姜堤乐园旅游特色村建设项目可行性研究报告.docx

1、姜堤乐园旅游特色村建设项目可行性研究报告姜堤乐园旅游特色村建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概论1.1.1项目名称:xx姜堤乐园旅游特色村建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：项目负责人：联系电话：1.1.3项目建设地点:xx市城区南部姜堤村1.1.4项目建设性质:新建1.1.5项目预计投资项目总投资465.5万元1.2可行性研究的依据及原则1.2.1可行性研究的依据（1）投资项目可行性研究报告编制指南（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）产业结构调整指导目录（2011年本）（4）山东省旅游业“十二五”规划（5）xx市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（6）江北水

2、城旅游度假区总体规划（7）xx姜堤乐园有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议（8）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准（9）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。1.2.2编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：（1）项目主要建设内容以配套姜堤乐园生态旅游为目的，规模合理、配套完善，实现乡村旅游经济的突破和发展。（2）主要建设内容与环保、劳动安全卫生的建设均按“三同时”的要求进行。（3）认真贯彻执行国家、行业有关方针

3、政策和标准、规范；（4）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终。1.3项目研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：（1）项目背景及建设必要性（2）场址选择（3）建设方案（4）环境影响评价（5）节能、节水措施（6）项目实施进度和招标方案（7）投资估算和资金筹措（8）社会效益分析1.4项目基本情况1.4.1项目地址项目位于xx市城区南部姜堤乐园内，规划区内地势平坦，紧靠徒骇河和赵王河，具有良好的自然环境，同时项目区交通便捷，地理位置优越，适宜旅游项目建设。1.4.2项目建设规模本项目主要建设内容包括新建农家养生温泉度假中心和乡村美食一条街，完善姜堤乐园景区的旅游基础设

4、施，提升景区接待能力和水平。1、农家养生温泉度假中心：以温泉养生为特色，集养生、吃、住为一体，让游客充分体验农家式的养生休闲，一期规划占地25000平方米，建筑面积15000平方米，可同时接待1200人就餐、500人入住。2、乡村美食一条街：以汇集当地特色小吃、特产、土菜等农家乐餐饮为主，占地12000平方米，规划建筑面积16000平方米，可同时接待1000人就餐、400人入住。1.4.3环境保护措施本项目为乡村旅游基础设施项目，主要为道路、排水、公厕等施工内容，可以改善项目区的环境面貌，废水、废气、固体废弃物等污染物几乎不外排或排量极小，通过采取必要的环保措施，确保对项目区环境不造成影响或将

5、影响降至最低。1.4.4项目进度计划项目建设期14个月。项目计划在2013年8月完成项目审批，2013年9-10月进行工程设计和招标工作，2013年11月底正式开工建设，计划于2014年11月份工程竣工验收，2014年12月投入使用。1.4.5投资估算和资金筹措项目总投资465.5万元人民币，资金来源主要为沙镇镇政府自筹295.5万元，申请上级扶持资金170.0万元。1.5主要经济技术指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1主要建设内容1.1新修道路米25001.2新修排水管道米35001.3环保公厕处11.4安装太阳能路灯盏1252项目总投资万元465.52.1振兴路道路排水万

6、元188.02.2汝训路道路排水万元157.52.3环保公厕万元20.02.4照明路灯万元100.0.03资金筹措3.1镇政府自筹资金万元295.563.5%3.2申请上级扶持资金万元170.036.5%4建设期个月6第二章 项目背景及建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1乡村旅游市场日益繁荣乡村旅游是到乡村去了解一些乡村民情、礼仪风俗等。也可以观赏当时种植的一些乡村土产（水稻、玉米、高粱、小麦等）、果树、小溪、小桥及了解它们故事。旅游者可在乡村（通常是偏远地区的传统乡村）及其附近逗留、学习、体验乡村生活模式的活动。传统的乡村旅游出现在工业革命以后，主要源于一些来自农村的城市居民以“回老家”

7、度假的形式出现。虽然传统的乡村旅游对当地会产生一些有价值的经济影响，并增加了城乡交流机会，但它与现代乡村旅游有很大的区别，主要体现在：传统乡村旅游活动主要在假日进行；没有有效地促进当地经济的发展；没有给当地增加就业机会和改善当地的金融环境。实际上，传统的乡村旅游在世界许多发达国家和发展中国家目前都广泛存在，在中国常常把这种传统的乡村旅游归类于探亲旅游。现代乡村旅游是在20世纪80年代出现在农村区域的一种新型的旅游模式，尤其是在20世纪90年代以后发展迅速，旅游者的旅游动机明显区别于回老家的传统旅游者。现代乡村旅游的特征主要表现为：旅游的时间不仅仅局限于假期；现代乡村旅游者充分利用农村区域的优美

