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1、营改增学员提问回答西南财大龙教授 建筑业“营改增”九大问题 一、营改增后人工费仍为营改增前人工费“营改增后人工费仍为营改增前人工费，人工费不参与抵扣”。建筑工程人工费占工程总造价的20%30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。就目前的人工费75元/工日来讲，将造成甲方增加6.75元/工日的成本，目前高层按5工日/m2，大约增加了33.75元/m2，提高整个房地产的税收成本。建议：人工费按6%进行抵扣，开发商和建筑商共同分摊风险。二、营改增后，

2、材料“裸价”如何制定不明确目前钢筋、混凝土、水泥的材料信息价格均为完税后价格，而地材（如碎石、砂等）均为不含税价格，如何计算材料“裸价”不清晰。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率均为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。建议：目前政策过渡阶段，可能部分材料需执行完税后材料价格，而部分材料需执行材料“裸价”。对此，应出具两套材料信息价格，或按比例进行自行计算，可参照豫建定标201530号文营改增计算系数进行调整,更为科学合理。三、如何界定新老项目的实施规则及政策过渡的问题新政规定，过渡期选择简

3、易计税的老项目，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。关于老项目的确认，目前很多企业是在做城中村改造项目，土地尚未获取阶段，已参与大量土地拆迁、安置区建设的工作，由于土地流转、拆迁等问题，未达到办证条件，但有些项目已有政府性批文，允许提前开工。对于已开工或已签订合同的项目如何实施？预算是否调整？调整后，材料价格如何执行？建议：制

4、定政策过渡阶段新老项目的具体实施办法。在老项目的认定上，更多的考虑企业因背负社会责任造成的现状，从而让一些形式上不满足但实际已经投入巨大的项目多一些选择的机会。四、规费，营改增后仍为营改增前的费用对于甲方而言，营改增前甲方承担的规费的税金率为3%，而营改增后，将承担该部分11%的税金，甲方无形中多承担该部分8%的税收，对甲方而言不合理。建议：降低建设单位的建安成本。按6%进行抵扣，甲乙双方分摊风险。五、利润不做调整的问题“利润不做调整，营改增后利润仍为营改增前费用”。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。而利润恰为乙方货物的增值，故利润的增值税应

5、由乙方承担。建议：利润不计入税金计算基数。或按税前工程造价*（1-11%)进行计算。六、销售纳税义务的时间节点问题目前房地产项目销售分几个节点，认筹期间收取金额较小的认筹款、开盘期间收取定金或者将认筹金转定金、签约期间收取首付款或全款（首付分期，会在交房前分批缴纳首付款）、放款期间收取按揭或公积金贷款、办理房产证期间收取补退面积差款。营业税对房地产销售的纳税义务发生时间为房地产收到客户缴纳的房款时，通常以缴纳定金为纳税义务发生时间（部分税局认为缴纳认筹金时就必须缴纳，部分税局认为签订合同时才需要缴纳），后期退房，由企业在后期缴纳的营业税中抵扣。建议：考虑到认筹、开盘只是阶段性推进销售、促进签约

6、的手段，并未真正意义上实现签约，建议按照签订合同为纳税义务发生时间。七、未收到首付款就需开具发票办理按揭业务等问题受经济形势影响，目前房地产行业大量采用首付分期的形式销售。实际签订合同时，有大量首付款尚未收到，但必须将首付款全额开具发票，从而去办理银行按揭，于此同时，房地产企业在实际未收到款项是就需提前缴纳大量税金。银行对首付款发票的索取，是形式上为了满足贷款的要求，但实际银行都知道客户首付并未付清。建议：建议参照其他省市，由财政监制专门用于流转的收据，同样可以办理相关业务，如按揭。到实际款项收齐后，统一开具发票。目前了解到外地很多银行，是不需要提供首付款发票放款的。八、土地价款和土地增值税存

7、在重复征税的问题新政规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）。正常的开发，房地产企业应该拿到的是净地。但是，很多项目，企业会大量支付拆迁款、过渡费、生活费、耕地占用税、土地指标购买费、评估费等获得土地前应由政府支付的成本。在交付增值税时，已包含了土地的增值，存在重复征税。建议：增值税允许扣除土地价款，或者以后此类费用由政府支付，真正的做到净地出售。九、增值税

