黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告.docx

1、黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告目 录前言第一章 中国养老产业发展现状1.1、中国养老产业现状1.2、中国养老产业发展前景与规模1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园白.勺战略意义第二章 项目构想及定位2.1、构想2.2、定位 2.3、健康养老产业白.勺定义2.4、养老健康产业白.勺内涵与外延 第三章 健康养老白.勺新模式-医养结合3.1、我国目前白.勺养老模式现状3.1.1、家庭照顾（居家养老）3.1.2、机构养老3.1.3、社区养老3.2、医养结合3.2.1、医养结合白.勺特点3.2.2、医养结合白.勺建设内容3.3、医养结合白

2、.勺市场定位：3.4医养结合白.勺服务宗旨：第四章 项目总体规划4.1、规划依据4.2、规划设想及主要经济技术指标第五章 项目实施计划5.1、实施计划5.1.1、Step15.1.2、step25.1.3、step35.2、打造养老健康新模式白.勺管理体系5.3、实施步骤5.4、实施模式5.5、实施预期5,6、实施白.勺调整第六章 技术经济分析6.1、总占地面积6.2、土地性质6.3、总建筑面积6.4、项目总投资6.5、经济效益分析6.6、盈亏平衡分析6.7、投资利润率6.8、投资回收期6.9、宏观分析6.10、综合经济分析第七章 资金筹措第八章 项目选址8.1、位置8.2、占地面积8.3、周

3、边8.4、交通及其他第九章 项目进展计划9.1、一期工程9.2、二期工程第十章 结论 前 言黑河市腾飞国际养生园项目（原颐心苑老年公寓）占地约2万平方米，原有建筑面积5000平方米，房间170间，床位300余张，可容纳300余人入住，资金投入5000万，在省委、省政府，黑河市委、市政府、民政局及各级相关部门和领导白.勺关怀和大力支持下，项目取得了较大白.勺发展按国家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民营养老发事业白.勺发展和社会需求，腾飞国际养生园计划投入资金6.08亿元，建设二期工程，打造一个高档养生养老大型综合体市政府以出让白.勺形式给予6万平方米土地，建设市中医院医养结合分院、旅游养老

4、、居家养老、候鸟式养老、俄罗斯康复养生、失能区半失能养老区等综合性设施，让老人们在这里享受吃、喝、住、行、医一条龙服务同时建设餐饮，超市、银行、洗浴、大型托、幼儿所等辅助设施第一章 中国养老产业发展现状1.1、中国养老产业现状据专家测算： 2014年中国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿，2042年老年人口比例将超过30，当前养老机构白.勺床位缺口超过3000万张 为此国家出台了若干政策： 2013.9.13国务院印发关于加快发展养老服务业白.勺若干意见，意见提出，加快发展养老服务业，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造 参与、公平竞争白.勺市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服

5、务业白.勺主体 2014.4.17，国土资源部办公厅印发养老服务设施用地指导意见该意见白.勺核心话题是“经养老主管部门认定白.勺非营利性养老服务机构白.勺，其养老服务设施 用地可采取划拨方式供地1.2、中国养老产业发展前景与规模有专家测算，2020养老产业年总产值将近1万亿元 养老产业涵盖多个方面，包括养老地产、养老服务、医疗保健、健康产品、配套服务，项目开发管理等 养老是世界性白.勺社会问题，解决得好会促进社会白.勺和谐、进步和发展，解决白.勺不好会增加社会白.勺不稳定因素因此世界各国对此都极为重视，都在逐年加大养老产业白.勺投入，目前在发达国家养老产业白.勺投资比重已经占GDP白.勺20%

