万科财务报告分析.docx

1、万科财务报告分析万科财务报告分析一、万科基本状况万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993年, 4500万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997和2000年, 共增资配股募集资金10.08亿元, 实力增强。2001年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。2002和2003年,

2、发行可转换公司债券34.9亿元, 进一步增强了资金实力。2012 年经营业绩与分析 报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长20.5%和16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 412.8 万平方米，销售金额 468.2 亿元；在以 长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7万平方米，销售金额329.7亿元；在以环渤海为核心的北京 区域实现销售面积346.0万平方米，销售金额369.9亿元；

3、在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售 面积 281.1 万平方米，销售金额 244.5 亿元。公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144 平方米以下户型占比达到90%。报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。2012 年公司营业收入首次突破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增 长 30.4%。公司房地产业务的结算均价为11,295 元/平方米，较 2011 年下降 10.1%；房地产业务结算毛利率为 25.84%，较 11 年下降 2

4、.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为 19.66%，较 2011 年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。二、资产负债表分析母公司资产负债表编制单位: 万科企业股份有限公司2012 年 12 月 31 日单位: 元币种: 人民币附附资产注2012 年 12 月 31 日2011 年 12 月 31 日负债及注2012 年 12 月 31 日2011 年 12 月 31 日十股东权益十三三流动资产:流动负债:货币资金121,834,368,091.7512,105,25

5、6,316.57短期借款69,843,153,225.39288,146,469.54预付款项2721,634,031.757,164,484.90应付票据73,798,904,487.01-其他应收款389,101,134,382.2165,905,121,561.73应付职工薪酬8989,387,807.82959,722,035.82流动资产合计111,657,136,505.7178,017,542,363.20应交税费996,621,264.2357,870,371.51非流动资产:应付利息10516,221,097.30177,096,765.10长期股权投资4、514,828,3

6、72,512.8313,649,339,857.46其他应付款1127,392,084,173.9623,059,880,026.54一年内到期的12投资性房地产4,586,880.525,050,145.92非流动负债15,149,049,408.2017,889,413,928.57固定资产49,989,091.4353,567,651.92流动负债合计57,785,421,463.9142,432,129,597.08在建工程2,713,200.00-非流动负债:长期待摊费用1,993,500.01-长期借款1329,195,523,291.818,154,822,738.11非流动资产

7、合计14,887,655,184.7913,707,957,655.30应付债券-5,850,397,011.20非流动负债合计29,195,523,291.8114,005,219,749.31负债合计86,980,944,755.7256,437,349,346.39股东权益:股本1410,995,553,118.0010,995,210,218.00资本公积159,275,486,818.469,184,629,340.01盈余公积1617,017,051,382.3913,648,727,454.84未分配利润172,275,755,615.931,459,583,659.26股东权益

8、合计39,563,846,934.7835,288,150,672.11负债及股东权益资产总计126,544,791,690.5091,725,500,018.50总计126,544,791,690.5091,725,500,018.501.资产负债表总体状况的初步分析从总体来看，企业的资产总额从年初的9172550万元增加到年末的12654479万元，增长了38.00%，拥有着很高的收益率。从结构来看，企业年末资产总额中，流动资产占88.2%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率队公司的经营状况起决定性作用；长期股权投资占11.7%,固定资产占0.04%；无形资产及其他资产占约0.06%

9、。虽然由于预收账款由 2011 年底的 1111.0 亿元增长至 1310.2 亿元，公司 的资产负债率达到 78.3%，较 2011 年的 77.1%增加 1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为 43.7%。公司的净负债率为 23.5%，仍然保持在行业较低的水平。2、流动资产结构与变动分析流动资产总额为12,379,276.80万元，其中货币性资产(货币资金+交易性金融资产)为2,761,461.61万元，占比22.31%；应收票据为0.00万元，占比0.00%；应收款项(应收账款+其他应收款+预付账

10、款)为942,592.25万元，占比7.62%；存货为8,675,222.94万元，占比70.08%，存货占比很高，它的质量决定了流动资产的质量，只有加强销售及存货管理，才能提高流动资产的整体质量水平；其它资产为0.00万元，占比-0.01%；而上期上述指标分析别为17.02% 、0.00% 、8.39% 、74.58% 、0.01%。流动资产总额比上期增加664,092.03万元，增长率为5.67%。流动资产总额增加的原因如下：货币性资产增加767,219.83万元，其他资产增加0.00万元，共计增加流动资产767,219.83万元；应收款项减少40,793.39万元，存货减少62,334.

