城镇土地定级规程.docx

1、城镇土地定级规程城镇土地定级规程1总则1.1城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作 用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的是为全面 掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和 制订城镇土地利用规划、计划提供依据。1.2城镇土地分等定级体系 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺序 在全国或省、地级行政区域内统一排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差

2、异。土地级的顺序在各城镇内部统一 排列。本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及 更新参照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。1.3土地定级对象 土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。土地定级工作以 城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行 评定。1.4土地定级原则1.4.1综合分析原则 土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析 , 按综合差异划分土地级。土地级 既要反映土地在经济效益上的差异 , 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。1.4.2主导因素原则

3、土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。1.4.3地域分异原则 土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的 地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。1.4.4土地收益差异原则 土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地 价格测算 , 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；1.4.5定量与定性结合原则 土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析

4、计算为主，必要时才对某 些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。1.4.6综合定级与分类定级相结合的原则 在土地利用类型分异不明显的中小城镇 , 可以采用综合定级； 而在土地利用类型分异较明显 的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。1.5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级别评定、土地收益测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h. 成果归档和资料更新。1.6土地定级的技术途径土地定级有综合定级和分类定级两种技术途径。1.6

5、.1综合定级选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素， 确定定级因素作用方式， 并计算定级因 素作用分值，在整个定级范围区内， 划分土地定级单元， 计算定级因素对定级单元的影响分值， 根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定土地级别。综合定级适合主要土地利用类型分异不明显， 各种不同类型用地质量优劣区域较统一的中 小城镇。1.6.2分类定级分类定级有全域覆盖分类定级和分区分类定级两种技术途径。1.6.2.1全域覆盖分类定级选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作 用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，

6、根 据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定该类型用地的土地级别。全域覆盖分类定级适合主要土地利用类型分异不明显，各种不同类型用地质量优劣区域不 统一的城镇。1.6.2.2分区分类定级确定城镇主要土地利用类型分布范围，分别选择对各种类型用地有影响的土地定级因素， 确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在城镇各主要土地利用类型分布区内，划 分土地定级单元，分别计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分 各土地利用类型的土地级别，经验证后，确定各类型用地的土地级别。 分区分类定级适合主要土地利用类型分区明显，各种不同类型用地质量优劣区域不统一城 镇、开发区。1

7、.7土地定级的程序1.7.1综合定级的程序1.7.1.1根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其 它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；1.7.1.2按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值 与作用分值的对照表；1.7.1.3依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别 计算各因素权重值；1.7.1.4在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权 求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；1.7.1.5按数理统计要求，在不同土地级别上进

8、行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步 划分的土地级别进行验证和调整；1.7.1.6编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。1.7.2全域覆盖分类定级的程序1.7.2.1确定全域覆盖分类定级的土地利用类型分类的种类，一般有商业用地土地定级、住宅 用地土地定级、工业用地土地定级等几类；1.7.2.2根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取对拟进行定级的土 地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地 级别的定级因素；1.7.2.3按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因 素的指标值与作用分值的对照

9、表；1.7.2.4依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要 性，分别计算各因素权重值；1.7.2.5在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，分别计算单元内各因素分值，各分值 加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分各类用地的土地级别；1.7.2.6按数理统计要求，在不同土地级别上进行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步 划分的土地级别进行验证和调整；1.7.2.7编绘各类型用地土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。1.7.3分区分类定级的程序1.7.3.1根据城镇特点、土地利用现状及有关规划，确定城镇主要土地利用类型，并勾绘其分 布范围 ; 选

10、取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地 自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素；1.7.3.2按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因 素的指标值与作用分值的对照表。1.7.3.3依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要 性，分别计算各因素权重值；1.7.3.4在各土地利用类型分布范围区域内，分别划分定级单元，分别计算单元内各定级因素 的分值，各分值加权求和；1.7.3.5分类按总分值的分布排列初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别，落实土 地级别界线；1.7.3.6编绘土地类型用地

11、土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。1.8土地定级的技术方法1.8.1因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按 0 100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高 ;1.8.2单元划分可选用主导因素均值法、叠置法、网格法或宗地法；1.8.3权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方法；1.8.4单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。计算式为 :n wi ii=1式中：单元总分 （各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映 ） ；累加符号；土地定级因素的总数；wi 权重 （ 某定级因素对土地质量和使用价值的影响度 ）