8、景观、自然环境和建筑、文化等资源；现代乡村旅游对农村经济的贡献不仅仅表现在给当地增加了财政收入，还表现在给当地创造了就业机会，同时还给当地衰弱的传统经济注入了新的活力。据国家旅游局的最新测算，目前中国乡村旅游的年接待游客人数已经达到三亿人次，旅游收入超过400亿元，占全国出游总量的近三分之一。据介绍，目前全国农业旅游示范点已经达到359家，遍布内地的31个省区市，覆盖了农业的各种业态。每年的三个黄金周，全国城市居民出游选择乡村旅游的比例约占70%，每个黄金周形成大约6000万人次的乡村旅游市场，乡村旅游已经成为旅游业新的增长点。2.1.2山东省政府支持“一圈一带”项目的资金支持为深入实施重点区

9、域带动战略，山东省政府决定继续安排山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区（以下简称“两区”）建设专项资金28亿元，安排省会城市群经济圈和西部经济隆起带（以下简称“一圈一带”）建设专项资金各10亿元，专项资金总规模为48亿元。山东省政府关于下达2013年“两区”和“一圈一带”建设专项资金分配方案的通知明确指出资金投向：26.5亿元切块资金以贷款贴息、财政补助等方式，主要用于支持以下领域。（1）各市城乡发展规划制定，特别是县乡建设规划的编制及修编；（2）重点区域发展亟需的高端人才引进；（3）中等职业学校实训基地建设、职业教育院校提升改造工程等职业教育项目；（4）旅游规划编制，乡村旅游相关基础

10、设施、公共服务设施、环境整治项目；（5）特色园区内交通、供水、供电、供热、污水处理、垃圾处理等基础设施建设。特色园区指：“两区”特色园区包括规划和全国海洋经济发展“十二五”规划确定的重点园区，即蓝色经济区的青岛西海岸、烟台东部、潍坊滨海、威海南海、青岛中德生态园、日照国际海洋城、潍坊滨海产业园等“四区三园”以及青岛蓝色硅谷、长岛休闲度假岛、好运角旅游度假区，黄三角东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区，经省“两区”办评审认定的特色产业园等。“一圈一带”特色园区包括区内省级以上经济（技术）开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区域、旅游度假区等。除规划编制修编外，其他均应安排建设条件落实的在建固

11、定资产投资项目。2.1.3xx市着力打造丰富的旅游资源近些年xx市的城市建设日新月异，城市化水平有所提高，城市基础设施建设取得了空前成就，城市功能不断完善。东昌湖景区、古运河和徒骇河沿岸景区的建设，城区中心干道的整治取得明显成效，为旅游业的发展提供了很好的基础设施保障。明清两代，东昌府得益于京杭大运河漕运的兴盛，经济繁荣、文化昌盛达400年之久，成为沿河九大商埠之一，被誉为“江北一都会”。境内名胜古迹众多。光岳楼、山陕会馆、宋代铁塔、海源阁、傅斯年陈列馆、范筑先纪念馆和孔繁森同志纪念馆等人文景观星罗棋布，不胜枚举。风景如画的东昌湖，环抱古城，总面积达5平方公里，是我国江北最大的人工城市淡水湖泊

12、，也是全国著名的垂钓基地。城区内，徒骇河、大运河蜿蜒而过，湖河相连，城湖相依，城湖河一体，构成了独特的水城风貌，是中原一带、京九沿线独具特色的旅游观光胜地。旅游资源是激发旅游动机的主要吸引物，是发展旅游业的基础。旅游资源的特征、功能及其开发潜力与品质构成分析，是区域旅游规划的重要基础，是产品设计的前提。特别是随着旅游市场的成熟，资源开发的特色、方向在很大程度上决定了旅游目的地的吸引程度及产品的构成、对象、活动内容和方式。xx市旅游资源基本类型包括：旅游资源形成过程中黄河、运河的影响深远、文化旅游资源较为丰富（运河文化类、黄河文化类、文学名著类、民俗文化类、名士名人文化）、自然旅游资源独具魅力。

13、2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设能够完善xx市的旅游产品体系近几年来，市委、市政府把发展旅游业作为全市的支柱产业来抓，注重挖掘历史文化和生态资源，精心打造“江北水城运河古都”这一旅游品牌。一是开发建设了东昌湖风景区。其中，占地1600亩的湖滨公园让东昌湖景区功能日益完善；二是开发了古老的京杭大运河遗迹。目前，四期开发已经完成；三是古城保护与改造工程。开展的古城保护与改造工程让古城魅力初步显现，“水上古城”品牌初露锋芒。四是开发了徒骇河新的旅游景区。五是大力开发生态旅游，动员社会各种力量，先后建成了xx农业科技示范观光园（凤皇苑）、姜堤游乐园、马颊河旅游度假村、景阳冈等生态旅游景区，开辟

