接手店铺转让要注意的事项.docx

1、接手店铺转让要注意的事项接手店铺转让要注意的事项 一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。 二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。 三、双方鉴定店铺转让协议及房屋租赁合同，从而约定双方具体的权利与义务。 四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。 五、转让方有义务协助接手方进行过户

2、变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。 六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者） 七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。 八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。 首先要考虑房屋产权和使用期限 祝天猛：各位嘉宾，大家好！欢迎江苏省徐州市与浙江省海盐县两地的5位零售客户和华东政法学院法律硕士

3、沈陈强先生做客“嘉宾有话说”栏目。本期话题由我和沈凌燕一起主持。 沈凌燕：大家好！我们本期讨论的话题是如何成功接手别人转让的店面。无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？接下来我们就共同讨论一下这一话题。 祝天猛：我想先问问各位嘉宾，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是不是接手者首先要考虑的呢？ 晋培才：当然！我认为这是非常重要的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的

4、产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。 沈凌燕：黄老板，您认为呢？ 黄雪莉：我同意晋老板的看法。我在接手现在这家店面之前就仔细打听过，房子是新房，产权归属东澳房产，使用年限是50年。所以我很放心地办了转让手续。在这里我提醒大家一句，如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。 祝天猛：房屋产权及使用期限等问题的确不能忽视。在这里我还要补充一句，3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了中华人民共

5、和国物权法。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照中华人民共和国物权法上的规定 办理执照有学问 祝天猛：刚才晋老板还提到了办理工商营业执照的问题，那么营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？ 晋培才：我是重新申请办理的。当时由于不知道工商部门对下岗人员还有优惠政策，有些费用是可以减免的，所以办执照时多花了不少钱。我觉得在接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。 沈凌燕：下岗人员还可以享受

6、一定优惠吗？咱们几位中有没有享受到这一优惠的？ 高有松：对下岗工人的优惠政策我享受到了。由于我和老婆都是下岗失业人员，所以政府对我们再就业给予了一定的优惠。我把店面承接过来后，只是去工商部门按照合法手续变更了一下店名，费用很低。 科学估算原店商品价值 祝天猛：孙老板的营业执照是怎么办的呢？ 孙景学：提起办理执照的事，我现在还有气呢！本来我和原来的店主说好了，除了店里的商品、桌椅柜台以外，他把营业执照也一起转让给我。可到最后，因为一点小事没谈妥，他竟反悔，不转让营业执照了。 沈凌燕：噢，孙老板能不能说一说当时的具体情况？ 孙景学：我和原店主之前就比较熟悉，在接手店面的时候，我们事先也没有签订转让

7、合同。一开始房屋转租过户等都还挺顺利的，就因为他店里原有的800个塑料袋的问题没谈好，他就反悔了。那些塑料袋每个成本是8毛，据说原来是用来装五金材料的。可是我一个副食小店，根本用不着这么好的塑料袋啊！他放在店里这么长时间也没有派上用场，现在却要原价转给我，这不是明摆着讹人吗？ 不过后来一算，还真是被他给讹了。我接手的这个店原来以副食为主，兼营儿童玩具。我当时接手店面的转让费用总共大概是13000元，其中儿童玩具就占了近3000元。后来才知道这些玩具大部分都过时了，根本没人买。直到现在，那些玩具都还积压在仓库里没有卖出去哪！而且在后来盘点的过程中，还发现了不少过期商品。 祝天猛：我明白了，孙老板

8、接手店铺时遇到的问题主要是商品作价有误差。看来这如何商品估价还真是一门学问啊！ 晋培才：是啊，这里面学问大着呢！估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。 除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。当时我花500元接手的货架都是简易的木质货架，现在看来，能值200元钱就不错了。 转让协议要签好 沈凌燕：我注意到，孙老板执照转让没有成功还有一个原因，那就是事先没有签订好转让协议。 孙景学：主要是觉得平时比较熟，自认为比较可靠，还找了一个中间人，心想不

9、会有什么问题，没想到后来出现这么多麻烦。所以，一定要事先签订转让协议，在商品作价上要请有经验的人把关。 祝天猛：孙老板的教训我们一定要吸取。那高老板是怎样签订协议的呢？ 高有松：在签订协议之前，我仔细地看了要转让店铺的店主从前与房东所签的租赁合同，借鉴了其中合理的部分，并修改了一些条款。我在这条街上开店久了，也很了解附近商铺的租赁费及转让费的一些大致情况，比较有把握。而且，签订书面转让协议的时候，我们还请了第三方作见证人。 接手店面切勿心急 祝天猛：接下来我想再问一下，在接手店铺的操作上有什么技巧吗？ 高有松:接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。就像我接手的这家店，店主一开始要价

