精品设计阶段的成本控制.docx

1、精品设计阶段的成本控制【关键字】精品3 设计阶段的成本控制3.1设计阶段概述工程设计是全面规划和具体描述工程项目实施示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。共工程设计是否经济合理，对控制工程成本具有十分重要的意义。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工

2、程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”：，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量

3、将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 ，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程

4、造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程根底资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。，有效控制造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修

5、改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。3.2设计阶段成本控制要点一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。 总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。总平面设计中影响工程造价的主要因素有：占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布

6、置成本及项目建成运营的运输成本。因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项目建成后的运营成本。高璐洁项目在每种户型的划分上都可以是使其功能满足相应的要求，尤其对套房进行了精装修，这些都是聘请专业人士专门针对每种户型及其功能划分单独设计，同时消费者还可以根据自己的喜好，修改其中的设计，以满足各自对家的不同需求。这样虽然成本上有所提高，但

7、是通过装修房，开发商还可以赚取其他方面的钱，赢得品牌效应。为自己创造出一片新的天地。就像国美电器在经营方式上采用直接与厂家联系供货，从而降低其进货成本，把更多的实惠留给消费者，创造品牌价值。如果开发商在这方面下功夫，有望再次创造重庆房产界的又一个名牌。不同的运输方式其运输效率及成本不同。有轨运输运量大、运输安全，但需要一次性投人大量资金；无轨运输无需一次性大规模投资，但是运量小，运输安全性较差。从降低工程造价的角度来看，应尽可能选择无轨运输，可以减少占地，节约投资。但是运输方式的选择不能仅仅考虑工程造价，还应考虑项目运营的需要，如果运输量较大，则有轨运输往往比无轨运输成本低。该项目由于位于南坪

8、较为空旷的地区，其交通条件较好；再者工程项目一期是由3栋18+1+1，两栋33+1+1的高层楼群构成，所以采用有轨运输，保证其安全性，同时又满足大的运输量。另外项目在二期时也可继续使用这些设备。 建筑设计部分，要在考虑施工过程的合理组织和施工条件的根底上，决定工程的立体平面设计和结构方案的工艺要求。建筑物和构筑物及公用辅助设施的设计标准，提出建筑工艺方案、暖气通风、给排水等问题的简要说明。在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有：一般地说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低：当一座建筑物的平面又长又窄，或它的外形做得复杂而不规则时，其周长与建筑面积的比率必将增加，伴随而来的是较高的单位

9、造价。因为不规则的建筑物将导致室外工程、排水工程、砌砖工程及屋面工程等复杂化，从而增加工程费用。般情况下，建筑物周长与建筑面积比K周 (即单位建筑面积所占外墙长度)越低，设计越经济。K周按圆形、正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。但是圆形建筑物施工复杂，墙体工程量所节约的费用通常被较高的施工费用所抵消与矩形建筑物相比较施工费用增加20%30%。虽然正方形建筑物设计和施工均较为经济，但是若不能满足建筑物美观和使用要求，则毫无意义。比如，学校、住宅和医院等建筑首先要考虑的是满足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等费用的节约。又如，工厂建筑的平面形

10、状决定因素可能是生产过程的协调，机器和成品的形式。因此，建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周长与建筑面积比，实现建筑物寿命周期成本最低的目标要求。高璐洁项目占地上采用的是最为经济的平面形式：正方形。通过合理设计，每个户型的通风、采光、供暖等等都得到很好协调。 建筑物的经济平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。因为门厅、过道，走廊、楼梯以及电梯井的流通空间都可以认为是“死空间”，都不能为了获利目的而加以使用，但是却需要相当多的采暖、采光、清扫和装饰及其它方面的费用。但是造价不足检验设计是否合理的唯一标准，质量的要求也是非常重要的

11、。 在建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长度增加；楼梯间造价和电梯设备费用的增加；另外，由于施工垂直运输量增加，可能增加屋面造价；如果由于层高增加而导致建筑物总高度增加很多，则还可能需要增加根底造价。据有关资料分析，住宅层高每降低，可降低造价1.2%1.5%。层高降低还可提高住宅区的建筑密度、节约征地费、拆迁费及市政设施费。单层厂房层高每增加，单位面积造价增加1.8%3.6%，年度采暖费用增加约3%；多层厂房的层高每增加0.6，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高

12、的增加，单位建筑面积造价也在不断增加。多层建筑造价增加幅度比较大的原因是，多层建筑的承重部分占总造价的比重比较大，而单层建筑的墙柱部分占总造价的比重较小。民用住宅的层高一般在2.7之间。本项目采用高层建造，必须考虑层高设计对项目成本的影响，在3栋18+1+1的设计中采用的设计，比正常设计可节约成本1.2%。2栋33+1+1的高层建筑中采用层高，可以节约单栋造价的2.5%左右。在通过其他设计使其满足通风，采光，夏季空调使用节约能源的要求。再者通过专业装修，使其空间感很好。毫无疑问，建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将