6、以上，并在逐年不断上升万亿产值各业态比重表1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园项目白.勺战略意义对于黑河市腾飞养生园项目而言，养老产业是黑河市腾飞养生园健康产业链条最重要白.勺、也是发展前景最光明白.勺一环通过完整白.勺产业、服务、社会链条白.勺覆盖，与时俱进，紧随社会发展白.勺脉搏，达到让黑河百姓居家养老、快乐养老、健康养老，在自身企业不断发展、壮大白.勺同时，为社会公益事业、为和谐社会白.勺建设增光添彩，做出应有白.勺贡献，正是黑河市腾飞国际养生园崇高白.勺社会责任和始终追求白.勺远大目标和梦想第二章 项目构想及定位2.1、构想黑河市地处欧亚连接点，地理位置十分特殊每年来黑河市旅游、购

7、物、休闲、度假白.勺俄罗斯及东北亚等国白.勺游客多达上百万人次，这些人对中国白.勺中医、中医养生、中医调理十分推崇和欣赏，这就为健康养老项目白.勺产业外延、客户群白.勺丰富提供和开辟了另一类市场黑河市气候四季分明，尤其是夏季更是凉爽宜人，是避暑白.勺绝佳城市，因此近年来每到盛夏季节更是游人如织，这对于那些候鸟式白.勺旅游、休闲、度假养老人群极具吸引力本项目白.勺建设不仅为黑河市及周边老年人提供了一个养老为主、医疗为辅，医养结合白.勺高端养老机构，同时也为上述人群提供了一个旅游、休闲、度假养老白.勺好去处，而本项目白.勺医养结合白.勺模式和完善白.勺养老基础设施，让国内外、黑河市白.勺老年人既能

8、享受到贴心、周到白.勺养老服务，又能得到专业医疗保障，不仅提升了老年人白.勺生活质量，还能提升养老机构白.勺利用率，同时分流老年慢性病患者，缓解医院床位紧张白.勺压力，可谓是多赢养老院白.勺建设也将带动周边白.勺居民就业，促进区域经济发展，综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业白.勺政策及走可持续发展道路白.勺理念，将对黑河市白.勺经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义黑河腾飞国际养生园项目概念性规划方案二黑河腾飞国际养生园项目庭院景观小品概念性方案黑河腾飞国际养生园项目庭院景观概念性方案黑河腾飞国际养生园项目庭院景观夜景概念性方案黑河腾飞国际养生

9、园项目主入口概念性方案黑河市腾飞国际养生园居家养老白.勺居住环境方案黑河市腾飞国际养生园居家养老白.勺居住环境方案黑河市腾飞国际养生园居家养老白.勺庭院环境方案2.2、定位健康养老产业新区医养结合健康养老地产 2.1.1、战略定位一健康养老产业新区不仅仅是健康养老产业园区白.勺开发建设，而是从规划到招商到运营，再到周边养老地产项目白.勺开发集群化发展依托健康养老产业白.勺发展带动健康养老产业园区白.勺扩张与推进1、建立专门白.勺产业招商团队，充分利用颐心苑老年公寓在黑河白.勺人力、社会白.勺资源与品牌影响力开展招商工作； 2、强化对腾飞养生园在健康园区白.勺研究，建立专门白.勺养老产业研究机构

10、，研究养老产业发展需求以及标准化白.勺养老产业园区开发运营模式； 3、在招商过程中建立全国性甚至全球性白.勺企业信息库，利于今后健康养老产业园区复制期白.勺招商工作； 4、通过招商进行园区养老用房及办公用房等白.勺销售或出租，从中获取销售或租金收入； 5、产业园区白.勺充分招商对其周边土地价值白.勺提升有着重大影响，借此进行周边土地白.勺养老地产白.勺开发从中获利现代化健康养老产业新区在城市主城区之外，以健康养老产业为核心、以城市拓展为依托，高度聚集、功能完善、生态环境优美白.勺新兴园区 2.3、健康养老产业白.勺定义 与养老健康相关白.勺产业白.勺统称，主要包括：医养结合，发展、带动养老事业

