河南信阳房地产市场调研精要1019533367.docx

1、河南信阳房地产市场调研精要1019533367河南省信阳市房地产市场-调研报告开发部: 2009-10-11目录1 区域概况及经济环境分析 31 河南省概况 32 信阳市概况 43 信阳市市区概况 64 信阳市四大重点板块发展状况 75 信阳市城市规划 82 信阳市房地产市场分析 91 信阳市房地产市场发展状况 92 河南省08年第一季度房地产开发投资概况 93 信阳市楼盘销售情况调研分析 103 河南信阳市楼盘调研小结 134 信阳房地产市场调研总结 131 区域概况及经济环境分析1 河南省概况河南位于中国中东部、黄河中下游，东接安徽、山东，北界河北、山西，西连陕西，南临湖北，呈望北向南、承

2、东启西之势。河南省国土面积16.7万平方公里，在全国各省市区中居第17位，全省国土面积占全国总面积的1.73%，平原盆地、山区丘陵面积分别占全省土地总面积的55.7%和44.3%。河南是全国人口第一大省，人口9768万人。河南是个多民族省份，除汉族外，还有少数民族55个，是全国少数民族比较多的省份之一。河南现辖郑州、开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、南阳、商丘、信阳、周口、驻马店等17个省辖市、1个省直管市济源，21个地级市、89个县、48个市辖区。2 信阳市概况（1） 地理位置信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大

3、别山北麓与淮河上游之间。信阳北距郑州市300公里，南距武汉市200公里，东距合肥市340公里，西距西安640公里。（2） 面积与人口信阳市总面积1.8万多平方公里，总人口780万。其中市辖区人口140万，市区人口30万，已建成城区面积43平方公里（不含新开发的新区）（3） 主要产业发展情况信阳市是河南省的农业大市，工业发展缓慢，信阳毛尖茶叶比较出名，茶业是信阳市第一大产业，被称为中国茶都。信阳人口较多，其中农业人口又占了大部分，农业经济容纳不了众多的劳动力，劳动力剩余较多，目前信阳有200多万人到沿海等发达城市打工，也是信阳经济增长的比较重要的一点。工业方面，信阳全市工业比较少，而且全部以劳动

4、密集型为主，在信阳本地人心目中没有什么工业这个概念，虽然有一个工业城，但到目前为止，也只有几个木材厂而已，新开了一个较大的工厂同合车轮厂，在当地基本人人皆知，主要原因也是因为以前都没有什么工厂，这个车轮厂也主要是看重当地廉价的劳动力，工人工资都较低。信阳全市是以农业为主，市区则基本上都是第三产业，第二产业滞后，作为全市的经济文化中心，市区以小型商贸及服务业为主体，且规模都不是很大，大企业少，主要是餐饮小吃、日常生活用品商店及文体行政服务机构等。小结：从调查情况来看，市区做小生意的人很多都是在沿海打工较长时间后，有一定积蓄然后回家做生意，在市区买房安家，还有一部分就是种植经济农作物的在市区开一些

5、销售网点，如市区内的茶业店随处可见。（4） 信阳在全省的地位河南全省是农业大省，而其中又以黄淮四市为农业之重，黄淮四市是指位于黄河流域与淮河流域之间的最适合农业的种植的商丘市、周口市、驻马店市和信阳市。此四市是全省发展相对较落后的城市，也是政府以后想重点扶持的一大区域，但不是全省最重点发展的区域，。黄淮四市只是作为政府想改变出路的一个地区，但想改变它由来已久的传统农业地位难度较大，四市都是农业大市,且距省会传统工业区距离较远,受其辐射能力有限。3 信阳市市区概况信阳市总面积1.8万多平方公里，总人口780万。下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、罗山县、光山县等八县二

6、区，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川开发区等6个处级行政单位(市政府派出机构)。政府驻浉河区，其中城区面积43平方公里，人口30万。4 信阳市四大重点板块发展状况（一）老城区以前的老中心城区仅是浉河区内浉河北岸的区域，也就是火车站与市政府之间的区域，后来向西南扩张了一些，把河南岸加为城区，形成了目前的中心城区，也在目前旧城改城的核心区域；（二）平桥区平桥区按原规划也是工业区，但因为工业太少，没发展起来，现在也是主要的居住区之一，但配套及环境等各方面相对比较差；（三）南湾湖区南湾湖区域属于浉河区，此湖是属于国家四A级景区，南湾湖与茗阳阁和毛尖茶叶被称为城市

