物业共用设施设备管理服务方案.docx

1、物业共用设施设备管理服务方案物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表序号项 目时间间隔次数维修养护内容工作标准1地基基础半年一1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2、检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。有超过允许范围的不均匀沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实施。无白蚁，结构性能完好。每季一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安全，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。对于承重结构部件，

2、若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。每年一检查整体结构性能是否完好。板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体结构性能是否完好。柱每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年一检查整体结构性能是否完好。金属构件每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。每年一分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。备注1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的

3、适时检测。2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。3、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。结构性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。每年一检查墙体结构性能是否完好。4屋面防水涂层、采光玻璃每周一1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。6、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或

4、更换。7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。屋面、采光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化。避雷网无脱焊和间断。每年一1、全面修补隔热层板，重新勾缝。2、检修屋面防水层。3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。5、油漆圆钢避雷网。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面每季一1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、更换大面积松脱、

5、破损的地面饰面材料。楼地面平整完好，无空鼓、破裂，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损每年一检查楼地面面结构功能的完好性。6楼梯每半年一1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。每年一1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周一1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8内墙面涂料、石土质块材每

6、月一1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、处理内墙面变色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。石水质块材完好，无破损、裂缝。每季一处理内墙面大面积渗漏。每年一雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落部分。更换破损的外墙饰面玻璃。清洗外墙饰面人为造成的污染部分。涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动。外墙面无渗漏水。每年清洗外墙面一次。每5年翻新涂料饰面一次。每半年一结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象；检查并加固外墙

7、金属构件。每年一1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要1、强风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂。3、更换外墙饰面应按原设施要求进行。4、每25年翻新外墙面一次。10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。11门窗每月一1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油。3、防火门（塑）钢门窗

8、、铝合金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴灵活，无变形、生锈。每半年一更换门窗的易磨损部件。12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水。二、供配电系统维护、管理计划及标准项目时间次数维修养护内容工作标准高压环网柜每周一1、检查外观是否完好、运行有无噪声。检查指示灯是否完好。2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。清理外部灰尘。外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯准确完好，操作机构灵活、互锁机构正常。每年一1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。2、检测接地电阻（应符合规定要

9、求）。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器每周一1、检查外观是否完好，有无异常响声。2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。3、变压器电压、电流是非在额定范围内。电缆接头牢固，运行声音正常，备用变压器能及时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安全防护措施完好，标示明确。每年一1、检测接地电阻，各接线装置紧固。检测变压器线圈绝缘电阻。2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。3、清理灰尘。配电柜、动力柜、控制柜、每天一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。3、检查

10、配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。安全可靠运行，配电元件安全可靠，母线排完好无异常，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，周围环境整洁。半年一1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年一1、重复上述检查。2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。供电线路每周一1、清洁卫生。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清

11、晰、脱落。线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识清晰，无脱落，金属支架安装牢固。每月一1、重复上述内容。2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。每年一1、重复上述内容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、消防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准烟雾、温度等探测器每月一检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。每半年一1、重复

12、上述检查。2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。每年一1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。报警装置每周一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好，接线无松动、脱落。正常报警，联动准确。每年一1、更换损坏的报警装置。2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。3、检查接线是否松动、脱落。消防控制主机每日一1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。3、遇系统故障

13、、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能准确显示、打印报警、联动、故障信息。每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。消防联动柜每月一对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。每季一对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。每半年一1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3、对存在的故障予以处理。测试系统接口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各回路的对

14、地电阻。消防广播和背景音乐系统每季一1、清洁设备。2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。外观完好、清洁，放音清晰正常，火警时能正常联动、切换。消火栓每季一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐全。4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。5、消火栓按钮是否能正常使用。箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启灵活，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。每半年一消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。对消防水带作防霉变处理。喷淋、消火栓等管网每周一检查喷淋头

15、是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。喷淋头无滴漏现象。每年一1、更换失灵压力表。2、放去管网污水，并试验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。防排烟系统每月一1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清晰，联动正常，阀门启闭灵活。每半年一1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。2、观察消防演习时是否联动3、检查防排烟阀门运作情况。4、防排烟阀

16、传动机构加润滑油脂。每年一1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。2、风机外壳清锈刷漆。3、更换各类标示。气体灭火系统每月一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。3、检查气压表的完好情况。外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。每半年一1、检查气瓶压力。2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。3、模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。四、排水系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵每天一1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机，控制柜有无异味。3、检查压盘根处

17、滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。5、检查水位深度指示是否清晰。6、发现故障及故障隐患及时处理。机房环境、设备设施干净无灰尘，水位水压、电压、电源符合规范要求，电机、水泵无异常声音，湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作正常。每月一1、重复上述检查。2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年二1、电机、泵体轴承清洗加滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3、检测电