12、；Fi 分值 （ 某定级因素在单元内表现出的优劣度 ） 。1.8.5级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法；1.8.6土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。1.9土地定级成果1.9.1以常规手段定级a.土地定级报告；b.综合或各类型用地土地级别图；c.综合或各类型用地土地级边界图； d各类型用地土地定级单元分值图；e.各类型用地土地定级因素作用分值图；f.各类型用地土地定级分类面积汇总表；g . 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。1.9.2以计算机系统为手段定级a.土地定级报告；b.综合或各类型用地土地级别图；c.综合或各类型用地土地级边界图； d各类

13、型用地土地定级分类面积汇总表；e. 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表 ；f. 土地级别数据库；g.土地级分宗统计表。1.10地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规 程要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。1.11规程解释权本规程由国土资源部负责解释。2准备工作2.1编写土地定级任务书 凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理 部门批准后实施。土地定级任务书的内容包括：a.开展土地定级城镇的基本情况；b.土地定级工作所需的技术资料和图件资料；c.土地定级工作的组织与领导；d.土地定级时间安排和经费

14、预算；e.土地定级成果；f.土地定级技术方案。2.2表格准备根据当地土地定级工作需要，从附录 A 中有选择地准备工作用表。2.3图件准备 土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地级 别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采用能覆盖 城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求：2.3.1土地级别总图的工作底图大城镇 1:10000 1:20000中等城镇 1:5000 1:10000小城镇以下 1:1000 1:50002.3.2土地级别边界图的工作底图 应

15、采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边 界的其他图件。2.3.3定级因素作用分值图的工作底图 作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。2.3.4其它辅助图件的工作底图 其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。2. 3. 5 工作底图的采集方法及编码规则工作底图的采集方法及编码规则，必须遵照国家有关编码规则规定。3土地定级因素选择定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。3. 1 因素选择范围3.1.1综合定级的主要影响因素a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；b.交通条件方面的因素有：道路通达度、

16、公交便捷度、对外交通便利度；c.基础公用设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；e.人口状况方面的因素有：人口密度；f.城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；g.其他方面的因素：对旅游城镇可以增选旅游设施完善度。3.1.2商业用地土地定级的主要影响因素a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；c.基础公用设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；d.城镇规划方面的因素有：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影

17、响度；e.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度；f.其他方面的因素。3.1.3住宅用地土地定级的主要影响因素a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；c.基础设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然环境优劣度；e.人口状况方面的因素有：人口密度；f.城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；g.其他方面的因素。3.1.4工业用地土地定级的主要影响因素a.交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度；b.基础公用设施方面的因素有：基础

18、设施完善度；c.产业规模方面的因素有：产业聚集规模；d.环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；e.城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；f.其他方面的因素。各因素的含义及选择详见附录 A 表 A1、A2、 A3、A4；不同类型的土地定级应选择相应的 定级因素。3.2因素选择原则确定的因素应同时满足 :a.因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；b.因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。3.3因素选择方法按附录 A 表 A1、 A2、A3、A4 内容选择采用：a.进行特尔菲法测定要选择的因素 ；b.参照附录 A 表 A1、A2、 A3、

19、A4 ，按掌握的数据进行选择。3.4定级因素权重确定3.4.1权重确定原则 权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为 :a.权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在 0 1 之间，各选定因素的权重值之和 1 ；b.各因素重要性顺序和权重值范围参考表 A1、 A2、A3、 A4。无特殊需要，不得随意打乱 表中前两位因素原有的重要性顺序；c.权重值可单独选用特尔斐测定法、 因素成对比较法或层次分析法确定 , 也可用特尔斐测 定法结合其它两种方法来确定；d.定级因素对不同类型的用地的影响程度不同，因此分类定级时不同类型用地的定级应选 定相应的因素权重。3.4.2权重确定方法3.4.2.1特

20、尔斐测定法 （Delphi 方法 ） 对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：Wi=Ei 100式中： Wi某因素的权重值Ei 该因素经多轮打分后的平均值 实施要求 :a.专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总 体权威程度较高，总数为 10-40 人 ;b.A5的专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行， 并在不协商的情况下按表 格式百分制独立打分；c.从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；d.打分轮次为 2-3 轮。3.4.2.2因素成对比较法 对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。 实施要求 :a.对比结果要符合 A 因素

21、 B因素， B因素 C因素，则 A 因素 C因素的关系 ;b.对因素所赋的值应在 0 1 范围内，同时两因素值之和 1。3.4.2.3层次分析法 （AHP 方法 ） 对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。 实施要求 :a.因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验b.同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数， 可用层次单排序计算。4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求a.外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上 ;b.利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料 ;c.抽