14、了水浒旅游线和古运河旅游线。目前，江北水城运河古都的框架基本形成，文化旅游和生态旅游已成为xx新的特色。乡村旅游是当今社会最有市场潜力的产品类别之一。xx及周边地区，属于正在走向富裕的地区，在不久之后，本地乡村旅游需求会日趋强烈，市场规模逐渐扩大，乡村旅游产品的开发应向深度、广度发展，城市休闲、乡村和自然环境的休闲产品均会受到广泛青睐；对于xx来说，开发乡村旅游产品也是为将来度假旅游产品的开发做实际性的铺垫和准备。目前xx市建设了一批具有“乡村旅游”特色的生态农业休闲旅游项目，包括姜堤乐园、葡香园、郭堤农业生态乐园并结合开发以农家乐为主题的“乡村旅游”；凤凰苑农业科技园等城市近郊休闲旅游项目。

15、随着近郊乡镇的一批具有文化特色的乡村旅游项目也在逐步构建，像沙镇镇的乡村旅游景点也日益涌现，与城区文化特色的景区实现遥相辉映。因此，乡村旅游产品的开发，对于构建xx现实的、与市场对应的旅游产品体系具有十分重要的意义。2.1.2姜堤旅游特色村持续开发的需要姜堤村在1999年村委书记李士恩的带领下，决定“依托四河头风景区，变地理优势为资源优势；依托果园建游乐园，变资源优势为经济优势”，发展乡村旅游生态农业观光园，实现富民强村的目标。经过13年的发展，先后建造了休闲观赏区、设施娱乐区、历史文化区、樱花园、多彩葵花园、观赏采摘园、动物园、童乐园等20多个景区和农家乐，成为体验动静相宜的休闲乐土。目前年

16、接待游客近60万人次，旅游综合收入可达2000余万元。但目前姜堤乐园的仍存在特色不明显，餐饮、住所条件落后，难易留住人的弊端，导致景区发展停滞不前。经景区对未来的发展规划，拟建以温泉为特色的农家养生温泉度假中心和美食一条街，提升姜堤乐园的吸引力，提供良好的餐饮和住宿条件，为当地乡村旅游的持续发展提供必要的条件。2.1.3项目建设有利于社会主义新农村的建设。沙镇镇乡村旅游基础设施配套工程建设，对于推进沙镇镇及周边乡村的新农村建设具有重要意义。首先，以乡镇驻地及周边景点（如王汝训祠堂、朱延禧墓）的道路及排水工程为代表的旅游基础设施的建设，为镇驻地及周边的农村居民进一步改善道路交通条件，促进当地农村

17、经济的发展，增加农民收入，旅游基础设施建设的民生内涵更加凸显，另外，相关基础设施建设将增加旅游景点的旅游容量，从而扩大了旅游接待量，间接的增加当地农民的旅游收入。第三章 项目选址及建设条件3.1场址选择本项目位于xx市城区南部姜堤乐园范围内，毗邻市政府着力打造的徒骇河风景区，环境优美。遵照江北水城旅游度假区规划和乡村旅游景点的发展思路，由姜堤乐园有限公司对姜堤村的旅游基础设施配套工程进行建设。项目规划区内地势平坦，环境良好，交通便捷，地理位置优越，适宜项目建设。3.2建设条件3.2.1区域概况东昌府区居鲁西，临黄河，是市委、市政府唯一的驻地，地处东经1151411606、北纬36163642之

18、间。东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。全区辖9镇、7个街道办事处、两个工业园区，总面积1054平方公里，人口98万，是国家级历史文化名城、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国宜居城市、闻名遐迩的江北水城运河古都。3.2.2自然条件（1）地形地貌东昌府区地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-19000。拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。（2）气候气象东昌府区属温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中

19、等特点。年平均气温13.3度，年平均无霜期196天，结冰期103天，年平均降雨量582.1mm，多年平均水面蒸发量1280 mm，年平均日照时数2663.3小时，相对湿度63%，最大冻土深度0.5米，最大日降雨量273.7mm日，最大雪压176Pa。全年各风向频率为偏南风最多达30-40。其次是北到东北风频率占20-30，大风日数以春季最多，主导风向为东南和东北。全年平均风速3.4-3.9米秒，最大风速23.2米秒，最大瞬时风速35米秒，最大风压336Pa，最大瞬时风压765Pa。（3）地震根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）和中国地震动参数区划图（GB183

