煤业集团综合楼规划项目可行性研究报告.docx

1、煤业集团综合楼规划项目可行性研究报告煤业集团综合楼规划项目可行性研究报告第1章 总 论1.1项目背景与概况1、项目名称：煤业集团综合楼规划项目2、承办单位概况单位名称：某煤业集团单位性质：有限责任公司注册资金：1亿元单位住所： 大厦22楼业务范围：煤炭法定代表人： 3、公司简介： 某煤业集团（以下简介“某集团”）位于某县恒源大厦22层，交通极为便利。某集团创建于2010年，是一个由控股子公司：某房地产开发有限公司、某泰商贸有限公司。成员企业：某县村办煤矿、某县王塔煤矿、某县孙家岔镇煤矿、某县煤矿和某县加油站组成的，具有一定规模的煤炭循环经济企业集团。2010年初公司注册资本1亿元，资产总额13

2、亿元。为了适应企业规模发展的要求，某集团不断健全和完善法人治理结构和经营管理机构，于2010年实现了集团化管理。是某县地方煤矿企业中较大的集团，是某县地方煤炭骨干企业。某集团坚持以人为本的理念，在开发煤炭资源的同时，积极采取内部培养和外部引进相结合的形式，大力开发人力资源。某集团现有员工1500余人，各类管理人员200余人，其中，各类专业技术人员100人，拥有煤矿高级工程师、高级会计师、注册会计师、高级经济师、高级技师等专业技术人员48人，大专以上学历105人，中专以上95人，2010-2011年某集团自己培养各类专业人才100余人，注入全新的管理理念和技术、人才优势。公司现有控股子公司：某永

3、泰房地产开发有限公司、某县信泰商贸有限公司。成员企业：某县孙家岔折家伙盘村办煤矿、某县店塔镇王塔煤矿、某县孙家岔镇后杨家沟煤矿、某县宝兴源煤矿和某县李家畔加油站。某集团始终坚持诚信经营，积极承担社会责任，衷心回报社会的发展理念。成立以来，某集团支援当地公益事业建设达1600余万元。某集团在今后的发展中，将继续发扬团结拼搏、艰苦奋斗的精神，以“凝聚.荣誉”为核心价值观，肩负起“安全高效开发资源、回报社会、成就员工”的崇高使命，认清形势，坚定信心，苦练内功，强基固本，勇于挑战，充分发挥全体员工的聪明才智，一定能够实现年初既定“四确保”“三提高”的奋斗目标；一定能够实现“成为区域煤炭行业领先者”的宏

4、伟愿景！4、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；城市房地产开发经营管理条例；房地产项目经济评价方法。5、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对某煤业集团综合楼规划项目项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、与效益分析、财务分析等方面进行全面论证和研究。6、项目选址简介 李家畔位于#省北部，秦晋蒙三省（区）接壤地带，历史悠久，资源富集，人杰地灵。7、项目建设的必要性 新千年以来，随着公司规模

5、不断发展与壮大，员工的不断增多，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。某煤业集团综合楼规划项目位于某县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房

6、矛盾，提高员工的生活水平；1-2层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。 8、项目建设的可行性随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。综合以上分析，从总体上看，某煤业集团已

7、基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。9、拟建地点本项目位于某县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。10、预期目标综合楼主体为多层综合楼，主体为6层，其中：地下-1层为停车场，1-2层为商业用楼，2-4层为研究人员办公室，4-6层为员工宿舍，用地面积为 1165平方米；商用楼主体为多层商业用楼，主体为3层，用地面积为484平方米：附属楼主体为多层建筑，主体为3层，用地面积为842平方米。1.2主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积4423.192规划总

8、建筑面积 126662.1其中：附属建筑面积 66402.2其中：商用建筑面积 3764 2.3其中：地下停车场建筑面积 2268 3建筑密度% 554容积率 2.35绿地率% 306项目总投资万元3466.21.3问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及某的房地产项目开发程序及规定。根据测算，本项目具备良好的可行性。第2章 建设规模与项目开发条件2.1建设规模参考规划建设用地指标，同时考虑将来的进一步发展，本次建设用地面积为4423.19平方米，即 6.635 亩。本项目建设的1幢6层综合楼，1

9、-2层为商用；1幢3层商用楼；1幢3层附属楼；另附门房及锅炉房；其中商用面积为：3764 ，附属面积为: 6640 ，地下车库面积为：2268。2.2项目概况现状1、地点与地理位置某煤业集团综合楼规划项目位于某县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。2、项目建设的必要性 新千年以来，随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空

10、间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。某煤业集团综合楼规划项目位于某县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房矛盾，提高员工的生活水平；1-2层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。 4.

