确认完稿大型食品综合批发城市场营销推广项目提案.docx

1、确认完稿大型食品综合批发城市场营销推广项目提案大型食品综合批发城市场营销推广项目提案一、市调分析：本市典型批发商业物业比较表：.名称青石桥水产批发市场青石桥海鲜城华丰食品城农产品中心批发市场海霸王食品城食品批发城项目位置青石桥青石桥中街1号成白路88号成白路98号郫县安靖镇 经营规模约7000一层约5000400亩525亩120.06万建筑类型楼房砖混2层砖混2层大棚+砖混平房钢结构大棚分割 经营模式租赁租赁（部分已销售）租赁（部分已销售）租赁租赁 经营食品批发城项目水产、调味品、干货水产、调味品、干货、冻货调味品、酒水、糖茶、干货、休闲食品、食品原料蔬菜、水产、调味品、肉禽蛋、休闲食品、粮油

2、、冻货副食品、土特产、酒水、干杂、粮油、冻货服务功能商管中心商管中心分区商管中心信息结算、监控中心、客服中心分区商管中心席位总数约400个约260个约1500个2190个（1期）4000个（1-3期）营业率95%100%98%98%80%配套设施自动扶梯冻库、地面车位仓储、地面车位仓储、地面车位仓储、冻库、物流基地、地面车位商铺面积10-25（公摊50-60%）10-6045-90（2层）30-5022-45租金水平1F：500-8002F：400-5003F：230-360300-700元/月（1层）80-90元/月40-60元/月30-60元/月物管费10元/月18元/月包含在租金中包含在

3、租金中包含在租金中其他费用保证金1.5-3万仓储约15元/月清洁费税费包含租金中仓储约20元/月调查体会： 中部城市食品批发市场 的 最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少.例如青石桥水产市场主营水产类；华丰食品城主营副食品类；农产品批发中心主营农副产品.能够满足客户一站式采购 的 批发市场异常匮乏，此为市场一大空白点. 自从2008年开始中部城市批发市场逐渐外迁至三环外，导致本地食品批发市场重新洗牌，市场格局发生大 的 变化，新市场规模庞大，容纳商品和商家更多，但距离 的 拉长增加了客户 的 物流成本.市内综合性 的 食品批发市场凸显出稀缺性和重要性. 五块石批发市场、八里庄批发市场等

4、老旧食品批发市场面临搬迁，商户处于不稳定状态，各新市场正积极与商户接洽，商战暗潮涌动，我们调查 的 市场都存在工作人员提防竞争对手探测 的 原因，警觉性处于较高 的 状态. 周边食品批发市场普遍采取低租金吸纳租户入驻，另行收取进场费（按货品重量收取）、服务费等等其他费用获取更大 的 收益. 在与商家走访过程中了解到，本市批发市场货源来自全国各地约22个省.在批发销售交易量中，40%左右满足中部城市市 的 需求，60%左右用于中转，辐射到四川省和西部各地区，其中重庆70%-80%，西藏90% 的 食品类商品来自中部城市批发市场.贵州、山西、陕西等地区 的 客户都会到中部城市进货，可见中部城市 的

5、 食品辐射能力非常强劲. 食品批发从业者都建立有大大小小 的 “关系网”，涵盖次级批发商、终端用户， 经过多年 经营，自然而然形成了信任关系，在货源、质量上都能得到保障，彼此信任.这样 的 渠道要被另一个新 的 渠道所占据，是需要相当实力和人脉关系，难度不小. 批发商最担心 的 局面是产销直供模式 的 兴起，这种不断压缩流通环节 的 扁平化渠道销售策略，是目前大多数种植基地、生产厂家越来越看重 的 商品销售方式.批发商 的 利润空间萎缩也许将是大趋势. 食品批发市场组团式 的 开发，如白家镇同时拥有华丰食品城和农产品批发中心，依托双流机场 的 空港优势和高速公路优势，正成为本市重要 的 食品批

6、发物流中心. 青石桥海鲜城虽然体量不大，但所 经营 的 海鲜产品单价高，交易金额大， 经营户利润空间也大，导致海鲜城租金优势明显.总结：中部城市食品批发市场外迁导致 的 大变局，对于仍立足于市中区 的 本食品批发城项目来说，是个难得 的 发展好机会，至少中部城市食品消费市场是非常期盼市内能够出现能够以最便捷 的 方式，最优惠 的 批发价，品类齐全 的 “一站式”采购 的 食品市场.因此，在“天时”上，食品市场外迁使得本食品批发城项目稀缺性顿显；在“地利”上我们占据最佳 的 口岸；在“人和”上，我们面对 的 是庞大 的 批发商户难以割舍 的 市中心 经营 的 梦想.只要我们顺应市场，以专业 的

7、手段运作，以科学 的 态度规划，以严谨 的 运营管理为支撑，必能造就一个食品批发行业后来居上 的 领导品牌.二、食品批发城项目SWOT分析：1、食品批发城项目优势：1）区位优势：本食品批发城项目所在 的 盐市口、青石桥商圈，为市中心一级商业中心，也是本市最大、商业功能最齐全、人气最旺 的 商业核心区域.因此本食品批发城项目拥有先天区位优势，对入驻商户及商品采购客户均有很强 的 吸引力.2）地段优势：地处市中心规模与影响力最大 的 青石桥食品批发与零售交易区，也是中部城市市食材类、调味品等酒店、餐饮渠道 的 窗口市场，因此本食品批发城项目能够延展市场号召力，利于招商工作推进，也为食品销售公司迅速