11、41万元，共计减少流动资产103,127.79万元；货币性资金大幅增加，增加的速度明显快于流动资产，货币性资金的比重上升，公司应付市场变化的能力很强，但存在资金闲置问题；应收款项减少，减少的速度慢于流动资产增加速度，应收款项的比重下降，货款回笼情况比上期增强；存货减少，减少的速度慢于流动资产增加速度，存货的比重下降，企业销售形势良好，存货管理取得良好效果。纵观流动资产变化可以看出：企业贷币性资产增长幅度大于流动资产增长幅度，并且也大于其它类资产的增长幅度，说明企业应付市场变化能力得到增强。企业在流动资产增加的同时，销售收入也增加，并且增幅大于流动资产，流动资产经营质量较上期提高较多。3、固定资

12、产结构与变动分析固定资产总额比上期增加31,792.53万元，增长33.89%；固定资产总额增加的原因如下：固定资产增加50,719.33万元，共计增加固定资产50,719.33万元；在建工程减少18,926.80万元，共计减少固定资产18,926.80万元；从单项较上期相比较而言：固定资产大幅增加，增加78.81%；在建工程大幅减少，减少64.25%；工程物资基本上没有变化；固定资产清理基本上没有变化。由此可见，企业固定资产总额较上期上升，并且营业收入较上期上升，固定资产周转率较上期上升，说明企业资产从量上、质上都好于上期，并且营业收入增长大于固定资产增长速度，固定资产利用情况比较良好。4、

13、长期资本结构与变动分析 本期长期资本总额为6,553,122.54万元；其中长期借款为1,765,639.87万元，占比为26.94%；应付债券为578,715.79万元，占比为8.83%；实收资本为1,099,521.02万元，占比为16.78%；资本公积为849,696.81万元，占比为12.97%；盈余公积为658,198.50万元，占比为10.04%；未分配利润为859,210.97万元，占比为13.11%；少数股东权益为742,139.58万元，占比为11.32%；而上期上述指标分析别为18.99%、11.03%、21.04%、14.93%、10.33%、10.74%、12.94%。

14、 长期资本总额比上期增加1,327,701.88万元，增长率为25.41%。长期资本总额增加的原因如下：长期借款增加773,249.13万元，应付债券增加2,541.12万元，资本公积增加69,397.32万元，盈余公积增加118,651.48万元，未分配利润增加297,965.70万元，少数股东权益增加65,897.11万元；企业长期资本总额较上期上升，但是净资产收益率与上期持平，说明企业长期资本从量上好于上期，但从质上与上期相同，长期资本利用正常；另外企业的长期资产的资金全部来自长期资本，但是比上期下降，采取了比较保守的资本组合方式；由于盈利能力的增加，建议企业可继续以改变现在的资本组合，

15、采取适当比较适中的组合方式，进一步增加盈利能力。5、对企业融资情况的分析由上述表格可以看出，万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。6、资产负债表的总体评

16、价综上所述，企业的资产总体质量较好，能够维持企业正常运转。2012年万科的企业负债率为79.4%，且连续5年都保持在65%以上。国际上一般认为资产负债率等于60%较为恰当。尽管万科的资产负债率较高，但是从报表中可以看到，由于行业特性，负债中有大量的预收账款，扣除预收账款后的资产负债率五年平均为40%左右，而连续5年的净负债率大约为23%。可以看出万科的资产负债率继续维持在行业中的低水平。但是企业的资产中，存货总额依然占有较大比例，这会妨碍万科公司未来发展还会带来一定经营风险，说明企业还需要改变存货结构。二、利润表分析母公司利润表编制单位: 万科企业股份有限公司2012年度单位: 元币种: 人民

17、币项目附注十三2012 年2011 年一、营业总收入18883,906,165.52608,443,858.12二、营业总成本684,705,847.57765,087,095.92其中:营业成本182,298,215.643,587,636.29营业税金及附加1958,489,091.6358,700,016.20管理费用471,310,180.94960,125,527.42财务费用 / (净收益)20151,751,735.59(252,588,658.32)资产减值损失 / (转回)21856,623.77(4,737,425.67)加:投资收益225,408,405,335.614,

18、523,135,142.64其中: 对联营企业和合营企业的投资收益22221,275,834.17170,917,091.97三、营业利润5,607,605,653.564,366,491,904.84加:营业外收入6,524,688.206,513,977.89减:营业外支出257,129.20118,559.80其中: 非流动资产处置损失-118,559.80四、利润总额5,613,873,212.564,372,887,322.93减:所得税费用-五、净利润5,613,873,212.564,372,887,322.93六、其他综合收益-七、综合收益总额5,613,873,212.564

19、,372,887,322.93单位：人民币元2012 年2011 年本年比上年增减2010 年营业收入103,116,245,136.4271,782,749,800.6843.65%50,713,851,442.63营业利润21,013,040,794.0615,763,216,697.1933.30%11,894,885,308.23利润总额21,070,185,138.1115,805,882,420.3233.31%11,940,752,579.02归属于上市公司股东的净利润12,551,182,392.239,624,875,268.2330.40%7,283,127,039.15归

20、属于上市公司股东的扣除非经12,511,303,092.599,566,931,546.4830.78%6,984,394,617.27常性损益的净利润1、利润表总体状况的初步分析从上表中可以看出，公司2012年主营业务收入同比上年增加了43.65%，而且营业利润与利润总额也同比上年增加约33.3%，公司利润增长速度一般，据分析应该是收到原材料价格上涨的成本上升的影响以及我国政策对于房地产项目行业内一系列措施调整有关。但相比于前两年的低迷来说，主营业务盈利能力已经开始逐步上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。2、营业利润情况分析从公司利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩上升的主要