13、有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。建筑物层数对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的造价可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位造价通常会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。民用住宅按层数划分为低层住宅(13层)、多层住宅(46层)、中高层住宅(79层)、高层住宅(10层以上)。多层住宅具有降低工程造价和使用费用以及节约用地等优点。 砖混结构多层住宅层数与造价的关系 住宅层数一二三四五六单方造价系数（%）138.05116.95108.38

14、103.51101.68100边际造价（%）-21.1-8.57-4.87-1.83-1.68由上表可知，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济但是边际造价系数也在逐渐减少，说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是

15、比较经济的选择。高璐洁项目位于南坪角为中心的地区，通过上面的分析，本项目采用高层建造是比较经济合理的，同时节约空间，降低土地费用。柱网布置是确定柱子的行距(跨度)和间距(每行柱子中相邻两个柱子间的距离)的依据。柱网布置是否合理，对工程造价和房间面积的利用效率都有较大的影响。通常情况下，随着建筑物体积和面积的增加，工程总造价会提高，因此应尽量减少建筑物的体积与总面积。对于民用建筑，尽量减少结构面积比例，增加有效面积。住宅结构面积与建筑面积之比称为结构面积系数。这个系数越小，设计越经济。高璐洁项目中，每栋均采用剪力墙框架结构，外墙运用混凝土加气砌块填充，中间隔墙采用较为昂贵的、但隔热隔音，厚度较薄

16、的、自重较轻、整体性组装的石膏隔墙。综合考虑混凝土砌块和石膏隔墙两者的经济效益，会发现在填充墙这一块上，两者的运用材料价比用砖砌块要贵8%左右，但是由于砼与石膏隔墙的运用，仅在自重上就可使建筑结构上使用的框架结构减少造价的5%左右；使用石膏隔墙，由于其厚度较小，从而增加了使用面积，而在重庆现在买房计算价格正是用其使用面积进行计算，这样通过买房可使收入增加1%，折合成材料费用，大概可以节约3%左右；由于同和石膏隔墙体积较大，故修建时可节约2%的人工费。综合看来，采用混凝土砌块和石膏隔墙可比砖砌块节约2%左右，经济型可见。建筑结构是指建筑工程中由根底、梁、板、柱、墙，屋架等构件所组成的起骨架作用的

17、、能承受直接和间接“荷载”的体系。建筑结构按所用材料可分为：砌体结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。是由墙砖、砌块、料石等块材通过砂浆砌筑而成的结构。具有就地取材、造价低廉、耐火性能好以及容易砌筑等优点。有关资料研究表明，五层以下的建筑物砌体结构比钢筋混凝土结构经济。坚固耐久，强度、刚度较大，抗震、耐热、耐酸、耐碱、耐火性能好，便于预制装配和采用工业化方法施工。对于大多数多层办公楼和高层公寓的主要框架工程来说，钢筋混凝土比钢结构便宜。是由钢板和型钢等钢材，通过铆、焊、螺栓等连接而成的结构。多层房屋采用钢结构在经济上的主要优点为：因为柱的截面较小，而且比钢筋混凝土结构所要求的柱子占用的楼层空间也少，

18、因而结构尺寸减少；安装精确，施工迅速；由于结构自重较小而降低了根底造价；由于钢结构在柱网布置方向具有较大的灵活性，因而平面布置灵活；外墙立面、窗的组合方式及室内布置可以适应未来变化的需要。以上分析可以看出，建筑材料和建筑结构选择是否合理，不仅直接影响到工程质量，使用寿命、耐火抗震性能，而且对施工费用、工程造价有很大的影响。尤其是建筑材料，一般占直接费的70%，降低材料费用，不仅可以降低直接费，而且也会导致间接费的降低。采用各种先进的结构形式和轻质高强度建筑材料，能减轻建筑物自重，简化根底工程，减少建筑材料和构配件的费用及运费，并能提高劳动生产率和缩短建设工期，经济效果十分明显。以上是设计概算的

19、三级概算关系图和单价法编制施工图预算流程图1审查设计概算的编制依据。包括编制依据的合法性、时效性、适用范围。2审查设计概算编制深度。审查有无完整的编制说明和“三级概算”(即总概算表、单项工程综合概算表、单位工程概算表)，是否按有关规定的深度和范围来编制概算。3审查工程设计概算的内容审查施工图预算的重点，应该放在工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等方面。3.3设计阶段成本控制流程图限额设计控制工程造价可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为纵向控制；另外一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖

20、惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为横向控制。横向控制首先必须明确各设计单位以及设计单位内部各专业科室对限额设计所负的责任，将工程投资按专业进行分配，外分段考核，下段指标不得突破上段指标，责任落实越接近于个人，效果就越明显，并赋予责任者履行责任的权利；其次，要建立健全奖惩制度。设计单位在保证工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工艺、新设备，新方案节约了投资的，应根据节约投资额的大小，对设计单位给予奖励；因设计单位设计错误，漏项或扩大规模和提高标准而导致工程静态投资超支，要视其超支比例扣减相应比例的设计费。限额设计的要点：（1）严格按建设程序办事。每一项工程都必须在前一步工作真正