18、机接地电阻。4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。5、更换磨损的水泵轴衬套。6、性能测试。水箱、水池每周一1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。2、打开排污阀排污。3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。4、观察水质情况，检测水的PH值。5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。水箱（池）无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱（池）盖板完好且上锁，每月定期投消毒漂白粉、每年对水池（箱）不少于二次进行清洗消毒处理且水样检验全格。每月一1、重复上述内容。2、按规定比例按时投放消毒药品。每半年一1、清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。2

19、、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理。给水井、雨水井、污水井每周一1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有则清除干净。2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志清晰正确。半年一1、重复上述检查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各类井盖及金属构件刷漆。供水、排污管网每周一1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭灵活、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位控制器正常，管道支

20、架无诱蚀，标示准确齐全。每季一1、重复上述内容。2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。每年一1、重复上述内容。2、检查修整全部管架。3、管道及支架除锈刷漆。4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。5、管道内部清洗、作防腐处理。6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。五、中央空调系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准空调主机每年供冷暖季节机组启动前一1、检查制冷剂液位和油面。2、检查加热器和变频压缩机。3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。4、检查调整微电脑控制中心的设定值。5、启动机组，

21、检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。6、根据运行记录，分析处理机组问题。各仪表正确可靠，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好；安全阀、附属阀件正常可靠，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作可靠，各安全装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘达到要求运行期间一1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。2、检查控制装置的运行。3、检查制冷剂液位和油位4、检查润滑系统的运行。5、检查回油系统。6、检查电机和启动器的运行。7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。8、每月进行一次泄漏检查。9、记录和报告有需要更换的零配件。10、

22、冷却电机轴承打油/更换轴承。11、高/低压控制检测/修理/更换。12、空调机组检测/修理/更换零配件。13、冷凝器清理沉积物质。14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。每年制冷暖结束停机期间一1、检查压缩电机组件的各项环节。2、检查压缩机润滑油系统。3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。4、检查控制面板，确定各操作状态是否正常。5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。冷冻泵每天一1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。2、泵体盘根处滴水是否符合要求。水泵、电机轴承、轴套等

23、部件无较严重磨损，若磨损严重则更换；更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作可靠。每季一1、检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用情况。2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。每年一1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。2、检测电机接地电阻，并记录。3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。5、泵壳、泵体清锈刷漆。新风机组每天一1、机组外部清洁。2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。机组外部清洁干净，电磁阀、温控器工作正常，过滤网保持干净，排水管畅通，电机、风机运行良好，控制部分工作性能良好。每季一1、重复上述检查

24、。2、清洗风机过滤网。3、风机轴承加注黄油。每年一1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。1、更换或清洗电电机及风机轴承并加注黄油。2、风机外壳清锈刷漆。4、测试控制部分工作性能。风机盘管每周一1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。2、空调开关及电磁阀工作是否正常。风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁干净。每季一1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。3、清洗回风口、出风口、过滤网。每年一1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。2、清洗接水盘。3、盘管风机轴承加注黄油。六、

25、安全技防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准闭路监控系统摄像机每周一1、清洁除尘2、检查外观完好情况。外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置准确无偏移，图像清晰，云台传动部件运转灵活。每季一1、线路整理。2、检查各视频及音频接头。每年一1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机和监视器每月一1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否正常。3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。各部件外观完好清洁，UPS工作正常，断电无数据丢失，电脑无病毒，监视器显示

26、清晰。电脑数据定期备份。每半年一1、清洁主机内部灰尘。2、数据整理与备份。3、计算机数据整理、内部测试。录像机每周一1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。每月一1、检察录制标准。2、测试各功能键的工作情况。每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割器、切换器和AD主机每周一1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。3、检查连接线路的牢固程度。外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。每季一1、测试各功能键的工作情况。每年一1、线路整理，功能测试。七、电梯系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准电梯设备每天

27、一1、清洁卫生。2、轿厢照明是否正常。3、控制盘指示层、指示灯是否正常。4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有异常和振动。5、检查引机减速箱油位是否符合要求。6、检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安全，制动装置有效，减速箱油位，缓冲器油位符合要求，各层标记清晰，各活动部件润滑良好，系统运行正常且符合国家标准，每年由成都市技术监督局进行检测并取得合格证。每半月一1、检查并拧紧各接线端。2、检查安全装置，并做好记录。3、轿箱上不锈钢油。4、检查轿箱照明及风扇。5、对各安全装置清洁

28、检查，并进行调整。6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。每月一1、测试各装置安全回路的电器操作。2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。每季一1、检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。3、检查各层标记是否清晰。4、检查安全装置工作是否正常。每年一1、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。2、对各活动部件换油润滑。3、做好维修保养记录。4、由成都市技术监督局按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。八、公共照明系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准动力柜、控制柜、每天一1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。6、检查电