买卖合同定金案例.docx

1、买卖合同定金案例 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载买卖合同定金案例 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。篇一：商品房买卖合同定金的案例范本【案情介绍】XX年2月22日，西安的王先生与某房地产开发商签订 了一份商品房认购意向书 ，准备认购该开发商位于本市 南郊某开发区内的某小区内的一套商品房，王先生为此向开 发商支付了认购该房屋的定金人民币 2 万元。该商品房认 购意向书规定认购方在签订认购术后 7 个工作日内必

2、须签 署商品房买卖合同 ，买卖条件以合同条款为准，如逾期 未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。后来王 先生在 7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于 合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订商品房买 卖合同，王先生要求退还认购定金，当遭开发商拒绝，双 方遂产生纠纷。【律师分析】 根据中华人民共和国合同法的相关规定，王先生与 开发商签订的商品房认购意向书仅是双方具有购销商品 房的意向的书面表示，其所交的定金可以认定为担保法 司法解释中规定的“订约定金” ，双方约定的 7 个工作日内 签署商品房买卖合同是该定金所担保的内容，即王先生 应当在 7个工作日内前往开发商处签订正式的商

3、品房买卖 合同，否则应以所交定金向开发商承担责任。但这里需要明确的是，如果双方因正式合同的条款内容问题无法达成一 致而无法签订合同的话，应当不属于王先生的原因或者责任， 开发商无权不退还该定金。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作 为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能 订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理； 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能 订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ”本案中王先生之所以未能与开发商签订正式的商品房买卖合同原因在于 双方无法

4、就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非王先 生在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。这 种情形应当属于上述最高院司法解释规定的“因不可归责于 当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。”，因此开发商应当无条件将定金 退还给王先生。篇二：购房定金纠纷案例购房定金纠纷案例关键词：苏州购房定金纠纷案例 苏州商品房认购定金纠纷栏目关注：签订了商品房认购协议不想买房了以后，可 以退回购房定金吗导读：苏州地区几乎所有的开发商，在购房者进行购房 时，都要求购房者在签订正式的商品房买卖合同（商品房销 售合同）之前，先签订商品房认购协议书（或者为销售认购 协议书）

5、，但有一部分购房者在交纳了定金以后，由于各种 原因，不想购买该商品房了，要求开发商退还定金往往遭到 拒绝，由此就导致了很多房屋认购书纠纷。在众多房屋认购 书纠纷中，购房者最关心的是，签订商品房认购协议书后， 购房定金可以退吗？作者就其承办的案件做一解答，希望对 大家有所帮助。案例：XX年8月6日，李某夫妇交了 3万元定金认购了 苏州某公司开发的位于苏州工业园区的高档小区（此处隐去 购房者和开发商的真实身份） ，双方签订了认购协议，认购 协议约定购房者应当于 XX年8月11日签订正式的商品房买 卖合同。于是购房者李某夫妇按照认购协议约定， 于XX年8月 11 日前去该公司售楼处签订商品房买卖合同

6、。但是该公 司提出要求先付房款，才能签合同，无奈李某夫妇先行支付 了 7万元定金和70万元的首付款。XX年8月13日该公司又 发函催告日前去签订商品房买卖合同。而此时，购房者李某 夫妇了解到自己购买的房屋附件要高压线经过，李某夫妇担 心高压线对怀孕中的胎儿有影响，加之该小区虽然是金装修 房，但价格相对而言有些偏高，就有想退房的打算。在上看 到本律师写的有关购房定金的案例，就到本律师所在单位进行咨询苏州房修楼律师解答：在听了李某夫妇的情况介绍以后， 本律师结合有关法律关于购房定金的规定，对案件情况向李 某夫妇进行了分析，最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 4 条

7、：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房 买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买 卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理 ; 因不可归责于当事 人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。最高人民法院关于适用 （ 中华人民共和国担保法 ） 若干问题的解释第 115 条：当事人约定以 交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立 主合同的，无权要求返还定金 ; 收受定金的一方拒绝订立主 合同的，应当双倍返还定金。如果李某夫妇以上述理由要求 退房的话，肯定无法得到法律支持的，退房的结果就是定金 要被开发商没收，如果想退房，