20、06-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。3.3公共设施条件（1）交通运输条件沙镇镇位于东昌府区西南部，毗邻xx市莘县区域，距xx市城区15公里，聊莘路贯穿镇区。东昌府区地处冀鲁豫三省交界处，自古为华夏战略要地。区位优势突出，既是鲁西政治、经济、文化的中心，又处于京九、济邯铁路和济聊馆高速公路这个黄金十字架的交汇点上，是山东西部、中原一带和京九沿线人流、物流、信息流的一大集散中心，不仅起着辐射带动鲁西经济发展的龙头作用，而且是我省与山西、河北等内陆省份进行交流与合作的主要场所，也是南下北上，东出西进的重要通道。（2）供电目前xx市东昌府区区域内供电设施完善，供电能

21、力充足，沙镇镇相关的供电网络具备承担乡村旅游的基础要求。（3）供水项目由水务集团自来水公司负责沙镇镇的供水，乡镇区域内供水管网完善，可满足用水量的需要。（4）通讯、邮政项目所在地系城市程控电话、移动电话、邮政服务、广播电视、宽带网络覆盖区域、且紧邻城市主城内，通讯、邮政、广播电视方面服务能很好满足本项目的需要。第四章 项目建设方案4.1设计依据及原则4.1.1设计依据（1）xx市城市总体规划（）（2）姜堤乐园总体布置图（3）水、电、气、路、通讯等管网图；（4）项目单位提供的关于编制本项目可研报告的有关资料（5）目标客户需求特点4.1.2设计原则1、因地制宜的原则。从xx市姜堤乐园旅游特色村的实

22、际需要出发安排建设项目，保护景观资源和生态旅游，实现可持续发展的原则。2、合理布局的原则。层次明确，有计划有层次的选择项目开发建设的原则。3、协调统一的原则。基础设施建设必须与自然环境相协调，达到有机与完美相统一的原则。4、循序渐进的原则。项目建设要遵循统一规划，急需的先建，分年实施，逐步完善的原则。5、实事求是的原则。项目建设本着实事求是，讲究实效，逐项落实的原则。4.2总体规划设计本工程以新建乡村旅游基础配套的道路、排水、路灯、公厕等设施为主要内容，以服务沙镇郭庄村的王汝训祠堂以及镇驻地交通为目的。其中新建振兴东路道路排水工程，完善镇驻地的道路框架和排水设施；新建汝训路，改善去往郭庄村王汝

23、训祠堂的交通状况，并配套建设环保公厕，提升乡村旅游景点的接待水平。4.3主要建设内容本项目主要建设内容以配套沙镇镇乡村旅游的主要景点为主要目的，主要服务景点包括王汝训祠堂、朱延禧墓等，以完善配套的道路、排水工程，安装新型的太阳能路灯，环保公厕建设等内容为主，改善乡镇原有景点基础设施不完善的现状，提升乡镇的整体面貌。主要建设内容一览表序号工程名称工程内容备注1农家养生温泉度假区1、生态温泉区：占地5000平方米，建筑面积3000平方米，分风情温泉区和养生温泉区。2、餐饮中心：占地2000平方米，建筑面积5000平方米；3、度假屋区：占地3000平方米，新建当地特色民居作为农家客房6000平方米；

24、4、生态公园区：占地5000平方米，对姜堤乐园原有的景观进行补充，突出具有乡村特色生态景观。2乡村美食一条街临赵王河西侧建设乡村美食街，占地12000平方米，总建筑面积16000平方米，汇集当地特色美食、小吃，作为姜堤乐园餐饮服务的主要场所。4.4建设方案1、农家养生温泉度假中心（1）主体定位：以温泉养生为特色是旅游度假重要的方式之一。温泉的热刺激使人肌肉、关节放松，扩张血管，促进血液循环，达到消除疲劳，加速人体新陈代谢的作用。另外，泉水中所含的丰富矿物质，有软化角质、美白肌肤等多种作用，放松身心的同时还有保健收获，可谓一举多得。在现代医学看来，温泉的保健作用是通过热刺激和其中所含的丰富化学物

