房地产开发成本核算程序及举例.docx

1、房地产开发成本核算程序及举例房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类:1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设场地所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及

2、不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照

3、明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如

4、要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不

5、利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:1、归集开发产品费用由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成

6、本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位,因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥

7、成本核算的作用。(1在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。(2为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。(3将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地

8、产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:(1“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完

9、开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。(2“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为

10、期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本

11、结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售,计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,本文以为完全可以

12、通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说,根据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除办法(国税发200084号第四条、第六条、第八条、第九条,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号规定,开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税

13、成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。那么,对于房地产开发企业来说,其销售成本应如何确定呢?1、根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号第八条第(二项的规定,已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。2、至于广告费列支的问题,根据企业所得税税前扣除办法(国税发200084号第四十条的规定,纳

14、税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售(营业收入2%以内据实扣除。但是后来,国家税务总局在2001年8月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知(国税发200189号,根据该通知第一条的规定:自2001年1月1日起,制药、食品(包括保健品、饮料、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业,每一纳税年度可在销售(营业收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号规定,开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算

15、基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数;新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。3国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号第八条第(二项第十二、十三款是这样分别规定的:开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为

16、财产损失按税收规定在税前扣除;成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4、借款利息支出,按照下列方法对成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除:(1开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。(2开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,

17、其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。(3开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。土地开发成本的核算一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地;另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房

18、等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的

19、一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”账户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置(一土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象:1、对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对

20、象;2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。(二土地开发成本项目的设置企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑

21、安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:(1土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;(2前期工程费;(3基础设施费;(4开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设

22、施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二

23、级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。四、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出:3

24、01 351商品性土地自用土地支付征地拆迁费 78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元分配开发间接费 10 000元合计 133 000元108 000元1、则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:借;开发成本商品性土地开发成本 78 000开发成本自用土地开发成本 72 000贷:银行存款 150 0002、用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:借:开发成本商品性土地开发成本 20 000开发成本自用土地开发成本 18 000贷:银行存款 38 0003、将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作

25、:借:开发成本商品性土地开发成本 25 000开发成本自用土地开发成本 18 000贷:应付账款应付工程款 43 0004、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时,应作:借:开发成本商品性土地开发成本 10 000贷:开发间接费用 10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。五、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地

26、经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002 000元,应作如下分录入账:借:开发产品土地 1002 000贷:开发成本商品性土地开发成本 1002 000为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本,结转计入房屋开发成本的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”

27、和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、基础设施费等,则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出,应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。假如上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房,其中151出租房用地1500平方米,181周转房用、地1200平方米,则单方自用土地开发成本为240元(648000

28、元/1500+1200,应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元(240元1500,结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元(240元1200,在总分类核算上应作如下分录入账:借:开发成本房屋开发成本 648 000贷:开发成本自用土地开发成本 648 000如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。前期工程费用的核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、

29、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。基础设施费用的核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存

30、款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。建筑安装工程费用的核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的

31、贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标,标价为1080 000元,这两幢商品房的预算造价为:101 商品房630 000元102 商品房504 000元合计 1134 000元则在工程完工结算工程价款时,应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费:某项工程实际建筑安装工程费=工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计设例中:101 商品房 1080000元630000元1134000元=600000元102 商品房

32、 1080000元504000元1134000元=480000元采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建