10、1.5万元。我觉得这个价格不公道，因为店址所在地理位置并不优越，晚上一过9点就基本没人了。但当时我并没有急于和他谈判，而是耐心等待。我觉得此店面积小要价贵，不会轻易被人看中。事实证明，我的判断是正确的。过了两个月后，店主主动与我联系，并自动降价到7000元。 沈凌燕：黄老板是怎么认为的呢？ 黄雪莉：我也觉得接手店铺不能急于求成，要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。就像我当时只看到店面位于闹市，心想转让费贵点没关系，只要生意好就能很快挣回来。但店开了之后才发现，这个路段的店铺竞争激烈，生意非常难做。如果不是及时增加了经营项目，估计小店连生存都是个问题。 接手老店有优势 祝天猛：杨女士

11、是今天咱们嘉宾当中唯一一位准备转让店面的店主。我想请您就刚才三位老板谈到的转让商品价格虚高、设备陈旧等问题,谈一下您的看法。 杨秀娟：我觉得转让商品价格虚高、以次充好的做法是不诚信的，并且这在店铺转让中也很常见。尽管这样，还是有许多人选择接手别人转让的店铺。我觉得很重要的一个原因就是转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。所以，3位老板如果把这个算进去的话，也就不会觉得吃亏了。 沈凌燕：高老板的看法呢

12、？ 高有松：我赞同杨女士的观点。我接手的是一家理发店，没有商品。当时我接手店铺的时候别人都说贵，但我算了一笔账：7千元转让费，扣除价值700元的地板砖与价值1300元的拉门，意味着空店转让费只有5000元，我觉得挺值。店铺转过来后，我扩大营业面积，很快就收回了成本，效益翻番，信誉也稳步提升。所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。 法律人士支招 祝天猛：刚才对于如何接手别人转让的店面，各位零售客户嘉宾都谈了自己的看法。最后我们请华东政法学院法律硕士沈陈强就接手别人转让的店铺中需要注意的事项再作一下补充。 沈陈强：商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家

13、附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。 因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。 第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。 第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。 第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风

14、、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。 沈凌燕：好了，本期话题就先讨论到这里。感谢大家的参与，再见！ 祝天猛：再见！ 晋培才：2002年下岗后，在女儿的美容店旁边接手了一家烟酒商店。转让费为2.6万元。接手后经营状况良好。 孙景学：2003年退休后，他接手了自家小区门旁的商店，前店主是他单位一职工的家属。转让费为1.3万元。接手后经营状况一般。 杨秀娟：在新开发小区买的门面房，开店时间一年半，生意一天比一天好。因爱人工作调动，无人帮助照看店面。一个人既要负责看店、进货，还要照顾孩子上学，感到力不从心，打算暂

15、时把店转让出去。 黄雪莉：2005年6月份，接手了朋友的卷烟旺铺。店面转让费较贵，后期一度经营困难。通过努力，扩大经营项目后，经营状况有所好转。 高有松：2005年，抓住旧城改造时机，接手旁边的理发店，扩大店面，重新装修。经营副食品与烟酒，生意很好。 接手转让店铺的注意事项:1、分析前手要转让的原因,这个原因你有能力解决或避免吗2、转让费用的问题,转让后还能继续经营多久,性价比怎么样。3、后续的租金多少、如何交纳,有优势吗。4、手续是否齐全,如是转租原业主同意吗。这几个比较重要。2、店面签房屋租赁合同时应让房主带上房产证、房主身份证,做好能叫上你们社区的物业,这样能证明房主的真实身份3、最重要

16、的一点就是不要一下子把钱都给了对方这个店1.是否被抵押。2.有无经营许可证和营业执照。3.有无欠缴水店费和其他杂费,或是税款。4.有无债权债务关系。除了转让费的问题,其他的都很简单,要注意对方是不是被授权转让,否则房东可能回收房子,那你就被骗了。店铺类转让应注意以下几点: 无论是新手创业,还是老店扩大规模,接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值,规避转让风险,让接手到的店面物有所值呢?应注意以下问题: 首先要考虑房屋产权和使用期限,在店铺转让的过程中,房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候,最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况

17、和前景做一个比较全面的了解,然后再做出决定。在接手别人转让的店面时,首先要了解房屋的产权。是公房还是私房?前期的租赁合同有没有到期?有没有拖欠房租?因为只有房屋的产权问题弄清楚了,才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。 同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时,一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。 另3月16日,十届全国人大五次会议高票通过了中华人民共和国物权法。如果大家在接手别人转让的店铺时,对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问,一定要及时参照中华人民共和国物权法上的规定。 办理执照有学问营业执照在店铺转让后一般是