25、质来实现的。热刺激和泡热水澡的道理是相通的，温泉能“治百病”的秘密正在于其中所含的丰富矿物质。姜堤乐园农家养生温泉度假中心整体定位以温泉为主，集休闲娱乐、特色餐饮、温泉养生等于一体的主题式生态旅游度假区。度假中心将集中打造一个具有北方传统农家特色的温泉小镇，集温泉养生和假日公园概念于一体。这一主题定位具有较强的形象优势，无论是在建筑单体还是在景观场所的塑造上，都具有丰富多变的形体和空间效果，形成度假中心内整体强烈的乡村怀旧情感。设计上强化其所具有的北方乡村的独特风格、风情，使度假中心内处处有场景、有情景、处处洋溢着一种朴素乡村的氛围。（2）功能布局和建设内容农家养生温泉度假中心占地12000平

26、方米，总建筑面积15000平方米，度假中心内布置各个功能建筑群，对项目区范围内稍作景观强化，丰富度假区的功能结构和吸引力。本方案度假中心由五个功能区块组成：以室外生态温泉区为核心，配套餐饮中心、度假屋区、生态公园区。生态温泉区：设置于度假中心主要出入口位置，包括接待中心、风情温泉区、养生温泉区三部分；风景温泉区以休闲温泉为主，以景观瀑布为中心景观，中心为大面积风情温泉池，迎合游客进入的视线，形成正面冲击水面，两侧布置以亭廊建筑为主的温泉项目；养生温泉区以理疗为特色，以室内温泉为主，集中各类温泉养生、保健和民俗特色浴，客人可以根据医师的诊断和知道选择合适的药浴浸泡。餐饮中心：紧邻室外生态温泉区，

27、以北方传统美食为主，可同时接待1200人就餐，为前来游客提供餐饮服务；度假屋区：位于地块南部，受外界干扰小，最为幽静，建筑风格突出北方民居特色，以小规模的民居建筑为主，作为游客的民居体验、住宿客房使用；生态公园区：位于室外温泉池、餐饮中心和度假屋区外围，对度假中心主要功能区呈环抱之势，提高整个度假中心的游览范围和景观品质。2、乡村美食一条街拟规划在姜堤乐园东部赵王河西岸，美食街沿河流走向舒展布置，长度控制在200260m左右，商铺两侧布置，占地12000平方米，总建筑面积16000平方米，各餐饮店铺合计可接待1000人同时就餐。以传统北方民俗美食（包括鲁菜、北方传统私房菜等）、地方小吃（如沙镇

28、呱嗒、烧麦、古城鸳鸯饼、高唐老豆腐等）为主要特色，辅以农家旅社、土特产经营店铺，单个店铺面积在60-200m2不等，打造姜堤乐园特色的餐饮服务区。在美食一条街主要出入口修建特色牌坊来升华项目形象，商铺建筑特色突出鲁西传统建筑风格。4.5建筑设计方案5.4.1项目编制依据1、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年修订版）2、公共建筑节能设计标准GB50189-20053、民用建筑设计通则（GB50352-2005）4、城市土地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）6、无障碍设计规范(JGJ50-2001)7、其它相关的法律、

29、法规、规范及标准。5.4.1规划建设原则1、符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型等与周边环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理、维修方便，留有一定发展余地；3、体现以人为本的建设理念，以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境；4、合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的；5、建筑造型突出传统农家民居特色，体现出建筑的内涵及鲜明

30、个性；6、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；7、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；5.4.2建筑设计方案 1、建筑规模主要包括生态温泉区、度假屋区、餐饮中心以及美食街等内容，合计建筑面积3.1万平方米。2、建筑高度本项目主要建筑物为低层建筑，其中农家养生温泉度假中心的建筑物以地上2层的农家民居为主，建筑高度控制在10米以内；美食一条街以地上23层建筑为主，满足低密度性、生态性等打造特有的养生、餐饮、住宿区。美食一条街建筑突出“江北水城运河古都”的文化底蕴，以选择具有仿古建筑风格为主，3、建筑造型风格农家养生温泉度假

31、中心各建筑物立面建筑造型采用北方民居的现代风格，美食一条街建筑突出“江北水城运河古都”的文化底蕴，以选择具有仿古建筑风格为主，体现与周边建筑整体环境、风格的统一和协调，富有鲜明的农家生态旅游景区的风格。4、建筑结构根据各建筑物的特点选取合适的建筑结构，部分选用砖木结构，部分选用框架结构，满足景观协调性和使用功能。5.5园区道路设计在设计中着重于挖掘道路及交通的丰富内涵，体现三大功能，既交通功能、交往功能与景观功能。园区主干道宽30米，单侧设4米的人行步道；园区次干道宽24米、单侧设宽4米人行道；其他车道宽12米、人行道宽4米；消防车道主要依靠园区的车行道路。6.1给水排水方案 6.1.1设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑给排水设计手册室外给水设计规范GB50013-2006