房地产开发意向书.docx

1、房地产开发意向书 篇一：房地产项目开发意向书 房地产项目开发意向书 甲方：_以下简称甲方） 乙方：_（以下简称乙方） 为使 项目（以下简称本项目）在济南高新技术产业开发区实现产业化，根据国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。 一、土地问题 1、土地位置及出让方式 甲方同意本项目进入济南出口加工区实现产业化。初步确定项目建设地点位于 占地约 亩。其中独自使用面积 亩，代征道路面积 亩，确切位置坐标四至和土地面积待甲方规划土地建设管理部门实测后确认。甲方将国有土地使用权以有偿出让方式提供给乙方。 2、土地价格 为体现对本项目的支持，甲方初步确定以 万元人民币/亩的优

2、惠价格，将项目所需该宗土地的使用权出让给乙方，出让金总额为 万元人民币。该宗土地征用成本与出让值差额计 万元，由高新区参照项目单位纳税中高新区财政收益部分给予相同额度的扶持。 3、付款方式 高新技术产业开发区规划土地建设管理部门与乙方签订正式土地使用权出让合同。 乙方在该合同签订后十五日内， 一次性向甲方付清土地使用权出让金。甲方收到全部土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥国有土地使用证等有关手续。 二、工程建设 1、开工条件 （1）按照乙方建设规划要求，甲方承诺于 年 月 日前，保证本期用地具备上水、污水、雨水、热力、宽带网、公用天线、通电、通信、通路和场平即九通一平的基本建设条件，

3、确保乙方顺利进场。否则承担由此给乙方造成的经济损失。 （2）甲方积极协助乙方办理有关建设手续。 乙方则负责按规定时间、额度缴纳有关费用。 2、工程进度 乙方必须在 年 月 日前进场开公建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设，保证建设进度。 3竣工时间 乙方必须在 年 月 日前竣工，延期竣工时应于原定竣工日期前三十日以上时间内，向甲方 提出延期说明，取得甲方认可。 三、违约责任 1、如果乙方未按土地使用权出让合同约定及时支付土地出让金等其他应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0.5缴纳滞纳金。逾期90日而未全部付清的，甲方有权解除协议，并可请求违约赔偿。 2、乙方取得土地使用权后未按

4、协议规定建设的，应交纳已付土地出让金5%的违约金；连续两年不投资建设的， 甲方有权按照国家有关规定收回土地使用权。 3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金5%的违约金。 4、为避免国有资产流失， 保证甲方对本项目的补贴在一定时间内得到补偿。自本项目正式投产起五年内，乙方向高新区税务机关缴纳的各种税金(退税或创汇奖励)，低于乙方已报送给甲方的项目报告书中所承诺的相应税种（退税或创汇奖励）金额的50%时（优惠政策除外），乙方应赔偿给甲方其税金差额。即：乙方在项目报告书中承诺的某一税种具体金额 x 50% = 乙方当年该税种实际缴纳金额。 四、其他 1、在履行本

5、协议时， 若发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方同意向济南市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。 2、任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约， 但当事一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。 并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由报告，同时，提供有关部门出据的不可抗力证明。 3、本协议一式 份，甲、乙双方各执 份。 份协 议具有同等法律效力，经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签字盖章生效。 4、本协议于 年 月 日在中华人民共和国山东济南市

6、签订。 5、本协议有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。 6、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。 甲方：（章） 法定代表人（委托代理人）： 法人住所地： 邮政编码： 电话号码： 乙方： （章） <收起篇二：房地产项目开发策划书(完整版) 房地产开发与经营课程设计 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目swot分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设

7、计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 十五及十一五期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入3000亿俱乐部。 武汉作为湖北经济增长的引擎，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的

8、消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区-光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖-

9、东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府-中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加 大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进?区域配套档次提升。 光谷10年供应量预估 光谷09年供求走势篇三：房地产开发方案 前 言 -2 第一篇 xxxx项目的背景-3 第

10、一章 xxxx项目基本情况-3 第二章 该市房地产市场概况-3 第二篇 xxxx项目swot分析与目标定位-9 第一章 xxxx项目swot分析-9 第二章 目标客户定位-城市的泛白领-13 第三篇 xxxx营销诊断方案-15 第四篇 整合营销策划方案-19 第一章 欧亚项目整合营销策划思路和路径分析-19 第二章 xxxx项目主题定位-20 第三章 营销氛围形成-23 第四章 销售推广策略-阶段性安排-25 第五章 宣传推广策略-32 第六章 媒体组合策略-39 第七章 本案调整后的营销推广策划建议（略）-39 前 言 本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最