8、必须是要由符合法律规定的 理由。案件处理方案： 一、到开发商售楼处交涉。鉴于开发商要求发函催告日 前去签订商品房买卖合同，所以日必须要到开发商售楼处。 本律师接受委托以后， XX 年 8 月 15 日，和李某夫妇一起到 开发商售楼处，要求开发商提供正式的商品房买卖合同文本 给我们阅读，在看了该商品房买卖合同以后，就合同有关情 况和开发商进行沟通，售楼处的工作人员表示，他们属于代 理楼盘销售的房地产营销策划公司，合同文本属于开发商制 定的，他们无权处理。二、发律师函进行交涉。按照事先策划号的退还定金方 案，本律师向开发商发律师函，提出因因不可归责于购房者 和开发商双方的事由，导致商品房买卖合同未

9、能订立的。开 发商应当退还定金。该开发商在收到律师函以后，主动提出 协商解决，本律师和委托人李某夫妇再次来到开发商售楼处， 双方达成退房退款的协议。该案以没有通过打官司的方式， 实现了退还全部房款的目的。当然这和该开发商是全国知名 房地产上市公司，企业注重声誉，不希望对簿公堂有关。当 然有的开发商是不到黄河心不死，不到法庭是不愿认输的。篇三： 8 定金案例 （综合）定金案例（综合） ：案例 1：XX年3月17日，夏某与母亲一起到房产公司售楼处看 房，观看了房屋模型和现场后，看中了一套房。因整体楼房 尚未竣工，未能进入居室内查看。当日，夏某的母亲带夏某 签订了认购书，并交纳了订金 3 万元，约定

10、 10 天后签订正 式合同。认购书第三条第三款约定： “如卖方原因买方不能 签订购房合同，卖方须退还买主订金，如买方原因造成不能 签订合同，卖方不予退还定金。 ”到期后，夏某认为在签订 认购书时房产公司隐瞒了该居室内含阁楼的事实，剥夺了自 己的知情权，要求房产公司双倍返还定金并退房。而房产公 司认为：虽然夏某未进入该居室查看，但售楼人员已提供了 该居室带阁楼并标有尺寸的户型图，并没有隐瞒事实和剥夺 夏某的权益，尽到了告知义务，且夏某退房申请上所写的退 房理由是其“资金紧张及交房较晚赶不上结婚时间”等，房 产公司无任何过错，不同意退还定金。 定金该不该退？ 案例 2：经典案例：定金的数额及罚则甲

11、公司与乙公司于 XX年10月签订一买卖钢材的合同， 总价值13万元，并约定甲公司于 XX年12月前交付货物， 乙公司向甲公司支付了万元的定金。合同签订后，钢材价格 急剧上涨，甲公司受利益驱动，虽经乙公司多次催促，直至 合同履行期满仍未交货。 于是，乙公司要求甲公司返还定金。 问题 1甲公司和乙公司约定的定金是否有效 2乙公司可以向甲公司请求返还多少金额 答案：1甲、乙两公司约定的定金 25 万元合法有效。根据我国担保法的有关规定，当事人可以约定一方向对方给 付定金作为债权的担保，定金的数量由当事人约定，但不得 超过主合同标的总额的 20%。在本案中，甲、乙两公司在签 订买卖钢材的合同中约定定金

12、作为担保，且约定定金的金额 为万元，未超过主合同标的 13 万元的 20，故合法有效。2乙公司可以请求甲公司返还 5 万元定金。担保法第 89 条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债 权的担保。 债务人履行债务后， 定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 ” 在本案中，甲公司收受乙公司定金万元后，不履行约定的义务，应双倍返还乙公司定金 5 万元 案例 3：甲公司与乙公司签订了一份买卖合同。合同约定：乙公 司供给甲公司限量生产的 X 型号的手表 1000 块，每块单价 100 元；甲公司应交

13、付定金 3 万元；如果一方违约，则应支 付总价款的 20%作为违约金。合同签订后，甲公司立即将 3万元定金交付乙公司，并很快与丙公司就同一批货物签订了 一份买卖合同，每块表单价 120 元。后乙公司没有按期履行 合同。由此导致甲公司无法履行与丙公司之间的合同，为此 甲公司向丙公司支付违约金 2 万元。现甲公司要求乙公司双 倍返还定金 6 万元、支付违约金 2 万元。乙公司则以定金条 款无效为由主张合同无效。 问：(1)定金条款是否全部无效(2)定金条款无效是否导致合同全部无效为什么(3)甲公司是否可以要求乙公司既承担违约金责任，又 承担定金责任为什么(4)如果甲公司只请求支付违约金，乙公司要求

