综合式小型单人住宿多人办公室.docx

1、综合式小型单人住宿多人办公室一、 概要 第 1页1、 背景 第 1页2、 前景 第 1页二、 公司概述 第 2页1、 公司名称 第 2页2、 商标 第 2页3、 公司简介 第 2页4、 公司的机构 第 3页三、 营销策略 第 3页方式 第 4页四、 风险评估与防范 第 4页1、公司持有的风险 第 5页(1)经营风险 第 5页(2)财务风险 第 5页(3)影响财务风险的主要因素 第 5页3、公司持有风险的防范方法 第 5页五、 融资计划表 第 6页六、 公司运作计划 第 7页1、 前期 第 7页带租约销售，统一管理 第 8页2、 后期 第 9页租转售 第 9页七、 公司项目规划建设思路 第 10

2、页八、 公司项目设计概述 第 11页1、基础设施建设内容 第 11页(1)硬件设施 第 11页(2 )装饰装修 第 11页2、自助餐厅与图书馆 第 12页(1) 自助餐厅 第 12页(2)图书馆 第 12页九、 工程实施进度方案 第 14页1、 项目工程进度管理体系 第 14页2、 三级计划进度管理体系的工作流程 第 14页3、 项目工程进度计划类容概述 第 14页十、竞争分析 第 15页1、 甲乙丙级大型写字楼 第 15页2、 二手民房和地下室 第 15页十一、市场分析 第 16页1、 区域分析项目 第 16页2、 SWO分析 第 16页3、 客群定位 第 16页综合式小型单人可住多人办公室

3、概要背景随着社会经济的发展和社会意识形态的变革，技术的革新和创意的价值在当今的社会 中日益展现， 然而原始的资本积累是血腥的， 这就意味着不少的创业者将要面临启动资金短 缺的窘境。我们的团队在对常德市部分创业型和上升型公司或企业的调查中发现，有大概百分之 七十的公司无法负担起租用商业写字楼的费用， 相比价格高昂的高额写字楼， 大多数的创业 者被迫将公司搬迁到了信息相对闭塞， 环境相当简陋的二手民房或地下室， 这对于创业者来 说是不利于公司的营运和公司起步阶段的发展的。而这对于我们来说是一个很大的市场。 就我们创业的基本理念来看， 它是 “服务型商务 办公室 ”在可住性方面的又一个提升，首先 “

4、服务型商务办公室 ”它本身起源于 20 世纪 70 年 代末期的美国，是办公室出租的最高级形式，是以服务性为主的全新办公出租方式。 “服务 型办公室 ”在欧美国家又称 “商务办公室 ”，也可以称作快捷办公室，或者直接被称为商务中 心。是指每间已装修完毕，配有办公家具，可供出租的办公室。而我们的公司考虑到创业者 起步阶段的艰辛状况，任何一个创业者都不会拒绝一个价格合理且信息交换快捷的综合式小型办公室的。因此对学生、公司员工实行我们的计划是有根据且完全可行的。前景我们的公司为创业者提供一个自助餐厅，图书馆，和住宿型小型办公室，自助餐厅采用类似学校食堂的管理和承办模式， 让租用公司的创业者和员工能够

5、享用 5 到 6 元的自点餐，这样既免去了创业者和员工们去卫生条件相对较差， 且做菜耗时较大的小餐馆的繁琐， 又为创业者和员工们节约了用餐的费用。我们为所有的创业者和员工们提供公共的图书馆，以公共福利为目的为消费者提 供书籍的借阅， 一方面将专业书籍的使用率最大化， 一方面也为创业者们节约下了购买大量 专业书籍的费用。 我们公司为创业者提供的一室一厅一卫综合式小型单人住宿多人办公室在白天工 作时间，相对公司化，严肃而又紧凑，在晚上员工们下班后，它又更显家庭化，满足创业者 所有基本的生活需求， 让创业者有公司如家的感觉， 也为创业者省下了住宿的费用。 我们的 公司为创业者节省了资金和时间， 也不

6、影响其工作与生活的质量， 相信会有许多的创业者会 与我们合作。公司概述公司名称“起航创业”有限公司商标公司简介我们“起航创业”是有限责任公司，由五个股东共同出资成立。1.经营范围： 向创业者和起步型公司或企业提供综合式小型单人住宿多人办公室2.公司注册资本： 1500 万3.股东姓名： 王环、杨林、胡中浩、王德龙、杜玲4.股东出资方式： 实际资金额5.股东转让出资条件： 由三分之二股东同意则可转让6.议事规则： 定期召开董事会、股东大会，由董事会先得出初步议事决定，再交股东大 会审核决定。7.公司法定代表人： 董事长8.公司的解散事由：股东大会决议解散因公司合并或者分立需要解散的 违反法律行政

7、法规被依法责令关闭9.清算： 成立清算组，制定清算方案，最终清算终结，办理注销登记公司的机构董事会：设董事长一名监事会：设监事长一名市场营销部：总经理一名，营销副总两名，每位销售经理旗下设销售总监，销售主 管，及销售代表若干人事部：经理三名 （其中一名经理兼任监事 ）财务部：会计三名、出纳六名营销策略侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力。方式：启动期 在公园、广场、公交车站牌等人员较为集中的区域安装带有公司标志的夜光灯牌在人流密集的地方租用大型广告位，悬挂喷绘通过出各种海报，以供阅览用复印传单到人流旺盛区传发给社会各界人士开通热线供大家咨询。建立公司网站，供消费者在我们的网站上查询开盘