11、大化。 本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。 由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了xxxx项目整合营销策划及执行方案。 第一篇 xxxx项目的背景 第一章 xxxx项目基本情况 xxxx项目两期总建筑面积20万平方米，总投资2.7亿元，其中一期占地113亩，总建筑面积15万平方米，总投资1.9亿，共有800余户住宅，建筑密度为23.75%,容积率1.33

12、，绿化率高达40%，是该市唯一一个高绿化率小区。 第二章 房地产市场概况 近5年来，市委、市政府高瞻远瞩、立足市情，积极探索，走出了一条以房地产业为突破口，借助外力来发展城市、塑造城市形象的道路。2001年以来，随着地区区域经济的发展，国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原（2001年房地产业外商累计完成投资40多亿元），使得本市的房地产市场更具商业化、思想化、也更加活跃，市场逐渐成熟，原来的买方市场已转变为以需求为导向的卖方市场。 一、外商进入后的房地产市场发展 外商对该市房地产市场的投资开发，激发了本市的市场迅猛发展，其过程可划分为： 1、2001年为外商进入的萌芽阶段； 3、2004-20

13、05年为过渡阶段。该市的房地产项目由原有的每年在销十几个项目，一下子增加了一倍以上，但由于一些楼盘尚在施工，市场竞争逐渐明朗化。 4、未来三年，将为房地产市场的发展阶段，市场竞争将更加白热化。 二、房地产市场状况 据资料统计，2003-2005年，完成施工面积263.25万平方米，市区人均居住面积27.3，市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个(注：已完工的物业包括住宅、商业等8个)，在建和拟建小高层65幢。 1、全市施工面积状况见下图1-1。 1-1 各类物 业项目 施工面 积示意图 2、竣工面积状况见下图1-2。 图1-2 各类物业项目竣工面积示意图 3、市场销售情况及控制见下图

14、1-3。 图1-3 各类物业项目销售及空置示意图 三、房地产市场的发展趋势 改革开放以来，市政府解放思想，开拓进取，制定了良好宽松的投资政策、营造了良好的投资环境，使得国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原，致使该市房地产市场发展很快。未来几年的房地产市场将呈现如下趋势： 1、市场竞争激烈 住宅项目（多层、小高层、高层）纷纷上马，目前该市住宅市场已处于成长期的中后期，即将于3年后进入整个住宅市场的收割期，房地产市场已基本处于饱和状态。从有关资料统计分析预测，未来五年内，房地产集中投放量达到400万平方米，竞争的激烈程度可想而知。 表1-1 住宅项目开工时间表 2、住宅市场大盘逐渐引领市场，品牌效

15、应渐成趋势，竞争激烈 市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个(注：已完工的物业包括住宅、商业等5个)，在建和拟建小高层65幢。都在树立自己的品牌效应，竞争非常激烈。 表1-3 竞争楼盘一览表篇四：房地产项目开发方案 房地产项目开发方案 项目名称： 审 核 人： 编 制 人： 批 准 人： 发布日期: 编制单位： xxx商业广场开发方案 1. 项目概况 1.1项目名称 xxx房地产有限公司通过xx市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按xx市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为xx市一流的商业中心，本开发项目定名为xxxxxx商业广场。 1.2项目位置 xxx商业广场位于xx

16、x市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和xxxxxx广场，是xxx市交通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。 一期为1#3#楼，建筑面积30500 ，二期为4#-7#楼，建筑面积33700，总投资近2亿元 。 1.3项目占地面积 xxx商业广场按照xxx市国土资源局批准的宗地图，占地面积33亩。 1.4地形地貌和周边环境 （1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。 （2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。 （3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以

17、内，联接方便。 2.本方案编制依据 2.1国有土地使用证 中华人民共和国国有土地使用证卫国用（2004）字第04号。 2.2建设用地规划许可证 2.3项目立项及经济技术指标 （1）xxx市计划与经济发展委员会立项批文卫计经发200417号 （2）经济技术指标：总占地面积2.2公顷，总建筑面积：6.42万共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500.二期四栋建筑面积33700。 3.本项目建设规划 3.2建筑标准 （1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。 （2）外装修风格符合xxx人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司

18、进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。 4.本项目经济效益评价 4.1开发建设成本估算表 （1）土地出让金： 1409元/ （2）采暖增容费 40元/ （3）招投标费 0.8元/ （4）工程质量监督费 2.0元/ （5）市政占道费 0.2元/ （6）卫生费 0.3元/ （7）征地管理费 18元/ （8）基础设施配套费 156元/ （9）设计费 18元/ （10）地质勘探承载力试验费 3元/ （11）劳保基金 27元/ （12）建设工程交易服务费 4元/