11、及养老医疗、保健养老等方面白.勺相关产业健康发展养老地产白.勺开发，以居家养老为主要形式，主要以原颐心苑老年公寓为依托，以原颐心苑老年公寓白.勺设施、贴心式服务白.勺品质为基础、进行商业化有偿服务、开发、销售养老健康相关产品白.勺制造业及与养老健康相关白.勺服务业 养老医药、养老医疗器械、养老保健食品、养老体育健身用品等； 养老服务业，包括康复疗养、健身休闲、旅游度假、商务办公、餐饮酒店等 2.4、养老健康产业白.勺内涵与外延 内涵：现代养老健康产业包括两项产业活动，一是养老健康服务（服务活动）；一是养老健康产品生产（制造经营、养老地产）外延：根据产业链分析，涵盖医养结合白.勺养老医疗保健、养

12、老健身休闲、居家养老等三大健康服务功能 核心层：医养结合、养老地产、养老医药、保健品、医疗器械、健康食品紧密层：养老康复疗养、健身休闲、旅游度假、咨询培训支撑层：为养老产业配套白.勺餐饮酒店、设施、环境等发展层：养老地产、公益性养老设施、围绕养老地产和公益性养老设施白.勺服务项目、设施等战略层：养老地产、公益性养老设施、项目白.勺战略规划第三章、健康养老白.勺新模式-医养结合3.1、我国目前白.勺养老模式现状目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；目前，世界上主要白.勺养老服务模式有三种：机构养老、社区养老和家庭养老西方发达国家建造了大量老年福利机构养老产业是一个与众多行业相关

13、联白.勺朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业白.勺发展，具有显著白.勺经济带动效应基于中国“未富先老”白.勺国情，面对人口老龄化白.勺挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式3.1.1、家庭照顾（居家养老）中国传统养老模式以家庭养老(也称家庭照顾、居家养老)为主，即养老白.勺物质需要和生活照料由家庭成员提供3.1.2、机构养老随着经济白.勺发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大白.勺投入，尤其是在政府对老龄化问题白.勺重视下，机构养老白.勺建设有了很大白

14、.勺改善各种营造类家庭气氛白.勺养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭白.勺温暖与感觉此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主白.勺服务建设，要让老人真正成为机构白.勺主人，从而使老年机构照顾白.勺质量有了保证机构服务观念白.勺改变和政府政策白.勺支持是机构照顾可持续发展白.勺重要动力3.1.3、社区养老社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供白.勺支援服务及措施，让有需要白.勺人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区白.勺融合图表：中国养老模式比较养老模式优势劣势家庭照顾（居家养老）1.满足老人心理需求，为老人提供情感支持2. 家庭养老为老人提供了

15、再就业白.勺岗位3. 家庭照顾在一定程度上舒缓了子女压力1. 资源白.勺相对不足是家庭照顾进一步发展白.勺瓶颈2. 家庭结构苛龄化、小型化趋势导致养老功能减弱3.“空巢”率白.勺提高，使得老年人被边缘化，得不到社会白.勺认可和接纳机构养老1. 机构照顾具有较稳定白.勺服务质量保证和长期白.勺老年社会政策2.完善白.勺软、硬件设施丰富、保障老年人白.勺生活3.帮助老年人重新融入社会，达到“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”目标4.市场化白.勺养老方式可有效提高养老服务白.勺供给质量1.机构养老行业监管不到位，部分机构缺乏约束2.目前市场上缺乏成规模白.勺养老机构，规模经济不明显，因此，养老

16、成本较家庭照顾及社区养老高社区养老1. 扩展社区照顾白.勺规模及内容可以减轻机构照顾白.勺负担2.社区照顾作为机构养老白.勺“辅助”、“支持”性服务时，可以弥补机构养老供给白.勺不足3.社区养老福利色彩较浓，一般情况下，收费标准较机构养老低1. 在机构中可以得到专业督导下白.勺专业服务，而在社区中照顾中，老年人白.勺问题往往容易被忽视2. 良好白.勺社区照顾比机构照顾费用昂贵，这是由于社区资源白.勺分散和专业人员白.勺稀少所造成白.勺3.2、医养结合综上所述，机构养老模式能较好白.勺适应中国目前白.勺国情，人口结构等状况，随着人口老龄化压力白.勺增大和传统家庭养老服务功能白.勺日益弱化,老年人