14、减少违 约金，法院能否支持甲公司要求增加违约金，法院能否支持 为什么(5)丙公司能否直接要求乙公司对自己承担违约责任为 什么(6)若乙公司本已准备了 1000 块手表，但在履行期到来 之前三天因突发地震而灭失，乙公司当即向甲公司通报了此 情况，问乙公司是否应向甲公司承担违约责任为什么(7)若乙公司不能交付手表的原因是因为相邻的丁工厂 失火 (因消防设施不全所致 ) ，延烧及甲公司的仓库，导致 1000 块手表灭失， 问乙公司是否要承担违约责任为什么丁工 厂应否承担责任向谁承担责任答案：1、定金条款部分无效，即超过合同金额 20 的部分无效2、定金条款部分无效并不导致合同无效，低于 20部分仍然

15、有效3、根据合同法第 116 条，定金条款和违约金条款，两 者只能取其一4、乙公司要求减少违约金，法院可以支持，理由是： 甲公司约定违约金高于其实际损失，法院可酌情减少违约金 数额。甲公司要求增加违约金不会获得法院的支持，理由是甲 公司的损失小于其可以获得的违约金数额。具体参见合同法 第 114 条。5、丙公司不能直接要求甲公司承担违约责任。 理由是： 合同责任限于签署合同的双方，对第三人不具有效力。从理 论上讲就是合同之债的“对人权”或“相对性” 。6、地震属于不可抗力，一般而言不需承担违约责任。 但是，合同另有约定的除外。7、乙公司未能交货，仍然需要承担违约责任。因为合 同法违约责任强调的

16、是无过错责任，即只要违约，不管违约 的原因都应当承担违约责任。丁工厂应当向乙公司承担赔偿损失的责任。这是基于侵 权之债。案例 4：“定金”和“订金”现在有何区别呢？案例（ 1）：XX年1月，大卫旅游公司和安迪汽车运输公司签订 包租车合同 。合同签订后，旅游公司按合同上写的“预付订 金 3 万元” 付了“订金”。结果， 汽车运输公司未履行合同， 旅游公司在XX年8月向法院起诉，要求汽车运输公司双倍返回“订金” ，合计 6 万元。由于合同上写的是“订金”而 不是“定金” ，所以，法院判定汽车运输公司退回“订金” 3万元。一字之差，相差 3 万元。什么是“定金”？从法律上来说， “定金”是指合同当

17、事人为了确保合同的履行，由一方当事人在合同履行之前， 按照合同价款的一定比例，预先付给对方当事人一定的金钱， 以此作为合同履行的担保。 担保法第八十九条规定：当 事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务履 行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不 履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 民法通则第八 十九条第三款和合同法第一百一十五条也都作了同样的 规定。而“订金”不属于法律概念，但在日常经济生活实践中 经常使用。“订金”属于预付款性质，它具备“定金”的担 保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返回，只能得到原 额；如果买方决定不购买，卖方应将“订金”全部退回。但 如果买方超

18、过规定期限才决定不购买，这笔“订金”就作为 对卖方的赔偿。 因此，“订金”也补称为 “认购金”“诚意金”。 此外，“定金”具有证明合同成立的作用，而“订金”不具 备。由于“定金”和“订金”在日常经济活动中经常出现， 一些高考模拟试卷也以此设计题目，而词典的解释已经大大 “滞后”，缺乏实际意义，因此，值得我们格外注意。关于 “定金”和“订金”的解释，词典当作重新修改。案例（ 2） 前不久，新浦区的周女士去某房产开发公司售楼处选房， 售楼人员主动递上售楼书，上面有电脑制作的小区彩色效果 图。周女士对小区中间的 1 号楼和 2 号楼较满意，两幢楼中 间有绿阴休闲长廊，但提出等看到现房再定。经不住售楼

19、人 员的百般劝说，在得到不满意可以退房、退“订金”的口头 承诺后，周女士预付 1 万元订购了一套住房。半年之后交房 时，周女士发现所谓的“绿色长廊”竟变成了自行车棚。当 周女士要求退房、退“订金”时，售楼人员却以周女士交的 是“定金”为由拒绝返还。周女士这才发现开发商出具的收 款收据上的确注明“购房定金” 。这“定金”和“订金”还不一样吗？ 根据我国民法通则和担保法规定，定金与订 金的区别主要表现在四个方面：1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未 付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的 协议是主合 同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合 同的违反。2、交付和收受订金的

