项目国民经济评价.docx

1、项目国民经济评价 文件管理序列号：K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688项目国民经济评价11 项目国民经济评价本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。11.1 参数选取11.1.1 影子价格选取本项目为城市土地开发项目，

2、这里只确定土地影子价格。本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部分城镇化的土地、大部分为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部分闲置农地），国民经济评价中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本），从而就需要分别计算各类土地的最佳机会成本，然后再进行加权平均。显然，这样分析的工作量非常巨大。琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化的进程非常迅猛，预计广州国际会展中心即使不选址琶洲，琶洲也会较快地实现城市化。我国土地价格的基本现状是：大城市地价高于一般城市，城市地价高于农村。因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土地的影子价格，更符合稳妥、审慎的原则。近年来，我国土地管理的宏观调控力度

3、不断加大，有关的法律法规相继出台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地价格基本取决于市场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子价格。11.1.2 社会折现率选取根据国家有关规定，选取社会折现率Ic=10%。11.2 直接效益和直接费用估算11.2.1 直接效益估算本项目的直接效益是土地出让的收入，基于广州土地供应的市场化程度已经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行出让，招标、拍卖的价格已经比较真实地反映了土地的实际价格，故评价中直接采用财务分析中的数字，不做调整。11.2.2 直接费用估算1.投资估算的调整本项目财务评价中的投资费用为431951.58万元，由于项

4、目投资费用中所涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评价中直接采用，不做调整。2.剔除转移支付在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金、以及上级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源消耗，也没有为国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时应予以剔除。本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息10186.47万元，土地征迁税11308.91万元，合计21495.38万元。3.项目直接投资费用利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费用，本项目直接投资费用为410456.2万元。11.3 间接效益和间接费用11.3.1 间接效益土地是人类活动

5、的直接载体，土地开发与社会经济生活的方方面面都有不可分割的联系，因此，土地开发的间接效益可以表现在许多方面，为了避免将间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算项目的间接效益。1.对琶洲地区城市化进程的影响本项目开发使大量的农业用地转变为城市建设用地，使当地部分农业人口变为非农业人口，大大提高区域的城市比率。据调查和有关资料显示，目前琶洲岛区域内大部分为农村人口，主要分布在琶洲村、黄埔村、石基村，区域内城市化率为40.82%。详见下表： 琶洲区域人口统计情况表表111 单位：人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口2732336011007192非农业人口77537864004961常住人口350

6、77146150012153区域现有城市化率40.82% 注：上表数据来源于对琶洲当地户籍管理机构调查整理。本项目土地开发将琶洲村的农业土地全部征用，黄埔村和石基村的农业土地暂时未被征用，这里可以视为琶洲村农业人口全部城市化，本项目开发导致区域城市率增长到63.30%。详见下表： 项目开发后琶洲区域人口情况统计表表112 单位：人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口0336011004460非农业人口350737864007693常住人口35077146150012153区域现有城市化率63.30% 注：上表数据根据项目土地征迁情况预测。通过对比表101和表102数据，本项目开发提高区域城市化率2

7、2.48%。具有关专家测算，正常城市化率对经济增长的净贡献约为1.9%，加速城市化对经济增长的净贡献为3.6%,这里视本项目的开发使琶洲区域加速城市化。据调查琶洲岛（三个自然行政村）2004年国民生产总值为25000万元(不含广州珠江啤酒厂产值)。利用以上数据计算，本项目开发导致区域快速城市化后，区域经济增长量。2500022.48%3.6%=202.32万元通过以上分析，本项目开发使当地快速城市化，产生经济效益增量为202.32万元。2.土地开发的乘数效应土地开发属于乘数效果非常显着的项目，伴随着土地的开发，一般都会诱发大规模的投资活动。投资乘数是指以投资作为自发性需求诱因，以一定的边际消费

8、倾向为基本条件，以总的国民收入为结果的因果对比：Y=K*I K=1/（1-MPC）式中：Y为国民收入增量 K为投资乘数 I为投资增量 MPC边际消费倾向当投资总量变化时，必然引起国民经济运行的变化，它的影响不仅带有方向性，而且具有倍增性。世界发达国家的MPC一般在0.6-0.9之间，我国上海市曾组织专家就“世博会对上海GDP的贡献”进行了分析和研究，测算出上海的MPC为0.68，广州市是我国经济发达的地区，其经济发展水平与上海差距甚微，取其MPC=0.6应该比较符合广州的实际情况。 则：K=1/（1-0.6）=2.5本项目2010年开发完毕，假设本项目乘数效应在2011年开始发生。各年投资乘数