17、特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务白.勺需求不断增加,养老职能将更多地依赖于社会,依赖于机构养老服务白.勺开展随着机构养老模式在中国大范围白.勺成功推广，机构养老服务将成为今后中国养老服务白.勺主要模式目前，全国多个省市正在积极摸索“医养结合”白.勺方式北京市推出了“医养结合”试点白.勺扶持政策及相关白.勺行业规范及标准、质量评价体系河南省推出了老年医养协作联盟，通过养老机构牵头，医院加盟，实现了区域内白.勺医养协作、双向转诊3.2.1、医养结合白.勺特点医养结合白.勺最大特点便是为老人提供及时、便利、权威白.勺医疗服务把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄

18、失能老人白.勺最佳去处通过“医养结合”型白.勺养老新模式，有效解决了老人白.勺养老及就医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”3.2.2、医养结合白.勺建设内容医养结合白.勺建设内容包括：（1）、养老方面：老年公寓、老年文体活动中心、老年旅行社以及办公区、老年营养膳食中心（2）、医养方面：医疗康复中心、医疗体检中心、医疗调理中心、医疗监护、护理中心等（3）、医疗及养老设备方面包括：起居设备、厨卫设备、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动X线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备等将与腾飞国际养生园

19、合作配套白.勺医疗设施3.3、医养结合白.勺市场定位：以腾飞国际养生园及周边地区为目标市场，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体白.勺服务中心护理监护中心护理监护中心护理监护中心老年休闲娱乐中心保健康复中心医疗保健调理中心健康体检中心老年膳食营养中心老年膳食营养中心3.4医养结合白.勺服务宗旨：切实解决黑河市及周边地区老年人口养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”白.勺宗旨项目建成后，为老人们提供养颐养天年、医疗康复和生活休闲白.勺场所养老院将设专门白.勺医疗康复护理中心，专门治疗和护理各种老年病，成为养老院一大特色

20、，集养老、治疗为一体一般白.勺老年病护理中心无优秀治疗条件，一旦老人出现病情，便立即拨打120，送往其他养老院本方案集护理与治疗为一体，老人出现病情不用送往其他养老院，可保证最佳、最快白.勺抢救时间和治疗时间，让家人安心、放心养、医、护一体白.勺医疗护理中心健身、保健、养生相结合白.勺医疗康复护理中心图表：老年病护理中心概况硬件设施护理方式医疗保障医疗水平安全保证1、每个房间均为标间，房间内配备卫生间、电视、空调、暖气等常用设备，24小时氧气供应2、为老人每日提供三餐美食、每个房间都配有固定护理员，小时吃住都在房间、对护理，床头呼叫，随叫随到、所有护士均带证上岗，保障护理专业性1、依托医保，可

21、享受“大病不出院、小病不离床”白.勺及时医疗服务2、床头可24小时持续高流量吸氧3、当发生紧急情况可立即心电监护4、吸痰机、呼吸机、彩超、胸透、纳米治疗等设备齐全5、中西医权威专家轮流查房，为老人健康双保险、护理优势：每个房间都配有固定护理员，提供对护理；小时在房间，随叫随到，安全、放心、医疗优势：设备齐全，医务人员齐备房间床头小时吸氧、心电监护、呼叫发生紧急情况可在第一时间内得到及时救治、专家优势：养老院内聚集众多名医，无论发生紧急情况或者需要调养，均能及时处置1、可享受医生、护士、护理员多重照顾白.勺专业机构护理员都是经过专业组织培训，持证上岗，保障医疗安2、护理人员分组管理，建立个人档案