21、完成能为本项工作提供可靠根底的前提下进行。（2）在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计。在可行性研究阶段要充分收集资料，提出多种方案，进行技术分析和论证，从中选出技术先进、经济合理的最优方案。（3）充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计。（4）加强设计审核。既要审技术还要审造价，而且对总造价、分部造价都要进行动态控制。（5）建立设计单位经济责任制。（6）施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求。，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。目前，建筑行业引进了竞争机制，普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平促进良性竞争起到了

22、很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使建设单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价下功夫。一优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果看设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要浪费。3.4设计阶段成本控制的相关部门职责1协助对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。2根据

23、合同申报设计费用和资金的使用计划。3与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。4根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析，以达到设计的最佳技术经济效果。5联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。6各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收标准参与设计图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。7负责勘察设计任务书、合同的起草。8组织对具体项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。9负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。1、项目设计

24、和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。2、负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把握和管理工作。3、组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。4、组织对项目的初步设计进行审查和复审，参与图纸会审和重大设计变更。5、督促材料设备选用的管理工作。1、合理控制材料成本，保证利润最大化。2、制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。3、收集建筑材料行业信息，储备建档，对材料的走势进行预测。4、根据投资要求和收集的信息为工程部和合约组提供在设计中项目材料的使用建议。5、根据项目设计需求，制订材料采购、招标计划。1、确定合理工程设计造价，控制建设成本。2、确保工程合同

25、的完整、合理性。3、建立、健全市场信息库。4、收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。5、控制工程设计成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。6、负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。7、组织设计方案的造价限额的制定、设计的技术经济分析、施工图预算。8、管理控制工程项目设计成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。9、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。10、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。1、在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关

26、政府职能部门。2、对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相关部门参考。3、认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。4、接受设计过程中相关部门提交的统计报表并进行审核和备案，提交集团相关部门。1、对设计过程开始的投资分配进行审核。2、收集成本控制过程的相关信息资料，对设计过程的成本进行定期评估并向集团领导提出建议。3、设计方案进行成本分析，对设计变更出现的成本变动进行审核并备案。3.5设计阶段成本控制主要相关人员的职责（1）参加对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。（2）制订工程

27、设计进度计划及保证措施，会同合约部审核设计单位完成量。（3）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（4）组织对项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。（1）组织对设计单位的考察评审工作。（2）与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。（3）根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析。（4）参与设计交底和图纸会审以及重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（5）负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。（6）参与并指导各种设计研究工作。（1）参与对设计

28、单位的考察评审工作。（2）负责结构设计管理工作，审核及优化设计的结构方案及结构的施工图设计。（3）负责从结构设计的角度做好项目的成本控制工作，有效控制设计成本，实现利益最大化。（4）针对结构领域的新技术、新材料及新工艺进行研究和分析，以达到为建筑设计和经济效果提供技术支持。（1）负责项目的规划建筑设计的管理和工作。（2）组织负责规划设计市场调查和研究分析并编写报告。（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（4）参与对设计单位的考察评审工作。（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责从建筑设计角最终效果出发，兼顾先进、安全及经济的原则，确定项目安装专业主要方案

29、，协调水、电、气、消防等安装之间的矛盾。（3）参与各专业设备的选样和项目的专项设计的验收。（4）负责收集各专业设备的资料，引进新材料和新设备并对设计进行评审。（5）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责项目的园林设计的管理工作。（3）负责园林设计及植物的选择，提出经济、合理的意见。（4）收集相关的园林知识，协助其他部门从园林设计角度做好成本控制。（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）严格按照国家规范规程、验收标准、施工图及有关技术要求督促验收。（3）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化

30、方案建议。（4）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（5）建立各相关单位的用电统计合格帐。（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化方案的建议。（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（4）建立相关单位的用水统计台帐。（1）项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。（2）负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把关和管理工作。（3）组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。（4）组织对项目的初步设计进行审查和复审，对图纸会审和重大

31、设计变更的审核。（1）确定合理工程造价，控制建设成本。（2）确保工程设计合同的完整、合理性。（3）建立、建全市场信息库。（4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。（6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料并送成控办。（7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。（8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。（9）审核工程设计款项。（1）确定工程设计概算和施工图预算。（2）控制建设成本。（3）对工程项目造价的组成进行分析和价格监测，参与工程造价的确定和控制。（4）对实物进行计量，编制工程设计标底，审核工程设计预算和办理工程结算。（5）控制工程成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。（6）协助现场代表审核工程补充项目。（7）搜集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。材设组经理职责（1）合理控制材料成本，保证利润最大化。（2）制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。（3）建筑材料行业信息的收集和储备。（4）根据项目设计进度需求，制订材料采购、招标计划。审计组经理职责（1）在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。（2）