土地增值税清算管理操作指引.docx

1、土地增值税清算管理操作指引土地增值税清算管理操作指引(从事房地产开发的纳税人适用)讨论稿一、土地增值税的前期管理（一）开发项目的前期管理主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金

2、三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；（6）拆迁补偿费支付凭证、房屋拆迁安臵补偿协议及拆迁补偿费签收台账等；（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；（8）工程监理报告、日志等监理材料；（9）工程竣工备案表；（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；（13）商品房购销合

3、同统计表、销售情况明细表；（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告；（19）清算期间的财务会计报表；二、土地增值税的清算申报（一）土地增值税清算条件1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成

4、销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（二）清算申报三、土地增值税的清算受理四、土地增值税的清算审核

5、（一）对清算单位的审核1.审核内容土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发2006187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。房地产立项报告、开发项目立项批复；国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；房屋建筑面积测绘报告等。3.审核过程4.注意事项在实务中，各省市对于土地增值税

6、清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2022年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以建设工程规划许可证为依据确认清算单位。如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发202291号公告第三十四条规定实行核定征收。（二）对收入的审核1.审核内容纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的

7、土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。电子版企业财务会计核算软件账套数据；银行对账单、财务报表；在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。（3）详查与抽查并用。抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无

8、将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。（4）关注关联方交易和视同销售情况。查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。4.注意事项（1）常见的几种隐瞒收入的手段：将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。将预售收入转入个人

9、银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。（2）以房抵债、抵息收入确认的规定以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照中

10、华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。（3）视同销售收入的确定根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（4）代收费用

11、是否计收入的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除

12、外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。（三）对面积的审核1.审核内容面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：规划面积：建设工程规划许可证注明的面积施工面积：建筑工程施工许可证注明的面积竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积可售面积：取得了商品房预售许可证、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积不可售面积：总建筑面积减去可售面积合同面积：商品房买卖合同注明的面积合同面积与测绘面积有差异

13、。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。规划面积-建设工程规划许可证合同面积-商品房买卖合同验收面积-竣工验收报告账面面积-财务会计账簿凭证等实测面积-房屋测绘报告3.审核过程（1）将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入4.注意事项在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的

14、情况。（四）对取得土地使用权所支付的金额的审核1.审核内容取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的

15、契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。4.注意事项（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆

16、迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加

17、计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核1.审核内容土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。房屋拆迁补偿安臵计算表（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取房屋拆迁许可证，调取房屋拆迁安装补偿协议及拆迁台账，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。（2）确认相关合同和收据,如

18、是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。4.注意事项（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。（2）拆迁安臵问题根据国税函2022220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

19、房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”

20、对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。（六）对前期工程费的审核1.审核内容前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地

21、质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。前期工程费和基础设施费总预算招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）评估、设计、认证合同以及相关报告施工合同支付凭证、发票、票据3.审核过程（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否

22、真实发生,是否应列入前期工程费。4.注意事项（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。（七）对建筑安装工程费的审核1.审核内容建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑

23、安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。开发项目建筑安装工程费总预（概）算投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书）施工合同甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档3.审核过程（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。要求开发企业提供合理解释及依据（3）测算单位建安成本,是否明显

24、偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地工程造价信息杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。4.注意事项（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入

25、房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。（八）对基础设施费的审核1.审核内容基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支

26、出。招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）评估、设计、认证合同以及相关报告施工合同支付凭证、发票、票据3.审核过程（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。4.注意事项（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目

27、合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。（九）公共配套设施费1.审核内容公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（3）审核是否将房地产开

28、发费用计入公共配套设施费。4.注意事项（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发2006187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、

29、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配

30、。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。（十）对开发间接费用的审核1.审核内容开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。直接组织、管理开发项目相关人员职责说明直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐支付凭证及结算发票3.审核过程（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，

31、审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。（2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。（3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。4.注意事项（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。（十一）对房地产开发费用的审核1.审核内容开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同3.审核过程（1）对于利息支出据