟。当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格, 容易忽视产品真正的价值，因此对高价格、高品质的本项目 容量产生一定的购买“瓶颈”。3、 居民消费水平偏低。吉林市人均可控支岀为4260元左右（省会长春市为4800 元），位居全省第三，市民人均收入800元左右。当地房地 产主流价格在1500元左右（省会长春市在2200元左右）。 因此与省会长春相比，房地产消费能力偏低。4、 按揭贷款观念不成熟。吉林市民对于按揭贷款的消费观念接受起来还有一定 困难，需要舆论进行消费引导。（五）结论根据对以上问题的分

12、析，万达地产围绕着“充分运用优 势，将劣势有机地转化为优势；牢牢把握机会，有效地解决 问题”的核心思路，制定了以下的应对办法：1、在立足本地的同时，积极开拓外埠市场；（针对“市 场容量小”的难点）2、提供多种灵活的付款方式，如：轻松付款，组合置业贷款等；（针对“消费水平低”的难点）3、 通过舆论宣传进行引导；（针对“消费习惯只注重低 价，忽略产品品质”的难点）4、 电厂烟囱污染通过电子除尘罩净化处理；噪声污染 争取通过政府有关部将火车道折除或迁移；对影响景观的电 线杆、高线进行迁移；（针对“项目周边污染比较严重”的 难点）5、 协调政府有关部门增加市政配套，增设公交线路；（针 对“市政配套严重

13、不足、公交站点及线路不完善”的难点）6、 通过软性文章及政府政策宣传本区域未来发展前景; （针对“市民对项目地段印象不佳、口碑差”的难点）7、 通过相关活动、价格策略进行调控；（针对“期房销 售，其他楼盘均为现房”的难点） 万达江畔人家：倾情 演绎“新城市主义”生活3以下内容为需要回复才能浏览理念定位（1）理念定位：倡导“新城市主义”生活万达江畔人家的项目创新不仅仅是一种硬件设施的 创新，最主要的是一种生活观念和生活方式的创新。“万达 人”在继承地吸收了原“新都市主义”部分理论的基础上, 根据吉林市的环境、风貌、人文特点创造性地提岀了适合当 地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“新城市主义”理

14、 念。一、目标消费者简析经过广泛细致的调查与分析，万达江畔人家目标消费 者的特征便清晰地展现在了我们面前：1、 年龄：3055岁之间，主力人群为3545岁2、 社会阶层：私营企业主阶层、经理阶层（外资、内 资的职业白领）3、 性别：男性为主4、 而积需求：三房100130平方米，二房75100平 方米这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质 又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间 同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮；他们更加崇尚 居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的 商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住 宅所带来的功能性利益是不会吸引到

15、目标消费者的注意与 兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，万达人赋予 了万达江畔人家“新城市主义居住区”的主题定位，并由 此掀起了轰轰烈烈的新城市主义运动。二、 市场定位：新城市主义居住区根据目标消费者的特征，万达人将万达江畔人家定位 为“新城市主义居住区”，并且根据吉林市本土的市场状况， 既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵。即万达江畔 人家追求“新城市文明生活”，它力图以“升级版的新生代 住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的居住坏境以及和谐人 本的物业服务。这四大要素来打造江城人居新生活。为了在 市场中建立万达江畔人家独特的品牌个性，塑造人性化的 品牌气质，以展现强势的品牌张力。万达人

16、将“新城市主义” 作为万达江畔人家所倡导的生活理念予以提出，并且通过 传播“新城市主义”所倡导的“八项主张”把“新城市主义” 的理念诠释得淋漓尽致。从而体现了区别于竞争者的差异化 形象，吸引了大量的消费者，最终创造了决定性的竞争优势。三、 理念溯源“新都市主义”原本是指形成于20世纪90年代西方国 家（尤其是美国）的规划和建筑上的一种新浪潮。它主要针 对城市空心化所导致的一系列问题，诸如：由于住宅区脱离 市区，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和 社区被打破，人们的都市概念和都市感受涣散，对汽车的过 分依赖，又导致严重的能源浪费和环境的破坏。于是，追求 现代生活的人们唤起了 “新都市主义”的口号。“新都市主 义”试图提供更加完善、完整的生活品质。提供真正的住宅 区质量，重建社区坏境与邻里关系。然而在中国，城市并没 有走过完全类似西方的“郊迁”往返过程。但是，在我们的 城市和人们心中，同样涌动着追求新城市、新生活的思潮。 所以，万达人在借鉴西方城市发展历史的理论思想，并结合 当今社会人们急切向美好城市生活愿望的基础上，扯起了“新城市主义”的大旗，用以感召向往“新城市主义”生活 的人们。 万达江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活 4以下内容为需要回复才能浏览理念定位(2)四、全新理念，精妙主张篇三：XX年万达广场营销企划工作计划万达广场XX年营销企划活动及媒体推广计划表