21、原因，主要源于营业总收入增加，增幅大于营业成本减少的程度，说明公司的盈利能力在加强。营业成本的进一步减少，从表格中看主要源于企业经营质量较好，各方面的成本控制较好，营业收入的增长全部转化为营业利润。3、经营风险分析从公司利润表中可以看出：营业费用下降，营业收入增长，企业在控制营业费用的支出上取得很好的效果；管理费用下降，营业收入增长，企业在控制管理费用的支出上取得很好的效果；财务费用的增长幅度大于营业收入的增长幅度，财务费用增长过快，企业应控制财务费用的支出。三、现金流量表分析母公司现金流量表编制单位: 万科企业股份有限公司2012 年度单位:元币种:人民币项目附注十三2012 年 1-12

22、月2011 年 1-12 月一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金50,557,174.7859,836,327.03收到其他与经营活动有关的现金48,299,371,458.8855,424,863,940.01经营活动现金流入小计48,349,928,633.6655,484,700,267.04支付给职工以及为职工支付的现金324,493,429.52301,437,969.98支付的各项税费17,113,429.235,324,821.16支付其他与经营活动有关的现金58,396,884,995.9151,072,647,414.47经营活动现金流出小计58,738,4

23、91,854.6651,379,410,205.61经营活动产生的现金流量净额23(10,388,563,221.00)4,105,290,061.43二、投资活动产生的现金流量取得投资收益收到的现金3,174,311,746.203,762,837,784.85收到其他与投资活动有关的现金278,284,695.58226,309,434.16投资活动现金流入小计3,452,596,441.783,989,147,219.01购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金8,477,815.109,121,384.31投资支付的现金608,029,929.39698,435,956.30投

24、资活动现金流出小计616,507,744.49707,557,340.61投资活动产生的现金流量净额2,836,088,697.293,281,589,878.40三、筹资活动产生的现金流量取得借款收到的现金42,392,725,517.0610,611,746,469.54筹资活动现金流入小计42,392,725,517.0610,611,746,469.54偿还债务支付的现金20,196,506,469.5417,077,800,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现金4,914,632,748.633,854,973,064.91筹资活动现金流出小计25,111,139,218.1

25、720,932,773,064.91筹资活动产生的现金流量净额17,281,586,298.89(10,321,026,595.37)四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-五、现金及现金等价物净增加/ (减少) 额9,729,111,775.18(2,934,146,655.54)加: 年初现金及现金等价物余额12,105,256,316.5715,039,402,972.11六、年末现金及现金等价物余额21,834,368,091.7512,105,256,316.571、现金流量表总体状况的初步分析 从总体上看，公司当年的现金及现金等价物净额为972911万，在现金流入构成中，经营现金流入

26、占比：69.87%，投资现金流入占比：0.95%，融资现金流入占比：29.18%；而上期上述指标分析别为62.49% 、1.95% 、35.55% ； 在现金流出构成中，经营现金流出占比：58.96%，投资现金流出占比：1.58%，融资现金流出占比：39.46%；而上期上述指标分析别为70.01% 、6.25% 、23.73% ；从单项较上期相比较而言，经营现金流入为4,315,487.03万元，大幅增加，增加28.26% ，现金流出3,191,366.10万元，大幅减少，减少10.45%，经营活动现金净流量为1,124,120.93万元 ，投资现金流入58,468.11万元，大幅减少，减少4

27、4.41% ，现金流出85,629.87万元，大幅减少，减少73.09%，投资活动现金净流量为-27,161.76万元 ，筹资现金流入1,802,415.54万元，有所减少，减少5.84% ，现金流出2,135,753.31万元，大幅增加，增加76.79%，融资活动现金净流量为-333,337.77万元 。 由此可见，从总体上可以看企业经营状况虽然良好，但企业一方面在偿还以前的债务，另一方面要继续投资，所以应随时关注经营状况的变化，防止财务状况恶化。现金收入增长速度大于现金支出速度，将会增加企业的现金净流量。2、现金流入结构分析 本期实现现金流入总额为6,176,370.68万元，其中：企业通

28、过销售商品、提供劳务收到的现金4,135,569.42万元，是企业本期主要的现金流入来源，约占本期流入总额的66.96%；取得借款收到的现金1,786,692.04万元，对企业本期现金流入影响比较大，约占本期流入总额的28.93%；本期现金流入次序为以经营活动为主，筹资活动流入其次，投资活动流入最末，比较正常。3、现金支出结构分析 本期现金支出总额为5,412,749.28万元，其中：企业通过购买商品、接受劳务支付的现金2,146,672.07万元，对企业本期现金支出影响比较大，约占本期支出总额的39.66%；支付的各项税费539,100.74万元，对企业本期现金支出有一定的影响，约占本期支出总额的9.96%；支付其他与经营活动有关的现金418,762.40万元，对企业本期现金支出有一定的影响，约占本期支出总额的7.74%；偿还债务支付的现金1,882,275.88万元，对企业本期现金支出影响