9、效应见附表111。3.提升周边土地的价值本次项目开发地域属于琶洲岛未开发土地的一小部分，面积为315.66万平方米，占琶洲全岛面积的30%。随本项目的开发，琶洲岛土地的开发环境日益成熟，市政公建配套等设施完善，将提高周边土地的实际价值，增加周边土地出让收入。由此，琶洲国际会展中心的建设和本项目的开发，对琶洲岛以至周边地区土地价值有较大的提升作用，会展中心已经建成2年多，对周边土地价值提升作用已经释放出来，因此这里只计算项目开发只对琶洲岛土地价值的提升作用。为准确量化本项目开发对周边土地价值提升效果，研究与琶洲土地开发相似地区土地价格增长趋势。为了排除国际会展中心对琶洲土地升值的影响（主要的影响

10、），我们选取与琶洲具有较强可比性的金沙洲为研究对象，金沙洲土地开发1992年开始正式开发，到1995年开始正式出让土地，到2004年区域开发基本已经成熟。金沙洲开发与琶洲土地开采取了同样的开发管理模式和开发策略。据调查1998年前金沙洲居住用地出让价格为321元/平方米（楼面地价），商业用地出让金为442。2004年金沙洲居住用地出让价格为520元/平方米，商业用地出让价格为650元/平方米。土地价格会随时间延续而自然上涨，据有关资料显示广州市土地价格平均每年自然增长3.5 %，另外，由于土地交易方式的转变（协议转让转变为拍卖、招标、挂牌）对土地交易价格也有较大的提升作用，通过分析近几年广州土

11、地出让价格变化趋势，交易方式转变对市场土地价格的提升在15%左右。这里扣除土地价格自然增长率和交易方式转变土地价格增长率后，土地价格增长可以视为由于项目开发因素造成土地价格增长。1998年金沙洲土地出让平均价格为381元/平方米，2004年土地出让均价为585元/平方米。区域土地开发后土地价格增长率计算如下：585-381（100%+3.5%） =11%本项目开发后将影响整个琶洲，岛内规划总面积为1047万平方米，林地面积156万平方米，水域面积65万平方米，本次项目开发土地为315.66万平方米（含市政道路、公建配套等面积），20%城市规划化绿地102.07万平方米，25%的市政公建配套用地

12、102.07万平方米。扣除已开发土地、林地、水域、绿化、市政公建面积，琶洲还有306.2万平方米的存量土地。琶洲岛在2004年没有出让土地，而2003年前出让的土地大多采用协议出让方式，其地价不具备参考性。因此，琶洲土地出让价格选取本报告预测价格，按每平方米2530元/平方米（楼面地价）。由于琶洲到定位为“生态性城市中心区”，假设琶洲未开发土地平均容积率为1.8。项目开发对周边土地增值效益计算如下：253011%306.21.8=153387.83万元通过分析和计算，本项目开发后总计为周边土地带来153387.83万元的增值收益。本项目到2010年全部开发完成，周边土地增值效益假设从项目开完成

13、后才全部释放出来。4.增加就业效益本项目研究范围内，大量地块属于商业、商务办公、酒店等建设用地。项目开发期间需要大量的建设用工，开发完成后，更可以为当地提供大量长期稳定的工作岗位。由于目前我国尚无该方面的计算体系，也很难比照类似项目量化结果，故本项目只作定性分析。11.3.2 间接费用1.城市管理费用项目开发成功，促进了当地社会经济的快速发展，能在较短的时间内迅速改变琶洲岛的落后状态，使之成为广州市新的城市中心区。同时，琶洲需要成立公安、医疗防疫、环保、工商、税务等相应的城市管理机构，建设共设施、交通设施、环卫设、绿化设施等相应的城市管理设施。为此，政府每年将需要支出城市管理费用。有关统计资料

14、显示，北京东城区每平方公里每年城市管理费达2300万元，参照以上数据并考虑琶洲将建设成为具有国际水平会展中心的实际情况，琶洲区域内城市管理费用为每平方公里5000万元/年。本项目开发总面积为3.1566平方公里，每年城市管理费用为15783万元，由于琶洲高档次的城市发展定位，区域流动人口将积聚增长，因此区域城市管理费用应每年相应递增5%。2.环境保护费用本项目的开发加速当地城市化进程，使区域内人口集聚增加，将导致区域内产生大量污水和生活垃圾。为保护区域环境，需要建设相应的污水处理厂和垃圾处理站，政府将支出相应的环境保护费用。A.污水处理费用：区域污水量按用水量的85%计算，按城市供水工程规划规

15、范和规划用地性质采用不同的用水指标。见下表：表113 单位：L/人或平米.日序号用水项目用水量排污量数量即时变化系数排污量1城市居民用水350 297.5236561.812619.052宾馆服务用地用水15 12.751028361.82360.093商业.金融设施用地用水10 8.51203441.81841.264行政办公用地用水10 8.54242981.86491.765教育、医疗用地用水1512.75693961.81592.646体育文化用地用水108.5121741.8186.26725091.06根据2004年6月广东省环保局公布信息，污水处理厂日处理1万吨（立方）污水的单位投资额为1400万元1600万元，鉴于广州的实际情况和琶洲为生态型城市中心区，所有污水应达到三级处理标准，考虑我国目前污水处理大多为一二级处理，这里选取万吨单位投资额为3000万元。另据调查，广州污