19、 （13）三通一平前期工程费 18元/ （14）工程监理费 15元/ （15）房屋初始登记费 1元/ （16）开发管理费及广告费 40元/ （17）建筑工程造价 838.04元/ （18）外装修费用 120元/ （19）设备安装费 124.46元/ （20）建筑垃圾处置费 1.5元/ （21）施工图纸审查费 3元/ （22）环保评估费 1.5元/ （23）财务费用 50.2元/ （24）税金 106元/ 以上合计2997元/ 4.2销售收入估算表 （1）商业房506003436元/=17386.16万元 （2）洒店136001849元/=2514.64万元 以上合计：19900.8万元 4.3

20、经济效益估算表 （1）总收入19900.8万元 （2）总支出18983.94万元 经济效益：盈利约916.86万元 4.4经济评价 （1）建设周期：xxxxxx商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备，至2007 年12月全部投入使用，建设周期为50个月。 （2）资金来源：企业自筹 （3）投资收益率：9168618983.94=4.83% 4.5结论 开发建设xxx市xxx商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。 6本项目实施规划 6.1阶段划分和时间安排 （1）规划方案确定阶段（开发科负责） 2003年11月2004年3月对拟

21、建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认后进行施工图纸设计。办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行拆迁安置，地质勘探等工程。 （2）建设准备阶段（开发科、工程科负责） 2004年4月2004年6月， 1#3#楼施工图设计审查，工程招投标，三通一平等工作。 （3）建设实施阶段（工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁） 2004年7月2005年8月，1#楼开工主体完工，开盘； 2005年3月2005年11月，2#楼开工主体完工，开盘； 2005年4月2006年1月

22、，1#、2#楼装修，安装设备，招商； 2005年10月2006年2月，3#7#完成拆迁； 2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣工，开盘销 售、招商。 （4）竣工验收阶段（公司主管经理负责组织、各部门协调配合） 2005年12月，1#楼竣工验收；2006年1月，2#楼竣工验收； 2007年1月12月，3#7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。 6.2项目目标 （1）建设周期目标： 2003年10月2007年12月，建设周期50个月。 （2）安全与文明施工 在xxx市的每次大检查评比中要力争位于前列。 （3）工程质量目标： 项目各单位工程质量均须符合国家

23、现行验收规范的规定，确保基础主体和结构可 靠，争创xxx市优质工程。 相关配套设施、设备、运行方案，使用方便。 编制单位：宁夏xxx房地产开发有限公司 编制日期：二四年四月五日篇五：房地产开发建设方案 房地产开发方案 第一部分：市场调查 一、*市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一项目简介 二项目分析 三项目规划设计方案评析 四项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定

24、位 一整体定位原则 二项目整体定位 三形象定位 四产品定位 五规划建议 六建筑 七户型 八园林建议 九室内设计建议 十配套建议 第一部分 市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是皮之不存，毛蔫附之的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 出锋 的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系， 各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之 内。最好每一个数

25、据都能 起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一*市总体社会及经济发展状况 *市总体社会及经济发展状况 （一）*市 200*年经济发展背景 ）*市 200*年经济发展背景 * 1gdp 指标 需要关注两点：上一年度的 gdp 总值，同比增长率和人均 gdp。 2固定资产投资 需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投 资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房 地产投资的增长有什么特点。 3消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与 gdp 增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4

26、外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。 有无相关重大政策影响， 如世贸的加入， 经济特区的建立等。 5存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。 6产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。 等。 金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 it 业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。 房地产政策

27、：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？ 房地产政策 人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。 小结： 从以下几个角度总结。 1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候， 按国际经济组织统计表明， 5%的时候的时候， 按国际经济组织统计表明当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）。3、经济增长的主要因素是什么。 4、消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。 二房地产总体市场现状及走势分析 （一）房地产指标分析 ）1总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为

28、投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。 2空置面积：（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向， 一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。 3批准预售面积：未来一年的市场供应量。 4销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。 同理， 反之。 图例如下： 5新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。 6三级市场与二级市场交易量比较：（备选） 7城市不同地区的开发面积比

29、较： 城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。 图例如下： （二）房地产发展趋势 ）这一篇章，我们称之为危言耸听+填鸭。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的鸡尾酒式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、 品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面 告诉他这是整体的发展趋势。 比如： 1、 2、 大盘成为房地产发展趋势。 购房消费趋于理性 等等? 三市场需求分析 这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时， 多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市 下面是一些屡扑不灭的市 场新特点。 场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。 *市*年住宅消费市场调查 *市*年住宅消费市场调查 1购置新房情有独钟 调查结果反映出，打算选购新房占 8