20、当事人一方不履行合同债务时， 不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔 偿金。3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如担保 法就规定定金数额不超过主合同标的额的 20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有 明显的担保案例：定金“圈套”南方讯 今年 2 月中旬，朱小姐到海珠区某楼盘看楼， 对其中一套是一口价三房两厅单位有点心动，在售楼人员的 一番鼓动下，朱小姐在没看过正式合同及附加条款的情况下， 便付了一万元，且在认购书上签了字。按认购书约定， 10 天内朱小姐必须到该楼盘签订正式购房合同并交首期款，逾期 不来签合同

21、视为违约，没收定金。5 天后，朱小姐再到该楼盘准备签购房合同时发现，发 展商附加条款有多条约定无法接受，便要求发展商作出修改 时却遭到拒绝，朱小姐也拒绝签署购房合同。经过多次交涉后，朱小姐在第 10 天表示不买该房并要 求退定金，售楼人员则表示这是“挞定” ，定金无法再返还。【点评】 环球经纬律师事务所陈律师称，现在发展商的认购书中 定金条款常是不公平的，比如约定了消费者逾期不签合同便 没收定金，但同时在认购书中却不约定如果发展商把房子卖 给另外的人则返还双倍定金的条款。从法律层面上来看，购房中的定金是起到一个担保作用 的，但由于彼此在合同条款上有分歧而未能达成协议，那是 由于客观原因导致购买

22、行为不成，双方都没有过错，发展商 应退还定金。不过，消费者特别要注意留下有力的证据，证明你已在 规定期限内与发展商谈了合同而无法达成协议的证据。律师支招消费者应怎样避免被发展商白白“吞”去定金？广东佳 思特律师事务所王美舟律师支出以下的招数：直接签购房合同如果看中了现楼的房子，消费者可不交定金、不签认购 书，直接要求发展商拿出合同，在仔细阅读后如无意见便签 订正式合同，避免不必要的定金纠纷。在认购书上留下预防条款如果必须签认购书的，则最好在上面注明： “如果由于所选定物业是已抵押房、有质量问题或合同条款协商不成， 定金应原数退还”。这样使认购书条款更公平些。篇四：定金性质的案例合同无效，定金是

23、否双倍返还发表日期：XX年6月25日出处：沿江法庭 作者：林顺英 【编辑录入： admin 】 【点击率： 1744 】案情：XX年底，原告张某通过某中介公司介绍，与中介公司及被告葛某三方共同签订了房屋买卖中介协议 ， 约定葛某将其父母所有的房屋一套 以 13 万元转让张某，中介公按房款的 1%收取中介服务费。协议签订当日，原告张某支付给被告葛某定金 10000 元，同 时支付给中介公司居间服务费 1300 元。嗣后，因葛某出转 房屋未得其父母允许，致使合同无法履行。为此，原告诉至 法院要求被告双倍返还定金。分歧：本案在审理中有两种意见：第一种意见，原、被告仅与 中介公司之间签订房屋买卖中介协

24、议，双方并没有签订书面的房屋买卖合同，不具备法 律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，所以该合同是无 效的；即使在房屋买卖中介协议中，双方就房屋买卖形 成合意，合同成立，被告非房屋所有权人，私自出卖他人房 屋系无权处分，该合同也因无权处分而无效。因此，因房屋 买卖合同无效，故定金合同作为从合同亦无效，本案应驳回 原告的诉讼请求。第二种意见认为，原、被告之间进行房地产转让，依据 有关规定，应当签订书面合同，并依法办理相关手续后，才能进行房产交易。但在原告 交纳定金后，双方应当按照约定签订正式有效的书面合同。 被告未能与原告签订合法有效的房屋买卖合同，即构成缔约 违约，根据定金罚则，被告应当双倍返

25、还定金，故原告的诉 讼请求应得到支持。评析：本案的焦点是：1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效成立。当事人意思表示一致合同即告成立。本案原、被告在中 介公司的斡旋下，与被告就房屋买卖合同的主要条款达成一致，并就合同的主要条款在 中介协议中予以了载明，我国合同法第十一条对于书面 形式合同的要求为“可以有形地表现所载内容的形式” 然在中介协议中包含了居间合同的内容，但同时，也清 楚的表明了原、被告双方买卖房屋的必要条款，故而不能以 协议的名称的错位而否定双方就房屋买卖合同而形成了合 意。因此，双方买卖合同成立。但，成立的合同未必是有效 的合同。当事人的意思表示一致仅是合同生效的条件之一， 一份有效