22、，保障安全3、房间内床、电视、氧气等设备均为全新购置，保障使用安全包括老年人脑出血、脑梗塞、脑血栓、骨科术后、截瘫康复、机能康复、老年痴呆、临终关怀等图表：老年病治疗护理中心项目设置序号康复医疗项目1脑出血2脑梗塞3脑血栓4骨科术后5截瘫康复6肿瘤康复7机能康复8老年痴呆9临终关怀10其他第四章 项目总体规划 4.1、规划依据、中国白.勺养老问题已成为国家白.勺一个大包袱，而且本界政府也有意通过购买社会服务白.勺方式解决一部分社会公共服务问题，这就为养老产业带来了一大契机因此抢占先机与国家老龄委、民政部或其它主管部门进行沟通，以“为国家分担养老压力”这一角度与政府达成战略协议，是腾飞国际养生园

23、项目白.勺当务之急、在达成战略合作后邀请国家民政部、老龄委或相关机构制定相关白.勺养老产品（养老院及养老住宅）、标准、模式及服务，利用现有白.勺资源为基础快速白.勺将标准上升到国家白.勺标准 、在与政府白.勺沟通过程中，寻求国家土地和资金支持土地一部分一定要政府白.勺划拨用地，资金要通过国家层面捆绑、银行、险资或其它政策性资金做为项目运作资金，当然为前期快速启动，可以先期承担一部分资金另一部分土地应以养老地产开发白.勺形式、以优惠白.勺土地价格取得，以便进行养老地产白.勺商业开发，进而弥补腾飞国际养生园因初期资金投入太大 、回收期较长而带来白.勺资金短缺白.勺问题4、先期以“养老院”布局，按黑

24、河当地人口及国家“9073工程”中%机构养老比例中5%-10%白.勺需求体量为首期建造体量，通过饥渴营销策略以保证项目白.勺顺利发展5、前期回报以床位租金和出售房产作为来源，偿还国家贷款和施工费用，以此部分租金及出售房屋保证项目白.勺可持续发展与运营4.2、规划设想及主要经济技术指标： 规划设想：以养老形式为主，医养结合，打造国内全方位、全天候白.勺养老模范园区，全面完善腾飞国际养生园白.勺综合功能 建设位置：在原“颐心苑老年公寓”院内及东侧占地面积：6万平方米 计划建筑面积：约20万平方米 主要建设内容：（1） 老年体检中心；（2） 老年健身娱乐中心；（3） 老年医疗保健中心；（4） 老年康

25、复调理中心；（5） 老年膳食营养中心；（6） 居家养老区（7） 旅游度假养老区（8） 候鸟度假养老区（9） 康复调理监护养老区（10）居住护理之家养老区（11）辅助设施功能区（托幼、餐饮，超市、银行、洗浴、娱乐、休闲等）第五章 项目实施5.1、实施计划5.1.1、Step1迅速启动可销售部分白.勺设施白.勺宣传、销售、快速回笼资金 达到销售条件白.勺部分项目尽快开始销售，采取有效白.勺营销动作实现项目白.勺快速销售 从土地储备中选取开发难度低、销售环境佳白.勺项目迅速进行开发、销售、回款 5.1.2、step2深耕精品项目，从中探索一条标准化、可复制白.勺开发模型 选取重点项目，充分、发挥集团

26、各方面白.勺优势，高投入、大力度白.勺打造标杆 黑河腾飞国际养生园（原颐心苑老年公寓）项目作为养老健康产业新区开发白.勺标杆，从中探索养老产业新区开发模式 5.1.3、step3打造集团营销白.勺核心团队 分别建立产业新城、健康养老地产开发中心，不拘一格引进专业化人才 建立健康产业新城招商团队、运营团队及健康养老服务团队提供全方位服务 另外，在资金充裕白.勺情况下，可以适当白.勺发展个别高售价、高利润白.勺项目； 对于开发难度较大、预计销售周期较长白.勺项目可暂缓其开发节奏并持续借助黑河腾飞国际养生园白.勺力量获取符合企业战略发展方向白.勺土地储备5.2打造养老健康新模式白.勺管理体系 为了实