8、构建和拓展销售渠道提供了有利条件.3）配套优势：本食品批发城项目为地上八层，地下一层，配置有客梯、货梯、自动扶梯等设施设备，可弱化楼层价值差异，并具备整合各种商业功能 的 有利条件，可满足商品展示与采购、仓储、办公、商务休闲等多重功能规划.4）人气优势：繁华地段，为本食品批发城项目带来大量 的 人流、人气，也易于培养目标客户 的 消费信心.5）竞争优势：本区域寸土寸金，开发成熟度很高，新开发商业物业可能性不大，有效规避了本地后续竞争对手 的 挑战.市场供应有限，更突出了本食品批发城项目稀缺性，自然也备受商家与消费者 的 注意.2、食品批发城项目劣势：1）本食品批发城项目规模较小，适合卖场 经营

9、仅1-3层（有自动扶梯），约4382（建筑面积），容纳商品有限.2）本市周边也有大型食品、酒店用品等批发市场，且多年 经营 的 进销渠道建设相当成熟，本食品批发城项目作为后来者，短期内对厂商和采购用户缺乏足够吸引力.3）销售公司自营商品，在营销范围上与厂商现有 的 范围重合，大中型厂商合作热情不高.4）本区域交通较为拥堵，货车出入不便.5）停车场面积较小且要划分部分面积作为冻库，因此泊位紧张，这对今后商务会所 经营活动 的 开展、商品销售运输构成不利因素.3、食品批发城项目机会：1）青石桥商圈商品窗口示范效应高，但此地食品综合批发市场匮乏，很多因批发市场外迁 的 商户非常希望在市内保留商品展示

10、销售点，此为本食品批发城项目成功开业 的 一大机会点.2）本市八里庄冻货批发市场预计今年10月左右搬迁（预估），其中部分不愿意离开市区 的 商家极有可能成为本商场意向客户.3）传统批发市场商户各自为战，抢夺客源、欺诈 经营等 经常见诸报道，口碑较差，如本食品批发城项目加强运营管理，必然能在市场美誉度上领先一筹.4、食品批发城项目威胁：1）食品批发城项目周边批发市场（如水产批发城）具有先发优势，对本食品批发城项目 经营同类商品构成巨大威胁.2）本大楼停止 经营多年，给商家和采购者留下一定负面影响，招商增加了一定难度.3）食品批发城项目现有团队对批发市场 经营存在 经验不足 的 问题.5、结论：本

11、食品批发城项目在地段、配套设施方面具有一定优势，但可 经营面积、停车位、门前交通状况方面存在不足.因此本食品批发城项目应扬长避短，在商场业态定位、 经营分区规划及商品配置方案上务求精准，再辅以差异化营销策略和创新 经营模式，必能把握住市场机会，取得理想 的 经营业绩.三、食品批发城项目定位：1、商业功能定位：集展示、交易、办公、商务接待为一体 的 多功能、新型食品批发商场.定位说明：本食品批发城项目裙楼加塔楼 的 建筑结构，相对于大棚式 的 批发市场，更能整合各种商业功能成为综合性 的 食品批发流通平台.采取介于传统批发市场和商超市场之间 的 差异化 经营模式，配以创新 的 营销手段和良好 的

12、 业态组合可实现优势互补 的 经营态势.我们不仅要实现商场 的 可持续 经营，还要力争成为本市食品批发业 的 一个新亮点.2、形象定位：食品类商品展示窗口，食品批发先锋航标推广及品牌形象 的 树立：商品特色化、运作专业化、交易诚信化、运营管理规范化、卖场舒适化.四、商品配置：本食品批发城项目卖场 经营面积较小，所能容纳 的 商品线，在宽度与深度上难以抗衡周边动辄上百亩规模 的 其他批发市场，因此，在商品配置上，应求精求新，而不应过份在意品类是否齐全，尽量突出“名”、“优”、“特”、“新”（如进口奶粉专区、地方特产专区等）.过于大众化、采购渠道已 经很便捷且成熟 的 品类（如蔬菜、水果等），或市

13、场周边现有专业市场竞争优势巨大 的 品类（如水产），应有选择地放弃.只有这样，本食品批发城项目作为食品批发市场，才有行业立足之地，才有差异化竞争优势.依据主力商品 的 面积配置应与消费者支出 的 商品投向成正比 的 原则，大致划分商品面积分配比例如下（操作中依据市场具体情况进行局部调整）：1、方案一：传统食品批发配置方案：调味品类水产品类干货类冷冻食品类粮油制品类乳制品类酒水类糖茶类休闲食品类食品原料类肉禽蛋类蔬果类8%6%6%10%7%3%12%8%16%8%8%8%1）优点： 包含了食品批发行业所有大类，理论上采购可以“一次购足”. 就本食品批发城项目营业面积而言，这么多大类商品可选择面很

14、大，招商推进相对容易. 水产类商品利润较大，商户租金承受力相对较高，可提升本商场租金水平.2）缺点： 商品丰富度无法与其他批发市场抗衡，食品批发城项目市场竞争力较低. 生鲜类商品占比相对较大，特别是水产区域需要进行上下水道改造，会增加施工时间和费用. 水产类商品营业时间为午夜，商场需单独为该区域调整营业时间和配置运营管理、安保人员. 水产类商品腥味较大，商场作为封闭空间，特别在中央空调运行状态下，室内空气很难净化. 经营区域卫生环境也难以保持清洁. 生鲜类商品所需交易场地较大（设施设备、交易、存放空间），使得本商场 经营空间更加局促，不得不压缩其他品类商品陈列空间，导致商品 经营品类减少.2、方案二、商品差异化策略配置方案：调味品类地方特产干货类冷冻食品类粮油制品类乳制品类酒水类糖茶类休闲食品类食品原料类10%9%8%10%10%5%12%8%20%8%1）优点： 针对现有市场渠道，有重点突出品类优势，使本商场在入驻商品类型上，各品牌、