7、的名片，此区域风景好，同时也是高档房地产项目集中地之一信阳工业城位于城市的东边，虽然招商的项目不少，但入驻的企太少，仅是几个木材加工厂；（四）羊山区羊山新区2003年新设立的新区，是现在和以后政府发展的最重点之一，规划总面积76平方公里，几乎是老城区的两倍！新区（新市政府）距现在的中心城区约四公里，东西长十多公里，南北向七公里左右。按规划，到2020年将把信阳发展成为100万人口、城区面积达到100平方公里的双百城市，但如此快的发展速度及规模感觉有些惊人，我认为城市化的进程应该与经济发展同步，没有有力的经济支撑对城市扩张是不利的。目前新区的发展已进入初级阶段，新市政府大楼刚建好，靠市政府一侧（

8、新区的最西侧，及最接近老城区的一侧）有几条道路在建，总体是以新市政府带动全市由西向东发展。5 信阳市城市规划2 信阳市房地产市场分析1 信阳市房地产市场发展状况信阳房地产开发以“小步慢跑的规模和速度”逐渐成长起来，落后的城市基础和长期积累的住房需求这几年让信阳房地产市场得到了长足发展。但房地产旺销的供求格局使信阳的房地产开发商不太重视楼盘质量，信阳房地产近年来一直处在低水平运行。1、二十世纪九十年代初，信阳房地产开发才真正起步，那时的房地产开发主要是满足纯居住型的住房需求使开发商们不用顾及房屋的舒适性元素； 2、二十世纪九十年代末，房地产开发往往只开发一栋单体楼或规模较小的楼盘，由于信阳的开发

9、商大房地产开发的经历浅，资本量又小，加之信阳房地产开发的政策体制不健全和不规范，使得一个小项目从拿到地到清盘往往都需要几年的时间才能完成，小规模和慢节奏的房地产开发是信阳经济小体量和低效率的真实反映。3、二十一世纪初，信阳的房地产开发大多走的是“借钱拿地、贷款盖房”的投机性路子，大部分开发商品牌的知名度和美誉度不高。2 河南省08年第一季度房地产开发投资概况08年第一季度，河南省在房地产开发方面，共投资165.95亿元，比上年同期增长了50.8%。其中，住宅投资上升了4%，办公楼和商业营业用投资所占比重比上年同期均有所下降。房地产开发到位的资金达290.88亿元，比上年同期增长43.3%。其中

10、，国内贷款、利用外资、定金及预付款等虽有不同程度的增加，但其所占总开发资金的比重却均有所下降。自筹资金达到161.5亿元，不仅达到了81.8%的历史最高增长幅度，其占总开发资金的比重也由上年同期的43.8%上升到55.5%。3 信阳市楼盘销售情况调研分析项目名称开发商项目地址规模小区规划产品类型销售均价销售速度后续货量建业森林半岛河南建业集团南湾湖风景区内占地221亩分四期开发；共2000套，有多层、别墅、小高层、高层，先开发多层。51-260二至四房1900-2900 元/（毛坯）一期07年9月首推至今有400多套，其中4月26日推出144套，三天内销86套，月售30套。1500套康诗丹郡宏

11、益华房地产南京路楚王城占地208亩分三期开发, 59栋;其中5栋小高层,其余多层.65-130二至三房1700-2300元/（毛坯）07年5月首推第一批270套已售完;第二批08年1月推250套,现剩下6套,月售48套.1200套金色水岸老城房地产浉河大桥南端占35亩分两期开发,8栋17-19层,共570套.69-288二至五房2700-4900元/（毛坯）07年5月首推570套,现剩下约30%,月售33套0经典花园信房集团九合置业浉河南岸占地79亩分两期开发,10栋12-19层,3栋多层,共880套.80-280二至五房尚没发售一期07年5月首推70套,现剩下3套,月售10套.800套茗阳天

12、下信阳中远房地产浉河区占地1180亩分五区开发,共3000套.一期占地135亩06年3月开始卖；二期占地145亩，07年9月开始销售.96-220二至五房2800元/（毛坯）一区剩下20多套的70;二区第一批07年9月推约360套,现剩下约20%,月售35套.2000套接上表项目名称开发商项目地址规模小区规划产品类型销售均价销售速度后续货量山水人家恒天房地产开发南湖路中段宋基中学西侧占地45亩分三期开发；共120套，独栋别墅、联体、复式，先开发独立别墅。223-340五至七房4400元/（毛坯）一期07年10月开始认购39栋别墅，已经认购17栋。85套怡和名门广场河南怡和置业东方红大道占地40

13、亩分两期开发, 3栋多层，2栋22层，3栋26层共620套。103-130二至三房多层2800元/（毛坯）；小高层：3500元/（毛坯）；尚没拿预售许可证，推出292套，已认购100多套。330套金杯财富大厦信阳房地产开发有限公司北京南路市政府西侧占14.85亩一期开发,一栋13层写字楼,一栋19层住宅楼,住宅共124套.123-156三至四房2950元/（毛坯）08年1月推124套,现剩下约50套,月售19套0泉隆国际花园信阳楚王城房地产开发有限公司南京路与民乐路交界占33亩分两期开发,12栋多层,共470套.41-138一至三房1480元/（毛坯）一期06年5月首推400套,于07年11月