11、项目建设的可行性 随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。综合以上分析，从总体上看，某煤业集团已基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。2.3项目建设条件1、地形、地貌情况陕北地区是中国黄土高原的中心部分，包括#省的榆林市和延安市，它们

12、都在#的北部，所以称做陕北。地势西北高，东南低。总面积92521.4平方公里，是在中生代基岩所构成的古地形基础上，覆盖新生代红土和很厚的黄土层，再经过流水切割和土壤侵蚀而形成的。基本地貌类型是黄土塬、梁、峁、沟、塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。2、气候条件陕北属半干旱大陆性季风气候，年平均日照2876小时、气温8.5、无霜期169天、降水440.8毫米。 陕北年平均气温712,一月平 均气温为-3-10,七月平均气温为2224。榆林年平均降水量约500左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒陕北气候 陕北年平均气温712,一月平 均气温为-3-10

13、,七月平均气温为2224。榆林年平均降水量约500左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒冷。3、水文地质某县李家畔位于#省北部，晋、陕、蒙三省（区）接壤地带，是国家级陕北能源化工基地的核心区域。全县总面积7635平方公里，是#省面积最大的县。李家畔地理地貌独特。县境地处陕北黄土丘陵向内蒙古草原过渡地带，地势西北高、东南低。地貌以明长城为界，北部为风沙草滩区，占全县总面积的51%；中南部为丘陵沟壑区，占全县总面积的49%。黄河流经县境98公里，窟野河、秃尾河由西北向东南注入黄河。县境西北部有46个内陆湖泊，其中神湖（红碱淖）总面积54平方公里，储水8亿立方米，是#省

14、最大的内陆湖，也是中国最大的沙漠淡水湖。 某县地域广阔，蕴藏着极为丰富的矿产资源，主要有煤炭、石英砂、天然气、石油、铁矿和石灰石等，其中以煤炭储量为最。 4、交通运输条件借助县域经济的强势崛起，某县李家畔坚持实施交通带动战略，并取得了显著成效。5、施工条件 某煤业集团综合楼位于李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为过境大道，东边为公路。地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而榆林市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均

15、已满足，故施工条件较好。 第3章 建筑方案3.1设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、多层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、#省城市规划行政技术准则3.2项目总体规划方案1、指导思想原则（1）贯彻党的基本方针、政策、在设计中遵守国家省市制定的有关设计规范及设计标准。（2）遵循“以人为本”的指导思想，保证房间尺寸的合理，使其符合人体工程学，严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉。应该减少户与户之间的视线干扰，

16、使每户具有相应的私密性。每个房间要有良好的自然采光，通风、消除黑房间，并给予最好的景观和朝向，使其空间的利用充分体现出高效与实用。一切为员工服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适的办公与住房环境。（3）在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使综合楼的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，将空间形式和内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到综合楼内部，加以丰富，构筑一种和谐美满的空间形式。（4）通过综合楼景观绿地与住宅绿地相结合，达到创造优美的居住环境，提高员工的生活质量的目的。3.3规划设计构思（1）本方案通过分析地块与城市的关系，保持用地的开放性及其原有的特性。

17、结合周围环境，融入城市发展所形成的人文景观。将建筑的个局形式在我国建筑文化的基础上加以延续、丰富。（2）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3.4绿化环境设计通过中心景观、中心绿化带和沿主干道的绿化及户间绿化串联起来。通过员工活动场地、集中绿化的吸纳和汇聚，塑造一个亲切、活泼的“共享”空间。引入大量的树种，从行道树、庭院数、景观树、地面草坪，形成了一套完全的、细致的“立体绿化”。他们不仅保洁空气、释放氧气、增加空气中的负离子，还可以降低噪音、消除城市“热岛效应”，彻底的改变员工的生活质量。3.5住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以多层建筑为主，同时办公性质的多层公寓，物

18、业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区东西两个地块之间的过境路，结合综合楼主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿西侧过境路规划了底层沿街商业，增强了综合楼外围的商业氛围。3.6建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002

19、高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：933.7建筑风格特点由于在可行性研究间段，我们对方案的关注主要是针对综合楼的规划本身，故我们在此只是针对建筑风格，平面布置，单体功能要求以及绿化道路景观工程做一简述，为深入展开讨论研究。在建筑艺术与风格上，简单的立面造型来引导人们进入一种休闲的新生活方式，虚实有致，突出层次感和整体气势，从而达到改善居住质量的目的，从文化内涵和生活模式的层面充实综合楼的精神实质，给人们带来精致而亲切的美感。建筑物与城市协