26、的合同在内容和形式上，还应符合法律规定。我国 合同法第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同” 。本案 中，被告出让他人的不动产，未经所有权人的委托（尽管该 所有权人为被告的父母） ，事后，也未得所有权的追认，属 无权处分，因此，被告并不具备签订该房屋买卖合同的主体 资格。尽管我国物权法对不动产善意取得制度予以肯定，但 是因原告在签订中介协议时即已知晓被告并非该房屋所 有权证书上载明的所有权人，故原告作为受让人并不具备受 让该不动产时是善意这一条件，综上，原、被告间的房屋买 卖合同成立但未生效。2、原告预先交付 1 万元定金的性质。

27、 所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据 法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先 给付对方的金钱。我国担保法第 89 条规定：“当事人可 以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债 务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行 约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行 约定的债务的，应当双倍返还定金。 ” 这里的“双倍返还定 金”即为合同法上所称的“定金罚则” 。根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约 定金、成约定金、违约定金和解约定金。证约定金，是指为 证明合同成立而交付的定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。最高

28、人民法院关于适用若干问题的 解释第 115 条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主 合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求 返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还 定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定 金，担保当事人未来的正式缔约行为。 如果当事人违背承诺， 拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。成约定金，是指以定 金的交付为合同成立的要件，即定金交付，合同才成立；若 不交付定金则合同不能成立。违约定金，是指当交付定金一 方不履行合同约定的，另一方可以没收定金；反之，收受定 金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。解约定 金，是以定金作为保留合同

29、解除权的条件，即交付定金的人 可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人也可以双倍返还定 金来解除合同。本案中，原、被告就房屋买卖形成合意后， 为保证未来能够签订形式和内容均符合法律规定的合同，原 告即交付被告 1 万元定金，很明显，这 1 万元定金应为立约 定金。被告收受定金后，应当向提供经所有权人追认的委托 书或其他有权处分证明，按照约定与原告签订合法有效的房 屋买卖合同， 但被告未能提供上述证明， 致使合同不能生效， 由此可以认定被告构成缔约违约。根据解释第 115 条规定，被告应当双倍返还定金。般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合 同有效时， 定金合同才有效， 主合同无效则定金合同

30、也无效。 但这主要是对证约定金合同而言的，对于立约定金则不然。 因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力 没有关系， 立约定金的生效是独立的， 在主合同之前就成立。 所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条 件。本案的 1 万元定金属于立约定金，且原告已实际交付， 定金合同成立并生效。作为主合同的房屋买卖合同是否成立 或生效对本案的定金是不起决定作用的。所以，本案第一种 意见“主合同无效则定金合同也无效”的主张不能得到支持 的。篇五：购房定金纠纷案例 苏州购房定金纠纷案例 关键词：苏州购房定金纠纷案例 苏州商品房认购定金 纠纷栏目关注：签订了商品房认购协议不想买房了以后，

31、可 以退回购房定金吗导读：苏州地区几乎所有的开发商，在购房者进行购房 时，都要求购房者在签订正式的商品房买卖合同（商品房销 售合同）之前，先签订商品房认购协议书（或者为销售认购 协议书），但有一部分购房者在交纳了定金以后，由于各种 原因，不想购买该商品房了，要求开发商退还定金往往遭到 拒绝，由此就导致了很多房屋认购书纠纷。在众多房屋认购 书纠纷中，购房者最关心的是，签订商品房认购协议书后， 购房定金可以退吗？作者就其承办的案件做一解答，希望对 大家有所帮助。案例：XX年8月6日，李某夫妇交了 3万元定金认购了 苏州某公司开发的位于苏州工业园区的高档小区（此处隐去 购房者和开发商的真实身份） ，双方签订了认购协议，认购 协议约定购房者应当于 XX年8月11日签订正式的商品房买 卖合同。于是购房者李某夫妇按照认购协议约定， 于XX年8月 11 日前去该公司售楼处签订商品房买卖合同。但是该公 司提出要求先付房款，才能签合同，无奈李某夫妇先行支付 了 7万元定金和70万元的首付款。XX年8月13日该公司又 发函催告日前去签订商品房买卖合同。而此时，购房者李某 夫妇了解到自己购买的房屋附件要高压线经过，李某夫妇担 心高压线对怀孕中的胎儿有影响，加之该小区虽然是金装修 房，但价格相对而言有些偏高，就有想退房的打算。在上看 到本律师写的有关购房定金的案例，就到本律师所在单位进