14、售完;07年6月再推72套,现剩下5套五楼顶层,月售12套0泰和苑信阳园林实业发展解放路1号占地40亩分三期开发,共600套.一、二期已入住。97-149二至五房3150元/（毛坯）三期07年推284套，08年1月再推216套，现剩下20%，月售20套。0套接上表项目名称开发商项目地址规模小区规划产品类型销售均价销售速度后续货量世纪花园河南正通置业平西路与龙江路交汇占地105亩分三期开发；共600多套，全为多层。98-140三房2400元/（毛坯）一期05年推已售完，二期07年4月推270套，剩下约30套，月售20套。0泰安第一城信阳房地产开发有限公司平桥区平西路占地105亩分两期开发, 共1

15、200套，多层、小高层。70-110二至三房多层1720元/（毛坯） 一期800多套只剩下20多套顶层复式；二期07年6月推现剩下约40套，月售30套。0羊山铁道佳苑信阳铁路房地产开发有限公司羊山大道与五云大街交叉口占25亩一期开发,3栋24-28层高,共596套.62-163二至四房2750元/（毛坯）尚没拿预售证,据称已订购100多套.596套博林和谐家园博林置业羊山新区中环路南侧占80亩分两期开发,21栋多层,共800多套.90-140一至三房未定1-8栋与政府合作开发,9-21栋对外发售,但尚没拿到预售证.0双汇欧洲故事双汇集团昌建地产龙江路平桥区占地500亩分五期开发,一期6万,30

16、0多套.85-168二至四房多层2000元/（毛坯）;小高层2600元/（毛坯）尚没拿到预售证,4月29日选房.3000套3 河南信阳市楼盘调研小结（1）信阳市房地产正步向发展阶段，目前在售楼盘占地规模14-1180亩之间不等，小区内园林设计水平也较高；（2）信阳的房价在一些大房地产企业的带动下迅速提高，目前均价在2600元平方米左右，小高层比较畅销；（3）2008年信阳楼市将向羊山新区转移，羊山新区基础设施日益完善，随着信阳市行政中心的搬迁，羊山新区的房地产市场将加速升温。同时作为信阳市规划的高档住宅区南湾风景区内的楼盘也将是08年的另一个热点市场。（4）目前信阳市三大板块在售及即将开发的楼

17、盘分布：1、中心城区板块：泰和苑、银珠广场、金杯财富大厦、银杏花园、锦绣前程花园、市委旧址项目、市府旧址项目、市人大旧址项目、胜利北路项目、以及超级大盘火车站前项目；2、浉河南岸板块：弘昌运动城、盛世华章、金色-水岸、金海岸酒店旁项目、占地1180亩的山水新城茗阳天下，以及顶级品质的豪华大盘丽涛雅苑；3、羊山板块：公务员小区、府都花园、占地2200亩的超级大盘康诗丹郡。羊山区作为市政府重点建设的新区，其铁路北边的旧城将推倒重建，大片待开发的生地和毛地已被发展商瓜分囤积在手。4 信阳房地产市场调研总结1、信阳的房地产开发滞后全国的步伐至少十年，信阳的人均居住面积和住房品 质两方面都还有很大的发展

18、空间，从发展趋势来看，信阳的房地产开发将有 巨大的商机；2、信阳距周边的武汉、郑州、合肥、西安等四大城市均在200公里以上，信阳将可能发展成为区域中心城市，另一方面，信阳有780万人口，国家实施城镇化战略将会有大量的人口从农村到镇、镇到县城、县城到中心城区的大方向移动，根据规划，到2020年信阳城区的人口将达到100万，因此，信阳的商品住宅将会有长期和较大的市场需求；3、信阳市仍是一个经济落后的农业大市，又缺乏支柱产业支持未来经济的发展，所以，以居住功能为主的低品质、低价格的商品住宅将占据主导的市场需求份额和较高的市场需求水平；4、目前信阳市楼市同质化竞争较大，而且地价70-80万/亩之间，开发利润不高，而且政策风险、市场风险同时并存；5、面对现时大量、大规模开发的房地产市场，信阳市场短期的容量、承受力和吸收速度在短期内相当有限。总结:信阳房地产市场上在售楼盘每月销售20-40套之间,以目前信阳市地价在80万/亩左右,使销售风险较高，开发利润小；若有大型项目地块可供我司开发，建议地价为30万/亩以下较为适合。