20、调，随着新技术、新材料的不断涌现，某煤业集团综合楼应该营造一个崭新的建筑风格，努力在体现地方特色，展现区域文化的同时，融入时代精神.3.8建筑户型设计 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能方便员工的住宿环境。3.9结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，

21、拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。3.10给排水设计1、给排水 设计规范建筑

22、给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水市政给水管网的供水流量能满足综合楼用水量要求；压力能保证综合楼低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。给水系统本工程各栋建筑由室外给水管网直接供水

23、。消防系统本工程室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，从市政给水管上接入进水管。本工程室外有按规范设置室外消火栓。排水设计本工程采用分流制排水。雨水、污水分别排放。本工程水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第4章 节能节水措施4.1设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善#省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。4.2建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中

24、空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第5章 环境影响评价5.1编制依据污水综合排放标准GB8978-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93；地表水环境质量标准GHZB1-1999；大气污染物综合排放标准GB16297

25、-96。5.2环境现状1、气象陕北地处中温带区，基本上都属于中温带干旱大陆性季风气候，而又属西风带，日照充足,四季分明,气候多变,温差较大,气温偏寒,雨少不匀,春多风沙,夏季多雨,冬季受干燥而寒冷的变性极地大陆性气团控制，形成低湿、寒冷、降水稀少的气候特点。陕北气候暖干化的原因主要是海-气相互作用的大气环流因子,此外,城市化因素对气候的影响也应引起重视。 2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。5.3项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符

26、合环保要求。5.4环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和榆林市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震

27、动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理综合楼的固体废弃物主要是生活垃圾，综合楼建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在综合楼内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到垃圾站处理。 第6章 施工安全措施6.1安全指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目

28、标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。6.2建筑施工安全管理 建筑施工现场多是在室外露天高空作业，生产、生活条件艰苦，从业人员素质相对较低，且流动性大，属工伤事故多发行业、发生工伤事故的原因主要有安全管理、安全教育、人、机、环境三者的错误匹配。我们在每个施工工地项目管理过程中，坚持“安全第一、|预防为主”的方针，抓好施工现场安全综合管理、健全施工现场安全管理制度的管理机制，保证了施工现场的安全生产。 一、坚持“安全第一、预防为主”的方针 “ 安全第一、预防为主”的方针，首要是保证安全，预防为主则是指要以

29、预防为首要的指导思想，也就是在建设工程的生产活动中必须采取切实的措施防止各种安全事故的发生在发现有可能发生安全事故隐患时及时采取措施消除。我们主要做到： 1、坚持安全教育的经常性 在建设工程施工现场的安全管理中，多去各个工地上安全巡察，在巡察过程中对突出问题组织项目经理、管理人员及作业工人班头进行讲评。以项目经理责任制为基础，现场标准化管理为重点，提高施工现场管理人员的防范意识。定期、不定期和针对性地对全体员工进行安全教育，学习有关安全生产法律、法规，把安全防范工作前移，从而深化施工现场安全管理。由于施工现场员工进出的动态性、频繁性，在项目管理中，随时采取了入场三级教育，对不同施工阶段及员工思

30、想实际进行跟踪教育，对临时用电、高处坠落等进行针对性教育，增强全体员工的防范意识，敲响安全警钟。 2、注重安全行为的规范性 按科学规律组织施工，遵守施工安全规程和标准，作为施工现场组织施工的行为规范加以约束。我们从两个层面上规范其行为。一是要求管理人员严格贯彻国家和地方建设主管部门颁发的有关建筑施工安全管理法规和标准，执行企业的各项管理制度。施工前对有关安全施工的技术要求向作业班组、作业人员详细说明，并由双方签字确认，安全员每天巡查落实。二是要求作业层次和作业工人遵守安全生产强制性标准、规章制度和操作规程，正确使用劳动安全防护用具机械设备等，严禁违章操作，不准冒险蛮干。构筑起施工现场专群结合的

31、安全保证体系。 3、突出安全防护的针对性 把施工现场可能滋生事故的隐患，多发性部位经过加工整理，抽象出来，制定对策、措施进行预防。在编制施工组织设计时，把施工现场安全管理的重点表达明确。并编制安全技术措施，施工临时用电，基坑支护、土方开挖、模板、脚手架、起重吊装等工程施工方案。重要部位如基坑开挖、洞口临边、楼梯、通道口、等空间部位按标准化进行重点防护，并通过不定期检查，发现隐患及时整改，不断完善施工安全技术方案。有效地把安全生产事故消灭在萌芽状态。 4、增强安全管理的主动性 施工安全管理工作先行，早规划、早安排，做到全过程的监督检查。施工前我们把上述项目定为省双优工地进行目标管理，在开工前健全各项安全生产管理措施及制度，做到事前防患