18、怎么办理的呢?有哪些注意事项?接手别人转让的店铺前,一定要先了解原店的营业执照是否随店转让?税款是否按时交纳?管理费交纳期限是什么时候?重新申请及转让过户各需要多少费用?这些都有必要在转让之前,先到工商部门询问清楚。科学估算原店商品价值估算货物价值时,不仅要按批发价格作价,还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要,而有些商品如日用品、调味品等,时间长了不好卖,也是要降价处理的。除此之外,还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等,要按年限、使用情况作折旧处理。转让协议要签好一定要事先签订转让协议,我们还请了第三方作见证人。接手店面切勿心急,在接手店铺的操作上有什么技巧吗?接手店面时切勿心急

19、。要挤一下水分,并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境,特别要研究一下竞争对手。接手老店有优势转让店铺具有新店铺所没有的优势,老店通过一点点积累,已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等,这些都是财源。与开新店相比,接手老店的风险要小得多。随着店面的转让,店铺的地势、客户、购买力都一起转让了,而接手人并没有为此多付出资金。所以转店的时候,不要只盯着一些有形资产,还要算算投入与收益,眼光应看得长远一些。法律人士总结商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用,是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是,有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价

20、,有上家非法做二房东之嫌。因此,第一,估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等,而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。第二,依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好,可加一些弹性条款,以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场,如果转让金额很大就需要特别小心,谨慎一点还可以申请公证。第三,注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。第四,注意非人为因素。除了拆迁,还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况,都要在合同里有所反映,以维护自己的合法权益不受侵害。我刚转了一家店面,

21、因为是第一次所以就被人蒙了,转店签合同一定要有房东在场,如果里面有设备一定要有详细列表.而且不能操之过急!如果店主不在,那你最好不要着急转让!要转让,最好等到多方关系的人都到齐,省得以后有纠纷什么的麻烦。要记得:心急吃不了热豆腐!在转让中最好把责任等都分清,把以前的一些责任都明确化避开,还有签约年限记得多写几年,省得生意好了,那方又要收回去之类的。店铺转让的程序以及注意事项 店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等,但也存在较大的风险,因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤:一、确定转让人的身份,看他是否是店面房屋的产权所有者,如果店铺经营者就是房屋的所有者,首先要查看店铺的产权证明、营业执

22、照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全,并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。二、若有意接手,双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金,以保证优先接手店铺的权利,定金收取方出具定金收条,收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。三、双方鉴定店铺转让协议及房屋租赁合同,从而约定双方具体的权利与义务。四、合同签署完毕,按合同约定方式结付转让费用。五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续,因此,接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续,以确定经营的合法性。六、如果店铺经营者也是承租人,则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同,并

23、检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者) 创业者在接手即将转让的店铺时要注意什么？ 你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表） 商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。 看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方

24、自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。 正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。 在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。 房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照“个体工商管理条例”应当是要办的） 第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解

25、这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。 然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。 签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。 至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个

26、收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。 必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。 “非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即“非我”）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义； “非人为因素”应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时

27、措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。 这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。 另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。 合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。 相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。接手转让店铺需要注意的问题1.合同一定要找房东一起签.2.租期能长尽量长.3.一定

28、要在合同内写明自己拥有转让权.4.合同到期后续租问题,拿到优先续租权很重要,实在不行,也应该要求房东补偿.5.一定要找准房东,房产证是关键.转让人的身份也要核实清楚,核实他是否现租客(身份证,营业执照,承租合同).6.转让前的费用要查清,水电,物业,是否有欠款等等.7.很重要的一点,转让费高的惊人的,大几万甚至十几万的,要严重小心,预算一先自己开了店之后是否会赚的回来那些转让费,计算方式很简单,把转让费摊消到每个月的成本中,其实照我说,除非做那些暴利行业,不然转让费超高的那些店,根本就不用去考虑了,合同到期后如果房东不让续签,那些转让费会把你压死,并且会死的很难看.无论是新手创业，还是老店扩大

29、规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？应注意以下问题：首先要考虑房屋产权和使用期限，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时

30、候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。另3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了中华人民共和国物权法。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照中华人民共和国物权法上的规定。办理执照有学问营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。科学估算原店商品价值估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。转让协议要签好一定要事先签订转让协议，我们还请了第三方作见证人。接手店面切勿心急在接手店铺的操作上有什么技巧吗？:接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。接手老店有优势转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购