8、的抵扣是否可跨项目、跨区域的问题增值税的抵扣，原则上应该不区分项目。但是对于房地产项目来说，前期大多以项目为独立法人，未来独立法人跨行政区域的情况很多，如何抵扣？建议：如果通过上报各区、各市等级别主管税务机关和当地政府有关部门即可实现，是否可以简化审批手续，避免出现因财政收益影响到企业的正常发展。识别增值税的12个常见误区 5月1号营改增实施之后，将会给企业纳税管理带来巨大的变化，企业财务及老总怎样准确把握这些变化做好各项工作，找到应对措施，合理筹划，规避税务风险是每个房地产与建筑企业都必须要重视的问题！3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案：自2016年5月1日起，全面推

9、开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率，将不动产纳入抵扣范围。当营业税即将挥手作别、增值税渐行渐近时，有必要读懂增值税，识别其常见误区：误区一：增值税是按照增值额征税【正解】增值税是按照销售商品、提供劳务和服务的增值额征收流转税。从理论上讲，没有增值额就不征税。但是增值额很难准确计算。实务中，有两种征收方法，简易征收办法和一般计税办法（如下表）：误区二：同一纳税人征收增值税税率都是单一税率【正解】增值税率包括基准税率（17%）、低税率（13%、11%、6%）、征

10、收率（3%）、0税率等。同一企业如果兼营不同税率产品及服务，需要分别核算，按不同税率计征。营改增全面推开后的税率及征收率如下表：误区三：取得了专用发票就能够抵扣【正解】1、专用发票需合法取得一般要求发票、货款、物流做到一致。如从甲单位购货，从乙单位取得发票，无论货款是支付给甲还是乙，均不能抵扣。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：“（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；“（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；“（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。”【相关依据】国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发1995192号）国务院关于修改的决

11、定（国务院令2010年第587号）2、取得的专用发票需自开具之日起，180天内需认证，认证当月抵扣。【相关依据】国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）3、所购货物服务不能用于集体福利、个人消费、免征增值税项目等。职工食堂所购物资、餐饮娱乐支出、个人交通费用支出。不能用于免征增值税项目。如产品为免税项目所购物资，其进项税额不能抵扣。如果取得的专用发票相关的产品和服务非正常损失，不能抵扣。贷款服务等（法规尚未出台，以正式文件为准）。【相关依据】增值税暂行条例增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知财税

12、（2013106号）误区四：同时用于征税和免税项目的固定资产等，相关进项税额只能部分抵扣【正解】因用于免税项目的存货，其进项税额需要转出，不少财务人员错误地将同时用于征税和免税项目的固定资产等进项税额，按使用比例进行转出，导致多交税。【相关依据】增值税暂行条例实施细则第二十一条规定：“条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。”财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法“（一）用

13、于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。”误区五：在登记为一般纳税人前取得的专用发票都不能抵扣【正解】很多公司在设立后、正式登记为一般纳税人前，因购置设备等，即取得了增值税专用发票，只有自认损失。但在15年8月份之后，符合以下情形可以抵扣：纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳

14、增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额；如按现行规定无法办理认证或者稽核比对的，可以按照国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第73号）规定的程序，由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票；纳税人取得的海关进口增值税专用缴款书，按照国家税务总局关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告（国家税务总局公告2011年第50号）规定的程序，经国家税务总局稽核比对相符后抵扣进项税额。【相关依据】国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告2015年第59

15、号）误区六：所有纳税人增值税专用发票都需要扫描认证【正解】自2016年3月1日起，纳税信用A级增值税一般纳税人取得销售方使用增值税发票系统升级版开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。【相关依据】国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第7号）误区七：未收款、不开票的销售或服务就不需征收增值税【正解】不收款、不开票的无偿赠送行为通常需视同销售行为，征收增值税：向其他单位或个人无偿提供服务，包括企业给客户无偿提供样品等；视同销售货物：单位或者个体工商户的下列行为，（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设