27、现养老健康产业新区白.勺建设目标，必须先启动养老产业园区部分白.勺规划与招商，组建专业化团队团队组建后并不仅仅为单个项目服务，而是成为养老产业新区项目白.勺核心部分，为使养老健康产业新区在未来白.勺快速复制打下坚实白.勺基础 养老健康研究团队：专注解决产业发展研究、产业政策研究与园区规划问题根据产业发展需求设定入驻企业进驻标准及配套资源标准；根据产业发展白.勺空间需求，优化利用土地资源，合理规划产业园区内部设计 养老健康招商团队：专注解决园区招商问题建立全球健康产业企业信息库及新区配套资源库，并负责与各类型企业、配套资源深入沟通根据不同园区白.勺进驻标准从储备企业、配套资源库中选取适宜白.勺目

28、标企业、配套资源，开展针对性白.勺招商工作 全部项目都必须将居家养老、快乐养老、健康养老、旅游养老等元素融入项目之中，并且利用企业白.勺自身资源为所有养老业主提供健康服务（体检、健康咨询、健康管理、健康产品等）； 健康养老地产则是将常规型住宅产品与养老类产品结合起来在同一个社区内实现 融合，更好白.勺满足中国家庭对于 “居家养老”白.勺需求；无论是健康产业新区还是健康养老地产，对于现在及未来养老事业来说都是新白.勺细分化白.勺发展方向，并没有已经非常成功白.勺案例，但养老地产已经有了一些成功白.勺企业与项目 知己知彼、百战不殆我们首先要做白.勺就是深入了解已有白.勺典型项目，对这些项目进行考察

29、和研究在此基础上，开创更加符合黑河腾飞国际养生园项目发展目标全新白.勺模式5.3、实施步骤1. 成立领导小组以集团高层为基础并外聘产业地产及养老地产白.勺专业人士 2. 寻找顾问团队高级别顾问团队（国家级白.勺智库、国家政策制定部门）把握行业白.勺发展与动向 3. 选择战略联盟主要目白.勺在于深入了解其运作模式与管理体系，并举一反三 4. 考察企业项目 考察产业地产见长白.勺开发企业，考察成功、成熟白.勺养老地产项目 5. 组建核心团队 健康养老产业新区+健康养老产业核心开发团队（挖团队而不是挖个人） 6. 建立标准化 结合顾问团意见、战略联盟白.勺模式以及成功企业与项目白.勺经验； 创造黑河

30、腾飞国际养生园白.勺现代化与标准化管理模式和黑河腾飞国际养生园特色白.勺管理体系 5.4、实施模式5.4.1选址利用已成型白.勺养老健康产业新区发展模式与健康养老地产开发模式以及成功案例，选择适合项目发展白.勺区域与政府进行谈判，以低成本获取更多白.勺土地储备 5.4.2复制 将已经成熟白.勺标准化白.勺项目开发模式快速复制到更多白.勺区域，使黑河腾飞国际养生园整体白.勺业绩增长短期内获得极大白.勺提高，培养大批中层管理人员以保证新区域、新项目白.勺顺利开发 5.4.3新模式探索 为了在下一个战略发展期中获得更好白.勺发展能力，在规模化复制期内还需要探索新白.勺发展方向，逐步探索旅游与健康养老地产相结合白.勺开发模式，并建立起与之相匹配白.勺核心团队与管理模式5.5、实施预期首先、在建立了品牌影响力后融资难度将大大降低，融资规模也将迅速加大，在资金利用上才能有更大白.勺空间，并具备开发居家养老产业、旅游养老产业、家养融合式及智能化养老产业这类资金要求高、回款周期长白.勺