8、期报纸、广播、电台加频宣传销售处全面包装、装饰布置到位与中介和有较高影响力的代售公司合作强售期报纸、广播、电台大频率、集中放量宣传现场活动造势（企业进驻签约仪式）持销期报纸、广播、电台减频宣传。软文、新闻稿渲染户外更换画面。围档开始拆除，告之即将竣工收尾期报纸、广播、电台广告投放量和频率减少户外、围档全撤。售楼处仅留少量人员侧重于售后、客服风险评估与防范我们这个计划在这里进行风险的评估。 由于我们的计划利润随着办公室租用量的多少 而有所变化， 所以具有一定的风险。 我们是采用报表分析法对计划做评估的， 这种方法比较 直观，客观和准确。主要是针对以下几个方面进行评估：公司的盈利能力如何，是否稳定

9、；公司的偿债能力如何公司的资本结构是否合理，资金是否充足资金的周转是否畅通当地市场需求的是否饱和，是否会存在因应收帐款过大而造成资金沉淀于结算领 域，甚至形成坏章损失 ；营售能力如何，是否会有场地长期空置等公司持有的风险经营风险 市场对公司提供的服务的需求越稳定，经营风险就越小。我们的这个计划是适合大 多数创业者， 小型的公司或企业， 和一部分的个人经营项目。 同时我们的公司在不同的地方 市场需求量差别较大，所以前期越为详细的市场调查越有利于我公司规避风险。财务风险 政府对楼盘开发的政策调整对我公司在银行贷款方面有不小影响，现在银行普遍银 根紧缩， 不利于我们公司的发展， 所以融资方式的多样化

10、是我们面对财务风险所不可或缺的 要素。影响财务风险的主要因素公司的负债率水平投资回报水平现金的流量和资产的流动性。公司持有风险的防范方法首先要及时足额筹集企业发展所需要的资金。 其次是合理调动货币资金，严格执行防范财务风险的有关规定。然后我们要保持资产的流动性。公司偿债能力的大小直接取决于 其债务资金总额和资产的流动性。 公司可以通过提高其资产总额中流动资产的比重， 流动资产中速动资产的比重等保持资产的流动性。 当然我们还需选择最佳资本结构和确定合理的债务规模。以及建立风险基金和偿债基金。 这样有利于我公司转移和减小风险， 从而让我公司得到更好的发展。融资计划表融资计划表序 号模式模式细 分涉

11、及公 司方法融资额融资费 用利弊1银行贷款信用贷 款担保抵押贷款银行、开 发企业四证取得后用土地使 用权证做为抵押向银 行进行开发贷土地评估 价值的70%2民间借贷/开发企 业、民间 个人靠开发企业及个人的 信用，很少有用实物做 担保抵押3地产抵押 融资按揭与 抵押贷 款开发企 业、个 人、银行个人以期房为抵押、开 发企业为其承担连带 担保责任，个人取得银 行按揭贷款在建工 程抵押 贷款开发企 业、银行在建工程连同土地共 同贷款预售房屋抵押4发行债券 融资开发企 业、债券 认购者、不得超过 真个项目 所需资金比定期 储畜存 款利率债券承 销商的20%累计债券 总额不得 超过公司 净资产的40%

12、高40%以上5商业信用融资预售货款融资6产业基金 融资公司型甘仝开发企 业、基金 持有人、基金管 理人契约型甘仝7产权交易 融资8增资扩股 融资售出公司股份售出公司 股份总和 不得超过49%公司运作计划前期带租约销售，统一管理前期公司资金相对较少，带租约销售有利于公司快速回笼资本。运作方式向投资者出售全部楼盘产权，我公司下设楼盘经营分公司。楼盘经营分公司通过 招商和合，引进公司入驻，获得稳定的租金回报。这样产权属于投资者、经营权 属于我公司、使用权属于经营者，三权分开。利弊分析：优点 ：有利于统一管理、统一规划，更有主导性，使办公楼日后的经营和发展更科学化、更易成功可获得返回给投资者的回报和租

13、金差价，扩大利润来源通过带租约销售的形式， 使他们的投资有一定的回收保障， 可激发投 资者的投资兴趣，让我公司资金能快速回笼缺点 ：对招商工作的要求很高公司投入精力较大投资者、 经营者和使用者的关系协调问题。 由于存在部分投资者想购买写 字楼自己经营的情况可操作性及对策：1带租约销售是一个重要手段，从操作角度上看是可行的。2加强办公楼经营分公司的经营运作能力，要让办公楼经营分公司成为一个相对独立的载体， 能承担经营风险。 我公司尽可能完成招商、 经营 和管理方面工作的嫁接。3统一返租，就要统一招商和管理，部分打算自己投资经营的，可通 过协调，让其购买写字楼产权。后期租转售后期公司资金较为充足，

14、租转售的模式有利于我们实施公司的运营理念，打造自己的品牌，同时方便入驻公司在完成有发展阶段向成熟阶段的转型后购买自己公司楼层。运作方式先将物业租赁， 租期（一般为 3到 5 年）满后进行销售。 如果承租方愿意购买，享受优惠。利弊分析：优点对于一些有意愿购买物业但却资金实力有限的企业来说，这样的方式比较容易接受在享受物业增值的过程中，通过租赁维持现金流缺点这种模式比较新颖，具有一定吸引力，可为营销推广制造噱头公司资金回笼较慢前期客源和销售风险需我公司承担，也会对后期的开发产生影响公司项目规划建设思路*具体规划建设类属商业机密以下仅简要说明城市周边区域经济环境我公司根据预拍地段周边交通便利程度，路况良好程度，商业气氛浓烈度来综合 评定其商业产出价值，依此决定是否投入和投入量及投入规模。城市土地和房地产市场供需情况城市市土地出让情况写字楼市场供需量竞争分析竞争项目分析项目销售产出量预测商业业态分析城市商业现状分析消费者消费特征分析写字楼及安置