22、样或断面调查，每种类型要有足够样本 ;d.外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。4.2资料调查的内容4.2.1繁华程度资料的收集与调查资料收集的范围包括：a.商业服务业以下简称商服中心的数量、位置、范围；b.商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等；c.必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑 密度及楼层数等数据。资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。4.2.2金融商务繁华度资料收集与调查a.金融商务中心的数量、位置、范围 ;b.金融商务中心的规模、职能等。4.2.3交通条件资料的收集与调

23、查资料收集的范围包括：a.与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数 据；b.与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；c.与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路 段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。4.2.4基础公用设施状况资料的收集与调查 城镇基础公用设施包括供电、给排水、供气、供热、通讯等基础设施和中小学、幼儿园、 托儿所、医院等公用服务设施。4.2.4.1基础设施资料收集的范围包括：a.基础设施类型

24、、数量、分布、投资等状况；b.基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。4.2.4.2公用服务设施资料收集的范围包括 :a.公用服务设施类型、数量、分布等；b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； 资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。4.2.5环境条件资料的收集与调查资料收集的范围包括：a.各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；b.地形、工程地质、水文和气候等条件；c.公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。d.区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 资料不足时，对典型区域进行补充调查。4.2.6社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集

25、的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 常住人口、暂住人口按户籍登记数。4.2.7产业聚集规模资料 城镇工业企业经营项目、产值、职工人数及分布、数量、面积等资料。4.2.8城镇规划方面的资料 城镇总体规划和城镇详细规划文字资料（规划文本、规划说明书、基础资料汇编等）及图 件资料。4.2.9土地利用效益调查4.2.9.1资料收集的范围包括：a.工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税 后利润等数据；b.各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；c.各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等 ;d.现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。4.2

26、.9.2企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。调查方式可选择：a.在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查 ;b.在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文 体等区别选择行业，每个行业抽 5 10 个企业做为样点 ;c.调查表格见附表 A6。4.2.10其它资料室外定位和临街单位进深调查 资料收集、调查的范围和方法包括：a.临街权属单位使用土地平均进深的数据采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若 干典型地点实测的方法；b.定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据 , 采用室外实地测定的方法；c.土地权属资料利用已有的地籍调查资料

27、。5. 定级因素资料整理及定量化5.1资料整理及定量化的内容、要求和一般方法5.1.1工作内容 :a. 选择定级因素 ;b. 确定因素的指标值、指数、距离及作用分 ;c.编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图 ;d.确定定级因素权重；e.处理典型行业收益数据。5.1.2工作要求：a . 检查选择的定级因素资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查 ;b. 将与各因素有关的各设施、 商服中心、 抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上c.各种设施（因子）的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把 权重和作用系数一并确定 ;d.各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别

28、的最高值，距离最近或状况的 最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减 ;e.若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进 行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待 ;f.各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的 距离数据。5.1.3因素定量化的一般方法 :定级因素的定量化可分两大类进行：5.1.3.1若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。其定量化步骤为 :a.对因素进行整理，计算指标值；b.按下式计算相对作用分 :fi 100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中： fi

29、某指标值的作用分Xmin 、Xmax、Xi 分别为指标的最小值、最大值和某值c.划分 3 10 个作用分区间，编制作用分值表，格式见表 A8。5.1.3.2若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关， 又与距设施的相对距离有关， 称 之为点、线状因素。其定量化步骤为：a. 在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为 100 ;b. 计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对 距离区间 ;c.根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计 算获得各个相对距离上的作用分 ;d . 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分

30、值表，格式见表 A7;e.采用计算机系统进行定级时，可以不划分相对距离区间，按相应的衰减公式直接计算 因素对单元的影响作用分。f.当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍(铁路、高速公路、河流等)时，则作用 分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进 行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。5.2主要土地利用类型分布范围确定5.2.1土地利用情况分析分析土地与人口的变化情况，各类土地面积及所占比重、布局，土地利用的特点、发展规 律。5.2.2主要土地利用类型选择根据土地利用情况分析成果和城镇特点，同时考虑土地定级目的，选择出城镇主要土地利

31、用类型。5.2.3主要土地利用类型分布范围勾绘 根据城镇土地利用现状和近期有关规划，勾绘出主要土地利用类型分布范围。工作底图上 主要土地利用类型图斑面积不小于 20 公顷。5.3繁华程度资料整理繁华程度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理 :5.3.1商服中心划分5.3.1.1各城镇应分出的商服中心级别数目为 :商服中心级别数目 最低级中心的建筑面积之和大城镇 2 4 级 2000 1500 平方米中等城镇 2 3 级 1500 1000 平方米小城镇以下 1 2 级 1000 500 平方米5.3.1.2确定商服中心边界 在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界；5.3.1.3划分要求 城镇内商服中心依次从高级